房地产跨部门协同系列——快速开发的经验和教训

1、用心构筑美好生活2022-5-261“快速开发快速开发”的经验和教训？的经验和教训？龙湖路项目龙湖路项目1010月月2121日日用心构筑美好生活2022-5-262目录目录第一部分第三部分第二部分第四部分项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点教训项目快速开发的几点教训实现快速开发的几点建议实现快速开发的几点建议用心构筑美好生活2022-5-263项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍第一部分用心构筑美好生活2022-5-264主要技术指标主要技术指标l龙吴路朗香苑项目地块，位于上龙吴路朗香苑项目地块，位于上海市徐

2、汇区华泾镇，南临华济路海市徐汇区华泾镇，南临华济路，西隔欧洲印象项目与主要干道，西隔欧洲印象项目与主要干道龙吴路相接，东侧隔华济苑小区龙吴路相接，东侧隔华济苑小区眺望黄浦江。整个小区用地面积眺望黄浦江。整个小区用地面积为为14489平方米，由平方米，由6栋栋6-7层住层住宅、宅、1栋栋7层公建及一个地下车库层公建及一个地下车库组成，总建筑面积组成，总建筑面积32833平方米平方米。 类别类别指标指标总用地面积14490 总建筑面积32833住宅建筑面积21159地下建筑面积9412户数152居住人数532机动车位120 非机动车128容积效率1.60 绿化率0.35 用心构筑美好生活2022-

3、5-265项目鸟瞰图项目鸟瞰图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号楼样板房售楼处1号楼公建用心构筑美好生活2022-5-266项目总平面图项目总平面图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线1号楼公建2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号样板楼售楼处用心构筑美好生活2022-5-2677龙龙吴路吴路里程碑计划里程碑计划完成情况完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况工作节点工作节点里程碑计划里程碑计划实际进度实际进度工期工期备注备注取得土地中标通知取得土地中标通知0

4、9-9-2509-9-2509-9-2509-9-25完成完成项目定位报告项目定位报告09-10-2009-10-2009-10-2009-10-20正常正常取得土地权证取得土地权证09-12-2309-12-2309-12-2309-12-23正常正常取得取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证09-12-1609-12-1609-12-1609-12-16正常正常方案设计批复方案设计批复09-3-409-3-409-3-409-3-4正常正常销售样板区开工（桩基开始施工）销售样板区开工（桩基开始施工）10-3-110-3-110-3-110-3-1正常正常完成施工报建图完成施工报建图10-

5、4-810-4-810-4-810-4-8正常正常取得取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证10-4-2710-4-2710-4-2710-4-27正常正常施工总包合同签订施工总包合同签订10-2-510-2-510-2-510-2-5正常正常取得取得建设工程施工许可证建设工程施工许可证10-4-2910-4-2910-4-2910-4-29正常正常完成桩基完成桩基/ /围护工程围护工程10-4-3010-4-3010-4-3010-4-30正常正常开始垫层施工开始垫层施工10-4-910-4-910-4-910-4-9正常正常售楼处完成施工，对外开放售楼处完成施工，对外开放10-9-211

6、0-9-2110-7-1510-7-15提前提前主体施工达到预售条件主体施工达到预售条件10-9-3010-9-3010-9-2010-9-20提前提前样板区工程完工，开放样板区工程完工，开放10-9-2110-9-2110-9-2010-9-20提前提前主体结构封顶主体结构封顶10-9-2010-9-2010-9-2010-9-20正常正常取得预售许可证取得预售许可证10-9-3010-9-3010-9-1910-9-19提前提前开盘预售开盘预售10-10-110-10-110-9-2410-9-24提前提前用心构筑美好生活2022-5-268项目开盘前主要节点时间介绍项目开盘前主要节点时间

7、介绍龙吴路项目从拿地取得预售许可证实现销售周期为359天20104.27 拿地时间 建设工程规划许可证取得时间 建设用地规划许可证取得时间 样板段（售楼处）开工时间 建筑工程施工许可证取得时间 商品房预售许可证取得时间，83天75天57天2天52天20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19 取得房地产开发贷款用心构筑美好生活2022-5-269扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计审图审图132用地规划证用地规划证577835197方案设计方案设计土地权证土地权证方案批复方案批复工程规划许可证工程规划许可证施工证施工证扩初批复扩初批复2

8、26定位定位样板段提前实施（单体达到预售条件）预售证开盘项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析土地中标204145用心构筑美好生活2022-5-2610项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析l方案设计时间方案设计时间132天，时间偏长天，时间偏长l用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同l工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔2天）天）l方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板

9、区5号楼基础工程施工号楼基础工程施工用心构筑美好生活2022-5-2611项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验第二部分用心构筑美好生活2022-5-2612快速招标采购快速招标采购 本项目总工期本项目总工期20102010年年4 4月月1 1日土方开挖，样板区竣工计划日期日土方开挖，样板区竣工计划日期20102010年年9 9月月2121日开放，按三级计划，日开放，按三级计划，20102010年年7 7月底之前完成涉及样板区工程的月底之前完成涉及样板区工程的2727项分项分包工程、配套工程、检测工程招标，据此招标前期的工作准备较充分，包工程、配套工程、检测工程招标，据此招标前期的工作准

10、备较充分，工程、设计、配套及成本通力合作，按时交付本部门应提供的招标所需工程、设计、配套及成本通力合作，按时交付本部门应提供的招标所需资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长；基本未因单资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长；基本未因单位提供、图纸、方案等资料不齐原因，给整个招标过程造成滞后。位提供、图纸、方案等资料不齐原因，给整个招标过程造成滞后。用心构筑美好生活2022-5-2613部分招标计划部分招标计划用心构筑美好生活2022-5-2614快速开发中的工序快速开发中的工序工作前置、并行与交叉工作前置、并行与交叉说明及图例：说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业

11、任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签

12、订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。样板展示样板展示区策划区策划桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工样板区设计样板区设计材料定样材料定样景观设计景观设计管线设计管线设计配套、管线征询配套、管线征询用心构筑美好生活2022-5-2615快速开发中的资源整合（事业部供方管理）快速

13、开发中的资源整合（事业部供方管理）l上海事业部供方库的建设上海事业部供方库的建设 供方管理是项目工程管理及成本管理的平台，在市场并不完善的今天供方管理是项目工程管理及成本管理的平台，在市场并不完善的今天，供方管理的重要性与难度均很大，对供应商管理，事业部根据供方管，供方管理的重要性与难度均很大，对供应商管理，事业部根据供方管理总体目标，稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履理总体目标，稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履约后评估、进退等管理工作，使上海事业部合格供应商达到约后评估、进退等管理工作，使上海事业部合格供应商达到270家，可能家，可能供应商达到供应商达到31

14、0家，市场供应商达到家，市场供应商达到76家，供应商库的数量增加，结构更家，供应商库的数量增加，结构更合理，基本能适应事业部的采购要求。合理，基本能适应事业部的采购要求。用心构筑美好生活2022-5-2616快速开发中的资源整合（项目供方管理）快速开发中的资源整合（项目供方管理）l在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供方选择过程中，经各方充分沟通，在事业部领导的支持下，较好地处理方选择过程中，经各方充分沟通，在事业部领导的支持下，较好地处理了供方能力与成本之间的平衡了供方能力与成本之间的平衡l样板区主要供应商

15、选用合作过、配合意识较好的供应商，特别是总包、样板区主要供应商选用合作过、配合意识较好的供应商，特别是总包、精装修、室外景观绿化及设计四家供应商精装修、室外景观绿化及设计四家供应商l结合供应商过程评估、后评估，组织对总包、监理及主要分包商进行培结合供应商过程评估、后评估，组织对总包、监理及主要分包商进行培训交流，用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度，用旭辉的基本要求训交流，用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度，用旭辉的基本要求、知识积累、客户的关注点提升供应商管理水平，为项目部的工程快速、知识积累、客户的关注点提升供应商管理水平，为项目部的工程快速开发奠定坚实的基础。开发奠定坚实的基础。用心构

16、筑美好生活2022-5-2617快速开发中的资源整合（项目供方管理）快速开发中的资源整合（项目供方管理）l龙吴路项目主要的供方龙吴路项目主要的供方序号序号分项工程名称分项工程名称供方单位名称供方单位名称备注备注1设计设计上海中森建筑与工程设计顾问有限公上海中森建筑与工程设计顾问有限公司司2桩基工程桩基工程上海强劲基础工程有限公司上海强劲基础工程有限公司有实力，配合好有实力，配合好3总包总包江苏江洲江苏江洲有基本实力，能配合有基本实力，能配合4样板房精装修样板房精装修上海东徽建筑装饰工程有限公司上海东徽建筑装饰工程有限公司配合好配合好5样板区景观绿化样板区景观绿化上海德基园林景观工程有限公司上海

17、德基园林景观工程有限公司有实力，配合好有实力，配合好6外墙外保温外墙外保温上海东傲工程实业有限公司上海东傲工程实业有限公司有基本实力，配合好有基本实力，配合好7铝门窗铝门窗上海振兴铝业有限公司上海振兴铝业有限公司有基本实力，配合好有基本实力，配合好8外墙金属漆外墙金属漆上海基昱建筑装饰工程有限公司上海基昱建筑装饰工程有限公司配合很好配合很好用心构筑美好生活2022-5-2618快速开发中流程效率优化快速开发中流程效率优化l流程是工作协作的基础，在严格执行流程的前提下，根据流程的原则及实际情况，以领导流程是工作协作的基础，在严格执行流程的前提下，根据流程的原则及实际情况，以领导同意，优化流程，提

18、升效率。同意，优化流程，提升效率。一、合同未签订总分包进场施工一、合同未签订总分包进场施工 按集团三级计划体系，总分包合同签订后才能进场施工，由于从中标到合同签订时按集团三级计划体系，总分包合同签订后才能进场施工，由于从中标到合同签订时间较长（正常约需间较长（正常约需1 1个月左右），总包及部分分包在收到中标通知书后就进场准备施工，如个月左右），总包及部分分包在收到中标通知书后就进场准备施工，如桩基进场施工时间为桩基进场施工时间为20102010年年3 3月月1 1日，合同签订时间为日，合同签订时间为20102010年年3 3月月2323日；总包挖土时间为日；总包挖土时间为20102010年年

19、4 4月月1 1日，合同签订时间为日，合同签订时间为20102010年年4 4月月2222日日二、设计变更与技术核定作业指引二、设计变更与技术核定作业指引 按规定，设计变更与技术核定应完成审批后才能执行，施工过程中，单位外立面、按规定，设计变更与技术核定应完成审批后才能执行，施工过程中，单位外立面、景观绿化、精装修均存在部分实施完成后发现需要提升而变更，因工期因素，部分变更在景观绿化、精装修均存在部分实施完成后发现需要提升而变更，因工期因素，部分变更在审批未完成的情况下，经各方充分沟通后立即实施。如审批未完成的情况下，经各方充分沟通后立即实施。如 7 7月月8 8日，日，5 5号楼外立面线条，

20、号楼外立面线条，9 9月上月上旬，三层样板房精装修及室外景观绿化均进行了较大调整，为确保进度，项目部与设计、旬，三层样板房精装修及室外景观绿化均进行了较大调整，为确保进度，项目部与设计、成本协商，经领导同意，在设计变更流程未完成的情况下及时安排施工单位施工。又如：成本协商，经领导同意，在设计变更流程未完成的情况下及时安排施工单位施工。又如：由于部分外立面线条工程、北侧大小楼梯及公共部位底层楼梯间精装修工程未提供细部构由于部分外立面线条工程、北侧大小楼梯及公共部位底层楼梯间精装修工程未提供细部构造图纸，项目部、设计、成本、施工方充分沟通，项目部及时发文安排外保温、金属漆、造图纸，项目部、设计、成

21、本、施工方充分沟通，项目部及时发文安排外保温、金属漆、精装修施工单位施工。精装修施工单位施工。三、甲定乙供材料认质认价作业指引三、甲定乙供材料认质认价作业指引 为确保样板区的进度，对数量较少及总价较低的部分材料，如落水管、潜水泵、贮为确保样板区的进度，对数量较少及总价较低的部分材料，如落水管、潜水泵、贮藏室门、精装修墙地砖等材料未完成书面核价情况下（已达成口头共识），及时安排总分藏室门、精装修墙地砖等材料未完成书面核价情况下（已达成口头共识），及时安排总分包采购。包采购。用心构筑美好生活2022-5-2619计划管理计划管理合同合同l根据集团审批确定的里程碑计划科学细化，确定总包施工关键节点及

22、各分包进根据集团审批确定的里程碑计划科学细化，确定总包施工关键节点及各分包进场时间，特别是在总包合同中明确样板区的六大节点（基础、主体框架、砌体场时间，特别是在总包合同中明确样板区的六大节点（基础、主体框架、砌体、内粉、外墙装饰及落架、室外景观绿化）及非样板区结构封顶时间（办理预、内粉、外墙装饰及落架、室外景观绿化）及非样板区结构封顶时间（办理预售证）及奖罚措施。售证）及奖罚措施。l分包合同中亦有各自的关键节点及奖罚措施分包合同中亦有各自的关键节点及奖罚措施用心构筑美好生活2022-5-2620计划管理计划管理现场协调现场协调l在事业部的有力支持及事业部相关部门的密切配合下，严格按三级计划的要

23、求开在事业部的有力支持及事业部相关部门的密切配合下，严格按三级计划的要求开展各项工作，每展各项工作，每2 2周对总分包进行过程评估，采用针扎式处罚方式，奖快罚慢，周对总分包进行过程评估，采用针扎式处罚方式，奖快罚慢，形成有效的计划管控机制。形成有效的计划管控机制。l最后一个月，每天下午最后一个月，每天下午5 5点召开样板区各施工方进度协调会议并形成书面会议纪点召开样板区各施工方进度协调会议并形成书面会议纪要，评估当天完成情况，安排、协调总分包第二天关键工作及配合事宜。如总分要，评估当天完成情况，安排、协调总分包第二天关键工作及配合事宜。如总分包未完成当天工作，必须安排晚上加班，否则将面临处罚，

24、使各方不惜代价抢工包未完成当天工作，必须安排晚上加班，否则将面临处罚，使各方不惜代价抢工（如景观绿化单位（如景观绿化单位9 9月月1818日晚日晚5050人通宵加班，当天基本完成景观绿化施工；样板人通宵加班，当天基本完成景观绿化施工；样板房软装单位房软装单位9 9月月1919晚亦通宵加班）。晚亦通宵加班）。l项目管理人员根据工作需要，安排人员晚上值班，监督、协调晚上加班工作。项目管理人员根据工作需要，安排人员晚上值班，监督、协调晚上加班工作。l根据有利于进度的原则，及时划清、调整总包及各分包工作界面，安排、协调专根据有利于进度的原则，及时划清、调整总包及各分包工作界面，安排、协调专项工程进度优

25、势单位跨合同施工。如安排总包完成应由景观绿化单位承担的地下项工程进度优势单位跨合同施工。如安排总包完成应由景观绿化单位承担的地下车库顶板回填土工作，缩短关键工作车库顶板回填土工作，缩短关键工作3 3天时间。天时间。用心构筑美好生活2022-5-2621计划管理计划管理现场协调现场协调过程评估及每日会议过程评估及每日会议过程评估过程评估每日会议纪要每日会议纪要用心构筑美好生活2022-5-2622计划管理计划管理现场协调现场协调界面管理界面管理l按总包合同及景观绿化合同，样板区地下车库顶板至绝对标高按总包合同及景观绿化合同，样板区地下车库顶板至绝对标高6.300之间填土由之间填土由总包负责总包负

26、责,绝对标高绝对标高6.300至至6.600之间土方由景观绿化单位负责之间土方由景观绿化单位负责,根据现场道路及根据现场道路及交叉施工的实际情况，项目部协调填土由总包一次到位，景观绿化单位向总包支交叉施工的实际情况，项目部协调填土由总包一次到位，景观绿化单位向总包支付一定费用，此措施缩短关键工期付一定费用，此措施缩短关键工期3天。天。用心构筑美好生活2022-5-2623样板区工程计划管理成果样板区工程计划管理成果项目名称项目名称开工时间开工时间完工时间完工时间工期（天）工期（天）备注备注5 5号楼土建主体及号楼土建主体及外立面工程外立面工程基础工程基础工程20102010年年4 4月月1 1

27、日日20102010年年4 4月月3030日日3030天天5 5号楼为地下室号楼为地下室+7+7层层+ +阁楼的多阁楼的多层花园洋房层花园洋房上部框架结构上部框架结构20102010年年5 5月月1 1日日20102010年年6 6月月2626日日5757天天砌体结构砌体结构20102010年年5 5月月2929日日20102010年年7 7月月1010日日4343天天外立面施工外立面施工20102010年年7 7月月1111日日20102010年年8 8月月2929日日5050天天室内毛坯装饰室内毛坯装饰20102010年年7 7月月1010日日20102010年年9 9月月1515日日68

28、68天天小计小计168168天天精装修工程精装修工程水电、地暖、空调、防水及木基层水电、地暖、空调、防水及木基层20102010年年7 7月月1818日日20102010年年8 8月月1010日日2424天天精装修工程为精装修工程为5 5号楼三层标准层号楼三层标准层及一层带地下室及一层带地下室两套样板房两套样板房墙地砖、地板墙地砖、地板20102010年年8 8月月1111日日20102010年年9 9月月1010日日3131天天涂料、油漆、墙纸涂料、油漆、墙纸20102010年年8 8月月1818日日20102010年年9 9月月1515日日2929天天软装及家具软装及家具20102010年

29、年9 9月月1616日日20102010年年9 9月月2020日日5 5天天小计小计6565天天景观绿化工程景观绿化工程南面雨污水管线南面雨污水管线20102010年年8 8月月8 8日日20102010年年8 8月月1111日日4 4天天景观绿化工程集景观绿化工程集中在中在5 5号楼南面号楼南面、西面、北面，、西面、北面，面积约面积约800800平方平方米米南面景观绿化南面景观绿化20102010年年8 8月月1212日日20102010年年9 9月月1919日日3939天天西面、北面填土及管线工程西面、北面填土及管线工程20102010年年8 8月月3030日日20102010年年9 9月

30、月5 5日日7 7天天西面、北面景观绿化西面、北面景观绿化20102010年年9 9月月6 6日日20102010年年9 9月月1919日日1414天天小计小计4343天天工期合计工期合计173173天天用心构筑美好生活2022-5-2624项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合 项目、设计、成本的密切配合，及时补位是确保工程进度及产品效果的重要项目、设计、成本的密切配合，及时补位是确保工程进度及产品效果的重要基础，以下的具体措施均体现了各方服务样板区快速施工的意识。基础，以下的具体措施均体现了各方服务样板区快速施工的意识。1 1、由于、由于4 4月月8 8日

31、才完成施工报建，日才完成施工报建，4 4月月2929日取得施工许可证，经各方协商前期桩基、日取得施工许可证，经各方协商前期桩基、围护及基础施工均采用分阶段提供的白图施工。围护及基础施工均采用分阶段提供的白图施工。2 2、为施工便利，缩短拆模或填土时间，将、为施工便利，缩短拆模或填土时间，将5 5号楼主体结构号楼主体结构7 7层及阁楼层砼标号由层及阁楼层砼标号由C35C35提高到提高到C40C40，将地下车库顶板混凝土标号由，将地下车库顶板混凝土标号由C30C30提高到提高到C40C40 。3 3、为确保样板房精装修与总包室内粉刷同步施工，增加、为确保样板房精装修与总包室内粉刷同步施工，增加1

32、1、3 3层样板房顶板水泥基层样板房顶板水泥基防水涂料。防水涂料。用心构筑美好生活2022-5-2625项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合4 4、前期设计阶段与设计协商将、前期设计阶段与设计协商将5 5号楼地号楼地下室与地下车库分离，为下室与地下车库分离，为5 5号样板楼主号样板楼主体快速施工创造了有利条件体快速施工创造了有利条件用心构筑美好生活2022-5-2626项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合5 5、对于极个别施工方无意的材料定制、对于极个别施工方无意的材料定制失误，为确保工期，项目部、设计部失误，为确保工期，

33、项目部、设计部在不影响效果的前提下，及时调整设在不影响效果的前提下，及时调整设计计。由于固定家具框体定货错误，临时调整设计用心构筑美好生活2022-5-2627项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合6、各方协商确定部分外立面线条构造做法（EPS板外批隔离腻子喷金属漆）各方协商确定外立面线条构造做法（EPS板外批隔离腻子喷金属漆）用心构筑美好生活2022-5-2628项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合7 7、各方协商确定外立面线条构造做法（镀锌钢管喷金属漆）、各方协商确定外立面线条构造做法（镀锌钢管喷金属漆）各方协商确定外立

34、面线条构造做法（镀锌钢管喷金属漆）用心构筑美好生活2022-5-2629项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合8 8、经协商，将、经协商，将5 5号楼屋面防水由正常顺序调整为倒置式，化解天气因素，及时完成号楼屋面防水由正常顺序调整为倒置式，化解天气因素，及时完成屋面防水工程屋面防水工程屋面防水调整为倒置式用心构筑美好生活2022-5-2630项目开发团队协作项目开发团队协作项目、设计、成本配合项目、设计、成本配合9 9、根据施工的可行性及快速施工原则，将靠近单体地下室处的地下车库外墙防水、根据施工的可行性及快速施工原则，将靠近单体地下室处的地下车库外墙防水由防

35、水涂料调整为由防水涂料调整为4mm4mm厚的防水卷材。厚的防水卷材。用心构筑美好生活2022-5-2631总分包的努力总分包的努力总分包的努力总分包的努力1 1）总包泥工、木工、钢筋工、粉刷工、水电工各工序进行交叉施工，加班施工）总包泥工、木工、钢筋工、粉刷工、水电工各工序进行交叉施工，加班施工，与各分包交叉施工。，与各分包交叉施工。2 2）在高温天气，出勤率及工作效率下降情况下，或农忙季节，总分包不惜代价）在高温天气，出勤率及工作效率下降情况下，或农忙季节，总分包不惜代价，及时高价联系关系劳务队伍支持。，及时高价联系关系劳务队伍支持。3 3）此次样板房精装修进场提前量较大，在主体结构施工阶段

36、即已进场。总包在）此次样板房精装修进场提前量较大，在主体结构施工阶段即已进场。总包在上部结构尚在施工的情况下，先对两套精装进行清理和粉刷，提供工作面给精上部结构尚在施工的情况下，先对两套精装进行清理和粉刷，提供工作面给精装修。装修。4 4）为了防止雨水、施工用水从屋面、门窗洞进入室内，总包提前进行平屋面防）为了防止雨水、施工用水从屋面、门窗洞进入室内，总包提前进行平屋面防水施工、样板房顶板防水施工、门洞设置挡水槛，铝合金窗框安装后立即进行水施工、样板房顶板防水施工、门洞设置挡水槛，铝合金窗框安装后立即进行塞缝。塞缝。 5 5）采用挑架与二次搭设赶工措施：为确保）采用挑架与二次搭设赶工措施：为确

37、保5 5号楼主体与地下车库同步施工，号楼主体与地下车库同步施工，5 5号号楼西侧二层设悬挑架，待西面室外管线施工完毕后，二次搭脚手架，同时景观楼西侧二层设悬挑架，待西面室外管线施工完毕后，二次搭脚手架，同时景观绿化单位施工景观小路，二次架拆除后施工绿化。绿化单位施工景观小路，二次架拆除后施工绿化。6 6）铝门窗单位创造条件及时安装样板房门窗扇（由于短时道路不畅，门窗扇运）铝门窗单位创造条件及时安装样板房门窗扇（由于短时道路不畅，门窗扇运输采用人抬肩扛）输采用人抬肩扛）7 7）景观绿化分区分批施工措施：景观施工根据现场条件、工作量分南区及西、）景观绿化分区分批施工措施：景观施工根据现场条件、工作

38、量分南区及西、北两个区，分批施工，由于南区景观小品较多，工期较长，场地提供较早，集北两个区，分批施工，由于南区景观小品较多，工期较长，场地提供较早，集中力量先抢南区景观，后期加班甚至通宵抢各区景观绿化。中力量先抢南区景观，后期加班甚至通宵抢各区景观绿化。8 8）为减少交叉污染及按期拆除外架，金属漆单位后期施工采用吊架作业。）为减少交叉污染及按期拆除外架，金属漆单位后期施工采用吊架作业。用心构筑美好生活2022-5-2632总分包的努力总分包的努力拆架前抢工立体交叉施工图拆架前抢工立体交叉施工图地下车库施工外立面铺贴金属漆施工线条粉刷收尾室内施工楼梯二结构外保温收尾外架调整景观施工用心构筑美好生

39、活2022-5-2633总分包的努力总分包的努力挑架挑架采用挑架确保5号楼主体与地下车库同步施工用心构筑美好生活2022-5-2634总分包的努力总分包的努力加班加班9月18日通宵进行红线外景观收尾用心构筑美好生活2022-5-2635总分包的努力总分包的努力吊架吊架金属漆用吊架施工用心构筑美好生活2022-5-2636平面布置平面布置 平面布置平面布置 除除5 5号楼面南侧约号楼面南侧约400400平方米的范围外，整个场地退红线平方米的范围外，整个场地退红线4 4米内的米内的区域均需开挖，合理的平面布置及各块开挖顺序、时间对样板区开放及区域均需开挖，合理的平面布置及各块开挖顺序、时间对样板区

40、开放及预售证的取得至关重要，项目部与总包根据工期要求在招标过程及前期预售证的取得至关重要，项目部与总包根据工期要求在招标过程及前期施工准备中进行了细致的分析，编制了三阶段（施工准备中进行了细致的分析，编制了三阶段（20102010年年6 6月月1515日至日至7 7月月2020日、日、7 7月月2121日至日至9 9月月1010日、日、9 9月月1111日至样板区开放展示）总平面布置图、土日至样板区开放展示）总平面布置图、土方开挖顺序图（方开挖顺序图（5 5批批1919块）并认真执行块）并认真执行用心构筑美好生活2022-5-2637平面布置平面布置三阶段总平面布置基本思路三阶段总平面布置基本

41、思路此区域7月20前总包作为材料堆场及加工厂，7月20日交景观绿化单位施工此区域7月18前总包完成基础工程，7月20日后作为材料堆场及加工厂此区域8月10前总包完成地下车库顶板及填土施工，8月10交景观绿化施工用心构筑美好生活2022-5-2638平面布置平面布置土方开挖顺序基本思路土方开挖顺序基本思路根据后浇带将土方开挖划分为19块，分五批次序开挖提前向市政署申请临时施工通道供7月20日后5号楼及样板区施工用心构筑美好生活2022-5-2639报批报建手续办理报批报建手续办理l“旭辉朗香苑旭辉朗香苑” 项目是我司在徐汇区的第一个住宅项目，在前期四证报批项目是我司在徐汇区的第一个住宅项目，在前

42、期四证报批报建过程中，按照我司工作流程提前进行下道工作的沟通，使抗震、防报建过程中，按照我司工作流程提前进行下道工作的沟通，使抗震、防雷、人防等手续提前协调办理，加快了方案、扩初的审批时间，为顺利雷、人防等手续提前协调办理，加快了方案、扩初的审批时间，为顺利开展建设工程规划许可证奠定了基础，徐汇区的规土局在办理规划许可开展建设工程规划许可证奠定了基础，徐汇区的规土局在办理规划许可证前需要提前进行灰线初步核验，该要求其实是考验设计院图纸的严谨证前需要提前进行灰线初步核验，该要求其实是考验设计院图纸的严谨性及配套人员在规划测绘等领域的协调能力，我司职能性及配套人员在规划测绘等领域的协调能力，我司职

43、能PMO成员经过加成员经过加班加点，提前完成了该项工作。班加点，提前完成了该项工作。l对于项目环评工作等也提前开展，顺利取得评审通过。在办理建设工程对于项目环评工作等也提前开展，顺利取得评审通过。在办理建设工程规划许可证时，尽快同步完成了完成该项目公建协议，总承包合同备案规划许可证时，尽快同步完成了完成该项目公建协议，总承包合同备案、综合保险；提前完成了总体及人防材料测试等，于、综合保险；提前完成了总体及人防材料测试等，于2010年年4月月27日取日取得了第三证（建设工程规划许可证）后，于得了第三证（建设工程规划许可证）后，于2010年年4月月28日完成总体报日完成总体报监，监， 2010年年

44、4月月28日完成施工许可证的申报，在项目总和公司领导关心日完成施工许可证的申报，在项目总和公司领导关心和支持下于和支持下于 2010年年4月月29日顺利取得施工许可证。日顺利取得施工许可证。用心构筑美好生活2022-5-2640报批报建手续办理报批报建手续办理l从预售整个过程中，占用时间最多的是物业招标（包括核价、面积核定从预售整个过程中，占用时间最多的是物业招标（包括核价、面积核定）和房屋面积预测工作，这两项工作我较早启动，对于物业招标、核价）和房屋面积预测工作，这两项工作我较早启动，对于物业招标、核价由于是永升物业公司操办，但也需要配套人员积极跟进同时对比项目三由于是永升物业公司操办，但也

45、需要配套人员积极跟进同时对比项目三级计划时间表进行督办。同步对物业面积核定工作及相关人员进行了及级计划时间表进行督办。同步对物业面积核定工作及相关人员进行了及早跟进。早跟进。l房屋面积预测工作对于我司项目抵押是必要的，因此该项工作必须要及房屋面积预测工作对于我司项目抵押是必要的，因此该项工作必须要及早开展。而目前房管预测工作需要房号基础核验单才能开始（旭辉朗香早开展。而目前房管预测工作需要房号基础核验单才能开始（旭辉朗香苑项目进行了特殊处理），因此在我司大规模扩张阶段，应该对施工单苑项目进行了特殊处理），因此在我司大规模扩张阶段，应该对施工单位取得房号基础核验单的时间节点在施工合同中予以明确。

46、预测工作前位取得房号基础核验单的时间节点在施工合同中予以明确。预测工作前经办人员应熟悉该项目每单元面积可能发生的情况（多和设计沟通），经办人员应熟悉该项目每单元面积可能发生的情况（多和设计沟通），在操办中一一进行化解，避免二次更正的麻烦。在操办中一一进行化解，避免二次更正的麻烦。“旭辉朗香苑旭辉朗香苑”项目预项目预测工作虽然较为复杂，但和设计人员、营销人员沟通较多，双方配合较测工作虽然较为复杂，但和设计人员、营销人员沟通较多，双方配合较好，因此顺利完成测绘，基本没出现影响整个项目销售的事宜。好，因此顺利完成测绘，基本没出现影响整个项目销售的事宜。用心构筑美好生活2022-5-2641报批报建手

47、续办理报批报建手续办理l这次预售工作遇到了上海市整体楼市限价的政策，这次预售工作遇到了上海市整体楼市限价的政策，“内环以内、三万元内环以内、三万元单价以上、别墅等需报市局审批单价以上、别墅等需报市局审批”（其实就是延后开盘）。从得到这个（其实就是延后开盘）。从得到这个消息为消息为2010年年9月月13日下午（区房管局已有风声，市住房保障局内部通日下午（区房管局已有风声，市住房保障局内部通知三万元单价是按楼栋核定）。而我司正好符合第二条（三万元单价以知三万元单价是按楼栋核定）。而我司正好符合第二条（三万元单价以上），为此在尽快上报公司领导后，于当天晚上和营销王正等加班（这上），为此在尽快上报公司

48、领导后，于当天晚上和营销王正等加班（这里感谢王正一晚上将一房一价表完成），于第二天取得区房管局相关手里感谢王正一晚上将一房一价表完成），于第二天取得区房管局相关手续（一房一价按整体均价报），第三天（续（一房一价按整体均价报），第三天（2010年年9月月15日）上午完成市日）上午完成市房地产交易中心入网备案证明（一房一价，按楼栋报），在当天中午市房地产交易中心入网备案证明（一房一价，按楼栋报），在当天中午市房地产交易中心也收到该内部通知（三万元单价是按楼栋核定）。针对房地产交易中心也收到该内部通知（三万元单价是按楼栋核定）。针对此次市政府对楼市整体限价政策的快速反映（打了政策操作的一个时间此次市

49、政府对楼市整体限价政策的快速反映（打了政策操作的一个时间差），保证了差），保证了“旭辉朗香苑旭辉朗香苑”项目销售价格及公司利益。项目销售价格及公司利益。 l目前公司的三级计划已较为完善，再根据项目特点提前进行协调及沟通目前公司的三级计划已较为完善，再根据项目特点提前进行协调及沟通，同时在项目总及公司领导的支持下，相信，同时在项目总及公司领导的支持下，相信“旭辉朗香苑旭辉朗香苑”项目将会取项目将会取得更好的成绩。得更好的成绩。 用心构筑美好生活2022-5-2642项目快速开发的几点教训项目快速开发的几点教训第三部分本节主要从项目开发环节（定位、设计、报建、招采、施工、销售）本节主要从项目开发环

50、节（定位、设计、报建、招采、施工、销售）或者基础管理方面如计划、流程、标准化、人力资源、财务等方面，或者基础管理方面如计划、流程、标准化、人力资源、财务等方面，重点分析快速开发不足之处，也就是这几个方面如果改善了，项目开重点分析快速开发不足之处，也就是这几个方面如果改善了，项目开盘周期会更短。抓住重点，不求面面俱到。盘周期会更短。抓住重点，不求面面俱到。用心构筑美好生活2022-5-2643l方案设计工期方案设计工期132132天，时间偏长天，时间偏长主要原因：主要原因：1 1、土地出让合同规定项目须建造、土地出让合同规定项目须建造18901890平方米公建，是按要求在红线内建造平方米公建，是按要求在红线