信用险业务实践中需要防范的风险点(大资管课件)

1、集团大资管投资培训集团大资管投资培训信用险业务实践中需要防范的风险点2014年6月集团大资管投资培训集团大资管投资培训目录房地产融资项目政府融资平台项目汽车行业金融信用险项目农村承租土地经营权项目集团大资管投资培训集团大资管投资培训 房地产融资房地产融资项目模式项目模式 投资合作模式 银行贷款模式 结构化融资模式 夹层融资模式 房地产融资项目风险识别和应对房地产融资项目风险识别和应对房地产融资项目中集团大资管投资培训集团大资管投资培训银行贷款银行贷款模式模式风险控制土地在建工程抵押，抵押率50%；商业房产、住宅抵押，抵押率80%；资金监管：资金使用根据建安形象进度进行拨付；对融资形成的资产再抵

2、押安邦保险；销售回款的60%作为还款保证，当项目销售进度达到60%时，所有贷款资金应完成归集，我司有权要求提前还款；通过合同文本约定抵押物强行降价处置条款，安邦保险处置抵押物无障碍，风险可控；融资方实际控制人/股东个人对融资提供无限连带责任保证；非上市公司股权质押。集团大资管投资培训集团大资管投资培训银行贷款银行贷款模式模式- -交易结构交易结构4贷后管理6、赔付5、保单担保2、投保信用险3、提供足值抵押银行融资人安邦保险图1银行贷款资金业务模式结构图发放贷款7、处置抵押物集团大资管投资培训集团大资管投资培训结构化结构化融资融资模式模式风险控制土地在建工程抵押，抵押率50%；商业房产、住宅抵押

3、，抵押率80%；资金监管：资金使用根据建安形象进度进行拨付；对融资形成的资产再抵押安邦保险；通过合同文本约定抵押物强行降价处置条款，安邦保险处置抵押物无障碍，风险可控；融资方实际控制人/股东个人对融资提供无限连带责任保证；非上市公司股权质押。集团大资管投资培训集团大资管投资培训结构化结构化融资融资模式模式- -交易结构交易结构2、通过委贷银行发放委托贷款6、贷后管理7、赔付5、保单担保3、投保信用险4、提供足值抵押银行融资人安邦保险券商8、处置抵押物1、集合理财产品集团大资管投资培训集团大资管投资培训夹层夹层融资融资模式模式风险控制土地在建工程抵押，抵押率50%；商业房产、住宅抵押，抵押率80

4、%；100%股权控制，我司持有51%股权，剩余49%股权质押给我司；派驻人员监管：我司向项目公司委派董事或法定代表人或财务总监，进驻项目公司进行监管，控制印章，同时修改项目公司章程，重大事项需要董事会全票通过；资金监管：资金使用根据建安形象进度进行拨付；在合同中约定：1. 安邦保险不承担项目亏损，确保收益率不低于15%。如低于15%的，融资方必须强制回购股权，并支付15%的固定收益；2. 安邦保险有权决定是否出售项目公司股权的权利；3. 我司有享受销售分红的权利；融资方实际控制人/股东个人对融资提供无限连带责任保证。聘请知名建筑公司和监理公司。集团大资管投资培训集团大资管投资培训夹层夹层融资融

5、资模式模式- -交易结构交易结构贷后管理赔付保单担保投保信用险提供足值抵押合格投资者项目公司安邦保险安邦信托/基金增资占股51%/贷款收回本息/转让股权也可享受分红收益资金使用销售回款融资人项目建设信托计划/基金担保/抵押本息返还处置抵押物集团大资管投资培训集团大资管投资培训 政策及市场风险 项目风险 项目第一还款来源风险 资金挪用风险 项目抵押担保风险房地产项目的风险识别和应对房地产项目的风险识别和应对集团大资管投资培训集团大资管投资培训 宏观经济形势：下行风险 宏观经济政策：财政政策、货币政策、房地产调控政策 房地产行业风险 在宏观政策及经济形势不利的情况下，系统性风险显著提升，建议严格房

6、地产项目的筛选标准政策及市场风险政策及市场风险集团大资管投资培训集团大资管投资培训项目风险，指项目不能按预期顺利完成开发的风险关注项目合法、合规性 关注房地产开发项目是否具备完整的报批报建手续。包括可可行性研究报告、立项批文、合法用地手续（土地使用权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、环评批复、预售许可证等。项目总投资合理性 以项目预计总投资、总建筑面积为基础，分析测算单位投资成本（含土地成本）、单位建安成本（不含土地成本），并通过与同区域、同类型项目的平均投资成本、建安成本进行比较分析，判断项目总投资是否合理。项目自有资金分析项目完工风险项目风险项目风险集团大资

7、管投资培训集团大资管投资培训项目销售方案合理性结合地段区域及配套情况、市场定位与规划设计、销售方案，分析本项目销售方案是否符合市场预期、销售计划安排是否合理等项目销售单价合理性通过查询公开网络信息，结合项目周边同类型项目（楼盘）销售单价等情况，综合审查该项目销售单价是否具有差异化优势、是否符合市场定价水平等项目财务效益评价偿债能力评估关注“项目财务收益测算”、“项目敏感性测试”和“保本点”等分析的合理性，综合判断项目销售收入偿还融资本息的能力关注“现金流情况”，评价项目投融资计划能否相互吻合、项目销售转投入是否与销售计划相匹配、项目资金安排是否科学合理，评价项目现金流保证项目顺利完工并偿还融资

8、本息的能力项目第一还款来源锁定措施在既确保项目顺利完工、又确保在项目销售达60%全部归还项目融资本息的前提下，合理制定分期还款计划、还款准备金提取之措施。应对方式包括：增加抵押担保的方式进行增信；降低融资额度项目第一还款来源风险项目第一还款来源风险集团大资管投资培训集团大资管投资培训分析客户的主要关联企业数量、涵盖行业领域、资金往来情况等，评估客户是否存在资金挪用的可能。应对方式：若存在较大资金挪用风险，须严格要求信贷资金采用受托支付方式、实行资金全流程封闭管理要求资金挪用风险资金挪用风险集团大资管投资培训集团大资管投资培训抵押物合法、有效性是否存在他权、是否存在法律纠纷抵押物价值充足性分析项

9、目用地评估价值是否公允、合理。通过与项目用地取得成本（含方式）进行对比、与同区域同类型土地市场价值进行对比，综合判断项目用地评估价值充足性、合理性若项目用地评估价值较取得成本增幅较大（如增幅超过50%）、增幅过快，则须以公允价值为基础，计算剔除土地增值税后，审慎评估项目土地使用权净值是否覆盖项目融资本金。项目在建工程价值充足性项目抵押物变现能力操作风险确保项目后续抵押物担保登记、转在建工程抵押无缝链接，无悬空风险或操作盲区施工方优先受偿权问题：原则上要求施工方放弃优先受偿权担保方及母公司信用风险母公司及担保方的声誉、综合实力、行业排名偿债能力分析盈利能力分析现金流量分析项目抵押担保风险项目抵押

10、担保风险集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训 政府投融资平台是指地方政府为了融资用于城市基础设施的投资建设，所组建的城市建设投资公司（通常简称城投公司）、城建开发公司、城建资产经营公司等各种不同类型的公司。 政府融资平台项目操作模式 债权计划模式 通道模式（一般采取信托通道） 通道模式下，政府融资平台项目的项目筛选和风险控制。政府融资平台项目集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训要点一：区域选择要点二：偿债能力要点三：交易对手要点四：抵押物要点五：集中度风险控制政府融资平台项目风险控制要点集团大资管投资培训集团大资管投资培训

11、集团大资管投资培训集团大资管投资培训1 1、区域选择、区域选择 优先选择政府级别较高、经济实力较强、政府信誉较好的区域：（1）省级 直辖市：北京、上海、天津、重庆省：广东、福建、浙江、江苏、山东、河北、山西、湖北、湖南、四川等（2）地级以上城市（含直辖市城区）：直辖市下设区县副省级城市上述省份省会城市及下涉区县上述省份所属地级市（3）中东部地区国家级园区（4）长三角、珠三角、环渤海县级政府、百强县前30名集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训应该避免的高风险区域和次高风险区域：集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训2 2、债务

12、指标、债务指标（1）GDP超过1000亿；（2）一般预算收入超过40亿元，可支配财政收入超过70亿元；（3）政府债务性指标原则上应符合以下标准： 政府债务率=政府性债务余额/可支配财政收入不高于100% 政府负债率=政府性债务余额/地区生产总值不高于10% 政府偿债率=当年偿还政府性债务本息额/当年可支配财力不高于15% 注意：政府债务包括直接债务和隐形债务。集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训3 3、交易对手选择标准、交易对手选择标准（1 1）融资人或担保人原则上应为“退出类”平台；（2 2）企业信用评价较高：公开市场主体评级AAAA级以上，过去3 3年内

13、在公开市场发行过债券，或发债申请已获省级主管部门批准；（3 3）资产规模超过200200亿，企业资产负债率不高于80%80%，融资方应具有充足的资本金（相对于融资规模），其资产和资源（包括特许经营权等无形资产）应为可识别、可剥离、可量化、可处置。；（4 4）企业融资能力较强：银行对企业融资额较大、期限较长、融资成本合理；（5 5）企业除财政补贴、土地返还收入以外，自身有较好资产及稳定经营性现金流；（6 6）如担保方为政府融资平台公司，且担保方为融资方股东或上级单位的，担保方符合前述要求即可；如担保方符合前述要求，但不是融资方股东或上级单位，公司领导须与担保方董事长或总经理面谈并确认担保事宜后，

14、视为符合前述要求。集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训4 4、抵押物要求、抵押物要求 对县级以下（含县级）融资平台，原则上要求土地抵押，抵押物标准为：（1 1）只接受出让土地、划拨土地抵押（地上应无拆迁物），不接受任何形式的储备土地抵押；（2 2）根据我司指定评估机构出具的土地评估价值，抵押率原则上不高于50%50%。集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训集团大资管投资培训5 5、集中度风险控制、集中度风险控制（1 1）集团直接或间接给同一地方政府（财政）融资总余额不应超过下述两者孰低者：上一年度一般财政政收入的20%20%与本年度财政预算中

15、一般性财政收入的20%20%（孰低），且应争取地方政府财政部门或地方人大等有权机构书面承诺将该项融资还款纳入该地方政府的年度财政支出预算。（2 2）集团直接或间接给同一融资平台公司融资总余额（包括融资及担保）不应超过其净资产的15%15%。集团大资管投资培训集团大资管投资培训汽车行业金融信用险项目 安邦“购车邦易贷”个人信用贷业务，是指在综合评价个人信用情况的基础上，对资信良好的、有稳定月收入的购车客户个人发放的小额短期无抵押消费性人民币信用贷款业务。 对汽车厂商、4S4S店，甚至包括汽车产业链相关环节提供金融支持则为更广义的汽车行业金融的理解。现已开发的产品可支持汽车行业运营主体固定资产融资

16、贷款、流动资金融资贷款业务。集团大资管投资培训集团大资管投资培训“购车邦易贷”操作中的风险识别和应对 信用风险 借款人资信真实性、对称性 借款人收入波动、道德违约 担保抵押风险 抵押物（车辆）贬值性、流动性 操作风险 贷前、中、后调查集团大资管投资培训集团大资管投资培训信用风险应对措施设立目标客户即从职业、收入、道德违约角度筛选客户客户申请资料通过递交公司证明、银行证明等确认其收入等因素（贷前环节再次审核）集团大资管投资培训集团大资管投资培训担保抵押风险应对措施 贬值风险对应措施 针对市场保值能力较弱的车辆，降低其抵押率 要求贷款客户购买车辆购买安邦车险，保证其车辆价值 流动性风险 在客户申请

17、资料中核实确认可追述有效地址（如：住宅、公司） 对部分恶意违约客户，可通过第三方追偿力量进行追偿集团大资管投资培训集团大资管投资培训操作风险应对措施 贷前、中、后管理 建立征信查询，以我司“信用记录基本认定标准”为依据自动对征信报告进行解读和判断。同时，亦可通过合作银行，对贷款客户进行征信查询。 运用“购车邦易贷”个人信用评分表，对个人客户的自然情况、职业情况、还款能力等方面共21个模型变量进行综合评分。根据得分结果确定是否对该客户出售产品及贷款金额。 贷款审批环节采用集中审批，运用系统自动审批、人工干预相结合的方式。 通过预警机制，对不同逾期客户进行不同程度的催收工作。集团大资管投资培训集团

18、大资管投资培训汽车经销商企业信用履约保证保险中风险识别和应对 经营品牌风险 抵押、反担保风险集团大资管投资培训集团大资管投资培训经营品牌风险应对措施 固定资产融资、流动资金融资，所有汽车经销商主体所经营品牌需符合我司A1、A2标准。通过对品牌的筛选，控制该品牌市场整体销售下滑的风险，也是对后期第一还款来源风险的有效控制。集团大资管投资培训集团大资管投资培训抵押、反担保风险应对措施 经销商实际融资用途大致可分新建连锁4S店、维修厂或用于购进车辆、配件，及日常流动资金周转。 固定资产融资 代理汽车品牌符合A1、A2要求； 四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工

19、许可证）齐全； 自有资金不少于30%； 建设进度不少于33%； 企业实际控制人从业经验三年以上； 法人实际控制2家以上4S店，且提供关联担保。 流动资金融资 代理汽车品牌符合A1、A2要求； 有正式营业场所，成立一年以上； 库存车辆及全部贷后新购车辆合格证和车钥匙可提供质押监管； 企业财务状况良好。集团大资管投资培训集团大资管投资培训 农村承租土地经营权拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权，承租方由此获得的权利是土地经营权。农村承租土地经营权项目集团大资管投资培训集团大资管投资培训 作物经济效益稳定性 作物价格波动性 农业生产条件优劣 借款人资信借款人个人信用借款人经营能力借款是否被用于指定用途农村承租土地经营权抵押贷款风险点集团大资管投资培训集团大资管投资培训 抵押物是否合法合规 借款人是否对土地拥有经营权 抵押物是否足值 项目出险能否顺利处置农村承租土地经营权抵押贷款风险点集团大资管投资培训集团大资管投资培训 作物经济效益稳定性 作物价格波动性：选择价格相对稳定的作物，原则上以粮食类作物为主 农业生产条件优劣：选择自然条件稳定的粮食主产区 借款人资信借款人个人信用：以合作社和种粮大户为借款对象，了解借款人是否存在不诚信记录，了解同乡、邻居的评价借款人经营能力：分析借款人资产负债情况、现金流情况；定性评价经营