契税的纳税筹划

1、契税的纳税筹划契税的纳税筹划一、契税概念一、契税概念契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种财产税。根据国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知（国税发2004137号）文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适用于有应税行为的单位和个人。二、契税的纳税人及计税依据在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税的计税依据：1.国有土地权使用出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用

2、权、房屋的价格的差额。三、契税的税率及应纳税额计算公式契税实行3%5%的幅度比例税率。各省、自治区和直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府根据本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案。契税的应纳税额计算公式是：应纳税额=计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应当按照纳税义务发生之日的汇价折合成人民币计算。 例1：某企业购买一块土地的使用权用于建设厂房，成交价格为2000万元，当地规定的契税适用税率为3%，该企业应纳契税税额的计算方法为： 应纳税额=2000 x3% =60万元 例2：公民何某与吴某交换房屋，何某向吴某支付价差4万元，

3、当地规定的契税适用税率为5%，何某应纳契税税额的计算方法为： 应纳税额=40000 x5% =2000元 四、举例说明契税缴纳的纳税筹划四、举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。方法。1.签订等价交换合同，享受免征契税政策2.签订分立合同，降低契税支出3.改变抵债时间，享受免征契税政策4.改变抵债不动产的接收人，享受免征契税5.改变投资方式，享受免征契税政策6.改变购买不动产方式，享受免征契税政策【例例1】金信公司有一块土地价值金信公司有一块土地价值3000万元拟出售万元拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售

4、与购买合同万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税后，金信公司应缴纳契税=30004%=120（万（万元），南方公司应缴纳契税元），南方公司应缴纳契税=30004%=120（万（万元）。元）。 纳税筹划思路：根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的

5、规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。【例例2】红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积化肥生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为万元（其中生产厂房评估价为160万元，万元， 3000平平方米

6、土地评估价为方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评万元，其他生产厂房附属物评估价为估价为200万元），月星化工公司按整体评估价万元），月星化工公司按整体评估价600万万元购买，应缴纳契税元购买，应缴纳契税6004%24（万元）。（万元）。纳税筹划思路： 1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价

7、的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。根据上述文件对于免征契税的规定，在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税，由此提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物（主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等），销售合同价款为200万元。经上述筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税4004%16（万元），节约契税支

8、出8万元。【例例3】金图公司因严重亏损准备关闭，金图公司因严重亏损准备关闭， 尚欠主要债尚欠主要债权人明珠公司权人明珠公司5000万元，准备以公司一块价值万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税土地抵债应缴纳契税50004%200（万元）。（万元）。 纳税筹划思路：根据财政部国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知财税2003184号文件规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。根据上述文件对于免征

9、契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。【例例4】华业公司欠石林公司货款华业公司欠石林公司货款2000万元，准备以华万元，准备以华业公司原价值业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接万元，石

10、林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税受华业公司抵债商品房应缴纳契税20004%80（万元）。（万元）。 纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征 纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税

11、，节约契税支出80万元。【例例5】王明有一幢商品房价值王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币万元，李立有货币资金资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税后应缴纳契税=5004%=20（万元）。（万元）。 纳税筹划思路：整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 提出纳税筹划方案如下：第一步，王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，

12、将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。第二步，王明对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋，免征契税， 新华公司减少契税支出20万元。【例例6】金盛有限责任公司于金盛有限责任公司于2004年年1月向国有独资公月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值9800万元，万元，金盛公司应缴纳契税金盛公司应缴纳契税98004%392（万元）。（万元）。 纳税筹划思路：根据财税2003184

13、号文件的规定：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的房屋、土地权属，免征契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定，合同约定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。执行期限为2005年12月31日之前。 纳税筹划方案如下：第一步，金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资本为1亿元，金盛公司出资200万元，出资方式为货币资金，投资比例为2%，兴业公司出资9800万元， 出资方式为三幢商品房，投资比例为98%，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例超过50%，享受免征契税392万元。第二步，办理完商品房产权变更手续后，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议，约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元