《肇庆房地产市场及大型开发项目策划报告》资料

1、北岭板块：属于别墅板块北岭板块：属于别墅板块均价：均价：75007500元元/ / 属性：高档别墅属性：高档别墅星湖板块：占市区总楼盘比例：星湖板块：占市区总楼盘比例：25.24%25.24%均价：均价： 55505550元元/ / 属性：拥有独有风景资源的高档洋房属性：拥有独有风景资源的高档洋房城东板块：占市区总楼盘比例：城东板块：占市区总楼盘比例：43.9%43.9%均价：均价：34753475元元/ / 属性：中档洋房属性：中档洋房城南江景板块：占市区总楼盘城南江景板块：占市区总楼盘比例：比例：8.03%8.03%均价：均价：32003200元元/ / 属性：旧城区中档洋房属性：旧城区中

2、档洋房城西板块：占总楼盘比例：城西板块：占总楼盘比例：22.83%22.83%均价：均价：37903790元元/ / 属性：旧城区中档洋房属性：旧城区中档洋房星星湖湖城城东东城城南南城城西西北北岭岭鼎鼎湖湖本项目本项目鼎湖板块：鼎湖板块：均价：均价：32003200元元/ / 属性：中档洋房属性：中档洋房因为规划和城市发展空间限制的原因，肇庆市人购房集中于城东板块。因为规划和城市发展空间限制的原因，肇庆市人购房集中于城东板块。本案鼎湖山鼎湖山世纪雅苑世纪雅苑帝豪花园帝豪花园鼎湖鼎湖山水居山水居区政府区政府名湖花园名湖花园怡景花园怡景花园现代城现代城国兴华苑国兴华苑 楼盘名称肇庆碧桂园楼盘地址肇

3、庆市南岸湖西路基本情况占地面积有1024亩，是大型的效区楼盘，分别有独立别墅、联排别墅、多层、小高层洋房组成。销售情况一、二期已售罄，现在在售是三期洋房客户1/5的肇庆人，其余的4/5都是深圳、佛山、广州等地的客户，特别是深圳人占大部分主力户型二房、四房、八房价格洋房：3200元/3700元/ 别墅：6000元/优势1、强有力的公司品牌； 2、大型生活区域，具有标杆意义； 3、价格适中，具有投资、升值的潜力； 4、早期地块价格便宜，具有竞争力劣势1、模式化发展，户型千遍一律；2、地处偏僻，交通不便；项目定位辐射珠三角地区的中、高级白领小结：小结：1、大型楼盘集中区，肇庆居住卫星城，高要是、大型

4、楼盘集中区，肇庆居住卫星城，高要是“开发商造城开发商造城”；城东是；城东是“政府规划连城政府规划连城”；2、高要在大型居住区，和高档次住宅继而中低档次住宅方面，是鼎湖区（包含本项目）、高要在大型居住区，和高档次住宅继而中低档次住宅方面，是鼎湖区（包含本项目）的巨大对手。的巨大对手。小结：肇庆房地产始终还是本地居民为主。外地顾客始终是小比例配比，小结：肇庆房地产始终还是本地居民为主。外地顾客始终是小比例配比，实事求是认识是根本，市面上外地市场只是少量一部分的错觉。实事求是认识是根本，市面上外地市场只是少量一部分的错觉。1 1、肇庆市区客户以常住客为主，并存在一部分刚性需求的中低端客户、肇庆市区客

5、户以常住客为主，并存在一部分刚性需求的中低端客户2 2、外地客户在此市场投资买房开始兴起，部分别墅市场吸附佛山客、外地客户在此市场投资买房开始兴起，部分别墅市场吸附佛山客3 3、存在少部分特殊需求的客户，他们买肇庆的房子作为度假、休闲所用、存在少部分特殊需求的客户，他们买肇庆的房子作为度假、休闲所用 2006 2006年广东省各地市年广东省各地市GDPGDP排名排名 序号序号 城城 市市 GDP(亿元亿元) GDP排位排位 增速增速(%) 增速排位增速排位 1 广州广州 6236.00 1 14.40 13 2 深圳深圳 5684.39 2 15.00 9 3 佛山佛山 3024.50 3 1

6、9.30 3 4 东莞东莞 2624.63 4 19.00 4 5 中山中山 1034.00 5 20.20 2 6 惠州惠州 933.20 6 16.30 5 7 茂名茂名 930.00 7 15.50 7 8 江门江门 921.00 8 15.30 8 9 湛江湛江 770.00 9 12.80 17 10 珠海珠海 749.60 10 14.60 11 11 汕头汕头 740.92 11 11.60 19 12 肇庆肇庆 526.22 12 14.50 12 13 揭阳揭阳 448.00 13 14.88 10 14 清远清远 413.50 14 27.30 1 15 韶关韶关 393.

7、00 15 12.40 18 16 梅州梅州 347.30 16 9.20 20 17 阳江阳江 346.70 17 14.00 14 18 潮州潮州 331.00 18 13.00 16 19 河源河源 264.00 19 27.30 1 20 汕尾汕尾 247.50 20 15.80 6 21 云浮云浮 245.40 21 13.80 15 合合 计计 ： 27210.86 平均增速平均增速(%) ： 16.00 第三部分、肇庆在广东省的真实实力第三部分、肇庆在广东省的真实实力报告报告 2006年珠三角地区九市年珠三角地区九市GDP排名：排名： 序号序号 城城 市市 GDP(亿元亿元) G

8、DP排位排位 增速增速(%) 增速排位增速排位 1 广州广州 6236.00 1 14.40 9 2 深圳深圳 5684.39 2 15.00 6 3 佛山佛山 3024.50 3 19.30 2 4 东莞东莞 2624.63 4 19.00 3 5 中山中山 1034.00 5 20.20 1 6 惠州惠州 933.20 6 16.30 4 7 江门江门 921.00 7 15.30 5 8 珠海珠海 749.60 8 14.60 7 9 肇庆肇庆 526.22 9 14.50 8 小结：小结：1 1、肇庆在珠三角老末；、肇庆在珠三角老末；2 2、肇庆在珠三角垫底，从经济实力，实际不在、肇庆

9、在珠三角垫底，从经济实力，实际不在“珠三角俱乐部珠三角俱乐部”；3 3、肇庆经济总量只有广州深圳的十分之一，佛山的六分之一；、肇庆经济总量只有广州深圳的十分之一，佛山的六分之一；4 4、由此可见，肇庆的地位、由此可见，肇庆的地位- -经济实力差距如此之大，做地产者要理智清醒。经济实力差距如此之大，做地产者要理智清醒。第四部分、肇庆市在珠三角的真实实力报告第四部分、肇庆市在珠三角的真实实力报告 2006年山区地区五市年山区地区五市GDP排名：排名： 序号序号 城城 市市 GDP(亿元亿元) GDP排位排位 增速增速(%) 增速排位增速排位 1 清远清远 413.50 1 27.30 1 2 韶关

10、韶关 393.00 2 12.40 3 3 梅州梅州 347.30 3 9.20 4 4 河源河源 264.00 4 27.30 1 5 云浮云浮 245.40 5 13.80 2 小结：小结：肇庆肇庆500亿亿GDP，其实实力和山区一样，在，其实实力和山区一样，在“山区俱乐部山区俱乐部”。 第六部分、肇庆市在粤西的确切实力报告第六部分、肇庆市在粤西的确切实力报告 2006年粤西地区三市年粤西地区三市GDP排名：排名： 序号序号 城城 市市 GDP(亿元亿元) GDP排位排位 增速增速(%) 增速排位增速排位 1 茂名茂名 930.00 1 15.50 1 2 湛江湛江 770.00 2 12

11、.80 3 3 阳江阳江 346.70 3 14.00 2 合计：合计： 2046.70 平均增速平均增速(%) ： 14.10 小结：小结：1、肇庆远差于茂名、湛江，和阳江相仿；、肇庆远差于茂名、湛江，和阳江相仿； 2、肇庆在粤西、就象在珠三角一样，都是老小。、肇庆在粤西、就象在珠三角一样，都是老小。 第五部分、肇庆市在山区市的确切实力报告第五部分、肇庆市在山区市的确切实力报告1 1、综上分析，肇庆实力要实事求是地看：原来如此有限；、综上分析，肇庆实力要实事求是地看：原来如此有限；2 2、从肇庆自身实力，它的房地产内在动力源、需求源、顾客源、从肇庆自身实力，它的房地产内在动力源、需求源、顾客

12、源市场市场容量和价格水准，并不比山区县好多少；容量和价格水准，并不比山区县好多少；3 3、肇庆城市地位和城市实力造成了、肇庆城市地位和城市实力造成了它在广东省、珠三角，房地产内它在广东省、珠三角，房地产内在容量很有限，价格、顾客需求上和普通落后山区县并无大差别。在容量很有限，价格、顾客需求上和普通落后山区县并无大差别。第七部分、肇庆真实、确切的实力小结第七部分、肇庆真实、确切的实力小结 第一章、肇庆在珠三角的区位第一章、肇庆在珠三角的区位第八部分、肇庆市在珠三角的确切地位第八部分、肇庆市在珠三角的确切地位一、珠三角核心区、广佛一、珠三角核心区、广佛都市圈到三水为止；都市圈到三水为止；二、肇庆是

13、珠三角圈内的二、肇庆是珠三角圈内的边缘，也是广佛都市圈之边缘，也是广佛都市圈之外，目前不在富裕区之内外，目前不在富裕区之内；三、肇庆不象偏远的惠州三、肇庆不象偏远的惠州可靠香港，肇庆距离核心可靠香港，肇庆距离核心区都远，且因为生态不适区都远，且因为生态不适合发展大工业，尤其尴尬合发展大工业，尤其尴尬；四、肇庆在珠三角区位，四、肇庆在珠三角区位，是很不清晰、较不佳是很不清晰、较不佳 第二章、肇庆在珠三角的地位第二章、肇庆在珠三角的地位小结：小结：1 1、肇庆地位：尴尬；不伦不类，寻找不到厚实的城市定位；、肇庆地位：尴尬；不伦不类，寻找不到厚实的城市定位；2 2、肇庆城市地位明显是：实力三流，旅游

14、名声在二流之间，而往往给人错觉。、肇庆城市地位明显是：实力三流，旅游名声在二流之间，而往往给人错觉。一、肇庆区位不好，产业尴尬一、肇庆区位不好，产业尴尬、两头难着边；经济增长较其、两头难着边；经济增长较其它市比如隔壁的清远比，差距它市比如隔壁的清远比，差距不小；不小；二、肇庆的旅游资源的地位，二、肇庆的旅游资源的地位，造成了它是中小旅游现象和城造成了它是中小旅游现象和城市，而无法达到大旅游产业和市，而无法达到大旅游产业和旅游经济城市的高度，支撑不旅游经济城市的高度，支撑不起真正旅游城市下的旅游度假起真正旅游城市下的旅游度假地产地产这是关键。这是关键。广东四大名山之一，素有天然氧吧天然氧吧之称；

15、被誉为北回归线上的绿宝石北回归线上的绿宝石；旅游淡旺季节性较明显，每年游客约6080万；项目与其距离约项目与其距离约3km，与其他鼎湖市区楼盘比无优势；，与其他鼎湖市区楼盘比无优势；一、作为中心市区，肇庆市区一、作为中心市区，肇庆市区本身对县镇具备较大集聚力；本身对县镇具备较大集聚力；二、但因为肇庆是排第三档次二、但因为肇庆是排第三档次的非珠三角山区市，整体经济的非珠三角山区市，整体经济实力有限，下面县镇人们城市实力有限，下面县镇人们城市化进程的客源、动力源相对不化进程的客源、动力源相对不是很足；是很足；三、所以，肇庆发挥城市化进三、所以，肇庆发挥城市化进程动力，还看肇庆的珠三角地程动力，还看

16、肇庆的珠三角地位和实力，及未来发展位和实力，及未来发展鼎湖山鼎湖山区政府区政府端州区端州区（肇庆市区）（肇庆市区）321321国道国道 第三章、第三章、“鼎湖区鼎湖区”城市构造性质地位城市构造性质地位一、一、“鼎湖区鼎湖区”实质实质1、鼎湖区本质是因为小旅、鼎湖区本质是因为小旅游区造成的区，实际上只能游区造成的区，实际上只能是一个小城市的街道组团，是一个小城市的街道组团，城市功能远未发育而不是城市功能远未发育而不是“发育不良发育不良”；2、鼎湖区在市区完全在端、鼎湖区在市区完全在端州后，只能是一个小城市的州后，只能是一个小城市的区域街道组合。区域街道组合。 二、二、“鼎湖区鼎湖区”位置位置 所

17、以，鼎湖区只是肇庆市所以，鼎湖区只是肇庆市区的卫星，目前还远离端州区的卫星，目前还远离端州市区，是一个飞出的、不成市区，是一个飞出的、不成熟的、未发育的、郊区镇般熟的、未发育的、郊区镇般的附属组团。的附属组团。洋房户型配比洋房户型配比类别架构面积区间（/户）套数配比户型一2房2厅(2F)80-901802F:3F:4F:5F=15:30:5:2户型二3房2厅(3F)90-130360户型三4房2厅(4F)130-14060户型四5房2厅(5F)140以上24公寓户型配比公寓户型配比类别架构面积区间（/户）套数配比户型一1房1厅(A1)30-35210A1:A2:A3=1:1:2户型二1房2厅(

18、A2)30-40210户型三2房2厅(A3)40-60420别墅户型配比别墅户型配比类别户型面区间花园面积区间（/户）套数（户）配比双拼别墅一(B1)约445250-40016B1:B2:B3:B4=16:23:37:150双拼别墅二(B2)180至250200-35023联排(B3)180至220150-25037叠拼(B4)130至18080-150150备注“洋房洋房+ +别墅别墅”方案主要经济技术指标方案主要经济技术指标用用途途楼型层数面积/栋（）座数楼型面积（）总百分比（%）套数(户)住住宅宅双拼别墅(大)2.5层4451671203.91%16双拼别墅(小)2.5层180至250(

19、均值230)4194305.18%41联排别墅2.5层约2002652002.86%26叠拼别墅5层约200921840010.12%92公寓25层43645.6143645.623.99%840洋房16层8294108294045.60%640合计186186166735.6166735.691.66%91.66%16551655配配套套商业建筑131687.24%教育建筑20001.10%合34%8.34%总总计计181903.6181903.616551655公寓户型配比公寓户型配比类别架构面积区间（/户）套数配比户型一1房1厅(A1)30-35210A1:A2

20、:A3=1:1:2户型二1房2厅(A2)30-40210户型三2房2厅(A3)40-60420别墅户型配比别墅户型配比类别户型面区间花园面积区间（/户）套数（户）配比双拼别墅一(B1)约445250-40016B1:B2:B3:B4=16:41:26:92双拼别墅二(B2)180至250200-35041联排(B3)180至220150-25026叠拼(B4)180至220100-20092备注洋房户型配比洋房户型配比类别架构面积区间（/户）套数配比户型一2房2厅(2F)80-901842F:3F:4F:5F=46:93:16:5户型二3房2厅(3F)90-130372户型三4房2厅(4F)1

21、30-14064户型四5房2厅(5F)140以上20项目入市策略项目入市效果项目定价基础竞争对手情况项目整体体现通过高性价比的价格优势入市，保证项目吸引力及前期资金回笼 公寓项目主打投资概念，提高资金回笼速度，别墅产品提升形象，打造标杆，以性价比主打肇庆及周边市场。 体现项目优越的性价比，吸引城区及周边中低档购房者别墅产品主打中档别墅，与北岭别墅相比，目前10000 元/应是天花板公寓项目主打投资概念，小面积，低总价。其他样房产品主要比鼎湖区产品略高。通过特色配套、概念营销增加项目价值，价格作为最终反映，结合项目“动态竞争定价”，得出最优方案不同类型产品定价参考（本定价主要依据目前市场竞争价格

22、提出）：不同类型产品定价参考（本定价主要依据目前市场竞争价格提出）：产品产品比较区域比较区域价格价格本项目价格本项目价格别墅北岭别墅独立：10600元/；联排:8300元/左右双拼：800010000元/多联：均价6500元/叠拼：均价4500元/ 高要碧桂园独立（200450）：7000-9000元/；联排（180250）：60007000元/佛山三水、顺德及近郊别墅中档别墅10000元/出头洋房肇庆城区中心区：5500元/左右；其他区：3500元/左右均价3200元/，若采用返租形式则单价适当提升鼎湖区3200元/公寓暂未有带400600元/精装修均价3700元/产品产品面积面积总价区间总

23、价区间说明说明双拼主力面积：180250140250万主力户型面积适中，总价不高，首推产品绝对高性价比，后续产品升价空间较大 核心位置：约440。核心超过400万核心位置，标杆产品多联180220110-150万100150万内的联排在市场上较有吸引力叠拼18022080-100万作为辅助产品，低总价增加客户面洋房主力户型：8013025-40万做鼎湖区的洋房单价标竿，但面积适中，总价不高，提高销售进度公寓306010-25万市场上未有同类产品，低总价及新鲜产品较能吸引投资客及年轻购买人群项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标用途用途楼型层数面积/栋（）座数楼型面积（）套数(户)可销售额（万

24、元）双拼别墅(大)2.5层445167120167832双拼别墅(小)2.5层180至250419430418015.5联排别墅2.5层约200265200263380叠拼别墅5层约2009218400928280公寓25层43645.6143645.684017458.54洋房16层8294108294064029029车位356006458住宅住宅小计186186166735.6166735.616551655综合楼7215.5特色商业街5952.54166.75配套配套教育建筑2000小计1516815168总计总计181903.6181903.61655165584619.49 项目按

25、三年开发计算总开发价值估算：项目按三年开发计算总开发价值估算：建筑别墅建议建筑别墅建议欧式风格：高贵气质，体现楼盘特色欧式风格：高贵气质，体现楼盘特色独栋区独栋区独独栋别墅栋别墅独栋区独栋区独独栋别墅栋别墅联排区联排区联联排别墅排别墅结论：欧式风格是集合了各种特点的设计风格，这也正好体现此风格的优越结论：欧式风格是集合了各种特点的设计风格，这也正好体现此风格的优越 性。性。结论：集中式的生活广场和中心园景，易于营造居住气氛，同时面带线、线带点结论：集中式的生活广场和中心园景，易于营造居住气氛，同时面带线、线带点实现项目整体园林的共振效应。实现项目整体园林的共振效应。 项目核心景观项目核心景观展示形象、高位切入展示形象、高位切入意向：集中园林的营造，一可以减少成本，二可资金集中意向：集中园林的营造