城市综合体设计案例解读

1、解读成都明发城市广场商业中心商业中心方案设计方案设计成都公司工程部：赵环德成都公司工程部：赵环德前言 本文根据明发集团成都公司明发城市广场2#商业中心诞生的技术过程，大致阐述城市综合体的开发设计理念。给房产公司新员工介绍开发和设计的基本思想。一、城市综合体概述一、城市综合体概述二、明发城市广场城市综合二、明发城市广场城市综合体的背景体的背景三、三、2#2#商业中心与其他业态商业中心与其他业态的功能互补的功能互补四、四、2#2#商业中心的位置选择商业中心的位置选择和方案布局和方案布局五、商业中心设计思想五、商业中心设计思想一、城市综合体概述 一个成功的城市综合体的形成，最主要目标体现在它成功的商

2、业运作商业运作，综合功综合功能能。明发城市广场项目就从这三个方面考虑。综合功能综合功能政策规划政策规划经济基础经济基础位置交通位置交通人口基数人口基数商业运作商业运作资金流转资金流转 城市综合体位置的城市综合体位置的选择选择，有两种典型的方案：一是直接选择城市中心成熟繁华的商业地段；另一种是选择城市新区规划的待开发地段。 前一种选择保证商业的成功运营，但是一般地价很高，直接增加了综合体的建设成本，对综合体的资金运作极不利。 后一种选择跟城市发展息息相关，如果规划新区对城市新增人口有极大的吸引力，那第二种选择将是抢占了商业先机，接下来将是把握商业投入发展的节奏。 在城市综合体项目所处的区域中，具

3、体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。盯住发展，选择新区，投入较低，风险较大，收益更高。综合体业态功能分类综合体业态功能分类餐餐 饮饮大型卖场大型卖场生活中心生活中心休闲娱乐休闲娱乐流行购物中心流行购物中心酒店步行街购物中心写字楼住宅公园商务会展。 资金运作资金运作，一方面是前期建设投入，另一方面是后期租赁管理收益。 对于，选址城市规划新区，对开发商来说肯定减少前期土地费支出，是较好的方案，但对主力商家就有艰难得多。开发商减少前期投入

4、的第二个常用办法是通过与主力商家谈判，让主力商家前期投入部分设备和精装饰费用，这些费用可达到建安成本的20%以上，对减少开发商的资金压力很起作用。 减少资金占用成本的又一办法是出售一部分物业，提高资本金收益率。出售部分物业的回笼资金甚至可超过城市综合体开发的银行贷款部分；这样为开发商的继续滚动开发留足后劲。另一方面，自持物业又成为银行贷款的抵押保证，以此获得贷款资金。 在自持物业的中，开发商不得不面对主力商家知名度和租金收入成反比的艰难选择。 如果租赁收入甚至抵不过开发商投入的资金利息，那对开发商将失去合作的基础。 规划新区和繁华旧城区的租金谈判没有可比的基础。 在项目选址、商业运营和资金运作

5、的前提下，我们探讨城市综合的订单式设计才有基础。本文探讨的建筑模式就是开发商、主力商家内部商业运营和资金运作的平衡载体。二、明发城市广场城市综合体的背景 作为城市综合运营商的明发集团，他必须有自身的特色，才能立足不败之地。 首先，明发集团的体量不算很大，相比万达集团，固定资产几乎只有其10%；形成的著名主力商家联盟，也只有其20%；在商业运营管理方面，分南京和厦门两个总部后，南京酒店中心才刚起步，运营中心还没有形成缜密的运营模式。也就是说，作为城市城市综合体的商业运营，还处于起步阶段。 因此，明发集团在抢占了先机的城市，可以与较大的一流开发商激烈竞争。其他绝大多数城市，最好选择开发新区，抢占先

6、机，避免血拼。 双流县，将成为四川省天府新区建设的核心地带。根据规划，20年时间，将在此区域内再造一个产业成都。新的产业成都模式，不再像就原成都那样商业集中，各规划区将独自成立生活生产片区，城市和田园交错。因此，在此区域选址城市综合体，必须选址在有一定消费依托，且规划为商业区的位置。本案三环路双流国际机场天府广场14KM 航 都 路 迎 龙 路规 划 道 路 1、区域概况： 本地块位于成都市“天府新区”核心区域（即双流县）内，东距成都三环路约7公里，距双流县委县政府约1公里，南临双流国际机场，目前，双流区域将被打造成为高端产业引领区、新型城市先导区、扩大开放试验区、城乡统筹示范区，发展空间非常

7、巨大。 2 交通情况： 地块四周临路，交通十分便利。地块位于商都路东侧，航都路南侧，迎龙路西侧，东靠规划道路 商 都 路 成都明发城市广场选址的双流县郊区，就是规划发展的新区。 依托双流旧城人口和消费，其选址的优势就是地价较为便宜，周边由于物流的发展，人口聚集潜力较大。 由于双流县城市升级及市民生活水平的升级，本项目的商业高端，将在短期内（比如10年）没有足够的群众消费基础；定位低端，对旧城区众多市民没有区位优势，哪怕我们能想办法创立服务优势，也难对双流县老市民形成吸引力。 必须有特色，吸引力辐射面能够覆盖对双流县旧城区生活水平正在升级老市民以及新城区中青年，才能聚集够足够的人气，掌握本项目商

8、业成功的钥匙。（一）（一）明发城市明发城市 主要有五星级酒店，商业购物中心，商业步行街，办公区和住宅区，其中办公区和住宅区均含底层商铺。三、三、2#2#商业中心与其他业态的功能互补商业中心与其他业态的功能互补商业中心住宅办公区步行街酒店（二）业态互补功能办公区和住宅的底层商铺占10%多，在办公和住宅销售良好的情况下，其底商作为一种社区型商业服务网点，其能支撑商气的需要。从明发集团对五星级酒店功能要求看，五星级酒店的商务会务对人气的吸引是一个方面，高端的餐饮、娱乐、休闲对人气吸引是最重要的。整过商业步行街，单铺面积较大，街道建筑风格双流独一无二，创造了很舒适的购物和休闲环境。商业中心的电器、超市

9、、影院、餐饮、电玩对周边人口有独特的辐射。这些吸引了明发城市广场的。 人气提供了商业消费的基础，良好的服务功能聚集了人气。 不管商业中心、酒店、步行街、写字楼和住宅，各功能都相互独立，互为依存，避免恶性竞争。（三）2#商业中心业态 车库及设备辅助用房定位为餐饮饮定位电玩作为一家连锁商家，早已深入人心，它的辐射面积可以直接覆盖双流县老城区。的海鲜批零特色，双流县城绝无仅有，很容易做得非常出色，其商业覆盖面积不仅会覆盖整过双流县，还能覆盖成都双楠部分地区。也能把双流县城的电影爱好者吸引过来。2#商业中心和步行街、五星级酒店一道，承担着对周边人气的吸人气的吸引引；四、2#商业中心的位置选择和方案布局

10、（一）位置选择（一）位置选择 2#商业中心一方紧靠航都大道，主要作用是形成商业地标，吸引人流车流进入。同时，它是步行商业街的头，将过往人群及慕名人群引入商业街道。航 都 大 道人流车流入口五星酒店办公区住 宅 区2# 商业中心位置步行街入口商 都 路（二）方案布局消防规范消防规范功能布局商业流线建筑、结构 及施工方案体型选择1、功能布局 一层商业精品店，受资金运营的影响，不打算自持物业，主要用于回收资金。这1200m2，可回收资金约3600万，占2#商业中心（含地下室）建安成本的40%。就这些精品店的出售，就可保证投入的原始资金继续滚动开发。这就是资金运营对商业中心功能的影响。联通功能辅助功能

11、营业功能商业建筑设计功能包括：四周精品店出售，回收建安成本40%2、体型选择 商业120m*84m，-1层+4层，单程建筑面积1万m2左右，全高不超过24m。整个体型主要从商业人流和消防考虑。 ，一般底层最好，二层次之，越往上人气越低；超过4层，往往须采用各种吸引人气手段，因而纯商业中心，4层足够。 ，24m以下多层建筑，只需二级防火等级，底层商业消防单元不超过10000m2，二层及以上消防单元（含自动消防系统）不超过5000m2，便于防火分区选择3、消防规范规定 消防要求大型布置13层；3层位置必须靠外墙。商业中心的消防，一般设在建筑周边，便于人员消防疏散和商业人流流动；靠外墙楼梯无需设成防

12、烟楼梯（剪刀梯除外）。根据消防合订本2010版（还未正式实施），消防疏散半径30m，在配置自动消防系统时，消防疏散半径增加25%，达37.5m。商业中心短边84m，其一半为42m，对消防疏散通道布置极为不利。本商业中心尽管采用剪刀梯，也只勉强满足消防疏散要求，紧邻布置的剪刀梯，对人流疏散效果并不好。，按电影厅建筑面积计算还不够一半；由于主力商家事先提供了影院座位布置，报消防审查时按有标定人数房间计算消防疏散宽度就足够了。这又是订单式设计的优势。本方案设计中的剪刀梯踏步不够，双跑楼梯踏步高度大于16cm，兼做商业楼梯时不符合商业设计规范（室内商业楼梯极限280*160）。4、商业流线 共同引导人

13、流。2#商业中心紧邻航都路主干道，此处是外部人流的主要通道，各主力商家在协议谈判时都要求占用一定的免费广告位。苏宁、永辉的大门入口均靠航都路。金逸和自持商业的入口也将借助他们的大门入口，引导人流去向。人流出口靠步行街一侧，给商业中心出来的人流眼前一新的感觉，充分调动购物余下热情。人流货流商业流线客流员工进货出货1）广告位和入口2）商业中心车流 商业中心的。地下室入口设于干道边，给人容易停车的感觉，同时避免了汽车进入步行街，降低步行街档次，影响购物。汽车库的出口设于拟建道路附近，让购物后人流直接方便地离开购物中心，这样充分地利用了市政交通，减小了购物广场内的交通拥堵。航 都 路步 行 街规 划

14、路车行入口车行出口客用车流离开 3）商业中心竖向客流 商业中心，苏宁电器单独两部扶梯，引导客流上楼上购物大厅。永辉、金逸和自持物业，4部扶梯供客流上下。客梯位置选择，兼顾了楼层永辉营业厅人流通道，金逸影院的大堂入口。客梯两两并排布置，兼顾人流上下习惯。商业中心员工通道，主要通过直上电梯和消防通道，与客流通道基本分开。苏宁客梯永辉/34层客梯永辉及金逸客梯入口出口 4）商业中心货流 商业中心货流。货物周转量巨大，设专门的卸货平台和载货电梯，均不影响客流。 ，货流量较小，共用一个货梯。货梯下地下室，可供中小型货车卸货。大型货车只能晚上地面卸货，跟商家只有晚上给仓库补货的管理习惯相一致。货架与仓库之

15、间的通道与客流通道一致，只不过使用时段不同。 无需货梯5、建筑、结构和施工（层高、轴跨、屋盖、施工方案）中高端的商业建筑设计，提高人的感受是第一位的，其次才是商业。大型商业营业厅，底层一般5.46.0M，楼层层高4.55.4M即可。层高较高当然感受质量更好。层高太高成本也提高，过低满足不了通风、消防的要求。可根据人流、货柜、通道，如下参考决定：标准货架宽 450 标准柜台宽 600 店员通道宽 900购物顾客宽 450 行走顾客宽 600 N 为顾客股数柱距W根据右图确定，N受商场规模影响净高如右图确定。 根据以上示意图计算大型商业经常是6.0m、6.6m、7.2m、7.8m等。2#商业中心体

16、量84*120m，按大型营业厅计算，轴跨7.8m，2#商业中心地下室是车库，8m轴跨可布置三个车位，因此综合考虑通道、车库，轴跨取8.0m。施工中的难点重点施工中的难点重点1、金逸影院巨幕影厅要求厅内无柱，造成屋盖24m。此梁成为本项目施工难点。值得注意的是，24m跨大梁施工荷载，超过了下层框架梁承受荷载，因此施工须直接传到地下室底板上。2、施工的第二难点是，84m*120m楼板现浇，起重设备的型号和位置选择，以及周转材料的。施工方案不恰当对施工成本影响较大。五、商业中心设计思想 商业设计，首先是人的感受，然后才是商业。 因此，没有最好的商业设计，只有最合时宜的商业设计。 不过商业和商业设计都是有层次的。 商业层次的分类没有统一标准，只有自由发挥的空间。大致可以参