第8章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

1、注册会计师全国统一考试专用教材第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章内容：第一节 房产税法第二节 城镇土地税法第三节 契税法第四节 耕地占用税法23一、房产税的纳税义务人和征税范围二、房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算第一节要点：三、房产税的税收优惠四、房产税的征收管理4一、房产税的纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人房产税纳税义务人是在征税范围内的房屋产权所有人。特殊情况下，房屋使用人、代管人、承典人也是房产税纳税人。（二）征税对象与征税范围：房产税的征税对象是房产；房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区房屋，但不包括农村房屋。另外，房地产开发企业建造的商品房

2、，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。具体情形具体情形纳税义务人纳税义务人产权属于国家所有的产权属于国家所有的经营管理单位产权属于集体和个人所有的产权属于集体和个人所有的集体单位和个人产权出典的产权出典的承典人产权所有人、承典人不在房产所在地的产权所有人、承典人不在房产所在地的房产代管人或使用人产权未确定及租典纠纷未解决的产权未确定及租典纠纷未解决的房产代管人或使用人无租使用其它单位房产的无租使用其它单位房产的使用人5一、房产税的纳税义务人和征税范围【例题多选题】（2013年）下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。A

3、.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD【解析】本题考查房产税纳税义务人的具体内容。产权所有人、承典人不在房产所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳房产税。选项ABCD正确。6二、增值税与消费税的比较提示：（一）从价计税的特殊问题（二）从租计税的特殊规定计税方法计税方法税率税率计税依据计税依据应纳税额的计算公式应纳税额的计算公式从价计征从价计征1.2%房产原值一次减除10%-30%，具体扣除比例由省级政府确定应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征从租计征12%房产租金收

4、入应纳税额=租金收入12%4%个人出租住房的租金收入应纳税额=租金收入4%7三、房产税的税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（二）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。（五）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产免征房产税。（六）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。（七）经财政部批准免税的其他房产8三、房产税的税收优惠【例题多

5、选题】（2009年）下列各项中，符合房产税法有关规定的有（ ）。A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD【解析】主要考查房产税税收优惠政策的具体规定。以上选项全部属于房产税的税收优惠政策，全部正确。9四、房产税的征收管理纳税义务发生时间纳税义务发生时间1.1.将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴税将原有房产用于生产经营，从生产经营

6、之月起，缴税2.自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴税3.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴税4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴税5.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴税6.出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴税7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴税纳税期限纳税期限按年计算，分期缴纳纳税地点纳税地点房产所在地10四、房产税的征收管理【例题多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人购置新建商品房，自房屋

7、交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，建自成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】主要考查房产税纳税地点的具体规定。选项B纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起缴纳房产税；选项C纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起缴纳房产税。11本章内容：第一节 房产税法第二节 城镇土地税法第三节 契税法第四节 耕地占用税法1112一、城镇土地使用税的纳税人与征税范围二、城镇土地使用税的税率、计税依据和应纳税额的计算第二节要点：

8、三、城镇土地使用税的税收优惠四、城镇土地使用税的征收管理13一、城镇土地使用税的纳税人与征税范围（一）纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。（二）征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。【例题多选题】下列情形中，属于需要缴纳城镇土地使用税的有（ ）。A.位于A市的土地B.位于B县的土地C.位于C镇的土地D.位于D村的土地【答案】ABC【解析】本题考查城镇土地使用税征税范围的具体内容。城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地，故选项ABC正确

9、。14二、城镇土地使用税的税率、计税依据和应纳税额的计算【例题单选题】（2012年）甲企业位于某经济落后地区，2011年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2012年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2012年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米0.9元18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则该企业2012年应该补缴的城镇土地使用税为（）。A.0元B.315元C.945元D.1260元【答案】B【解析】本题考查城镇土地使用税应纳税额的计算。经

10、济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。应补税=（2000-1500）0.9（1-30%）=315（元）税率税率定额税率，具体由省级政府确定，可降低但不得低于最低限额定额税率，具体由省级政府确定，可降低但不得低于最低限额30%30%计税依据计税依据纳税人实际占用的土地面积（平方米）应纳税额的计算公式应纳税额的计算公式全年应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）适用税额15三、城镇土地使用税的税收优惠（一）法定免缴土地使用税的优惠（二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠【例题4多选题】（2014年）下列选项需要征收城镇土地使用税的有( )。A.免

11、税单位使用纳税单位的房产B.学校租给企业的房产C.公园附设的照相馆D.公园管理单位自用的办公楼【答案】BC【解析】选项A：免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。选项D：公园自用的土地免征城镇土地使用税，公园自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。16四、城镇土地使用税的征收管理纳税义务发生时间纳税义务发生时间1.1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴税购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴税2.存量购置房，从房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴税3.出租、出借房地产，自交付出租出借房产之次月起，缴税4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的

12、，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴税6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末纳税期限纳税期限按年计算，分期缴纳纳税地点纳税地点土地所在地17四、城镇土地使用税的征收管理【例题多选题】（2009年）下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税B.

13、纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税【答案】BD【解析】主要考查城镇土地使用税纳税地点的具体规定。选项A纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳；选项C纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起缴纳城镇土地使用税。18本章内容：第一节 房产税法第二节 城镇土地税法第三节 契税法第四节 耕地占用税法1819一、契税的征税对象与纳税义务人二、契税的税率、计税依据与应纳税额的计算第三节要点：三、契税的税收优惠四、契税的征收管理20一、契税的征税对

14、象与纳税义务人【例题单选题】（2009年）下列有关契税的表述中，正确的是（ ）。A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税【答案】A【答案解析】本题考查契税的征税对象。选项B受让农村土地承包经营权的，不征契税；选项C以实物交换房屋的，应以全部价款作为契税的计税依据；选项D承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，也要缴纳契税。征税对象征税对象境内转移的土地、房屋权属，具体包括五项：境内转移的土地、房屋权属，具体包括五项：1.1.国有土地使用权出让

15、国有土地使用权出让2.2.国有土地使用权转让国有土地使用权转让3.3.房屋买卖（包括房屋买卖（包括以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为视同房屋买卖行为）4.4.房屋赠与房屋赠与5.5.房屋交换房屋交换纳税义务人纳税义务人境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人21二、契税的税率、计税依据与应纳税额的计算税率税率实行实行3%-5%3%-5%的幅度比例税率。个人购买的幅度比例税率。个人购买9090平方米及以下普通住房，且该平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按住房属于家庭唯一住房的，减按1%1%税率；超过税率；超过9090平方

16、米，契税减半。平方米，契税减半。计税依据计税依据不动产的价格，具体计税依据包括六项：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。5.房屋附属设施征收契税依据的规定。采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税；承受的房屋附属设施权属如果是单独

17、计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。6.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。应纳税额的计算公式应纳税额的计算公式应纳税额计税依据适用税率22二、契税的税率、计税依据与应纳税额的计算【例题单选题】（2010年）居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税1

18、0万元【答案】C【解析】本题考查契税的纳税义务人、计税依据和应纳税额的计算。契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税；由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）5%=10（万元）。23三、契税的税收优惠（一）契税优惠的一般规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收。3.因不

19、可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征。（二）契税优惠的特殊规定：关注公司制改造、股权重组、企业分立、合并、破产等经济行为的契税优惠政策。24三、契税的税收优惠【例题多选题】（2012年）下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（）。A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税

20、率缴纳契税D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税【答案】D【解析】主要考查契税税收优惠政策的具体规定。选项A投资购买用于建造幼儿园的土地，要缴纳契税；选项B某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应免征契税；选项C某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应免征契税。25四、契税的征收管理【例题多选题】（2010年）居民甲将其拥有的一处房产给居民乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契税和印花税的表述中，正确的有（）。A.作为交易的双方，居民甲和居民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务B.契税的计税依据为房屋权属转

21、移合同中确定的房产成交价格C.契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税，印花税的纳税人应在签订合同时就地纳税D.契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同的当天发生，印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生【答案】BCD【解析】主要考查契税的征收管理。选项A契税的纳税义务人是承受产权的单位和个人，应该由居民乙缴纳契税，居民甲不缴纳契税。纳税义务发生时间纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天纳税期限纳税期限自纳税义务发生之日起的1

22、0日内纳税地点纳税地点土地、房屋所在地26本章内容：第一节 房产税法第二节 城镇土地税法第三节 契税法第四节 耕地占用税法2627一、耕地占用税的纳税义务人与征税范围二、耕地占用税的税率、计税依据和应纳税额的计算第四节要点：三、耕地占用税的税收优惠与征收管理28一、耕地占用税的纳税义务人与征税范围【例题多选题】（2011年）根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（）。A.果园B.花圃C.茶园D.菜地【答案】ABCD【解析】“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。纳税义务人纳税义务人占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人征税范围征税范围耕地：种植农作物的土地，包括菜地、园地、鱼塘及其他农用土地29二、耕地占用税的税率、计税依据和应纳税额的计算【例题计算题】甲公司在新占用耕地15000平方米用于修建商业住宅，计算甲公司应纳的耕地占用税。（甲公司所在地耕地占用税适用税率为30元/平方米）【答案解析】本题主要考查耕地占用税的计算。甲公司应纳的耕地占用税=1500030=450000（元）。税率税率地区差别定额税率，具体由省级政府确定，可提高但不得高于当地区差别定额税率，具体由省级