万科集团财务环境

1、L/O/G/O 04：刘顺姬：刘顺姬 PPT制作制作06：魏亚臣：魏亚臣搜集资料搜集资料 08: 李萌李萌 搜集资料搜集资料 40：路雯惠：路雯惠搜集资料搜集资料 万科万科 宣传片宣传片万科简介万科简介4二二三三万科企业财务管理环境分析万科企业财务管理环境分析万科未来发展战略万科未来发展战略结语结语一、万科简介一、万科简介 王石原籍安徽金寨，王石原籍安徽金寨，1951年年1月出生于月出生于广西壮族自治区柳州市，兰州交通大学给广西壮族自治区柳州市，兰州交通大学给排水专业毕业。排水专业毕业。1988年中心改组发行股票，年中心改组发行股票，更名为更名为“深圳万科企业股份有限公司深圳万科企业股份有限公

2、司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年年2月辞去总经理职务，任万科公司月辞去总经理职务，任万科公司董事长。董事长。2011年年3月，万科公司确认王石月，万科公司确认王石已赴美游学。已赴美游学。万科把自己放在高峰，这样才有做大事的胸怀。同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处。我鼓励年轻人、创业者勇于开创尝试 创始人创始人 1984年，公司成立，主营贸易 1988年，开始涉及房地产业 1990年，商贸、工业、产地产和文化传播四大经营架构初显 1991年1月29日，公司A

3、股在深圳证券交易所挂盘交易 1992年6月，进入上海，开始跨地域房地产业务的发展 1996年，转让怡宝饮料予华润 2001年，转让万佳百货股份有限公司72%的股份予华润，成为专一的房地产公司 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿 2004年确定集团未来十年中长期规划策略，初步完成3+X发展布局 2005年作为第一家含B股上市公司完成股权分制改革 2007年万科建筑技术东莞研究基地成为国家住宅产业化基地 “让建筑赞美生命”是万科的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈的致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续

4、发展。 万科之道：万科之道：客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。 万科理念：万科理念：万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。 万科愿景：万科愿景：成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。 万科使命：万科使命：努力推动行业规则的建设，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。 创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间。 不断深化研究，形成人与自然和谐发展。内部环境内部环境企业财务状况企业财务状况二二. .企业文化现状企业文化现状内部

5、环境包括：内部环境包括： 企业资本实力、企业资本实力、技术能力、管理人员、技术能力、管理人员、管理水平、企业文化管理水平、企业文化等，内部环境存在于等，内部环境存在于企业内部，企业容易企业内部，企业容易把握，属于可控制风把握，属于可控制风险。险。企业组织结构企业组织结构企业人力资源企业人力资源 v创新组织结构创新组织结构 组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。v“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，万科尊重人，为

6、优秀的人才创造一个和谐、富有万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。激情的环境。 万科提供给每一位员工的是可持续发展的万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。识、不断超越自我的职业经理人。 万科追求个性发展与团队意识的协调一致，万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一

7、升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。进，提高能力。v公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。充裕的流动性和健康的负债状况。v不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。两年降低，资

8、产负债率连续三年升高。v万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡，万科把人才视为资本，倡导导“健康丰盛的人生健康丰盛的人生”，万科企业文化案例为业，万科企业文化案例为业界所推崇，以界所推崇，以“七个尊重七个尊重”为核心的人文精神和为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石，万科石，万科“阳光照亮的体制阳光照亮的体制”让其让其“创造健康丰创造健康丰盛的人生盛

9、的人生”不断成为现实。不断成为现实。 万科青山湖万科青山湖项目项目是万科集团继深圳万科是万科集团继深圳万科17英里、英里、上海万科兰乔圣菲之后在南昌上海万科兰乔圣菲之后在南昌全力打造的全力打造的TOP系第四代别墅系第四代别墅产品。万科青山湖项目占地面产品。万科青山湖项目占地面积约积约146亩，项目位于南昌市亩，项目位于南昌市中心风景区中心风景区青山湖正北岸。青山湖正北岸。项目规划为以湖区别墅为主的项目规划为以湖区别墅为主的低密度高尚社区，建筑类别为低密度高尚社区，建筑类别为现代中式，物业类别有御湖大现代中式，物业类别有御湖大宅、临湖双拼、隐湖联排、揽宅、临湖双拼、隐湖联排、揽湖高层。湖高层。外

10、部环境外部环境金融环境分析金融环境分析 技术环境分析技术环境分析 外部环境包括：外部环境包括： 法律、政策、金法律、政策、金融经济环境等属于系融经济环境等属于系统风险或不可控制风统风险或不可控制风险。险。政治环境分析政治环境分析 经济环境分析经济环境分析 v房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了

11、一系列的宏观调控措施。采取了一系列的宏观调控措施。v一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理市场秩序，治理“捂盘惜售捂盘惜售”；加强国有建设用；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。房地产开发企业的耐力。v房地产行业作为我国经济发展的房地产行业作为我国经济发展的“龙头龙头”产业，产业，其

12、发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。v国家将房地产行业的外资投资行为列入国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制限制”行列，限制外商投资及

13、热钱涌入；从紧的金融手行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。v1987 11月进行股份制改组，并向社会发行股幻月进行股份制改组，并向社会发行股幻灯片灯片 11票。票。1988年深万科股票在深圳特区证券年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，公司挂牌，1991年年1月月29日日“深万科深万科A”在深圳在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价证券交易所上市，

14、上市首日开盘价14.58元，元，1993年年4月首次发行月首次发行B股，同年股，同年5月月28日日“深万深万科科B”上市。上市。 v 我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。宅正在兴起。v 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式

15、来建造住宅，住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。的整体实力。v 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市

16、场氛围下，倡导价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型节能省地型”住宅的建设，住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。利益，促进社会和谐发展。三三.万科未来发展战略万科未来发展战略Text in here在股权投资上，万科在股权投资上，万科从从1994年开始转让部年开始转让部分股权分股权从多元化经营，到经从多元化经营，到经营房地产营房地产Text in here在房地产投资的地域在房地产投资的地域上，有十

17、三个城市到上，有十三个城市到上海天津，北京深圳上海天津，北京深圳少数城市发展少数城市发展从房地产多品种，到从房地产多品种，到经营住宅经营住宅万科发展的转变过程万科发展的转变过程企业战略企业战略增长型战略增长型战略SWOT战略战略万科未来发展战略万科未来发展战略融资战略融资战略1.万科的扩张源于融资万科的扩张源于融资2.两次融资促成房地产两次融资促成房地产3.两次配股，两次增发两次配股，两次增发”万科圈钱史“融资战略融资战略21年来，万科累计融资年来，万科累计融资9次，达到次，达到250亿，而亿，而分红仅仅分红仅仅29.9789亿元，因此，万科融资在业亿元，因此，万科融资在业内，尤其是基金界早有

18、内，尤其是基金界早有“圈钱专业户圈钱专业户”的噱的噱称。称。 增长型战略增长型战略（一）继续推进住宅建设专业化。（一）继续推进住宅建设专业化。未来十年我国将是产业升级，社会转型的关键十年。未来十年我国将是产业升级，社会转型的关键十年。按照我国经济发展的这一主线，继续走专业化道路、继按照我国经济发展的这一主线，继续走专业化道路、继续专注于住宅业务。续专注于住宅业务。 在过去在过去20年的发展中，万科完年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第一次专业化。在未来十年，万科住宅领域做到更专业，一次专业化。在未来十年，万科住宅领域做到更专业，更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化。更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化。（二）以住宅为主，商业地产为辅。（二）以住宅为主，商业地产为辅。坚持以住宅地产为主营业务，适当发展商业地产坚持以住宅地产为主营业务，适当发展商业地产（主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、（主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼）。主题商场、专业市场、写字楼）。（三）继续扩张：业务