学习六(1)资产股权众筹案例

1、资产运营报告一、资产概况资产标题：某某旅游度假区7号土地资产运营20140620资产运营方：某某旅游开发有限公司资产包规模：660万元 运营期限：5年 预期权益增值率：105%/年运营监管方： 第一监管方：深圳市某某发展有限公司 第二监管方：（特许服务商）第三监管方：（权益份额最大持有方） 第四监管方：AA资产管理有限公司二、资产构成未来合并重组进入资产的主要资产内容构成如下：1、土地资产: 某某旅游度假区区域3万平方米建设用地50年经营使用权2、地理位置：某某旅游度假区7号区块（邻近6号地）。3、该土地资产现值评估价格：1350万元。三、资产运营方案1、购入上述土地资产；2、依据市场情况，转

2、让或开发资产包资产（市场化商业资产处置）四、资产运营分析（一）、资产区位优势：本项目位置为武汉市，处于长江经济带的核心点，高铁直达所属区域，交通极为便利。整平区域规划为商业开发，是武汉经济圈的发展重点，已经进入全面高速发展的轨道，已有众多大型商业机构大规模快速进驻该区域发展。（二）、资产价值优势：根据最新市场评估，该资产当前市场价值超过1350万元，购入资产后，资产包权益即增值100%，随着未来三年城镇化快速发展，一年后，预计该资产的市场价值将达到2000万，资产包权益将增值200%。运营管理方以商业市场化处置该资产后，权益份额持有方将获利壮观。（三）、资产运营优势：该资产资产产权清晰，相关债

3、权债务清晰，实施容易；且资产运营方运营经验丰富，资源丰富，可以较为快速有效的完成资产运营。（四）、风险监管优势：该资产设置了四个独立的运营监管方对整个运营过程实施全封闭运营监管，可以非常有效的保障资产运营过程透明，以及包内资产的安全。（五）、运营风险分析：该资产运营的主要风险如下：1、交易风险：主要是指资产包项目合作过程中各方违约的风险。该资产项目合作过程中中涉及的各方均身份真实明确，且受相关法律法规约束。相关资产、运营和监管高度分离，责权利明确，各方主观恶意违约风险极低。2、市场风险：属于最普遍的风险，在此主要是指资产减值的风险；城镇化发展是未来10年中国增长的主要动力。目前该地区土地资源有

4、限，且该区域已进入高速商业化发展阶段，因此本资产减值的风险接近于零；资产运营方承诺该资产运营一年后，如果没有增值，将按照原价接收持有方的权益份额转让。资产运营测算运营收入1350万元运营支出660万元测算周期1年认证类别项目认证认证结论权益增值率：105%/年付筠君资产运营测算分解（按1年测算周期）：1、 预计运营收入1350万元2、 预计运营支出600万元支出明细：资产运营支出金额：万元购置土地600万元其它费用0万元总计600万元3、运营保证金：60万元4、测算周期：以1年为标准测算周期。5、权益增值率测算：序号科目合计（万元）1运营收入13502运营成本6603运营收益6904测算周期1

5、年5权益增值率/年105%资产运营方简介一、某某旅游开发有限公司，是一家致力于旅游项目投资评估、旅游行业研究、旅游类新型城镇开发及景区、酒店、旅游线路管理为一体的专业化旅游管理公司，由来自台湾、深圳的专业团队联合中南财经政法大学旅游系发起成立，公司已经成为华中地区旅游业一颗耀眼明星。二、公司目前已经管理的中国第一XX景区，年接待游客量将达到100万人次，致力于成为华中旅游业的标杆。同时，公司以国家政策为导向，在全面深化改革的大背景下，抓住中央要大力发展混合所有制经济改革机遇，与三家国有景区洽谈委托管理事宜，已达成意向合作框架。三、公司在积极发展主营业务的同时，也大力投身于旅游行业研究，目前已经

6、与中国旅游研究院（武汉）、武汉大学经济管理学院、中南财经政法大学旅游系等达成合作协议，每年一度举行华中旅游论坛，并发布华中旅游白皮书，该论坛将被打造成中国极具影响力的旅游论坛。四、公司目前管理团队成熟，具有十年以上行业从业经验者超过60%，是一支高素质、懂经营、善管理的职业经理人团队，并根据多年行业管理经验，借鉴国内外先进管理理念和经验，在国家高速、持续发展新型城镇化的过程中，形成公司特有的、专业的以旅游为核心的新型城镇运营方，打造中国新型城镇的典范第一运营监管方一、深圳市某某科技发展有限公司成立于1994年，以开发高科技节能环保产品、高科技生态农业、生态人居地产为主的大型综合型企业，二、该公

7、司董事长XXX，具备深厚的公司运营及资产经营管理经验，担任多家公司的高层并多维拓展企业业务。其目前正在重点推动的武汉夏安山镇区开发万亩土地发展科技、居住、旅游一体的大型综合商业项目。第一期的武汉华中花卉博览园项目已经落地展开。某某旅游度假区7号土地资产权益条款依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法和其他有关法律、法规、以及网络系统上的所有规则，网主之间进行资产项目合作，就本资产项目发布申购公告如下：一、资产基本信息：1.1资产标题：某某旅游度假区7号土地资产1.2资产内容： 7号土地资产合作经营1.3资产期限：5年。自资产合作资金申购满额，且合作资金完全划入指定资产合作监管账户的日期

8、为开始时间。1.4资产项目合作参与方1.4.1权益投资方（权益份额持有方）：1.4.2资产运营方：某某旅游开发有限公司1.4.3运营监管方：运营监管方1（第一监管方）：深圳市某某发展有限公司运营监管方2（第二监管方）：最大权益份额持有方运营监管方3（第三监管方）：BB资产管理有限公司1.4.4资产托管方：AA资产管理有限公司1.4.5系统提供方：CC网络服务有限公司1.5资产权益初始情况：1.5.1资产权益总数量：300份额；1.5.2资产权益初始单价：人民币（大写）贰万贰仟元/份额，（小写）：22，000.00元/份额；1.5.3资产权益初始总金额：人民币（大写）陆佰陆拾万元整，（小写）：6

9、,600,000.00元。1.6资产专用监管通账户：账户名称：旅游城7号土地资产运营， 账号：861XXXX， 服务号：15XXXXX1.7资产资产：1.7.1合作开始后，初始形态的资产及其在各个阶段所演化形成的任何形态的资产（包括资金、动产、不动产及附着的各种权利、有形和无形资产及附着的各种权利等）及这些资产所衍生的各种收益都属于资产内资产，所有权归属于全体资产权益份额持有人共有。根据特别需要，可以就资产资产增加清单附件。1.7.2资产内资产托管并登记在资产托管方名下。但为了便于资产运营业务的高效开展，资产内某些资产可以暂时登记在资产托管方指定的相关方名下。这些资产的所有权和附着的相关权利并

10、不转移，仍然归属于全体资产权益份额持有人所有。托管和登记方无权单方转移上述资产，也无权对上述资产设置抵押/质押、担保、留置等他项权利，也无权利用上述资产进行融资或为自身获取额外利益。出于特别监管或财产处置的需要，依据相关附属监管约定而采取的特别措施的情况除外。1.7.3资产初始资产中10%的现金资产设定为项目运营的监管保证金，作为支付清算及防范意外风险的备用资产。监管保证金的正常运用应当通过全体监管方的同意。1.8资产权益份额1.8.1每一份权益份额拥有相等的权利和义务。1.8.2资产申购满额30天后，资产权益份额即可以转让或融资质押。二、资产费用和权益分配2.1资产费用：2.1.1 运营服务

11、费：2.1.1.1收取方：资产运营方2.1.1.2核算时间：在每季度 期末进行阶段性核算2.1.1.3计算方式：核算期末，实际资产增值率小于或等于20%的部分，则资产运营方不提取运营费；大于20%并小于或等于50%的部分，则资产运营方提取相应部分资产权益增值的10%为运营费；大于50%并小于或等于100%的部分，则资产运营方提取相应部分资产权益增值的20%为运营费；大于100%的部分，则资产运营方提取相应部分资产权益增值的30%为运营费。2.1.1.4结算前提：资产账户内有足额可供分配现金资产2.1.2监管服务费：2.1.2.1收取方：运营监管方（第一监管方）2.1.2.2核算时间：在每 季度

12、 期末进行阶段性核算2.1.2.3计算方式：资产权益初始总金额的年化0.5%费率。2.1.2.4结算前提：资产账户内有足额可供分配现金资产2.1.3托管服务费：2.1.3.1收取方：资产托管方2.1.3.2核算时间：资产开始当日内及年度周期开始当日2.1.3.3计算方式：资产权益初始总金额的年化1.5%费率，不足一年的按照一年计算。2.1.3.4结算前提：资产申购满额2.1.4系统服务费：2.1.4.1收取方：系统提供方2.1.4.2核算时间：资产开始当日内及年度周期开始当日2.1.4.3计算方式：资产权益初始总金额的年化2%费率，不足一年的按照一年计算。2.1.4.4结算前提：资产申购满额2

13、.1.5超额服务费奖励条款：每 季度 期末进行阶段性核算时，2.1.5.1核算期末，如果资产权益增值超过20%，资产托管方获取超额服务费，比率为增值部分的10%2.1.5.2核算期末，实际资产增值率大于20%并小于或等于50%的部分，则第三监管方提取相应部分资产权益增值的5%为监管费；大于50%并小于或等于100%的部分，则第三监管方提取相应部分资产权益增值的10%为监管费；大于100%的部分，则第三监管方提取相应部分资产权益增值的15%为监管费。结算前提：资产账户内有足额可供奖励现金资产2.2权益份额权益分配：2.2.1受益方：权益份额持有方2.2.2时间：在每 季度 期末进行阶段性核算和项

14、目到期后进行全面结算。2.2.3阶段性核算：如果实际资产增值，并且资产账户内有足额可供分配现金资产，则所有权益份额持有方按照持有权益份额比例对增值部分进行分配。2.2.4到期后结算：资产内资产在项目合作到期日前须完成变现，并在项目合作到期后三个工作日内进行全面结算。在支付资产各项费用后，剩余金额由所有权益份额持有方按照持有权益份额比例进行分配。2.3资产费用和权益分配结算的相关款项分别划转至各方指定的监管通账户，即视为各方已收到相关款项。三、相关参与方的职能和责任3.1权益投资方投资并拥有资产权益资产。3.2资产运营方具体负责资产包的资产运营管理。资产运营方可以根据实际情况对资产资产购置相关财

15、产保险，费用属于资产内资产运营成本。资产运营方同时负责对权益份额收购管理。如果资产资产满额后360天后没有运营增值，资产运营方同意按照权益份额初始单价收购权益投资方愿意出让的权益份额。3.3运营监管方具体负责对资产运营管理的监督管理。3.4资产托管方具体负责对资产相关资产进行必要的托管监管和行为监管。3.5系统提供方具体负责提供技术系统支持，并对系统用户的使用行为进行监管。3.6资产运营方应尽职履行资产运营责任和权益收购管理责任，否则应当全额退回之前获取的运营服务费，并赔偿所有权益份额持有方。赔偿权益份额持有方每一份权益份额的金额为初始权益份额单价的50%，并于违约日起3日内支付赔偿款。3.7

16、运营监管方（第二监管方除外）应尽职履行运营监管责任，否则，应当全额退回之前获取的监管服务费，并赔偿所有权益份额持有方。赔偿权益份额持有方每一份权益份额的金额为初始权益份额单价的50%，并于违约日起3日内支付赔偿款。38资产运营方未按约定履行收购责任，权益份额持有方可将权益份额转让给其他第三方，第三方享有原权益份额持有方的一切权益，并有权根据本资产条款，要求资产运营方履行职责，并向资产运营方追索责任和要求赔偿。资产运营方对此不持异议。四、权益份额转让和质押融资4.1权益份额持有方可以部分或全部转让所持权益份额，转让应当通过融资城系统进行。4.2权益份额最小转让单位为1份额，并以1份额的整数倍递增

17、。4.3权益份额持有方在网络系统内提交转让条件后，自次日起，在同等转让条件下，运营监管方在3个工作日的收购期内享有优先收购权，若在此期间运营监管方未行使优先收购权，则自第4个工作日起，权益份额持有方可以通过系统将权益份额转让给任意第三方。转让方应当向系统交纳权益份额转让系统服务费，具体交费标准以系统公告为准。4.4权益份额持有方不享有对其他权益份额的优先受让权。4.5 权益份额可以用于质押融资，资产托管方负责办理质押融资登记服务。4.6 任意投资网主可以为权益份额持有方提供权益份额质押融资。第三监管方同意为权益份额持有方优先提供50%比率的质押融资服务。五、资产运营权转让5.1资产运营方放弃或

18、转让运营管理权，需要得到合计不低于60%的权益份额数量持有方的书面同意，否则视为资产运营方违约。5.2资产运营方违约，应当全额退回之前获取的运营服务费，并赔偿所有权益份额持有方。赔偿每一份权益份额持有方的金额为初始权益份额单价的50%，并于违约日起3日内支付赔偿款。六、运营监管权转让6.1运营监管方放弃或转让运营监管权，需要得到合计不低于60%的权益份额数量持有方的同意，否则视为运营监管方违约。6.2运营监管方违约，违约的运营监管方应当全额退回之前获取的监管服务费，并赔偿所有权益份额持有方。赔偿权益份额持有方每一份权益份额的金额为初始权益份额单价的50%，并于违约日起3日内支付赔偿款。七、 资

19、产项目延期和终止7.1如果资产项目到期5日前，所有合作参与方向系统提供方提交电子文件表示同意延期时，资产可延期。7.2资产期限结束，资产项目终止。7.3经过合计不低于60%权益份额持有方同意，资产项目终止。7.4经过资产运营方合理运营，资产内的非现金资产完全转变为现金资产时，资产项目终止。7.5资产托管方或系统提供方有权在可能或已经发生非正常情况时依据自己的专业判断单方提前终止资产项目，在系统提供方平台公告。7.6资产项目终止后按照本合作条款进行全面结算。八、相关参与方声明8.1资产运营方声明：8.1.1本方是合法商业主体，具有资产运营管理经验和能力；8.1.2本方承诺，向所有参与方提供的所有

20、证件、资料均合法、真实、准确、完整和有效。相关材料发生变化时，本方将在变化发生三日内及时通知相关参与方；8.1.3本方承诺，除非得到权益份额持有人书面同意，否则不得就此资产项目资产再行对外融资；本方以自有资产对外融资或者以自有财产对外进行保证、担保或抵押、质押时，应当在三日内通知相关参与方；8.1.4本方承诺，不因可能存在的其他对外债务而影响资产的资产运营管理；8.1.5本方清楚可能面临的资产项目合作风险。8.2运营监管方（第三监管方除外）声明：8.2.1本方是合法的商业主体，具有合法的资金来源和投资主体资格；8.2.2本方承诺，向所有参与方提供的所有证件、资料均合法、真实、准确、完整和有效。

21、相关材料发生变化时，本方将在变化发生三日内及时通知相关参与方；8.2.3本方清楚可能面临的项目合作风险。九、特别约定9.1系统提供方或资产托管方作为中立的一方为项目合作提供的技术系统服务和其他各项服务，并不意味着自身对其他参与方的债务和义务承担连带偿付和履约责任。9.2系统提供方或资产托管方均有权依据自己的专业判断对可能发生的非正常情况独立采取一切必要的措施对资产及相关各方进行系统特别监管处置。系统提供方或资产托管方不对基于自身专业判断而实施的相关处置所产生的后果承担赔偿责任。9.3若有权政府主管部门要求，系统提供方或资产托管方可以就任何一方于资产项目合作过程中所产生的相关税费及/或其他费用履

22、行代扣代缴义务，而不必取得其他参与方的事先同意。9.4对于资产的资产和权益及所有合作参与方的资产和权益，由于法院、公安、税务或其他有权机关采取的查封、冻结、扣划等措施所产生的后果，系统提供方或资产托管方不承担任何法律责任；9.5系统提供方或资产托管方可以对合作中的纠纷行为进行调查和处理。 由此所产生的相关费用由资产包中资产承担。9.6经过合计不低于60%以上权益份额持有方同意，或者实际情况表明，资产包项目合作无法继续进行，或者相关资产有可能遭受意外损失，资产托管方可以将监管资产进行处置（包括但不限于协助资产收购方将资产转让、变卖、抵押/质押、或再次抵押/质押、留置、共管等以清偿债务，以下简称“

23、资产处置”）。资产处置后获得的资金，由相关各方依约进行分配。资产处置过程中所产生的一切税、费，均应由资产中资产承担或由违约方承担。9.7参与各方通过系统提供方电子系统形成的电子资料和网下形成的书面材料均是本资产项目合作的组成部分，同样具有法律效力。9.8在项目合作过程中，所有参与方应无条件积极配合系统提供方或资产托管方办理相关手续。若相关监管手续在约定时间内无法办理完毕，应由违约方向守约方承担相应的赔偿责任。9.9除非系统提供方或资产托管方有明显重大恶意行为，否则不向任何参与方承担任何责任。十、条款的生效、变更、终止10.1本资产条款自在系统提供方的系统中公告之日起生效。10.2本资产条款的变更，通过系统提供方的系统以公告