龙湖项目运营管理体系与房地产异地多项目管理p

1、目录前言组织管控模式制度流程体系建设123龙湖运营管理体系4龙湖计划管理体系51目 录学习原则学习原则1.1. 转变思路、不要坐井观天；转变思路、不要坐井观天； 2.2. 走出去、引进来，为我所用；走出去、引进来，为我所用； 3.3. 外出学习，要利用有限资源，实现最大价值；外出学习，要利用有限资源，实现最大价值；4.4. 结合企业实际，带着问题去学习；结合企业实际，带着问题去学习；5.5. 想到即做到（执行力）；想到即做到（执行力）；21.产品品质 体现指标：利润率2.运营效率 体现指标：周转速度3.资本实力 体现指标：融资创新能力？当今房地产企业三大核心竞争力3当今房地产企业四大关键成功要

2、素41.变化不断增加和加快；2.利益相关者不断增加；3.客户和自身要求不断提高；4.项目复杂性不断提高；呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理的意义5异地多项目都会遇到的问题：集权和放权如何进行平衡人才瓶颈：现有项目总不具备综合业务能力，空降兵不能融入团队房地产多区域多项目运营的趋势分析6异地多项目情况下必须依靠流程制度化管理运营管理的发展路径7很多房地产企业中普遍存在的现象部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干好干不好不清岗位职责不明，干好干不好不清授权不清，不知该不该做主授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断单个

3、项目做得很好，但多项目运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么同样的问题重复发生。总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么同样的问题重复发生。不断地处理问题但总也处理不完不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法换一个领导换一种做法越级指挥，计划天天变越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度越来越低员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度越来越低客户投诉不断客户投诉不断8原因出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这程中并未形成一套规范

4、化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的样的企业据统计占行业的80%。9你有同感吗？一家上海著名开发企业的董事长说：一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人，飞人了都成铁人，飞人了”10某集团化房地产公司遇到的问题：1、该XX控股集团的董事长属于说一不二的权威型领导，对房地产业务有时不管，有时管

5、的又很细致、很深入，弄的各房地产公司经理往往不知道如何请示、汇报。2、各房地产公司经理习惯于向董事长请示、汇报工作，而集团公司董事长又特别忙，弄得集团公司分管副总经理无所是从，有被边缘化的感觉，积极性不高。3、集团公司具有实际控制权的A/B/C/D公司的人员及派驻到E公司的人员大多数是集团公司的员工（原国有企业职工），其余的是外聘人员和其他股东单位人员。这样就导致了薪资体系的“双轨制”，一部分高管人员还不如外聘的部门经理的薪资高。4、在项目启动初期，集团公司各项目公司经理承诺过一定比例的项目奖金。但其中一个项目开盘就销售一空了，而且实际销售额比计划销售额高出了40%。按次计算，项目奖金应兑现1

6、400多万元，显然集团公司和其他项目经理难以接受。5、各房地产公司各做各的，没有统一的薪资和考核标准，也没有统一的管理流程，信息、资源等应该共享的也没有实现共享。比如，跑规划局各跑各的，用销售代理公司也是各用各的。6、对参股房地产公司已经出现了失控的苗头，因此存在潜在的巨大风险。11目前跨区域、多项目运作的房地产企业普遍面临的问题“多项目开发综合症多项目开发综合症”：u公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；u公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；公司本部的支持和管理职能不能有效发

7、挥，难以对项目部实施有效考核；u项目部（项目公司）受项目经理的项目部（项目公司）受项目经理的“人治人治”影响较大或者过于依赖公司，或影响较大或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理者不愿服从公司管理u项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；较大偏差；u与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；u人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；u对企业品牌建设贡献不大等等对企业品牌建设贡献不大等等12目前跨区域、

8、多项目运作的房地产企业普遍面临的问题结果：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本，工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本，利润目标）利润目标）原因：1. 业务发展战略不清晰业务发展战略不清晰2. 资源配置不合理资源配置不合理3. 规章制度不健全规章制度不健全13房地产企业跨区域、多项目拓展开发需要考虑的问题1. 地域的选择与战略地域的选择与战略2. 不同地域文化之间的差别和冲突不同地域文化之间的差别和冲突3. 管理团队的选择与建设管理团队的选择与建设4. 管理跨度与模式管理跨度与模式5. 管理体制管理体制6. 企业品牌的影响力企业品牌的影响力141.运营管理：在分析企业内、外部环境的基础上

9、，通过融资、投资、调度等运营筹划与管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率的最大化。2.计划管理：在管理学中，计划具有两重含义，其一是计划工作，是指根据对组织外部环境与内部条件的分析，提出在未来一定时期内要达到的组织目标以及实现目标的方案途径。其二是计划形式，是指用文字和指标等形式所表述的组织以及组织内不同部门和不同成员，在未来一定时期内关于行动方向、内容和方式安排的管理事件。3. 市场预判看水平！运营部门不仅仅是统计报表！计划管理不等于运营管理15运营管理的主要职责组织制定公司全年、半年、季度和月度工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月度工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案提出内

10、部管理机构设置及岗位设立方案组织拟定公司的业务规范和运营流程组织拟定公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪，监察，协调各职能部门的工作主持召开日常运营会议，跟踪，监察，协调各职能部门的工作16小 结 在中国，喝酒和行贿的确能办许多事情，但只知道喝酒和行贿的开发商注定做不大，也走不远。 要做大、做强，必须走规范化的发展道路，必须提升运营管理的能力。主要需要解决三个能力： 对市场趋势的敏锐洞察能力； 系统、科学的战略规划能力； 规范且高屋建瓴的

11、把控能力。17目录前言组织管控模式制度流程体系建设123龙湖运营管理体系4龙湖计划管理体系518目标计划监控考核激励流程管理控制制度管 控 模 式企业战略组织结构组织定位权责划分组织设计职能设置岗位设置 a 什么是管控模式-理论模型管理支持 管控模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为保障，以流程和制度为支持,以实现组织价值最大化的动态系统19 b 方法20 集团管控(母子公司)的三种模式与3P-管理三要素 b 方法21战略指导下的房地产企业运营管控体系22业务战略是区域、产品和价值链的选择，对管控模式的影响尤其深远23战略决定组织，因此，确定组织管控模式前请回答以下八个有

12、关战略的问题24房地产开发业务管理提升工程管控方案下属公司业务独立性独立相关母公司控制力弱强战略导向价值链导向操作导向战略导向战略导向价值链导向财务导向战略导向战略导向财务导向操作导向财务导向操作导向营销策划代理业务物业管理业务建筑业务教育业务电站业务商业物业房地产开发业务25价值链管控-基于房地产价值链各阶段价值进行针对性管控26价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值链中的价值实现的关键点有针对性进行管控27组织管理:组织对项目的管理的三种模式 项目公司项目公司开开发发设设计计工工程程销销售售类 型职能管理型矩阵式管理型根据对项目的授权程度，房地产企业的组织结构大约有以下三类根据对项目的授

13、权程度，房地产企业的组织结构大约有以下三类开开发发设设计计工工程程销销售售职责分工开开发发设设计计工工程程销销售售项目部项目部 项目部只负责施工现场管项目部只负责施工现场管理部门理部门 项目部成为项目执行的负项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体源提供、建议与监督主体优点 对项目环境的反应较慢；对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容需要高层协调工作多，容易形成决策堆积易形成决策堆积 员工介入双重职权之中，员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系需要公司良好的人际关系和全面的培训和全面的培训实施条件 项目数量少，特定区域经项目数量少，特

14、定区域经营营 客户定位专一，项目实施客户定位专一，项目实施环境不确定性低环境不确定性低 公司高层介入项目协调工公司高层介入项目协调工作作 项目数量较多，需要人才项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营共享，不适用于全国经营 客户较稳定，但不确定性客户较稳定，但不确定性较高的项目环境较高的项目环境 公司有专业技能提升要求公司有专业技能提升要求项目管理型项目公司或项目项目公司或项目部部开开发发设设计计工工程程销销售售 项目公司成为开发工作项目公司成为开发工作的全权负责主体的全权负责主体 项目执行风险较大；不项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累利于公司职能知识积累和专业化发展和专业化发展 跨

15、多个地域经营或客户跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理需求变化多项目管理 前期的客户定位非常准前期的客户定位非常准确确 更强调项目产品对客户更强调项目产品对客户需求满足程度需求满足程度项目项目部部缺点 职能部门内部实现规模经职能部门内部实现规模经济济 对项目环境反应迅速，便对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和于实现项目产品的创新和技术专业化的提升技术专业化的提升 对项目环境反应灵敏，对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易清晰的产品责任，容易达到客户的满意达到客户的满意28发展阶梯发展阶梯某集团管控选择历程某集团管控选择历程选择选择特点特点项目数量项目数量1-31-3年年操作管控（本

16、地项目业务集权）操作管控（本地项目业务集权） 集团总部集团总部+ +项目部项目部本地发展本地发展资源共享资源共享单项目到同时单项目到同时3 3个项目个项目3-53-5年年操作管控部分操作管控（开始异地项目业务分权）操作管控部分操作管控（开始异地项目业务分权）集团总部集团总部+ +城市公司城市公司异地单项目异地单项目部分放权部分放权3 3个项目到多个项目个项目到多个项目5-105-10年年部分操作管控战略管控（开始跨城市管理多项目城市分权）部分操作管控战略管控（开始跨城市管理多项目城市分权）集团总部集团总部+ +城市公司城市公司异地多项目异地多项目业务管理重心下移业务管理重心下移项目数量项目数量

17、10-2010-201010年以上年以上战略管控财务管控（项目重心下移城市集权）战略管控财务管控（项目重心下移城市集权）集团总部集团总部+ +城市中心城市中心+ +城市（城市公司）城市（城市公司）全国系统布局全国系统布局城市决策城市决策项目数量项目数量20-5020-50管控模式选择历程：随着项目数量增多、规模扩大、业务管理水平的成熟，集团总部逐步向一线进行分权。项目数量与管控模式选择29各类项目类型组织模式及项目模式的选择跨区域多项目类跨区域多项目类本地多项目类本地多项目类本地少项目类本地少项目类华润置地（北京）华润置地（北京）股份有限公司股份有限公司深圳星河地产深圳星河地产万科万科金地金地

18、中鸿天（红石）中鸿天（红石）中航地产中航地产多业务房地多业务房地产板块类产板块类万通实业集团万通实业集团中远房地产中远房地产鹏基集团鹏基集团长城集团长城集团项目管理模式项目管理模式按项目管理模式按照区域及项目多照区域及项目多少类似确定少类似确定多采用项目制管多采用项目制管理理完全控制，以职完全控制，以职能式组织模式为能式组织模式为主主 两类情况：两类情况：放权较多的项目制放权较多的项目制多采用控制较多的多采用控制较多的弱矩阵管理制或职弱矩阵管理制或职能制管理能制管理 区域公司下属城区域公司下属城市公司采用矩阵市公司采用矩阵制或职能制制或职能制项目公司项目公司城市公司城市公司组织管理模式 区域公

19、司区域公司事业部、事业部、项目公司项目公司异地少项目类异地少项目类上海城发投资上海城发投资深圳城发投资深圳城发投资两类情况：两类情况：同区域设城市公司同区域设城市公司下设项目部矩阵制下设项目部矩阵制或职能制，不同区或职能制，不同区域采用项目制域采用项目制 城市公司城市公司/ /项目公司项目公司企业生命周期与管控模式选择30管控模式、组织管理模式通常需要随着开发量及下属公司的能力管控模式、组织管理模式通常需要随着开发量及下属公司的能力提升而变化提升而变化管控模式第一阶段第一阶段操作控制操作控制 第二阶段第二阶段价值链管控价值链管控 房地产开发规模 下属公司的能力 项目公司运作城市公司运作 第三阶

20、段第三阶段战略管控战略管控 财务管控财务管控 区域公司运作项目管理模式职能式职能式 矩阵式矩阵式 项目制式项目制式 31 管控模式应是一个以战略为导向，集团定位为基础，以集团和项目公司管控模式应是一个以战略为导向，集团定位为基础，以集团和项目公司权力划分为核心的体系，管控模式是明确组织结构和部门职责的主要依据之一。权力划分为核心的体系，管控模式是明确组织结构和部门职责的主要依据之一。集团对下属公司管控模式内容集团化管控逻辑关系和内容企业企业战略战略集团集团定位定位集团集团与与下属下属公司公司管控管控模式模式战略管理权限划分战略管理权限划分投资管理权限划分投资管理权限划分人力资源管理权限划分人力

21、资源管理权限划分财务管理权限划分财务管理权限划分业务经营权限划分业务经营权限划分组织组织结构结构和部和部门职门职责绩责绩效效项目项目管理管理模式模式32 总经理总经理资资金金管管理理中中心心战战略略投投资资部部财财务务管管理理部部风风险险管管理理部部 产产品品管管理理部部 建建筑筑研研究究中中心心 工工程程管管理理部部总总经经理理办办公公室室物物业业管管理理部部人人力力资资源源部部董事长董事长董事会办公室董事会办公室 长三角城市管理本部长三角城市管理本部珠三角城市管理本部珠三角城市管理本部环渤海城市管理本部环渤海城市管理本部上上海海南南京京南南昌昌杭杭州州苏苏州州深深圳圳S SS S佛佛山山东

22、东莞莞大大连连S SS S广广州州沈沈阳阳天天津津海海南南成成都都武武汉汉 流流程程与与信信息息部部 西西安安长长沙沙产品线产品线运营线运营线管理线管理线监控线监控线鞍鞍山山青青岛岛无无锡锡万科管理层级：集团总部+区域本部+城市公司三级 2003 2003成立了区域管理中心，运用成立了区域管理中心，运用3+x3+x模式，成立珠三角、环渤海、长三角，后来成立成都、武汉、西安模式，成立珠三角、环渤海、长三角，后来成立成都、武汉、西安几个公司，即类似于二级管控又类似三级管控，是一种几个公司，即类似于二级管控又类似三级管控，是一种混合型混合型的管控模式；中海地产则是成立南方地产和北的管控模式；中海地产

23、则是成立南方地产和北方地产两大板块；金地也是分三大区，类似于万科的方式。这其中有一个特点，就是地产公司大部分是刚成方地产两大板块；金地也是分三大区，类似于万科的方式。这其中有一个特点，就是地产公司大部分是刚成立的时候是二级的，成熟后管不过来的时候改成三级。那么，二级和三级是怎样区分的？什么时候该二级，立的时候是二级的，成熟后管不过来的时候改成三级。那么，二级和三级是怎样区分的？什么时候该二级，什么时候该三级？是二级管控有利还是三级有利？什么时候该三级？是二级管控有利还是三级有利？3312个部门，2007年总部员工有202人，2008年在建项目150个左右，总部员工近300人流程信息部为2008

24、年新增加部门万科集团对下属公司开始采用典型的操作管控型模式，但随着区域管理总部的成立，已向战略管控型转变万科总部的定位是对产品线侧重于支持及服务、创新及研发，对投资、资金、人力资源、企业文化、风险进行集权管理。从其“合分合”过程，体现集团定位的转变34万科的衡量指标万科的衡量指标指标类型指标类型名称名称计算方法计算方法 用途用途基准指标基准指标考核净利润考核净利润本年度调整后的考核净利润本年度调整后的考核净利润衡量公司当前业绩衡量公司当前业绩集团资源回报率集团资源回报率考核净利润考核净利润/ /平均占用集团资源平均占用集团资源综合衡量综合衡量: :盈利能力资本结盈利能力资本结构构 周转能力周转

25、能力总资产周转率总资产周转率销售收入销售收入/ /平均总资产平均总资产衡量公司周转能力衡量公司周转能力销售收入销售收入按签约口径计算按签约口径计算衡量公司销售能力和工作衡量公司销售能力和工作量量 销售利润率销售利润率( (销售毛利销售毛利( (项目利润项目利润)-)-营业费用营业费用)/)/签约销售额签约销售额衡量公司销售效率衡量公司销售效率财务视角财务视角净利润增长率净利润增长率调整后的考核净利润调整后的考核净利润/ /上年度调整后的净利润上年度调整后的净利润衡量公司获利提升速度衡量公司获利提升速度土地储备周转期土地储备周转期( (年初土地储备建筑面积年初土地储备建筑面积+ +年末土地储备建

26、筑面年末土地储备建筑面积积)/()/(当年开工建筑面积当年开工建筑面积X2)X2)衡量战略资源衡量战略资源- -土地的获取土地的获取能力能力客户视角客户视角客户忠诚度客户忠诚度达成情况以集团客户满意度调查结果为准达成情况以集团客户满意度调查结果为准衡量客户对公司的总体满衡量客户对公司的总体满意程度和忠诚度意程度和忠诚度市场占有增长率市场占有增长率本年度市场占有率本年度市场占有率/ /上来度市场占有率上来度市场占有率-1-1竞争市场中公司的市场占竞争市场中公司的市场占有状况有状况由总部制定相关的绩效衡量指标,并对绩效结果进行监控,专门的部门进行跟踪和考核35指标类型指标类型名称名称计算方法计算方

27、法 用途用途内部流程视角内部流程视角项目经营计划关键节点完成率项目经营计划关键节点完成率对每个项目的各期以集团批准的经对每个项目的各期以集团批准的经营计划为依据统计如下节点是否按营计划为依据统计如下节点是否按时完成时完成衡量项目经营计划控制能力衡量项目经营计划控制能力专业工作满意度专业工作满意度各专业各专业( (规划设计、工程质量、销规划设计、工程质量、销售服务、客服、物业服务）工作满售服务、客服、物业服务）工作满意度意度/5/5衡量产品的总体质量情况衡量产品的总体质量情况学习成长视角学习成长视角员工综合满意度员工综合满意度问卷调查获取问卷调查获取衡量员工的总体满意度及其改衡量员工的总体满意度

28、及其改善情况善情况人力投入产出人力投入产出调整后的考核净利润调整后的考核净利润/ /公司年度人公司年度人力成本力成本衡量组织效能衡量组织效能骨干人员价值流失率骨干人员价值流失率当年所有骨干人员离职时的月工资当年所有骨干人员离职时的月工资/ /本年度内骨干人员的平均月度总本年度内骨干人员的平均月度总工资工资衡量公司骨干人员的保有能力衡量公司骨干人员的保有能力万科的衡量指标36集团对下属公司8项考核排名 ,下属城市公司将这些排名作为考核相关部门的指标n 设计满意排名n 采购检查排名n 工程管理排名n 成本管理排名n 销售满意度排名n 客户满意排名n 信息管理排名n 资金管理排名万科的衡量指标37万

29、科集团管控特点战略导向 平台支持管理强势控制前端管理方式：集团在三个方面强势管理管理方式：集团在三个方面强势管理 下属公司管理一致性高人力资源下属公司管理一致性高人力资源 风险管控风险管控（审计）（审计） 财务管理。财务管理。控制方式：重点控制价值链前端（从项目论证到设计环节的关键点）控制方式：重点控制价值链前端（从项目论证到设计环节的关键点）通过制定程序及确定方法通过制定程序及确定方法( (如战略采购）控制前端如战略采购）控制前端通过过程信息反馈进行过程监控通过过程信息反馈进行过程监控事后评估或者考核实现事后控制（如成本考核事后评估或者考核实现事后控制（如成本考核 审计）审计） 战略导向：关

30、注产品标准化和工业化生产战略导向：关注产品标准化和工业化生产部门：建筑研究中心部门：建筑研究中心 产品管理部产品管理部 （20082008年：年： 创新与产品工业化、一轴两翼聚焦、绿色环保战略。创新与产品工业化、一轴两翼聚焦、绿色环保战略。其中其中“一轴两翼一轴两翼”是指：一轴是主流住宅，两翼分别是保障性住房和城市综合体。）是指：一轴是主流住宅，两翼分别是保障性住房和城市综合体。）2 2类平台：资源平台产品平台、供方与采购平台、类平台：资源平台产品平台、供方与采购平台、HRHR平台、资金平台平台、资金平台管理平台流程与信息化管理平台流程与信息化 风险管控风险管控38 龙湖经营管理特点一切以客户

31、为中心，营销至上一切以客户为中心，营销至上区域聚焦，单一城市占比优于区域规模增长。区域聚焦，单一城市占比优于区域规模增长。专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。标准化操作思路，保证品质，节约成本。战略高效的决策高效的决策对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力强大的团队执行力明确结果导向。明确

32、结果导向。组织建立以建立以“客户最佳体验客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳：造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳：惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。染客户。秉承秉承“善待你一生善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打的服

33、务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。动客户。战术39龙湖集团与地区的集分权原则龙湖集团与地区的集分权原则 总体原则总体原则：集分权根据竞争、组织发展、战略需要而动态调整 分权原则分权原则： 激发地区公司的活力与能量 慎重设立集团的职能和职能模块数量 警惕地区公司诸侯化 集权原则集权原则： 在地区公司的风险点上集权 在地区公司能力薄弱时集权 在有规模效应的领域集权 警惕集团组织膨胀和官僚4041龙湖集团组织层级：集团总部+地区公司+项目部横向到边，实现集团总部对下属城市公司各环节的监控、服务、支持集团总经理集团总经理集团战略运营部集团战略运营部集团人力资源行政部集团人力资源

34、行政部集团财务部集团财务部集团公共事务部集团公共事务部集团投资拓展部集团投资拓展部集团运营中心集团运营中心城市总经理城市总经理投资投资发展发展研发研发设计设计工程工程管理管理造价造价管理管理营销营销管理管理计财计财管理管理人资人资行政行政商运商运管理管理物业物业管理管理研发研发经理经理工程工程经理经理成本成本经理经理营销营销经理经理地区地区PMO项目项目负责人负责人纵向到底，实现集团总部对下属城市公司的运营管控对于年销售100亿以上的龙湖集团来说集团总部已转为战略管控型，业务下放城市公司，但管控的精髓可以借鉴41龙湖集团组织层级：集团总部龙湖集团组织层级：集团总部+ +地区公司地区公司+ +项

35、目部项目部42龙湖地产（重庆）项目运营体系组织架构龙湖地产（重庆）项目运营体系组织架构A A项目项目项目总监项目总监A A项目项目发展经理发展经理材料设备组材料设备组总经理总经理PMOPMO召集人召集人（运营副总）（运营副总）发展部发展部研发部研发部营销部营销部工程部工程部造价造价采购部采购部景观景观部部装饰装饰装修装修部部B B项目项目发展经理发展经理B B项目项目项目总监项目总监A A项目项目研发经理研发经理B B项目项目研发经理研发经理A A项目项目营销经理营销经理B B项目项目营销经理营销经理A A项目项目工程经理工程经理B B项目项目工程经理工程经理A A项目项目成本经理成本经理B

36、B项目项目成本经理成本经理A A项目项目景观景观专员专员A A项目项目装修装修专员专员B B项目项目装修装修专员专员招投标组招投标组预结算组预结算组策划中心策划中心客户中心客户中心签约中心签约中心报建中心报建中心技术支持组技术支持组配套支持组配套支持组A A项目项目景观景观专员专员财务财务部部A A项目项目财务财务经理经理B B项目项目财务财务经理经理会计会计中心中心资金资金中心中心税政税政中心中心43龙湖集团总部部门设置龙湖集团总部部门设置20102010年，龙湖地产三大主营业务板块年，龙湖地产三大主营业务板块地产开发、物业服务及商业运营地产开发、物业服务及商业运营共实现销售额共实现销售额3

37、33333亿元，较亿元，较20092009年同比增长近年同比增长近80%80%。44龙湖对城市公司的管控：主要集中在PMO体系、区域公司会议管理体系与知识管理体系三个方面45龙湖集团的管控特点龙湖集团的管控特点定位清晰 简单高效关注成果注重运营管理方式：过程中以成果为导向进行管理管理方式：过程中以成果为导向进行管理控制方式：专业化运营管理模式，统一运营平台及运营模式控制方式：专业化运营管理模式，统一运营平台及运营模式 集团定位：专家型精英型总部，强调专业管理能力支持服务为主集团定位：专家型精英型总部，强调专业管理能力支持服务为主部门设置：每个中心精简部门设置：每个中心精简 高效高效 46 商业

38、商业管理管理公司公司财务财务管理管理部部联席总裁联席总裁行政行政及人及人力资力资源部源部副总裁副总裁营销营销策划策划管理管理部部风险管风险管理部理部成本管成本管理部理部研发研发品质品质中心中心客户客户服务服务部部董事会董事会助理执行董事助理执行董事资金资金管理管理部部产品线财务线管理线工程工程及采及采购部购部投资发投资发展部展部副总裁副总裁物业物业管理管理公司公司副总裁副总裁酒店酒店管理管理公司公司佳兆业地产（深圳）有限公司列居深圳行业第二。目前己在深圳、东莞、惠州、珠海、广州、成都、SS、沈阳、上海、长沙等地进行项目开发、年开发规模达100万平方米以上，己形成具有较强核心竞争力的业务体系与地

39、产品牌城市公司城市公司佳兆业集团控股城市公司城市公司47总经理市场营销部成本管理部财务管理部设计管理部项目开发部战略规划土地拓展概念设计规划设计方案设计扩初设计市场研究项目策划品牌推广客户服务成本分析成本控制招投标合同管理会计核算管理会计资金管理行政人事部招聘培训法律事务行政总务施工图设计绩效考核人事服务IT管理计划管理公共关系税务管理行政总监营销总监设计总监项目管理中心工程总监营运副总经理项目支持项目监控项目协调项目人员培养依据金地集团区域公司矩阵式管理模式，区域公司在职能和专业化方面较为强化。区域公司各职能部门的名称、职责以及区域公司高层设置如下 ：注：金地区域公司各职能部门的名称、职责以

40、及核心区域高层设置图48项目总经理销售部/经理工程部/经理质量管理安全管理进度管理销售管理水暖通配套办公室/主任项目后勤入伙管理绩效考核人员管理计划管理项目总助项目总助客户服务设计部/经理成本代表设计控制设计变更成本控制招投标项目副总经理合同管理材料管理报批报建项目总助金地区域公司在矩阵式管理模式下，强化项目总经理的职能，在强调项目完整独立运作的同时，强化区域公司专业的整合能力 。注：金地项目部各职能部门的名称、职注：金地项目部各职能部门的名称、职责以及核心岗位设置图责以及核心岗位设置图点评：点评：1 1、金地之所以实施矩阵式的组织结构，跟金地的战略和历史沿革有一定关系。、金地之所以实施矩阵式

41、的组织结构，跟金地的战略和历史沿革有一定关系。2 2、金地从集团到区域各公司注重专业能力的培养，也具备实施矩阵模式的基础，项目也不像万科那么多，所以、金地从集团到区域各公司注重专业能力的培养，也具备实施矩阵模式的基础，项目也不像万科那么多，所以在人力资源的储备上相对较强。在人力资源的储备上相对较强。3 3、为了保证快速的发展，矩阵式可以明确项目主体的责任和目标，又能充分利用各职能部门的专业能力。、为了保证快速的发展，矩阵式可以明确项目主体的责任和目标，又能充分利用各职能部门的专业能力。4 4、不过近两年来金地也开始对项目组织模式的探讨和思考，因为项目制对项目总经理的要求较高，能力较为全、不过近

42、两年来金地也开始对项目组织模式的探讨和思考，因为项目制对项目总经理的要求较高，能力较为全面的项目经理越来越成为行业内所有房地产商项目发展的瓶颈。面的项目经理越来越成为行业内所有房地产商项目发展的瓶颈。5 5、金地各分公司的项目组织模式都不尽相同，部门的设置上也有很大的差别。、金地各分公司的项目组织模式都不尽相同，部门的设置上也有很大的差别。49金地另外一区域公司项目组织模式跟前面提到的区域公司不尽相同 。项目总经理水暖工程师资料员 /秘书项目副总/总助工程经理电气工程师弱电工程师专项工程师精装工程师材料工程师现场工程师土建主管机电主管成本经理设计经理营销经理客服经理工程管理工程管理 招投标管理

43、招投标管理 协调、配合成本、设计、营销、客服等相关工作协调、配合成本、设计、营销、客服等相关工作工作关系：工作关系：项目部每周应组织一次项目协调例会，各职能部门业务经理应参加项目的协调会议项目部每周应组织一次项目协调例会，各职能部门业务经理应参加项目的协调会议。 项目部核心职责：50标杆企业人工效能比较标杆企业经过多年的发展和人员训练，产值基本在标杆企业经过多年的发展和人员训练，产值基本在12001200万元左右。万元左右。51专业比例需要合理配置专业比例需要合理配置设计：营销设计：营销 ：工程（含：工程（含采购）：其他采购）：其他备注备注万科万科1：1.3：3.2：3.5广州公司数据，万科销

44、售广州公司数据，万科销售外包外包XX1：3：16.5：29设计和营销偏低设计和营销偏低52标杆人均管理数据标杆人均管理数据深圳深圳广州广州东莞东莞珠海珠海佛山佛山长沙长沙平均平均人均利润人均利润49949919019057575757105105181.6181.6人均产值人均产值154215421235123570770711061106213213960.6960.6人均销售面积人均销售面积529852981427714277131141311411790117901141111411210721071117811178人均管理面积人均管理面积2 22.362.362.12.12.12.1

45、6.256.252 22.9622.962人均设计管理面积人均设计管理面积5.315.318.768.76-7.0357.03553项目工程管理人员比较项目工程管理人员比较建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率工程人员工程人员人均管理面积人均管理面积（万）（万）龙湖龙湖（重庆悠山郡）（重庆悠山郡）47.1247.121.911.917 76.736.73万科万科（东莞某项目）（东莞某项目）27.527.51.581.587 73.93.9XXXX（阜丰豪庭）阜丰豪庭）10108 81.251.25XXXX（神州湾畔）神州湾畔）11.611.65 52.322.32XXXX （水岸花都）（水岸花都

46、）13.813.86 62.32.3行业平均行业平均1.5-5.01.5-5.054XXXX专业人员编制设计专业人员编制设计0808年设计面积年设计面积0808年施工面积年施工面积1 10 0万万1 12600026000设计口人均设计面积设计口人均设计面积工程口人均工程管理面积工程口人均工程管理面积实际系数实际系数（=08=08年建筑面年建筑面积积/ /专业口人数）专业口人数）1 1.3.3万万/ /人人4 4345 345 / /人人0909年设计面积年设计面积0909年施工面积年施工面积2 20 0万万7 7.2.2万万设计口人均设计面积设计口人均设计面积工程口人均工程管理面积工程口人均

47、工程管理面积调整系数调整系数（以万科为标杆）（以万科为标杆）3.53.5( (万科的万科的50%50%）2.52.5( (万科的万科的85%85%）设计人员数设计人员数工程人员数工程人员数人员配置建议人员配置建议5.75.7人（人（ 目前是目前是 2 2人）人）3 3人（目前是人（目前是29 29 人）人）55职能线1、战略与投资3、财务与资金5、人才管理6、产品经营8、风险监控企业发展部企业发展部设计管理部设计管理部财务部财务部人事行政部人事行政部品牌小组品牌小组工程管理部工程管理部运营管理部运营管理部物业管理部物业管理部华润置地（11个部门）融资策划部融资策划部法律部法律部审计部审计部战略

48、投资部战略投资部财务管理部财务管理部流程信息部流程信息部人力资源部人力资源部产品管理部产品管理部总裁办公室总裁办公室建筑研究中心建筑研究中心 万科集团（12个部门）资金管理中心资金管理中心风险管控部风险管控部工程采购部工程采购部战略管理部战略管理部产品研发部产品研发部运营管理部运营管理部行政人力部行政人力部 金地集团（8个部门）计划财务部计划财务部资本管理部资本管理部物业管理部物业管理部2、企业运营【借鉴】行业内优秀企业总部职能部门设置一览7、产品品质董事会办公董事会办公室室审计法务部审计法务部运营发展部运营发展部人力资源行人力资源行政部政部龙湖地产（4个部门）财务部财务部战略品牌部战略品牌部

49、技术研究中心技术研究中心总经理办公室总经理办公室人力资源中心人力资源中心 保利地产（7个部门）财务管理中心财务管理中心董事会秘书办董事会秘书办公室公室投资管理中心投资管理中心品牌管理中心品牌管理中心招商地产（16个部门）董秘处董秘处审计稽查部审计稽查部企管部企管部法律事务部法律事务部办公室办公室人力资源部人力资源部信息技术部信息技术部控股财务部控股财务部成本管理部成本管理部客服中心客服中心发展部发展部商业地产中心商业地产中心营销中心营销中心策划设计中心策划设计中心工程管理中心工程管理中心地产财务部地产财务部9、法人治理4、行政管理董事会办公室董事会办公室5657标杆企业管控模式组织结构的启发标

50、杆企业管控模式组织结构的启发1. 集团总部的重心是从做产品、做项目转变为以战略、资本运营、经营监控、产品创新、品牌建设和售后服务为重心，将项目业务下移区域公司，因此未来在产品、项目管理相对成熟也将业务下放有利项目开发运营效率的提升。2. 对项目采取矩阵式管理模式，为项目一线服务，各职能部门将围绕项目驱动来进行工作。3. 统一的开发模式，包括目标客户确定、产品路线、营销策划、成本管理等，保持公司在不同城市所开发的产品的统一品味、风格和稳定的质量。4. 强调项目运营管理，聚焦项目计划检查落实，明确项目节点成果标准，对重要节点进行考核，保障项目计划目标的完成。57目录前言组织管控模式制度流程体系建设

51、123龙湖运营管理体系4龙湖计划管理体系5目 录58制度管理的发展进阶制度管理的发展进阶救火规范化理性化文化化人性化出现什么出现什么问题，解问题，解决什么问决什么问题题完善与管完善与管理相关的理相关的各种制度，各种制度，并培训实并培训实施施 企业已能企业已能按照既有按照既有制度及流制度及流程自行运程自行运作作 企业形成自企业形成自有的企业文有的企业文化并根植每化并根植每位员工的心位员工的心中，并为公中，并为公司的长期战司的长期战略共同努力略共同努力 企业超越企业超越理性的约理性的约束，更加束，更加注重注重人性人性化化的管理的管理 We are here.59标杆企业制度流程实践研究（龙湖）标杆

52、企业制度流程实践研究（龙湖）1、公司级流程2、职能级流程3、简明流程图4、流程操作指引60标杆企业制度流程实践研究（万科）标杆企业制度流程实践研究（万科）6. 6. 项目成本后期评估作业指引项目成本后期评估作业指引7. 7. 工程款审核作业指引工程款审核作业指引8. 8. 成本信息库作业指引成本信息库作业指引六六. . 工程项目管理流程工程项目管理流程1. 1. 项目前期阶段工程管理流程项目前期阶段工程管理流程2.2.项目实施、验收阶段工程管理流程项目实施、验收阶段工程管理流程3.3.工程现场签证管理流程工程现场签证管理流程4.4.项目工程管理检查评估流程项目工程管理检查评估流程5.5.工程质

53、量控制作业指引工程质量控制作业指引6.6.工程进度控制作业指引工程进度控制作业指引7.7.工程安全文明管理作业指引工程安全文明管理作业指引8.8.工程竣工验收作业指引工程竣工验收作业指引9.9.工程图纸与档案管理作业指引工程图纸与档案管理作业指引10.10.对项目部的检查考核指引对项目部的检查考核指引11.11.对监理单位的检查考核指引对监理单位的检查考核指引七七. . 招商推广管理流程招商推广管理流程1. 1. 招商推广管理流程招商推广管理流程2. 2. 商户租赁进场管理流程商户租赁进场管理流程3. 3. 商户离场管理流程商户离场管理流程八八. .客户服务管理流程客户服务管理流程1. 1.

54、物业移交管理流程物业移交管理流程2. 2. 售后客户事务管理流程售后客户事务管理流程3. 3. 客户投诉管理流程客户投诉管理流程4. 4. 物业保修管理流程物业保修管理流程5. 5. 客户满意度调查管理流程客户满意度调查管理流程九九. .风险控制管理流程风险控制管理流程1. 1. 合同管理流程合同管理流程2. 2. 审计管理流程审计管理流程3. 3. 工程审计作业指引工程审计作业指引4. 4. 财务审计作业指引财务审计作业指引5. 5. 离任审计作业指引离任审计作业指引十十. .计划管理流程计划管理流程1. 1. 流程审核管理流程流程审核管理流程2. 2. 计划管理流程计划管理流程3. 3.

55、月度工作计划表月度工作计划表4. 4. 项目计划模板项目计划模板 万科集团公司企业管理流程万科集团公司企业管理流程一一. .项目拓展管理流程项目拓展管理流程1.1.项目拓展及论证管理流程项目拓展及论证管理流程2.2.市场研究作业指引市场研究作业指引3.3.项目可行性报告内容项目可行性报告内容二二. .营销策划管理流程营销策划管理流程1.1.营销供应商选择管理流程营销供应商选择管理流程2.2.项目定位策划管理流程项目定位策划管理流程3.3.销售前期管理流程销售前期管理流程4.4.销售过程管理流程销售过程管理流程5.5.销售后期管理流程销售后期管理流程6.6.营销计划编写作业指引营销计划编写作业指

56、引7.7.销售手册编写作业指引销售手册编写作业指引三三. . 设计类管理流程设计类管理流程1. 1. 施工图设计管理流程施工图设计管理流程2.2.景观设计管理流程景观设计管理流程3.3.设计供应商选择管理流程设计供应商选择管理流程4.4.概念设计管理流程概念设计管理流程5.5.方案设计管理流程方案设计管理流程6.6.扩初设计管理流程扩初设计管理流程7.7.景观设计管理流程景观设计管理流程9.9.室内设计管理流程室内设计管理流程9.9.设计变更管理流程设计变更管理流程10.10.设计任务书标准模板设计任务书标准模板四四. .招标采购管理流程招标采购管理流程1.1.工程供应商采购管理流程工程供应商

57、采购管理流程2. 2. 材料设备供应商采购管理流程材料设备供应商采购管理流程3. 3. 招标管理流程招标管理流程4. 4. 材料设备验收作业指引材料设备验收作业指引五五. . 成本控制管理流程成本控制管理流程1. 1. 项目成本管理流程项目成本管理流程2. 2. 项目动态成本管理流程项目动态成本管理流程3. 3. 乙供材料认质认价管理流程乙供材料认质认价管理流程4. 4. 目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引5. 5. 工程预结算编制及审核作业指引工程预结算编制及审核作业指引1、公司级流程2、职能级流程61标杆企业制度流程实践研究（万达）标杆企业制度流程实践研究（万达）1、公司级制度汇编2

58、、职能级流程王健林（2011年年会）：万达每两年修订一次，2011年历时四个多月，修订颁布了2012版制度。2012版各项制度同内容的文字量相比2010版制度平均减少35%。2012版制度实现标准化、表格化，使制度更具操作性。62龙湖流程63纵向:-四级层次-下级支持上级-接口引用运作表格 二级流程(程序) 16-20个公司规范公司流程 三级流程(作业指引+规范) 40-60个一级流程 制度流程的架构层级641.市场定位：流程中是否考虑如何移交下一环节？定位报告内审完成？市场定位：流程中是否考虑如何移交下一环节？定位报告内审完成？【互相扯皮互相扯皮】2.设计变更导（公摊变大可售面积减少）：设计

59、中心需要告知成本中心、财务中心、营销中设计变更导（公摊变大可售面积减少）：设计中心需要告知成本中心、财务中心、营销中心；心；【影响销售面积预测、营销财务预算、影响现金流、影响高层决策影响销售面积预测、营销财务预算、影响现金流、影响高层决策】3.施工图审查环节（特殊施工工艺能否实现）：应安排工程管理中心相关人员参与审图；施工图审查环节（特殊施工工艺能否实现）：应安排工程管理中心相关人员参与审图；【施工图反复调整、工程延期、施工单位索赔施工图反复调整、工程延期、施工单位索赔】4.施工图移交：施工图是否具备移交条件（蓝图和电子版不一致）？是否含交楼标准，二者施工图移交：施工图是否具备移交条件（蓝图和

60、电子版不一致）？是否含交楼标准，二者是否一致？和招标流程如何衔接？现场施工条件（临时临电场地布置等）谁来提供？是否一致？和招标流程如何衔接？现场施工条件（临时临电场地布置等）谁来提供？【总总包索赔、工程延期包索赔、工程延期】5.材料供应商材料供应商/施工单位更换（外墙涂料）：成本中心需要告知设计中心重新确认样板；施工单位更换（外墙涂料）：成本中心需要告知设计中心重新确认样板；【出现大面积色差、业主闹事出现大面积色差、业主闹事】6.工程验收：工程应通知营销（房管测量计算）和设计（勘测院勘测）验收，确保房测报告工程验收：工程应通知营销（房管测量计算）和设计（勘测院勘测）验收，确保房测报告范围一致；