地产项目营销提报（课堂PPT）

1、.1.22、项目价值研判3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销推广策略目目 录录.3重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场唐山城市地位：2008年12月29日上午，河北省政府第27次常务会议审议通过了唐山市城市总体规划(20082020)和唐山市曹妃甸新城总体规划(20082020)。规划对唐山城市定位描述如下:国家新型工业化基地；环渤海地区中心城市之一；京津冀国际港口城市！唐山市区曹妃甸京唐港南堡80KM大港口时代：“唐山湾”“四点一带”，由曹妃甸新区、京唐港开发区、南堡开发区和芦汉经济技术开发区组成。截

2、至2012年。唐山港以3.64亿吨的货物吞吐量排名全球港口第十位，增幅16.8% ，增幅位居全球十大港口之首。北京天津唐山180KM110KM唐山湾唐山地处环唐山地处环渤海经济圈，渤海经济圈，属于京津唐属于京津唐城市群核心城市群核心城市之一，城市之一，随着京津冀随着京津冀一体化的进一体化的进行，唐山将行，唐山将搭上首都的搭上首都的经济快车。经济快车。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析.4重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场唐山经济发展唐山产业格局唐山

3、发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。.5重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。.6重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项

4、目价值点梳理唐山经济发展唐山产业格局城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场唐山发展格局城市区域定位钢铁钢铁电力电力煤炭煤炭建材建材机械机械化工化工陶瓷陶瓷精品钢材精品钢材基础能源基础能源优质建材优质建材装备制造装备制造化工化工机电一体化机电一体化电子信息电子信息生物工程生物工程新材料新材料大码头大码头大钢铁大钢铁大石化大石化大电能大电能传统优势产业传统优势产业五大产业基地五大产业基地四大高新产业群四大高新产业群规划中临港工业区规划中临港工业区钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套完整的钢铁工业体系。能源工业：早在2005年，能源行业曾实现增加值占全市GD

5、P的7.3%。建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。产业仍以工业为支柱，在产能过剩的情况下，经济发展到了瓶颈阶段，亟待产业升级产业仍以工业为支柱，在产能过剩的情况下，经济发展到了瓶颈阶段，亟待产业升级城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析.7重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场2008年新规划方案：于2008年12月28日由河北省审议通过，确立了唐山两核两带的城市规划思路。主城区和曹妃

6、甸新区。主城区包括路南、路北、高新区、空港、开平、丰南、古冶和丰润片区；曹妃甸新区包括曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。山前发展带和沿海发展带。主城区城镇人口规模达到300万人以上，曹妃甸新区城镇人口规模达到126万人。“两核”城市人口远景将达到500万人以上。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析.8重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场金融商务中心行政办公中心未来中心城区将形成6大城市中心：城市中心商圈；金融商务中心；客运物流中心；行政办

7、公中心；商贸交易中心；高新科技中心。唐山将形成唐山将形成6大城市中心，大城市中心，其中发展重点主要放在其中发展重点主要放在南湖区域及凤凰新城金南湖区域及凤凰新城金融商务中心区域。融商务中心区域。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析.9重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场北控西拓东延南扩城市北部是国家战略铁路公路密集分布区，土地切割严重，不易开发和发展东部是工业集中区域，人口密集，应当引导东部城市自然、合理增长。机场西迁，及城市客运中心的发展，为发展空港

8、物流提供了条件。南部塌陷区经过治理，环境优异，政府南迁，引导城市重心向南发展。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析高端市场竞品分析.10.11重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理政策研判城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场 2012年2月底国土部公 布关于做好关于做好20122012年年 房地产用地管理和调控房地产用地管理和调控重点工作的通知重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐，别墅或将逐渐退出一手市场。从从2015年开始实施的政年开始实施的政策来看，为

9、了应对经济策来看，为了应对经济下行压力，政府开始为下行压力，政府开始为房地产松绑，利好政策房地产松绑，利好政策频出。同时，频出。同时，2012年发年发布的布的“禁墅令禁墅令”，使得，使得目前在售的别墅成为稀目前在售的别墅成为稀缺产品。缺产品。高端市场竞品分析高端市场竞品分析.12重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析高新区高新区陡陡河河居居住住区区凤凤凰凰新新城城中心中心生活生活区区南湖生态南湖生态区区 目前主城房地产市场，板块划分云集。但城市发展已经明显郊区化；

10、城市地产发展重点是凤凰新城及南湖生态区区域。单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势宏观市场研判.13重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析单价走势分布总价走势分布供给量走势房价分布房价分布单价单价(元元/平平)供给(%)关注(%)15000020000025001.92.6830003.966.4435006.9910.0240009.159.8545009.979.93500011.6811.54550011.4111.0560001

11、2.2510.91650011.8610.3470008.767.4475005.54.3880002.972.4285001.741.3790000.830.6895000.520.42100000.50.54105000011000001150000户型面积走势由下表我们看出，目前唐山购房单价集中在由下表我们看出，目前唐山购房单价集中在5000-6500元元/平米区间内，平米区间内，2015年年价格同比稳中有降，价格同比稳中有降，6月份同比下降月份同比下降3.74%,环比有所上涨。环比有所上涨。宏观市场研判.14重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼

12、市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势出售总价分布出售总价分布总价总价(万万元元)供给(%)关注(%)00.340.41102.822.952011.2411.223018.9520.264018.6419.895014.4815.01609.9110.09707.216.78805.184.42903.63.181002.251.851101.481.161201.260.91300.80.511400.550.411500.580.471600.290.221700.16

13、0.141800.160.051900.110.1120000由下我们看出，目前唐山购房总价集中在由下我们看出，目前唐山购房总价集中在20万万-60万元区间内。万元区间内。宏观市场研判.15重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势出售供给量走势时间(月)新增供给量(套)2013-0659622013-0750692013-0826022013-0965462013-1031522013-1147042

14、013-1254662014-0142802014-0254982014-0354632014-0447032014-0566332014-0666482014-0748812014-0842412014-0953372014-1048532014-1199142014-1267992015-0162312015-0228902015-0356652015-0457042015-0552722015-063862整体来看，近两年内整体来看，近两年内2014年楼市达到库存高峰，从年楼市达到库存高峰，从2015年开始，入市新盘减少，年开始，入市新盘减少，存量房加推力度减弱，新增供给量逐渐减少，存量

15、得到一定程度的去化。存量房加推力度减弱，新增供给量逐渐减少，存量得到一定程度的去化。宏观市场研判.16重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积占比出售户型面积分布面积(平)供给(%)关注(%)000.02100.020.06200.050.1302.832.31403.642.73509.218.14608.577.41709.698.868013.2813.239015.4417.171009.1511

16、.111106.458.211207.187.321306.736.671402.562.21501.851.491601.121.021700.910.821800.540.631900.420.332000.340.17目前来看，市场上户型面积的供应仍以目前来看，市场上户型面积的供应仍以70-110为主，占为主，占54.01%，而从供求关，而从供求关系来看，系来看，90-120的户型较为紧缺。的户型较为紧缺。宏观市场研判.17重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理楼市发展分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分

17、析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积占比宏观市场研判目前唐山市区房地产市场稳目前唐山市区房地产市场稳定，消费主力仍是刚需置业，定，消费主力仍是刚需置业，投资客进一步减少，处于以投资客进一步减少，处于以价换量阶段。价换量阶段。虽然一二线城市楼市开始转虽然一二线城市楼市开始转暖抬头，但唐山做为外来人暖抬头，但唐山做为外来人口流入较少的三四线城市，口流入较少的三四线城市，楼市转暖的势头依旧不明显，楼市转暖的势头依旧不明显，短期内难有较大提升，低价短期内难有较大提升，低价快速去化库存，仍是目前的快速去化库存，仍是目前的主流。主流。.18南湖片区南湖片区重庆城市发展重庆城市

18、发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判瑞宫瑞宫唐城壹唐城壹零壹零壹香郡香郡红郡红郡御园御园南湖壹號南湖壹號金沙府金沙府金隅乐府金隅乐府景泰翰林景泰翰林本案本案唐山的高端别墅项目主要集中于南湖景区，配套景观以湖景为主。剩余的别墅项目则分散于市区各部，以山景和地理位置为主要资源。.19重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分

19、析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判序号项目名称项目规模及上市时间开发商位 置代表户型价格备注1唐城壹零壹8066666占地面积：307692。建筑面积732685，容积率2.38。开盘时间2010年12月5日唐山恒荣房地产开发有限公司翔云道与友谊路的交汇处东侧高层为99、124、126、150、184 260；洋房为跃层产品，共计8层，面积约为300；北入联排地上327-329，赠送247，南入联排地上302-303，赠送222；双拼约580。共计4800户均价：8800元/。别墅500-900万/套，洋房500万/套。物业费：高层2.8元/平米，楼王

20、与洋房3.2元/平米，商业3.5元/平米，别墅4.9元/平米。物业管理公司世邦魏理仕2万科红郡2655555占地面积200505，建筑面积125087，容积率0.6，开盘时间2011年5月。唐山万科房地产开发有限公司路南学院路与唐胥路交叉口北侧联排152套,双拼52套，独栋12套，联排350左右，双拼500左右，独栋700左右。联排均价9000元/，320-380万/套，双拼，总价600-900万元/套。特价房两套，300万一口价。万科物业管理有限公司：别墅5.98元/，地上面积3中竣南湖香郡6329999占地面积:113292平方米建筑面积:106661平方米容 积 率 0.56开盘时间 2

21、011年8月19日 唐山中骏房地产开发有限公司学院路和南新道交汇处南行2000米 联排面积：306-430，双拼面积：412-442平米，独栋面积680。均价：400万/套， 热销产品联排成交折扣为81折左右，双拼600-700万。470平米一套特价房，7500元/起价，首付48万。物业管理公司:世邦泰和。物业费5元/平方米月唐山的别墅项目多为唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于年左右入市销售，由于“禁墅令禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在的限制，除翰林别墅以外，在2012年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈

22、旧的情况。别墅均价在15000元元/左右，相对来看，本案左右，相对来看，本案22000-25000元元/的价格过高。的价格过高。.20重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判序号项目名称项目规模及上市时间开发商位 置代表户型价格备注4瑞宫6325888占地面积:116563平方米，建筑面积:60000平方米，容 积 率 0.50，开盘时间 2011年5月1日已开盘北京天泽地产路南南湖学院南路青龙河畔400-10

23、00平米，赠送30-100平米的产权面积，600万元/套起，贷款99折，全款95折。物业管理公司:浙江绿城物业，物业费5元/平米月。5御园2288888占地面积56227，建筑面积58796，容积率1.05，开工时间:2012-04-01，售楼处开放时间2013年10月10日唐山慧祥房地产开发有限公司 路南建设路植物园南50米总192户平层268-300平米左右，类独栋1700平米。均价1.25万/。总价：平层1层550万/套左右；2/3层380万/套起；顶层450-500万/套；类独栋2500万/套左右.买一层送一层（买一层送地下一层，买二层送地下二层，买三送顶层）物业管理公司:唐山御园物业

24、服务有限公司，物业费4.6元/平月6金沙府占地面积:46200平方米，建筑面积:47216平方米 ，容 积 率 0.80，开工时间:2012-07-01。仁恒和美房地产开发（唐山）有限公司南新道与学院路交叉口南行1000米路东叠拼别墅，320-350均价9000元/平，3万抵15万优惠物业管理公司:唐山仁恒物业服务有限公司，唐山的别墅项目多为唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于年左右入市销售，由于“禁墅令禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在的限制，除翰林别墅以外，在2012年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧

25、的情况。别墅均价在15000元元/左右，相对来看，本案左右，相对来看，本案22000-25000元元/的价格过高。的价格过高。.21重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判序号项目名称项目规模及上市时间开发商位 置代表户型价格备注7金隅乐府5336666占地面积165916，建筑面积30万容积率1.3。开盘时间2011年10月1日，唐山金隅巨龙房地产开发有限公司路北北新东道与大城路交叉口东南侧总1014户，洋房

26、916户，占比90%，叠拼54户，共计三栋楼，每栋楼18户，占比5.33%，合院别墅32户，占比3.16%；双拼12户，占比1.18%，花园洋房为150、170、200与260；叠拼276、282及286；合院别墅地上320-340，地下200；双拼350；花园洋房均价12500元/左右，总价在187万-325万元；叠拼单价14500元/左右，总价405万，合院别墅地上面积价格2.3万物业管理公司长城物业管理公司，物业费：洋房2.68元/，别墅4.8元/；8南湖壹號8666688占地面积:145416平方米，建筑面积:100000平方米，容 积 率 0.70开工时间:2010-11-06唐山开

27、滦茂华房地产开发有限公司 路南建设路与唐胥路交叉口西行500米一期157套，联排365-391，小独/双拼：450左右，中独600左右，大独800左右。均价：13500元/，联排420-540万/套，独栋：660-1400万/套。折扣优惠9折。物业管理公司：上海艾米尔。物业费：5.5元/9唐门一品 建筑面积:65000平方米 2014年12月一期已开盘河北世德房地产开发有限公司路北友谊路与龙华道交叉口西行100米青龙湖公园北侧一期洋房117-140，联排330-600，叠拼200-220洋房7500元/，联排22000元/，叠拼25000-30000元/物业管理：戴德梁行。1.8元-2元/平米

28、月唐山的别墅项目多为唐山的别墅项目多为2011年左右入市销售，由于年左右入市销售，由于“禁墅令禁墅令”的限制，除翰林别墅以外，在的限制，除翰林别墅以外，在2012年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在年之后鲜有新产品问世，均存在一定程度的外立面陈旧的情况。别墅均价在15000元元/左右，相对来看，本案左右，相对来看，本案22000-25000元元/的价格过高。的价格过高。.22重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户

29、型面积走势重点竞品分析高端市场研判2015年唐山市别墅主要竞品成交数据序号项目名称成交价格成交套数目前存量1唐城壹零壹联排580-800万双拼1100-1500万6套20套+90套（二期规划）2万科红郡联排：9000元/，320万/套左右，双拼：600-900万元/套，3套78套3中骏香郡联排成交折扣81折300万左右，双拼600-700万1套42套4南湖壹號联排300万左右，双拼600-800万7套102套万科、中骏从去年开始推出特价产品，基本在300万左右，但未能形成爆发性成交，尤其中骏今年年初推售五套特价房从350万直至递减到280万，迄今仍剩余3套。结合去年成交数据分析来看，唐山别墅成

30、交基本都是联排产品，而且联中产品居多，总价基本在280万-345万区间，中骏采用了首付按揭分期的销售策略，因此，变相降低客户购置门槛等手段基本是唐山别墅的销售策略。从库存方面来看，市场上别墅库存量都相当大，尤其在别墅市场目前低迷的情况下，未来联排产品竞争依然激烈，但综合看双拼及独栋产品库存较少，而联排边户、双拼及小独产品相对容易获得实力客户的青睐。.23重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判南南湖湖壹壹號號南

31、湖壹号项目位于唐山市南湖生态城，依托南湖水系临水而筑，紧依小南湖。一期共157栋法式别墅，产品涵盖大中小独栋、联排、叠拼。不论是从湖景资源、建筑园林风格还是产品线，南湖壹號与本案都极为相近。.24重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判南湖壹號产品线梳理产品在售数量平均面积均价/元 套价/万小独栋21462.3116243.43750.95中独栋7617.6820935.14 1293.12大独栋1809.38

32、214231835.48双拼7460.0815674.8721.16三连排30382.0212886.88492.3四连排31382.0412036.24459.83六联排5376.8512583.75474.22南湖壹號自南湖壹號自2012年入市以来共售出年入市以来共售出55套房源，剩余套房源，剩余102套房源，价格过高、间距过窄、立套房源，价格过高、间距过窄、立面陈旧、建筑破损，是该项目销售的主要抗性。目前已陷入滞销的困境，每周的电访量不足面陈旧、建筑破损，是该项目销售的主要抗性。目前已陷入滞销的困境，每周的电访量不足7组。组。内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业； 周边配套学校学校南

33、新道小学、路南区实验小学、唐山第二实验小学、第五中学、五十七中、开滦三中、河北理工大学综合商场综合商场唐百南湖购物广场、南湖美食广场、唐百南湖购物广场、华盛超市幼儿园幼儿园师范附属幼儿园、大拇指幼儿园、南新道幼儿园银行银行中行、工行、交行、商行、农行、邮政银行医院医院二五五医院、妇幼保健院其他其他南湖国际高尔夫俱乐部；唐山市新政务中心、唐山市大剧院、唐山市新会展中心.25重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判

34、内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业； u 客户年龄：客户年龄：40-50岁 u 家庭结构：家庭结构：三口之家为主，部分三代同堂；u 交通工具：交通工具：拥有多辆私家车；u 置业目的：置业目的：自住为主，改善居住环境；u 购房次数：购房次数：多次置业；u 关注要点：关注要点：完善的城市功能配套、便捷的出行条件、私密性及产品品质；u 客户职业：客户职业：私企业主、企事业单位高层管理者（开发商内部认购或合作伙伴）；u 大部分有暴发户的气质，重视自己的社交圈和生活圈，喜欢棋牌娱乐、高尔夫、旅游等。南湖壹號客群简析.26重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高

35、端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业； 南湖壹號客群简析u 客户年龄：客户年龄：30-40岁为主；u 家庭结构：家庭结构：三口之家为主；u 置业目的：置业目的：自住为主，改善居住环境；u 购房次数：购房次数：二次或多次置业；u 关注要点：关注要点：完善的城市功能配套，企业品牌及产品品质；u 客户职业：客户职业：私企业主、企业中高层（服务、酒店、餐饮、家居、金融、房地产等行业）；u 他们大部分具有较高文化素养，在舒适和高品质的生活基础上，强调个性

36、化生活方式，喜欢游泳、高尔夫、健身、爬山等，对奢侈品牌均有各自的喜好，大多喜欢红酒。.27重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判内部配套： 豪华酒店 、7万平米自建商业； 南湖壹號客群简析u 客户年龄：客户年龄：25-50岁 u 家庭结构：家庭结构：三口之家为主；u 交通工具：交通工具：拥有多辆私家车；u 置业目的：置业目的：投资为主，自住为辅，改善居住环境；u 购房次数：购房次数：多次置业；u 关注要点：关

37、注要点：城市核心区域、地段、发展潜力、资源、品质等；u 客户职业：客户职业：外县区私企业主、政府公务员或企业中高层，他们拥有相当财富、身份和地位，抱着保密、只固定产的心思，在市区置业；他们对发展潜力的要求更高。.28重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景城市背景政策走势政策走势宏观市场宏观市场高端市场竞品分析高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判客群与存量极不对称客群与存量极不对称如果说价格因素只涉及到利如果说价格因素只涉及到利润多寡，不涉及到生死存亡润多寡，不涉及到生死存亡的话，那么客群的严重不足，

38、的话，那么客群的严重不足，将是致命的打击。随着翰林将是致命的打击。随着翰林别墅的入市，高端别墅库存别墅的入市，高端别墅库存的积压将达到新高。对客群的积压将达到新高。对客群的争夺，将日趋白热化。拿的争夺，将日趋白热化。拿什么来打赢这场争夺尖端客什么来打赢这场争夺尖端客户的户的“顶上战争顶上战争”，是每一，是每一个高端项目都应该深思的问个高端项目都应该深思的问题。题。.291、市场背景分析3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销推广策略目目 录录.30重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结

39、核心价值总结区位现状供给量走势产品资源区位资源本案位于唐山西北方向，紧邻友谊路和龙华道，位于友谊路以西，长宁道以北。其中友谊路是唐山市主干道之一，路宽60米，贯穿整个城市南北；长宁道和龙华道分别为唐山横向主干道，龙华道紧邻环城水系，风景优美，直通项目东侧的大学城、建设路；长宁道贯穿城市东西，东至远洋城、西接站前路、直至机场高速；另有环湖路通外西外环，可以说是交通便利、四通八达、真正实现了宁静与繁华的瞬间转换。项目区域位于凤凰新城北部，紧依青龙湖，项目区域位于凤凰新城北部，紧依青龙湖，交通便利，距离远洋城商圈、八方商圈一交通便利，距离远洋城商圈、八方商圈一步之遥。步之遥。.31重庆城市发展重庆城

40、市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源项目所在区域位于交通通达性强，重要干道环布周围，公共项目所在区域位于交通通达性强，重要干道环布周围，公共交通工具较少；交通工具较少；u项目毗邻城市主要干道，友谊路之上；u沿主干路向西可迅速到达机场、火车西站。u向北5分钟可达城市北外环。u相对南湖片区地质坚固，有保障。机场机场西站西站.32重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值

41、总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源工人医院工人医院大学大学城城盛华购物中心盛华购物中心铭洋国际铭洋国际办公中心办公中心青龙湖公园青龙湖公园儿童游乐园儿童游乐园凤之梦商业凤之梦商业综合体综合体凤凰新凤凰新城商业城商业核心区核心区.33重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源青青龙龙湖湖.34重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结

42、区位现状区域资源产品资源项 目设计数值用地面积146666平方米 容积率1.00绿地率32% 总建筑面积130000平方米物业公司戴德梁行整体规划整体规划项目水北观湖，结合地理特征，整体规划错落有致，时尚大气。追求每个单位的尺度感，及与自然景观的融合； 各单位的视野追求通透感与冲击力，力求全方位的展示景观与建筑的融合；.35重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源u 注重空间的景观打造，景观设计使环境与建筑形成空间的交融、参透与互补；u 采用法建筑风格

43、，优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染，风格庄重大方；u 有丰富的植被景观，突出高绿化率，形成与建筑合璧生色；项目绿色生态的景观设计，项目绿色生态的景观设计，创新领先，且外部景观资源创新领先，且外部景观资源全市独享全市独享.36重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源户型价值点户型价值点大尺度大尺度客厅、餐厅、卧室设计拥有别墅的尺度空间私密性私密性套房设计，保证高端人群居住便捷舒适性舒适性丰富的功能空间、下沉庭院，挑空的客厅，私

44、家电梯，中、西双厨人性化的户型设计尊贵感尊贵感独栋定制户型，为客户量身定做，尽显尊贵全景观全景观观景面视野最大化，让自然阳光渗透到每个角落，同时将市区和青龙湖晨曦暮色收拥入怀大弧度观景露大弧度观景露台台大尺度观景大尺度观景露台露台大尺度观景大尺度观景露台露台.37重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目区位项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结区位现状区域资源产品资源工程节点工程节点何以成为一个项目的价何以成为一个项目的价值点？值点？原因很简单，竞品多在原因很简单，竞品多在20102010、11 11年入市，外立面陈

45、旧老化，外墙年入市，外立面陈旧老化，外墙园林工程破损，在此情况下，本园林工程破损，在此情况下，本案外装完成，以华丽的身姿高调案外装完成，以华丽的身姿高调入市。可以这样说相对于本案，入市。可以这样说相对于本案，大多竞品都是大多竞品都是“老房子老房子”！本案南湖壹號.38重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结城市之巅，湖景视野，俯瞰全城，静谧之所. 远洋城商圈八方商圈盛华世家机场、西站凤凰新城核心商业区城市之巅城市龙脊政治中心公园绿肺极致视野独立思想都市中心城市级俯瞰全城全能配套政治文

46、化商务商业医疗交通景观通达性强商务商业龙湖夜景商务中心青龙湖风水宝地尊崇美宅尊崇美宅稀世发售稀世发售.39重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结项目项目价值价值集集“四大四大”核心价值为一体，且是城市独特性。核心价值为一体，且是城市独特性。酒店、写字楼酒店、写字楼城市中心的静谧居城市中心的静谧居住之地住之地公园、夜景、城市公园、夜景、城市之巅、垂钓观光之巅、垂钓观光.相对南湖，地质坚固相对南湖，地质坚固.40重庆城市发展重庆城市发展项目价值研判项目价值研判项目价值点梳理项目价值点梳

47、理项目价值点梳理项目价值点梳理项目价值研判项目价值研判核心价值总结核心价值总结豪宅让业主学会如何生活豪宅让业主学会如何生活.411、市场背景分析2、项目价值研判4、整体营销思路5、营销推广策略目目 录录.42重庆城市发展重庆城市发展置业动机1客群定位客群定位置业动机2置业动机3客户类型一：客户类型一：u 市区的私营业主、企事业单位高层管理者归属与宁静归属与宁静 客户类型一：立业数十载，历经客户类型一：立业数十载，历经世事浮沉，世事浮沉，阅世及财富早已丰厚阅世及财富早已丰厚，当初追求财，当初追求财富的狂热渐消褪，置业多次，却富的狂热渐消褪，置业多次，却苦苦追寻一处苦苦追寻一处集生活便利、宁静安详

48、于一体的真正的家，用集生活便利、宁静安详于一体的真正的家，用来养老。来养老。具有雄厚的经济实力，多次置业高层具有雄厚的经济实力，多次置业高层/洋房，但由于档次及洋房，但由于档次及居住不便的原因，决定置业别墅。居住不便的原因，决定置业别墅。.43重庆城市发展重庆城市发展置业动机1客群定位客群定位置业动机2置业动机3通过占有稀缺资源通过占有稀缺资源 、购置豪宅，追求别人对自己的认同，彰、购置豪宅，追求别人对自己的认同，彰显自身的文化水准和身份。显自身的文化水准和身份。 客户类型二：客户类型二：多年执着于资本的扩大与利润积累，通过财富换取别人对自己的认同。对自身文化形象的渴望，需要有一处值得骄傲的地

49、产可以表达自己对文化的热爱与对生活的别样品味改善形象有身份的有钱人改善形象有身份的有钱人.44重庆城市发展重庆城市发展置业动机1客群定位客群定位置业动机2置业动机3对置办固定产有着深层的认识和认同，以长线投资为主，自对置办固定产有着深层的认识和认同，以长线投资为主，自住为辅。住为辅。客户类型三：客户类型三：他们多为外县的富有人士，为了长线投资、后辈婚房，或是资产保密等因素，选择置业于市区。对固定产投资有着深层的认同，看重别墅今后在中国的潜力与稀缺性。除偶尔来市区办事外，基本不在此居住。以外县区人士居多以外县区人士居多.45他们这样诠释自己对他们这样诠释自己对“豪宅豪宅”的认知的认知“ 选择这样

50、一个位置，应该是一种自然生活的追求，但这种追求是概念性的，选择这样一个位置，应该是一种自然生活的追求，但这种追求是概念性的，寄托理想，使用上还是追求城市的繁华与便利寄托理想，使用上还是追求城市的繁华与便利”“豪宅不仅仅是家，更是一个圈层，里面的人优雅、从容，这是一个桥梁，豪宅不仅仅是家，更是一个圈层，里面的人优雅、从容，这是一个桥梁，跟同一层次的人住在一起，会让他们不断追求，进取人生跟同一层次的人住在一起，会让他们不断追求，进取人生”“在品味中体味价值，从氛围中感受回归，从生活中体验成功在品味中体味价值，从氛围中感受回归，从生活中体验成功”.46心中的最理想的家应该是在城脱城，繁华喧闹中之一片

51、静土，自然文化的脉心中的最理想的家应该是在城脱城，繁华喧闹中之一片静土，自然文化的脉络蜿蜒于此，舒适、安宁，一边享受内心的安详，一边品尝亲情的满足，一络蜿蜒于此，舒适、安宁，一边享受内心的安详，一边品尝亲情的满足，一汪碧湖，几许山影，绿树环绕、心性自由汪碧湖，几许山影，绿树环绕、心性自由我们这样看他们的诠释我们这样看他们的诠释事业已达巅峰，拥有巨大的财富，成功过后寻觅生活的淡然，但在面对事业已达巅峰，拥有巨大的财富，成功过后寻觅生活的淡然，但在面对“家家”的时候，却表现出对城市繁华、便利生活的不舍，他们已经离不开城市的时的时候，却表现出对城市繁华、便利生活的不舍，他们已经离不开城市的时尚生活。

52、尚生活。.47相同相同他们在精神层面和价值观层面拥有的极大共性他们在精神层面和价值观层面拥有的极大共性拼搏多年，位于财富阶层的塔尖，是目前中国经济最活跃和最主流的力量；拼搏多年，位于财富阶层的塔尖，是目前中国经济最活跃和最主流的力量；能够准确无误地表现思想和信仰的基调；创造了这个时代商业的迷醉。能够准确无误地表现思想和信仰的基调；创造了这个时代商业的迷醉。巨大财富的背后，开始重新构筑精神层次的满足感，追求自我价值的社会化巨大财富的背后，开始重新构筑精神层次的满足感，追求自我价值的社会化实现。实现。他们拥有巨大的财富，但却不会轻易为产品力所触动，缺失文化底蕴的功能他们拥有巨大的财富，但却不会轻易

53、为产品力所触动，缺失文化底蕴的功能性产品很难吸引到这些对绝版艺术品等更有兴趣的买家。性产品很难吸引到这些对绝版艺术品等更有兴趣的买家。他们对于他们对于“自我价值社会化实现自我价值社会化实现”的精神追求，决定了他们在看待整个项目的精神追求，决定了他们在看待整个项目的价值体系时，更加注重区域城市资源与自然资源的价值感，这种认同往往的价值体系时，更加注重区域城市资源与自然资源的价值感，这种认同往往超越了产品本身。超越了产品本身。.481、市场背景分析2、项目价值研判3、项目客群分析5、营销推广策略目目 录录.49重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路我们对于唐山豪宅市场的理解：我们

54、对于唐山豪宅市场的理解：尖端客群数量与供应量的严重不对位，造成了现在豪宅营销的困境。对每一个客户的争夺，都将决定这这场战役的成败。客户的“开源”（拓客），“节流”（成交）是目前豪宅营销的关键！.50重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路“开源节流开源节流”的关键，在于明白富豪们都的关键，在于明白富豪们都需要什么需要什么.51重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路为什么爱玛仕每一次推出的天价限量版，都会重为什么爱玛仕每一次推出的天价限量版，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？复赢得时尚界的疯狂追捧？品牌 品质 品位欲望为什么为什么Rolls Royce每年每年300

55、多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？Not Just ForBut.52重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路欲望是人性的弱点，导致人产生了欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求非理性的精神需求。欲望是欲望是非必需的非必需的，是超越物质需求的，是超越物质需求的精神满足。精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具具有无限性有无限性。.53重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考

56、营销思路营销思路城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要营销需要迎合客户的欲望需求迎合客户的欲望需求。营造营造.54重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路项目整体营销关键词欲望欲望Desire稀缺稀缺Rare奢华奢华luxurious身份身份Status尖端客群尖端客群.55重庆城市发展重庆城市发展策略思考策略思考营销思路营销思路项目整体营销关思路全民营销圈层推广联动拓展异业联盟精英团队体验营销产品包装价格策略彰显身份彰显身份 体验奢华体

57、验奢华 绝对稀缺绝对稀缺 激发欲望激发欲望.561、市场背景分析2、项目价值研判3、项目客群分析4、整体营销思路目目 录录.57重庆城市发展重庆城市发展营销推广策略营销推广策略全民营销全民营销圈层推广圈层推广联动拓展联动拓展异业联盟异业联盟精英团队精英团队体验营销体验营销产品包装产品包装价格策略价格策略开展全民营销，引入全民经纪人平台、惠民购房开展全民营销，引入全民经纪人平台、惠民购房365系系统统在社交媒体（微信、QQ）的环境下，增强产品的销售力、品牌的传播力以及行业的影响力，发动全民帮助项目扩大宣传带来潜在的意向客户。将移动互联网和房产行业深度结合，运用口碑和裂变效应打造出全新的营销模式。.58重庆城市发展重庆城市发展营销推广策略营销推广策略全民营销全民营销圈层推广圈层推广联动拓展联动拓展异业联盟异业联盟精英团队精英团队体验营销体验营销产品包装产品包装价格策略价格策略富豪之间的话题富豪之间的话题高球会员聚会、红酒展销会、豪车展销会本案穿梭在各各高端聚会，展示自己的魅力。.59重庆城市发展重庆城市发展营销推广策略营销推广策略全民营销全民营销圈层推广圈层推广联动拓展联动拓展异业联盟异业联盟精英团