房地产企业涉税疑点解析与风险防范

1、中国注册税务师、会计中国注册税务师、会计师师 主要内容主要内容 2011年1月26日新国八条指出，调整完善相关税收政策，加强税收征管。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。国家继续对房地产业高压调控！在2011年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。房地产企业再次要经历税务机关暴风雨式的检查。 为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，我们特举办房地产企业涉税疑点解析与风险防范讲座。本讲

2、座分4大模块，对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。v一、涉税政策提示一、涉税政策提示v1 1、20112011年房地产年房地产税收调控政策要点整理税收调控政策要点整理v2 2、房地产开发各环节税收政策汇集、房地产开发各环节税收政策汇集v3 3、合作开发房地产项目涉税政策、合作开发房地产项目涉税政策v二、涉税疑点解析二、涉税疑点解析v1 1、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解( (上）上）v2 2、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解、房地产企业的重点涉税疑难问题处理

3、技巧及例解( (下）下）v3、房地产开发企业房地产开发企业“以房换地以房换地”涉税问题解析涉税问题解析v4 4、房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的、房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题税务难题v5 5、同一项目分次开发，土增税是否分别清算、同一项目分次开发，土增税是否分别清算v6 6、正确把握土地增值税清算时税金的分摊、正确把握土地增值税清算时税金的分摊v7 7、土地增值税的、土地增值税的4747个涉税疑难问题处理技巧个涉税疑难问题处理技巧v8 8、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？v9 9、土地增值税清算时如何

4、扣除委托贷款利息支出？、土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？v1010、股东以公司名义，开发房产如何纳税？、股东以公司名义，开发房产如何纳税？v1111、土地作价投资、土地作价投资 ，如何确定成本？，如何确定成本？v1212、首付一成促销，购房人白捡、首付一成促销，购房人白捡“馅饼馅饼”？v1313、不转移权属的不转移权属的“楼花楼花”买卖的税务处理及案例分买卖的税务处理及案例分析析v三、涉税账务处理三、涉税账务处理v1 1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧v2 2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧、建筑企业总分包

5、工程的三种会计处理技巧v3 3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析v4 4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理v5 5、售后返租的税务处理及经典案例分析、售后返租的税务处理及经典案例分析v6 6、集体土地集资建房的税务处理、集体土地集资建房的税务处理v7 7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理v8 8、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析v9、清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定清算后

6、转让房产，土地增值税扣除项目如何确定v1010、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理v1111、房地产开发企业代收费用的涉税处理、房地产开发企业代收费用的涉税处理v1212、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析v1313、房地产企业所得税汇算不同于项目清算、房地产企业所得税汇算不同于项目清算v1414、以房地产投资入股的涉税处理、以房地产投资入股的涉税处理v1515、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析v1616、房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题、房地产企业业务促销中礼品

7、赠送的涉税问题v1717、代建工程帐务及税务处理、代建工程帐务及税务处理v1818、土地增值税政策深度解析及清算技巧、土地增值税政策深度解析及清算技巧v四、风险防范四、风险防范v1 1、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理v2 2、房地产企业各环节常见涉税风险提示、房地产企业各环节常见涉税风险提示 v3 3、房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视、房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视 v4 4、解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析v、房产非常规租赁条款涉税风险分析、房产非常规租赁条款涉税风险分析v6 6、

8、代建房屋纳税风险不可忽视代建房屋纳税风险不可忽视v7 7、建筑安装行业的涉税风险控制策略、建筑安装行业的涉税风险控制策略v8 8、房企未按时进行土地增值税清算存隐患、房企未按时进行土地增值税清算存隐患 v9 9、卖卖“楼花楼花”不转权属纳税风险多不转权属纳税风险多v1010、非违法避税的违法风险非违法避税的违法风险v1111、控制税金成本控制税金成本 防范税务风险防范税务风险 这些我都想知道 一、涉税政策提示一、涉税政策提示案例案例1 1：20112011年房地产税收调控政策要点整理年房地产税收调控政策要点整理 用用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌

9、”形形容容20112011年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从20102010年年4 4月月1717日出台的日出台的“国十条国十条” ” 到到20112011年年1 1月月2626日新国八条，还包括日新国八条，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。房贷、

10、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。收调控手段可见一斑。 案例案例1 1：20112011年房地产税收调控政策要点整理年房地产税收调控政策要点整理.rtf.rtf 案例案例2 2：房地产开发各环节税收政策汇集：房地产开发各环节税收政策汇集 某房地产开发企业某房地产开发企业2010年年5月月26日与国日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定土房产局签订国有土地出让合同

11、，合同约定出让土地面积为出让土地面积为56000平米，土地出让金为平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为万元，合同约定土地交付时间为2010年年10月月25日。当地土地使用税税率为日。当地土地使用税税率为4元元/平平米。那么米。那么2010年应缴纳多少土地使用税年应缴纳多少土地使用税?案例案例2 2：房地产开发各环节税收政策汇集：房地产开发各环节税收政策汇集.rtf.rtf案例案例3 3：合作开发房地产项目涉税政策 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投种经营行为，也未构成营业税所称的以

12、无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无转让无形资产形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按方后，如果各自销售，则再按“销售不动产销售不动产”征税征税。 案例3：合作开发房地产项目涉税政策.rtf二、涉税疑点解析二、涉税疑点解析案例案例4 4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解：房地产企业的重点涉税

13、疑难问题处理技巧及例解( (上）上） 江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。案例4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）.rtf 案例案例5 5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解( (下

14、）下） A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元； 2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？案例5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）.rtf 案例案例6 6：房地产开发企

15、业房地产开发企业“以房换地以房换地”涉税问题解析涉税问题解析 某市房地产开发企业某市房地产开发企业( (甲企业甲企业)2010)2010年年8 8月份与乙企月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼上建造居民住宅楼9 9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计面积总计2000020000平方米，建筑成本平方米，建筑成本27002700万元，归乙企万元，归乙企业所有，其余业所有，其余5 5栋楼的房屋所有权归甲企业所

16、有。甲栋楼的房屋所有权归甲企业所有。甲企业与乙企业发生了企业与乙企业发生了“以房换地以房换地”行为，甲企业行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如下：下：案例案例6 6：房地产开发企业：房地产开发企业“以房换地以房换地”涉税问题解析涉税问题解析.rtf.rtf案例案例7 7：房地产开发企业销售（出租）房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题地下（人防工程）车位的税务难题 人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳不到规模，要缴纳“人防费人防费”，达到规定的，必须

17、建，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于于“人防办人防办”。开发商无权买。所以。开发商无权买。所以不能办理产不能办理产权：权： 买时买时是否开发票？开什么发票？是否开发票？开什么发票？ 案例案例7 7：地下（人防工程）车位的税务难题：地下（人防工程）车位的税务难题.rtf.rtf 案例案例8 8：同一项目分次开发同一项目分次开发 土增税是否分别清算土增税是否分别清算 某房地产开发公司现有一块土地某房地产开发公司现有一块土地, ,

18、分三期进行房分三期进行房地产开发。主管税务机关要求按三次进行清算。但地产开发。主管税务机关要求按三次进行清算。但是此次开发区发改委的批文是按一个项目立项是此次开发区发改委的批文是按一个项目立项, ,只是只是人为分为三部分开发人为分为三部分开发( (分三次办理规划等相关手续分三次办理规划等相关手续) )。请问分三次清算是否合理。请问分三次清算是否合理? ?假设按税务机关要求清假设按税务机关要求清算后算后, ,能否合并缴纳土地增值税能否合并缴纳土地增值税? ? . . 案例案例8 8：同一项目分次开发：同一项目分次开发 土增税是否分别清算土增税是否分别清算.rtf.rtf案例案例9 9：正确把握土

19、地增值税清算时税金的分摊正确把握土地增值税清算时税金的分摊 仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。金的扣除方式。 第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身就，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身

20、就是一种分摊方式。是一种分摊方式。 . .案例9：正确把握土地增值税清算时税金的分摊.rtf 案例案例1010：土地增值税的土地增值税的4747个涉税疑难问题处理技巧个涉税疑难问题处理技巧 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？ 房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入让收入= =合同约定转让价格合同约定转让价格（1-

21、1-受让房替转让方受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。格或评估价值确定。案例案例1010：土地增值税的：土地增值税的4747个涉税疑难问题处理技巧个涉税疑难问题处理技巧.rtf.rtf案例案例1111：人防设施清算时能否：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？作为配套设施税前扣除？ 1 1、无产权的地下室如何判断是否为人防设施？、无产权

22、的地下室如何判断是否为人防设施？ 2 2、如果是人防设施的地下室（无产权）是否可以作为配、如果是人防设施的地下室（无产权）是否可以作为配套设施在土地增值税前扣除，取得的地下室销售收入是否并套设施在土地增值税前扣除，取得的地下室销售收入是否并入土地增值税收入？入土地增值税收入？ 3 3、如果是非人防性质的地下室（无产权），部分由开发、如果是非人防性质的地下室（无产权），部分由开发商将其随住宅销售，部分由物业公司收取租金，土地增值税商将其随住宅销售，部分由物业公司收取租金，土地增值税清算时如何处理？人防设施清算时能否作为配套设施税前扣清算时如何处理？人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？除？ .

23、 .案例案例1111：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？.rtf.rtf案例案例1212：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？ A A企业采取通过银行委托贷款方式，贷款给房地企业采取通过银行委托贷款方式，贷款给房地产公司产公司B B公司人民币公司人民币10001000万元，涉及贷款利息万元，涉及贷款利息5050万元万元，银行手续费，银行手续费3 3万元，请问房地产公司万元，请问房地产公司B B公司在进行公司在进行土地增值税清算时，其发生的利息及银行手续费支土地增值税清算时，其发生的利息及银行手续费支

24、出可否作为房地产开发费用的扣除项目？委托贷款出可否作为房地产开发费用的扣除项目？委托贷款是否属于银行贷款？是否属于银行贷款？ . . 案例12：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？.rtf案例案例13:13:股东以公司名义开发房产如何纳税股东以公司名义开发房产如何纳税 唐氏房地产开发公司有两个自然人股东，股东唐氏房地产开发公司有两个自然人股东，股东A A占公司占公司55%55%的股份，股东的股份，股东B B占占45%45%的股份，法定代表人为的股份，法定代表人为A A。公司开发项目。公司开发项目累计账面实现未分配利润累计账面实现未分配利润55005500万元。万元。20102010年年A

25、 A、B B两个股东分别两个股东分别以唐氏房地产公司的名义对外独自开发项目，以唐氏房地产公司的名义对外独自开发项目，A A股东开发乙项股东开发乙项目，目，B B股东开发丙项目。乙项目、丙项目分别独立核算，且股东开发丙项目。乙项目、丙项目分别独立核算，且A A股股东以公司名义开发的乙项目，东以公司名义开发的乙项目， .案例13：股东以公司名义 开发房产如何纳税.rtf案例案例1414：土地作价投资土地作价投资 如何确定成本如何确定成本 蓝晶房地产公司蓝晶房地产公司20052005年通过招拍挂取得土地一宗，并取年通过招拍挂取得土地一宗，并取得土地出让金票据，金额得土地出让金票据，金额5000500

26、0万元。受资金限制，蓝晶公司决万元。受资金限制，蓝晶公司决定与他人合作开发。蓝晶公司以该宗土地作价定与他人合作开发。蓝晶公司以该宗土地作价60006000万元，与万元，与A A公公司成立天晶房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，司成立天晶房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，该宗土地所规划开发项目销售完毕，天晶公司面临土地增值税该宗土地所规划开发项目销售完毕，天晶公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地清算。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地应以原始价值应以原始价值50005000万元作为土地清算成本，天晶公司认为该宗万元作为土地清算成

27、本，天晶公司认为该宗土地是由投资方作价投资来的，应以土地是由投资方作价投资来的，应以60006000万元计入土地使用权万元计入土地使用权成本。很显然，土地成本相差成本。很显然，土地成本相差10001000万元将直接影响清算税额的万元将直接影响清算税额的多少，天晶公司到底该如何处理？多少，天晶公司到底该如何处理？案例案例1414：土地作价投资：土地作价投资 如何确定成本如何确定成本.rtf.rtf案例案例1515：首付一成促销首付一成促销 购房人白捡购房人白捡“馅饼馅饼”？ 按照现行政策规定，个人贷款购买商品住房，首付款比例按照现行政策规定，个人贷款购买商品住房，首付款比例为为30%30%及以上

28、，贷款购买第二套住房，首付款比例更是高达及以上，贷款购买第二套住房，首付款比例更是高达60%60%。然而，为了能多卖房子，部分开发商采用了。然而，为了能多卖房子，部分开发商采用了“低首付低首付”来吸来吸引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于一次拿不出首付款的购房人看似利好，但却属违规操作，存在一次拿不出首付款的购房人看似利好，但却属违规操作，存在一定风险。另外，在实际操作中，开发商往往会在价格上做文一定风险。另外，在实际操作中，开发商往往会在价格上做文章，比如先调价再打折，这种刻意的安排往往就会造成买卖双章，比如先调价再打折

29、，这种刻意的安排往往就会造成买卖双方的税负增加。方的税负增加。案例案例1515：首付一成促销：首付一成促销 购房人白捡购房人白捡“馅饼馅饼”？(.rtf(.rtf案例案例16:16:不转移权属的不转移权属的“楼花楼花”买卖的税务处理及案例分析买卖的税务处理及案例分析 “楼花楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工施工阶段（完工25% 25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正

30、在建设而未完成的建筑物则可看后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花楼花”、卖、卖“楼花楼花”、炒、炒“楼花楼花”等。一般称卖等。一般称卖“楼花楼花”为预售房屋，买为预售房屋，买“楼楼花花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的为预购房屋。对于房地产企业发生不转权属的“楼花楼花”买卖行为买卖行为, ,应该如何进行税务处理呢应该如何进行税务处理呢? ?是否应该缴纳营业税、是否应该缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢土地增值税和企业所得税呢? ? . .案例案例1616：不转移权属的：不转移权属的“楼花楼花”买

31、卖的税务处理及案例分析买卖的税务处理及案例分析.rtf.rtf 三、涉税账务处理三、涉税账务处理案例17:房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 某开发项目取得土地使用权成本为某开发项目取得土地使用权成本为2000020000万元，开发成本万元，开发成本1000010000万元，其中，万元，其中，开发成本开发成本开发间接费用中列支利息开发间接费用中列支利息支出支出200200万元。项目开发期间的财务费万元。项目开发期间的财务费用用利息支出为利息支出为100100万元，其中向关联万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为企业借入资金的利息支出为6060万元，借万元，借款利率不超过同期同

32、类银行贷款利率。款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为计算扣除比例分别两种情况为5%5%或或10%10%。请分析该利息费用在土地增值税清算中请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理。的税务处理。案例案例1717：土地增值税清算涉及利息费用的四：土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧种处理技巧.rtf.rtf案例案例1818：建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧 例：乙建筑公司承包一项工程，工期例：乙建筑公司承包一项工程，工期1010个月，总承包收入个月，总承包收入

33、80008000万元，万元，其中装修工程其中装修工程20002000万元，分包给丁公司承建。乙公司完成工程累计发生合万元，分包给丁公司承建。乙公司完成工程累计发生合同成本同成本55005500万元，项目在当年万元，项目在当年1212月份如期完工。其账务处理如下：月份如期完工。其账务处理如下： 乙公司完成项目发生成本费用时，乙公司完成项目发生成本费用时， 借：工程施工借：工程施工合同成本合同成本 5500000055000000贷：原材料等贷：原材料等 5500000055000000收到甲方一次性结算的总承包款时，收到甲方一次性结算的总承包款时， 借：银行存款借：银行存款80000000800

34、00000贷：工程结算贷：工程结算8000000080000000计提营业税金及代扣营业税时，计提营业税金及代扣营业税时，计提营业税金（计提营业税金（8000800020002000）x3x3180180（万元）（万元）案例案例1818：建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧：建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧.rtf.rtf案例案例1919：房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析 所谓房地产开发企业的临时设施是指房地产企所谓房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材

35、料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？务和税务处理？ 案例19：房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析.rtf案例案例2 2：房地产企业获得政府房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理给予的拆迁补偿款的税务处理例如，某房地产企业例如，某房地产企业20112011年年9 9月份，除政府给予的拆迁补月份，除政府给予的拆迁补偿款偿款200200万元收入外，

36、第三季度应纳税所得额为万元收入外，第三季度应纳税所得额为10001000万元。如万元。如200200万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费用为用为100100万元），则万元），则20112011年第三季度应纳税所得额仍为年第三季度应纳税所得额仍为11001100万万元（元（1000+1001000+100）。如）。如100100万元不属于不征税收入，则应将万元不属于不征税收入，则应将100100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100100万元也允许万元也允许税前扣除，则该房地产企业税前

37、扣除，则该房地产企业20112011年第三季度应纳税所得额为年第三季度应纳税所得额为12001200万元（万元（1000+2001000+200）。）。案例案例2020：房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理：房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理.rtf.rtf案例案例2 2：售后返租的税务处理及经典案例分析售后返租的税务处理及经典案例分析 A A公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价，约定商品房

38、按优惠价8585万元（即总价万元（即总价100100万元的万元的85%85%）出售，）出售，在未来在未来5 5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5 5年内转年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A A公司将商品房转公司将商品房转租取得租金租取得租金5 5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税万

39、元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问）。请问A A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？案例案例2121：售后返租的税务处理及经典案例分析：售后返租的税务处理及经典案例分析.rtf.rtf各位要买房的同志趁早下手！案例案例2222：集体土地集资建房的税务处理：集体土地集资建房的税务处理 也就是说，目前的法律法规不允许在集体土也就是说，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，更不允许集体土地上建设地上进行房地产开发，更不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。从实的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。从实质来分析，村民在集资建

40、房过程中成立了质来分析，村民在集资建房过程中成立了“某某某某村集资建房办村集资建房办”，实际上是成立了一个经济组织，实际上是成立了一个经济组织，代表各购房户的经济利益。有关代表各购房户的经济利益。有关“集资办集资办”的涉的涉税问题分析如下：税问题分析如下：案例案例22：集体土地集资建房的税务处理：集体土地集资建房的税务处理.rtf？案例案例2 2：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业在经营过程中房地产企业在经营过程中, ,往往会发生往往会发生“拆一拆一还一还一”即拆迁还房的行为。所谓的即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一拆一还一”是是指拆迁人以易地建设或

41、原地建设的房屋补偿给被拆指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。例分析。案例案例2323：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理：房地产企业拆迁还房的账务与税务处理.rtf.rtfv 面对涉税官司，纳税人首先缺乏的是勇气。纳税人面对纠纷，往往本着息事宁人的态度，不愿、不敢通过打官司来解决问题。他们最大的顾虑是，企业还要继续经营

42、，税收还是这个税务局管，即使这次打官司赢了，难免将来会招来更多的麻烦。也不排除一些企业因为税收处理不规范，存在太多的问题，害怕一个官司引来更严厉的稽查，查出更多的问题。v打涉税官司，纳税人缺的不仅仅是勇气打涉税官司，纳税人缺的不仅仅是勇气.doc.doc案例案例4 4：城市和国有工矿棚户区改造住房的城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析税务处理及案例分析棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施

43、简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。根据国务院办公厅议中明确用于安置被拆迁人的住房。根据国务院办公厅关于促进房地产市关于促进房地产市场平稳健康发展的通知场平稳健康发展的通知（国办发（国办发2010420104号）、住房城乡建设部等五部门号）、住房城乡建设部等五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见关于推进城市

44、和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保（建保20092952009295号）、号）、财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知优惠政策的通知（财税（财税201042201042号）的规定，自号）的规定，自20102010年年1 1月月1 1日开始，城市日开始，城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）涉及印花税、城和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税的税务处理，具体如下：镇土地使用税、土地增值税、契税的税务处理，具体如下：案例案例2

45、424：城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析：城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析.rtf.rtf案例：案例：清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定不少房地产企业遇到这样的问题，开发项目清不少房地产企业遇到这样的问题，开发项目清算后剩余的房产再转让是单独计算土地增值税，还算后剩余的房产再转让是单独计算土地增值税，还是与以前清算的收入合并重新计算。例如，原清算是与以前清算的收入合并重新计算。例如，原清算项目增值率项目增值率20%20%，未全部出售，未全部出售，20102010年出售剩余两套年出售剩余两套住房，收入住房，收入20

46、0200万元，对应成本万元，对应成本5050万元，企业是仅计万元，企业是仅计算这两套住宅的增值率（约算这两套住宅的增值率（约300%300%），还是并入原清），还是并入原清算数据进行二次清算？算数据进行二次清算？ 案例案例2525：清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定：清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定.rtf.rtf 案例：案例：土地增值税清算后收到的补退房差如何处理土地增值税清算后收到的补退房差如何处理某房地产开发公司某房地产开发公司20072007年土地增值税清算时，年土地增值税清算时，提供的可售项目总面积与实际不符。比如实际可售提供的可售项目总面积与实际不符。比如实际可售

47、面积为面积为11001100平米，只申报了平米，只申报了10001000平米，相关收入均平米，相关收入均未确认，未确认，100100平米的差额企业在平米的差额企业在20102010年度向业主收取年度向业主收取。由于企业。由于企业20072007年已进行土地增值税清算，年已进行土地增值税清算，20102010年年收到的补退房款应如何确认土地增值税、营业税和收到的补退房款应如何确认土地增值税、营业税和所得税？所得税？ 案例26：土地增值税清算后收到的补退房差如何处理.rtf案例：案例：房地产开发企业代收费用的涉税处理房地产开发企业代收费用的涉税处理某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营

48、业收入30000万元，其他应付款账户4500万元，经查其他应付款账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元（其中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用此公司未做任何税务处理。那么这些代收的费用是否该征税，征税时征何种税以及如何征？案例27：房地产开发企业代收费用的涉税处理.rtf 案例：案例：建筑企业预收账款的财税处理及案例分析建筑企业预收账款的财税处理及案例分析 预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项，要用以后的商品或劳务接受方预先

49、收取的款项，要用以后的商品或劳务偿付。建筑企业的预收账款是指工程项目尚未开偿付。建筑企业的预收账款是指工程项目尚未开工时收到的款项。预收账款作为一项流动负债，工时收到的款项。预收账款作为一项流动负债，应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账，否则将面临税法的惩罚。建筑业的预收期挂账，否则将面临税法的惩罚。建筑业的预收账款在转为收入时会涉及营业税、城建税、教育账款在转为收入时会涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税。费附加、印花税。案例案例2828：建筑企业预收账款的财税处理及案例分析：建筑企业预收账款的财税处理及案例分析.rtf.rtf案例：案

50、例：房地产企业所得税汇算不同于项目清算房地产企业所得税汇算不同于项目清算A A房地产企业开发的房地产企业开发的B B项目，项目，20092009年实现预售收入年实现预售收入10001000万元万元，预计计税毛利率为，预计计税毛利率为20%20%，期间费用及可扣除税金为，期间费用及可扣除税金为150150万元，万元，当年缴纳企业所得税当年缴纳企业所得税16.516.5万元；万元；20102010年实现预售收入年实现预售收入20002000万元万元，预计计税毛利率为，预计计税毛利率为15%15%，期间费用及可扣除税金为，期间费用及可扣除税金为200200万元，万元，当年缴纳企业所得税当年缴纳企业所

51、得税2525万元；万元；20112011年年B B项目竣工交付业主使用项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入，当年实现销售收入30003000万元，期间费用及可扣除税金为万元，期间费用及可扣除税金为250250万元，项目计税成本为万元，项目计税成本为42004200万元。假设没有其他纳税调整项目万元。假设没有其他纳税调整项目，A A房地产企业在房地产企业在B B项目竣工清算年度，即项目竣工清算年度，即20112011年需要缴纳多少年需要缴纳多少企业所得税？企业所得税？案例案例2929：房地产企业所得税汇算不同于项目清算：房地产企业所得税汇算不同于项目清算.doc.doc案例：案例：以房地产投资

52、入股的涉税处理以房地产投资入股的涉税处理 A A企业是一家房地产开发企业，企业是一家房地产开发企业，20102010年年1 1月以一栋月以一栋写字楼向写字楼向B B企业投资入股。该写字楼评估价值为企业投资入股。该写字楼评估价值为30003000万万元，实际占地面积为元，实际占地面积为20002000平方米。双方约定平方米。双方约定A A企业参与企业参与B B企业利润分配，共同承担投资风险。企业利润分配，共同承担投资风险。 近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产为标的物的投资人越来越多，形式也多种多样。以房地为标的物的投资人越来越多，形式也多种多样。

53、以房地产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面笔者产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面笔者依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行说明。说明。案例30：以房地产投资入股的涉税处理.rtf案例：房企地下车位出租一次性收费的涉税分析房企地下车位出租一次性收费的涉税分析在实际操作中，对于一次性收取地下车位租在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负

54、担，在维护贵公司正当、合法的节税，减轻税收负担，在维护贵公司正当、合法的经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税后利润最大化。后利润最大化。案例案例3131：房企地下车位出租一次性收费的涉税分析：房企地下车位出租一次性收费的涉税分析.rtf.rtf案例：代建工程帐务及税务处理代建工程帐务及税务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函1998554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；案例32：代建工程帐务及税务

55、处理.doc案例：房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题财政部和国家税务总局就企业在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等涉及的个人所得税问题专门下文进行了明确。在关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150号）中，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品被分为两种类型，第一类不征收个人所得税，第二类则需要征收个人所得税。案例案例3333：业务促销中礼品赠送的涉税问题：业务促销中礼品赠送的涉税问题.rtf.rtf魔高一尺道高一丈案例：房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧房地产企业

56、土地增值税政策深度解析及清算技巧某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为为1000010000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用价款及各种费用10001000万元；房地产开发成本万元；房地产开发成本30003000万万元；财务费用中的利息支出为元；财务费用中的利息支出为500500万元（可按转让万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有5050万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为为555555

57、万元；该单位所在地政府规定的其他房地产万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为开发费用计算扣除比例为5%5%。试计算该房地产开发。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。公司应纳的土地增值税。案例案例3434：土地增值税政策深度解析及清算技巧：土地增值税政策深度解析及清算技巧.rtf.rtf四、风险防范四、风险防范20122012年，税务筹划不妨从风险管理开始年，税务筹划不妨从风险管理开始 不积跬步，何以至千里？朝正确的方向坚实地迈出每一步，就是向成功迈近的一大步！新的一年，企业要进行税务筹划，就首先从税务风险管理开始吧！2012年，税务筹划不妨从风险管理开始.doc案例：

58、案例：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理房地产企业税收漏洞警示及实务梳理房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委、种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委、建委、土地、规划、房产、银行等多个相关部门的建委、土地、规划、房产、银行等多个相关部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策又层出不审批、许可与监督，这些行政部门的政策又层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同管理及经营中极易产生法律纠纷，另外在会计核算管理及经营中极易产生法律纠纷，另外在会计核算方面又赶上

59、近几年财务会计制度的改革，导致房地方面又赶上近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业涉税隐患异常严重。产企业涉税隐患异常严重。案例35：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理.rtf 案例：房地产企业各环节常见涉税风险提示房地产企业各环节常见涉税风险提示由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划

60、机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。房地产业务板块发展制定战略性规划。案例36：房地产企业各环节常见涉税风险提示 .rtf 案例：案例：房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视 企业管理的中心是财务管理，财务管理的核心是资金管理。但在给全国各地企业的财务人员授课或咨询过程中，我们发现很多企业的资金管理存在问题，有些问题还十分严重，甚至到了违法乱纪的程度。本着“惩前毖后