物业管理条例解析上

1、.物业管理条例解析物业管理条例解析.物业管理条例解析（上） 第一章 总则 第二章 业主及业主大会.第一章 总则 第一条 立法宗旨 第二条 物业管理定义 第三条 选择物业管理企业的方式 第四条 物业管理水平的发展 第五条 管理部门.第一条 立法宗旨 内容： 为了规范物业管理活动， 维护业主和物业管理企业的合法权益。 改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 依据： 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998.7.3） 城市新建住宅小区管理办法（1994.3.23）（经2007年9月18日第138次建设部常务会议审议，决定废止）.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房

2、建设的通知 七、加强住房物业管理 （二十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。 （二十六）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。 （二十七）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。.第二条 物业管理定义 内容： 本条例所称物业管理： 是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主

3、和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。.第三条 选择物业管理企业的方式 内容： 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 依据： 中华人民共和国民法通则（1986.4.12） 中华人民共和国合同法（1999.3.15） 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003.6.26）.中华人民共和国民法通则 第一章 基本原则 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 .中华人民共和国合同法 第一章 一般规定 第三条 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的

4、意志强加给另一方。 第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。.前期物业管理招标投标管理暂行办法 第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。 第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开

5、、公平、公正和诚实信用的原则。.第四条 物业管理水平的发展 内容： 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。.第五条 管理部门 内容： 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。.第二章 业主及业主大会 第六条 业主定义及权利 第七条 业主的义务 第八条 业主大会 第九条 物业管理区域划分办法 第十条 业主大会成立方式和业主在业主大会会议上的投票权的确定方式 第十一条 业主大会职责 第十二条 业主大会会议的召开及决定 第十三条 业主大会会议制度.第二章 业主及业主大会 第

6、十四条 业主大会会议制度 第十五条 业主委员会性质与职责 第十六条 业主委员会备案制度、业主委员会成员资格的规定 第十七条 管理规约 第十八条 业主大会议事规则 第十九条 业主大会、业主委员会职责 第二十条 业主大会、业主委员会与相关单位的关系.第六条 业主定义及权利 内容： 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权；.第六条 业主定义及权利 （五）选举业主委员会

7、成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 依据： 中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5) .国务院主席令第72号中华人民共和国城市房地产管理法.docx.第七条 业主的义务 内容： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的

8、维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。.第八条 业主大会 内容： 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。.第九条 物业管辖区域划分办法 内容：

9、一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 依据： 建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（2000.5.25）.建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60以上，入住率或使用率达85以上。 取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 物业管理企业已建立各

10、项管理规章制度。 物业管理企业无重大责任事故。 未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。.第十条 业主大会成立方式和业主在业主大会会议上投票权的确定方式 内容： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组

11、成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。.业主大会规程 第六条筹备组应当做好下列筹备工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； (二)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则(草案)和业主公约(草案)； (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 (一)、(二)、(三)、(四)项的内

12、容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。.业主大会规程 第七条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。 第八条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。.业主大会规程 第九条业主大会履行以下职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

13、备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。.业主大会规程 第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。.业主大会规程 第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业

14、主大会临时会议： (一)20%以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。.业主大会规程 第十三条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当

15、有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。.业主大会规程 第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。.业主大会规程 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规

16、则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。.业主大会规程 第二十条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。 第三十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理

17、区域内公告，接受业主的质询。.第十一条 业主大会职责 内容： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第九条业主大会履行以下职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (五)

18、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。.业主大会规程 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第三十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产

19、清算工作。.第十二条 业主大会会议的召开及决定 内容： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。.第十二条 业主大会会议的召开及决定 内容： 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主

20、委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。.第十三条 业主大会会议制度 内容： 业主大会会

21、议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (一)20%以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府

22、房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。.业主大会规程 第十三条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。.业主大会规程 第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前

23、，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。.业主大会规程 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。.第十四条 业主大会会议的通知和会议记录 内容： 召开业主大会

24、会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第十三条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 第十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。.第十五条 业主委员会性质与职责 内容： 业主委员会执行业主大会的决

25、定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第二十三条业主委员会履行以下职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； (四)监督业主公约的实施；

26、 (五)业主大会赋予的其他职责。 第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。.业主大会规程 第二十五条经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。.业主大会规程 第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可

27、以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 第二十九条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。.第十六条 业主委员会备案制度、业主委员会成员资格的规定 内容： 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成

28、员中推选产生。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件： (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； (二)遵守国家有关法律、法规； (三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五)具有一定组织能力； (六)具备必要的工作时间。.业主大会规程 第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，

29、依照前款规定重新备案。 第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。.业主大会规程 第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的； (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的； (四)有犯罪行为的； (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的； (六)拒不履行业主义务的； (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。.第十七条 管理规约 内容： 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利

30、益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。.第十八条 业主大会议事规则 内容： 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 依据： 业主大会规程（2003.6.26）.业主大会规程 第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2