生产与运作管理第四章

1、12 23 353.1 3.1 设施选址的意义设施选址的意义678国家国家 1995 Corel Corp.区域区域/ /社区社区 1995 Corel Corp.地点地点 1995 Corel Corp.设施选址包括两个层次的问题设施选址包括两个层次的问题：即选择什么地区即选择什么地区( (区域区域) )设置设施，沿海还设置设施，沿海还是内地，南方还是北方是内地，南方还是北方，国内还是国外国内还是国外等等。等等。具体具体选择在该地区的什么位置设置选择在该地区的什么位置设置设施设施u选择单一的设施位置；选择单一的设施位置；u在现有的设施网络中布置新点。在现有的设施网络中布置新点。103.2 选

2、址的影响因素11121314u当地低成本、高质量的劳动力及爱尔兰较低的企业税；当地低成本、高质量的劳动力及爱尔兰较低的企业税；u爱尔兰是欧盟成员国，在爱尔兰制造的计算机产品可爱尔兰是欧盟成员国，在爱尔兰制造的计算机产品可以直接发往欧洲市场而无须缴纳增值税；以直接发往欧洲市场而无须缴纳增值税；u爱尔兰属于欧元区，可以通过欧元的稳定性减小欧洲爱尔兰属于欧元区，可以通过欧元的稳定性减小欧洲地区内的汇率风险。地区内的汇率风险。1516171819202122综合考虑所有因素，使得物流链上的每一个节点都能达到综合考虑所有因素，使得物流链上的每一个节点都能达到最优。最优。鞍钢，鞍钢，最主要的区位是：接近原

3、料和燃料最主要的区位是：接近原料和燃料产地有鞍山的铁和抚顺的煤，煤铁资源丰产地有鞍山的铁和抚顺的煤，煤铁资源丰富；附近有辽河，水源充足。富；附近有辽河，水源充足。包钢，包钢，最主要的区位条件是：接近原料和最主要的区位条件是：接近原料和燃料产地有包头丰富的铁矿资源和附近丰燃料产地有包头丰富的铁矿资源和附近丰富的煤炭资源富的煤炭资源首钢，首钢，最主要的区位是：有广阔的市场最主要的区位是：有广阔的市场宝钢，宝钢，最主要的区位是：市场和交通该最主要的区位是：市场和交通该地的原料和燃料都很贫乏，需要进口地的原料和燃料都很贫乏，需要进口 25262728293031323334353637 你想开一家自己

4、的店吗？大家都知道，你想开一家自己的店吗？大家都知道，开店最重要的是地点，但要选在哪里好呢？开店最重要的是地点，但要选在哪里好呢？ 第一步挑地方：确定人潮及流量第一步挑地方：确定人潮及流量 第二步找地点：访查周遭环境第二步找地点：访查周遭环境 第三步看店面：建筑等于活广告第三步看店面：建筑等于活广告 第四步选邻居：好邻居让你少奋斗第四步选邻居：好邻居让你少奋斗38第一步挑地方：确定人潮及流量第一步挑地方：确定人潮及流量首先，你必须清楚人们要往哪里去，而不只是在那里，首先，你必须清楚人们要往哪里去，而不只是在那里，像早餐店要在上班族会走过的地方，录像带出租店则要开在像早餐店要在上班族会走过的地方

5、，录像带出租店则要开在回家的路上。回家的路上。 你可以花点时间，在感兴趣的目标地区计算上午、下午、你可以花点时间，在感兴趣的目标地区计算上午、下午、晚上各时段的人潮，统计进入附近店面的人数，看看经过的晚上各时段的人潮，统计进入附近店面的人数，看看经过的人当中，上班族、学生、家庭主妇的比例，而且至少要在平人当中，上班族、学生、家庭主妇的比例，而且至少要在平日和周末各算一次，才能知道人潮确实的分布状况。日和周末各算一次，才能知道人潮确实的分布状况。除了人们往哪里去，你还要考虑人们得花多久才会到达除了人们往哪里去，你还要考虑人们得花多久才会到达你的店面。你的店面。 愈便宜的产品，顾客愈不愿花时间，例

6、如便利商店是以愈便宜的产品，顾客愈不愿花时间，例如便利商店是以3 3分钟来定义主要商圈、咖啡店大约是分钟来定义主要商圈、咖啡店大约是5 5分钟，除非你打算卖汽分钟，除非你打算卖汽车这种高单价商品，否则一般而言，顾客最远只能忍受车这种高单价商品，否则一般而言，顾客最远只能忍受7 7分钟分钟的交通时间。的交通时间。39第二步找地点：访查周遭环境第二步找地点：访查周遭环境 首先是商人的角度：什么迹象显示该地点可以创造首先是商人的角度：什么迹象显示该地点可以创造业绩？业绩？其次，从顾客的角度：你会不会到这个地点逛街？黄其次，从顾客的角度：你会不会到这个地点逛街？黄金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据

7、点，找地点金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据点，找地点最忌讳只看到别人成功，就想在隔壁复制一家店，除非最忌讳只看到别人成功，就想在隔壁复制一家店，除非你有把握做出自己的差异化。你有把握做出自己的差异化。 此外，留意座落在对角或不远处的竞争对手是否会抢此外，留意座落在对角或不远处的竞争对手是否会抢走你的生意？你是否能在顾客行动路线上，抢先别人一走你的生意？你是否能在顾客行动路线上，抢先别人一步拦截顾客？随时注意对手的位置，寻找足以抗衡的地步拦截顾客？随时注意对手的位置，寻找足以抗衡的地点，你一定要保持领先地位，不然，位于同性质商店的点，你一定要保持领先地位，不然，位于同性质商店的下风处，小心

8、生意也会一直处于下风。下风处，小心生意也会一直处于下风。40第三步看店面：建筑等于活广告第三步看店面：建筑等于活广告请抱着初次约会的心情看店面，要关心，也要抱着怀疑。请抱着初次约会的心情看店面，要关心，也要抱着怀疑。先远看，再近看，想象你的店面在这个空间里的感觉，一旦先远看，再近看，想象你的店面在这个空间里的感觉，一旦店名放在招牌上，会很显眼吗？开车经过的人看得到吗？行店名放在招牌上，会很显眼吗？开车经过的人看得到吗？行人能从人行道上就注意到吗？好的店面就像活广告，不只是人能从人行道上就注意到吗？好的店面就像活广告，不只是让人方便找到你，也能向路上行经的潜在客户展示自己。让人方便找到你，也能向

9、路上行经的潜在客户展示自己。此外，建筑设计也是一个重点，这个地点适合零售业吗？此外，建筑设计也是一个重点，这个地点适合零售业吗？吸引人吗？即使在外观设计上相似的购物街，质量方面也可吸引人吗？即使在外观设计上相似的购物街，质量方面也可能相当悬殊。该大楼的质量是否跟你的产品一样好？能相当悬殊。该大楼的质量是否跟你的产品一样好？ 记住，一定要从品牌打造的角度来思考建筑物记住，一定要从品牌打造的角度来思考建筑物。41第四步选邻居：好邻居让你少奋斗第四步选邻居：好邻居让你少奋斗顾客会认为，彼此相邻的店面，其商品质量也相当类似，顾客会认为，彼此相邻的店面，其商品质量也相当类似，所以，跟类似的品牌坐落在同一

10、地点十分重要，因为有些选所以，跟类似的品牌坐落在同一地点十分重要，因为有些选址策略就是要址策略就是要“寄生寄生”。在大百货公司旁开服饰店、在高级。在大百货公司旁开服饰店、在高级超市旁开生机饮食店，被大品牌所吸引的顾客，也会被你所超市旁开生机饮食店，被大品牌所吸引的顾客，也会被你所吸引。吸引。另外，如果能碰到一些像录像带出租店或干洗店之类的另外，如果能碰到一些像录像带出租店或干洗店之类的优质邻居那更好，因为这些店面都有着优质邻居那更好，因为这些店面都有着“两次到访两次到访”的机会，的机会，人们把衣服送去洗，隔几天必定会再回来拿；人们把衣服送去洗，隔几天必定会再回来拿； 邮局、超市也是这种好用的人

11、潮回力镖，若能沾到它们邮局、超市也是这种好用的人潮回力镖，若能沾到它们的光，那对你的生意绝对是大大加分。的光，那对你的生意绝对是大大加分。42连锁企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总连锁企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总部统一控制发挥整体优势，而实现这一目标的第一步部统一控制发挥整体优势，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。洋快餐连锁经营发展成功的三个首选条件是洋快餐连锁经营发展成功的三个首选条件是：“选址、选址、选址选址、

12、选址、选址”连锁快餐业的选址连锁快餐业的选址4344在选址问题上，麦当劳有一本厚达千页的规范手册作在选址问题上，麦当劳有一本厚达千页的规范手册作为指导，一切都程序化。广泛而详尽的店址决策系统，包为指导，一切都程序化。广泛而详尽的店址决策系统，包括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机构的决策支持。构的决策支持。麦当劳借助此系统能将目标店址方圆五至七里范围内麦当劳借助此系统能将目标店址方圆五至七里范围内的消费群和竞争态势作出透彻分析。可以充分保证了麦当的消费群和竞争态势作出透彻分析。可以充分保证了麦当劳商铺选址上的万无一失劳商铺选址上的

13、万无一失。一是方便顾客就餐，尽可能方便顾客的光临。一是方便顾客就餐，尽可能方便顾客的光临。麦当劳的选址，精确到麦当劳的选址，精确到“米米”，方法有，方法有“数灯泡数灯泡”、“步量步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们等，尽量让人们最需要时容易找到它们二是按照顾客活动和车辆行人往来的规律来进行。二是按照顾客活动和车辆行人往来的规律来进行。因为研究显示，四分之三的顾客是在办别的事时顺便因为研究显示，四分之三的顾客是在办别的事时顺便来麦当劳就餐。于是选址方式又特别注意顾客活动和车辆来麦当劳就餐。于是选址方式又特别注意顾客活动和车辆行人往来的规律。行人往来的规律。452020年租期不变年租期不变 麦

14、当劳布点的最大原则，就是麦当劳布点的最大原则，就是2020年租期不变。年租期不变。所所以对每个点的开与否，都要通过以对每个点的开与否，都要通过3 3个月到个月到6 6个月的考察，个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。会进入城市规划中的红线范围。46以大型商场为邻居以大型商场为邻居以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某

15、处快餐厅选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某处快餐厅就餐。就餐。与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。餐饮业和零售商业在选址的前期市场调查中，许多工作程餐饮业和零售商业在选址的前期市场调查中，许多工作程序与内容都是一样的。包括大量的调查和研究、评估和审序与内容都是一样的。包括大量的调查和研究、评估和审核的工作，还有一手的、二手的资料调查和分析，不同拟核的工作，还有一手的、二手的资料调查和分析，不同拟选位置的比较分析，最后才能做出决定。选位置的比较分析，最后才能做出决定。 麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，可以省去许麦当劳快餐厅定位于

16、大型商业设施旁边，可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。大商店的经济效益即可。47四点细节关乎选址成败四点细节关乎选址成败麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。潮涌动之所。设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。黄金地段的房价往往过

17、高，当房主要价超黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过过投资投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成。心理价位时，麦当劳一般不急于求成。麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福家乐福”、“沃尔玛沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。餐。48麦当劳的商圈调查麦当劳的商圈调查麦当劳市场目标的确定需要通过商圈调查。在考虑餐厅麦当劳市场目标的确定需要通过商圈调查。在考虑餐厅的设址前必须事先估计当地的市场潜能。的设址前必须事先估

18、计当地的市场潜能。麦当劳把在制订经营策略时确定商圈的方法称作绘制商麦当劳把在制订经营策略时确定商圈的方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅为中心，以一般说来，商圈范围是以这个餐厅为中心，以1212公里为公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到廊，则可以把半径延伸到4 4公里，然后把整个商圈分割为主商公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、商圈的范围一般

19、不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会绕过这些阻隔到不方便的地方购物。大水沟，因为顾客不会绕过这些阻隔到不方便的地方购物。49商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅最为适宜，从而达到通过消在哪些地方开设多少餐厅最为适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。费导向去创造和满足消费者需求的目标。因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所

20、、交通和人流状内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。行分析。50在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：在商圈地图上，他们最少要注上下列数据： （1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）；（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；（5）有无大型公寓或新村；（

21、6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；51在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。数据，以确定顾客的准确数字。抽样统计可将一周分为三段：抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周一至周五为一段；周六为一段；周六为一段；周日和节假日为一段周日和节假日为一段从每天的早晨从每天的早晨7 7点开始至午夜点开始至午夜1212点，以每两个小时点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流为单位，计算通过的人

22、流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每人群等等，然后换算为每1515分钟的数据。分钟的数据。52同时还要提出一个问题：是否还有其他的人同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心流中心。 以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。月票者的地址。以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和以商业区为中心的调查需要调查当

23、地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。行动圈。通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定选址的商圈。确定选址的

24、商圈。自自19991999年星巴克登陆北京后，目前在中国的分店数量已超过年星巴克登陆北京后，目前在中国的分店数量已超过600600家，且有持续增长的势头。一个从美国西雅图发家的咖啡店利家，且有持续增长的势头。一个从美国西雅图发家的咖啡店利用不到用不到1010年的时间便在中国大部分一线城市开有门店，这样的开年的时间便在中国大部分一线城市开有门店，这样的开店速度让其他咖啡店难以匹敌。之所以能够如此，除了星巴克刻店速度让其他咖啡店难以匹敌。之所以能够如此，除了星巴克刻意宣传的企业理念和咖啡文化，正确的选址策略成为其迅速扩张意宣传的企业理念和咖啡文化，正确的选址策略成为其迅速扩张的保障。的保障。 咖啡店的经营能否成功，很大程度上依赖于选址是否合理。在咖啡店的经营能否成功，很大程度上依赖于选址是否合理。在哪里开店，开