万科培训：房地产企业成本管理体系解读

1、房地产企业成本管理房地产企业成本管理体系解读体系解读2010资资 本本土土 地地项项 目目资本增值资本增值项目开发项目开发利润利润=收入收入成本成本卖楼啦。 现场收款 预收帐款 财务结算-销售收入 收入结转条件？收入结转条件？预售条件？预售条件？收入收入项目动态全成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资损益2.072.1。三、营业利润三、营业利润2

2、0.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。如何结转收本?成本成本开发成本开发成本土地成本土地成本管理成本管理成本资金成本资金成本钱赚到手了吗？钱赚到手了吗？利润利润=收入收入成本成本成本是个无底洞吗？成本是个无底洞吗？你是你是“知本家知本家”吗？吗？财务结算的利润是真的吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？你能给投资方一个交待吗？关键词关键词什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？地产企业成本管理体系地产企业成本管理

3、体系之解构之解构 投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理全项目的采购实施全项目的采购实施工程项目管理工程项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理成本结算成本结算财务结算财务结算项目盈利目标项目盈利目标项目开发过程项目开发过程-成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计

4、管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！越高！关键词关键词越靠近价值链后端，经营风险越小，但对越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产品牌和客户价值产生重要影响。生重要影响。关键词关键词价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！实现大小！ 关键词关键词房地产开发价值链分析模型房地产开发价值链分析模型成本管理成本管理项目项目策

5、划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展房地产开发价值链分析模型房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、作业过程成本控制（作业过程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理）目标成本目标成本体系体系的建立与实施的建立与实施房地产企业成本管理体系的房地产企业成本管理体系的梳理梳理成本管理体系的建立与实施成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现成本管理之目标成本管理

6、之目标全成本管理的实现全成本管理的实现绩效考核绩效考核管控体系管控体系房地产企业成本管理体系的房地产企业成本管理体系的梳理梳理目标目标/责任成本管理责任成本管理过程动态成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会实践系统实践系统信息系统信息系统组织系统组织系统标杆企业成本管理模式：标杆企业成本管理模式：领导机构领导机构工具工具制度制度成本管控文件成本管控文件目标与责任成本管理体系之建立与实现 企业战略目标企业战略目标经营经营 目标目标销售目标销售目标成本目标成本目标各项目运营目标与计划各项目运营目标与计划拿地策划拿地策划 施工计划

7、施工计划 报批报建报批报建 采购计划采购计划 设计计划设计计划 销售计划销售计划 入伙计划入伙计划成本计划成本计划现金流计划现金流计划项目拓展目标投融资拓展目标战略规划（战略规划（3年）年）盈利预测（盈利预测（3年）年）经营目标（经营目标（1年）年）项目开发计划项目开发计划职能管理部工作计划（专业管理）职能管理部工作计划（专业管理）计划解读1如何建立 成本目标体系？目标成本的定义目标成本的定义目标成本是：目标成本是：目标成本的解读目标成本的解读 目标成本设定与企业定位目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场

8、原则目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理性价比与专业管理 1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算目标成本测算1 13、方案设计确定产品标准目标成本测算目标成本测算2 24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算目标成本测算3 34、施工图设计确定目标成本确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成目标成本的形成偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理目标成本的管理PDCA

9、 用几个实例来谈谈：用几个实例来谈谈： 目标成本到底怎么形成的？目标成本到底怎么形成的？案例案例1 项目策划阶段的成本策划项目策划阶段的成本策划成本成本 客户需求客户需求市场市场产品产品盈利盈利案例案例2 概念设计阶段的成本规划概念设计阶段的成本规划成本目标体系建立 之核心难点在哪里？归纳一下：1、目标编不出来？ 策划阶段没介入 设计工作跟不上 成本测算来不及 边施工边算账，成本管理=结算管理。 您认为呢？您认为呢？价值活动各节点、各专业领域如何共同管理成本？价值活动各节点、各专业领域如何共同管理成本？-管控要求管控要求-专业手段专业手段-专业集成管理专业集成管理制度流程体系-成本模块业务业务

10、模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理规定目标成本管理规定目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本管理规定责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流

11、程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本- -盈利动态测算

12、表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/ /品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/ /签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/ /材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具制度流程体系-成本制度流程体系-专业集成策划阶段：工具策划阶段：工具/方法方法

13、1、成本调研、成本调研2、成本、成本盈利测算盈利测算3、策划团队与七对眼睛、策划团队与七对眼睛建造阶段：作业控制建造阶段：作业控制1、采购有效性采购有效性2、项目管理、项目管理3、成本信息披露、成本信息披露评估与考核：事前评估与考核：事前/事中控制事中控制1、动态评估工具、动态评估工具2、绩效指标体系化、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制设计阶段：流程节点控制1、设计任务书、设计任务书-成本控制要求成本控制要求2、设计评审、设计评审成本校核成本校核3、设计深度与标准、设计深度与标准-成本依据成本依据建立成本目标建立成本目标落实成本目标落实成本目标用流程制度确

14、定目标成本用流程制度确定目标成本1、各端口介入与责任约定各端口介入与责任约定/（VK）2、目标成本的审定目标成本的审定3、目标成本的管理制度、目标成本的管理制度案例案例 归纳一下：2、成本与财务脱节？财务管成本，管得很郁闷成本与财务各算各的账，永远对不上。分期核算盈利，财务做不到，成本不会算。经营风险谁来控制？。 武汉案例？武汉案例？成本科目如何设置？成本科目如何设置？成本核算与分摊原则成本核算与分摊原则成本与财务账套一定统一！成本与财务账套一定统一！目标成本与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集-责任管理-税务

15、统筹归纳一下：3、动态成本管理做不到？动态成本信息统计不到？动态信息严重失真？动态成本信息分析有用吗？过程不管，结算完最后算账。概念的统一概念的统一重要性的认识重要性的认识方法与手段的落实方法与手段的落实领导要知道什么？领导要知道什么？驾驶仓原理：盈利目标能否实现？盈利目标能否实现？计划能实现多少？计划能实现多少？决策支持系统决策支持系统风险预警体系风险预警体系动态成本信息动态成本信息什么是动态成本?判断1:本月动态成本是:本月财务帐面已付款累计本月合约部已签约累积本月形象进度的造价计量本月合同结算累计判断2:动态成本一定是与时俱进地增长的判断3:动态成本是在静态成本基础上加入资金时间 成本因

16、素的成本.动态成本的探讨动态成本的探讨 动态成本的概念！录入哪些基本信息？（wd)谁来录入？如何约束录入的完整性？ -用工具管理人！如何解决变更、签证信息滞后问题？谁对动态成本信息负责？考糊啦！目标能调吗？争论！争论！标杆民企标杆民企成本目标体系落实 之核心难点在哪里？成本管住了吗？n 标杆企业如何一路走来？1999-2003-2005-2007n 民企：成本超标没商量！北京项目案例上海项目案例别墅项目案例东莞项目案例 如何建立全员的 责任成本管理体系？ 责任成本体系是：责任成本体系是： 责任成本体系的目的：责任成本体系的目的：关于责任成本关于责任成本一、责任成本的解读一、责任成本的解读二、责任成本的分解方式二、责任成本的分解方式方式一：方式一：方式二：方式二： 各部门各司其职各部门各司其职三、责任成本的分解思路三、责任成本的分解思路1、本部门费用2、本专业端口成本3、阶段性地确定建造成本责任不同模式的范例介绍不同模式的范例介绍 我们需要什么样的管控体系我们需要什么样的管控体系 来落实目标与责任成本管理来落实目标与责任成本管理? ?管理架构确定管理架构确定管理架构确定 不同标杆企业的成本管理架构与模式介绍： 不同企业授权管理的不同 如何做到制度体系的集成谁来