保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析

1、精选优质文档-倾情为你奉上优质资源2007.12 目标下的难点如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何整合资源,使土地价值最大化如何在保证产品高端的前提下,实现快速销售对于我们这个长周期项目,如何保留项目弹性,对抗宏观调控如何首期轰动,实现保利品牌在成都的精彩落地 Copyright(c 2007.12-3- 本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位 No,5 营销方案 我们对项目解读 区域属性 项目属性 成都别墅发展 问题界定 格局 发展战略 板块标杆项目 研究 整体定位 产品定位 项目整体营销方案 首期营销执行细案 价格

2、及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目 界定 外部 环境 发展 战略 整体 定位 营销 方案 项目界定 区域属性 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托 主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。 其 中 其中 都市区 中心城 中心城外围组团 七组团 都市区内小城镇 非都市区 四个县级市市区 崇州市区、都江堰市区、彭州市区

3、 邛崃市区 四个县县城 金堂县城、大邑县城、新建县城 蒲江县城 都市区外小城镇 其中 其 中 其中 城市规划区 城市规划区 面积 12390 平方公里 面积 12390 平方公里 本案 “一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相 关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。 “一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展 并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向 城市发展轴。该轴未来仍将作为重点发展地带。 “一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西 南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联 系紧密，分工合理，功能一体的城镇群

4、。 Copyright(c 2007.12 本案 都市区 都市区 面积 3681 平方公里 面积 3681 平方公里 -7- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限 成都市区各郊县GDP及人均GDP排名 250 GDP（亿元） 人均GDP（元） 35000 30000 200 25000 150 20000 15000 10000 50 5000 0 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 龙泉驿 新都 温江 双流 郫县 青白江

5、 金堂 大邑 蒲江 新津 都江堰 0 雅安 眉山 100 蒲江县房地产特征 时间 2003年 下半年 2004年 2006年 2007年 区域 雅安 眉山 Copyright(c 2007.12 蒲江周边市区GDP及人均GDP （雅安、眉山） 备注 2003年下半年之后房价上涨幅 度同比周边区县明显较高； / 2006年6月份起新推出项目起 价在1600元/之多。 300 250 200 150 100 50 0 05 蒲江 06 05 雅安 06 05 眉山 06 26.05 29.2 GDP（亿元） 11188 10117 8195 148.9 126.46 6000 4000 2000

6、0 8012 人均GDP（元） 280.83 9901 245.07 9202 12000 10000 8000 销售均价 800元/左右 1300元/之多 1600元/左右 1800元/ 雅安、眉山07年房价 2007年上半年商品住宅均价 2107元/ 1700元/ -8- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要 的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色 石象湖 长秋山 风景区 九仙山 风景区 成都 方向 雅安 方向 旅 游 重 点 发 成佳茶文 展 化观光 区 成雅高速 本案 蒲江 县城 朝阳湖 风景区 朝

7、阳湖 蒲江空气质量达到国家级标准，水质达到国家类水域标准，土壤质量达到国家土壤环境质量级标 良好的生态环境 准。良好的环境条件蒲江发展天然绿色产业和房地产打下了良好的基础。 特色旅游资源 石象湖生态旅游示范区、朝阳湖省级风景名胜区、又有古临溪县城遗址，还有众多的唐、宋代摩崖造像 等。 Copyright(c 2007.12 -9- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 成都市区本案成雅高速公路标准修建,总投资9千余万元,全长30余公里,穿越成雅路,经蒲江县城与国道318相连成温邛高速成乐高速成灌高速成彭高速成绵高速成南高速成渝高速双流机场 Copyright(c 200

8、7.12-11-项目界定外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案区域属性项目属性农家、林地卫星图妙音湖新花卉公园石象湖五星度假酒店小镇商业街高尔夫球场B高尔夫球场C高尔夫球场D高尔夫主会所生态田园(意识图高尔夫球场A Copyright(c 2007.12-15-养生馆、高尔夫会所、湖滨度假宾馆、商业街、学校、康复中心是项目的主力配套物业-16-石象湖为水库人工湖,占地600亩;湖呈树枝型形状使湖区景观包容万石象湖东方“亚马逊”欧洲花卉公园郁金香,百合花、玫瑰、世界风情花等每年到金香节 养生馆 主出入口小区交通主干小区次干道及回车场小区双向主干道贯穿个社区,增强了空保证各角落可达性;道路设计以

9、曲线可降低车辆行驶速度高安全性别墅均临次干道布有利于缓解噪音影响高别墅私密性小区交通主干高尔夫景观石象湖公园湖泊Copyright(c 2007.12-23-至尊高尔夫区无绝对环境优势区全景(高尔夫或公园低密区石象湖公园小区交通主干高尔夫景观石象湖公园湖泊 Copyright(c 2007.12-24-项目属性界定n 区域属性n 项目属性区域属性就从区域的角度评价项目项目属性就从项目本体的角度评价项目p 宏观区位上,属于成都市发展规划的第三圈层,成雅高速提高交通通达性;p 区域经济位居成都末端,本区域及周边区域消费力极为有限;p 从成都市高速公路建设看,成都通往下属各级郊县均建设有高速公路或免费快速通道,蒲江与同级郊县相比并不具备交通通达优势p 近年来区域旅游业的兴起,提高区域知名度和美誉度,自然环境得到社会认知。p 20平方公里超大规模,总建面积(含公建接近200万平米;p 项目南侧临近高速路,提高昭示性及交通便捷度,其余周边均为农田、生态林地;p 公园(旅游、自然、康体以及附属商业配套四大类资源体系p 国际水准规划设计规划设计确保地块内资源(自然资源、高尔夫的最大化旅游项目在四川具备一定的知名度区域消费力弱远郊项目成雅高速构成区域发