市场法习题附答案

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产评估市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5，则该实例的实际价格是（ ）。A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。 A估价时点 B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映3、比准价格是一种( )。 A公平市价 B评估价格 C市场价格 D理论价格 4比较法的理论依据是( )。A预期原理 B替代原理 C生产费用价值论 D最高最佳使用原则5不适宜用比较法评估的房地

2、产是( )。 A商品住宅 B写字楼 C纪念馆 D标准工业厂房6运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A13 B15 C35 D3107对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8下列( )情况会导致房地产价格偏高。A卖方不了解行情 B政府协议出让 C购买相邻房地产 D设立抵押的房地产 9可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A高 B

3、低 C相等 D不可比10卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A高 B低 C不高不低 D无法确定 11采用比较法估价时得出四个估价结果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格

4、进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。A3790元m2 B4238元m2C4658元m2 D4663元m213.下面说法错误的是( )。A可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格B可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格C可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D可比实例必须是正常交易14某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元m2。A850 B845 C869 D857二、计算题1、

5、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行

6、交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元243万元人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%

7、。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实

8、例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平

9、均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。7、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000

10、元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。（3）汇率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民币（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术

11、平均值）。9、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2；（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.（4）房地产状况比

12、较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。房地产评估市场比较法练习题一、单项选择题1、 某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5，则该实例的实际价格是（C）。2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（D）的房地产状况。A估价时点 B搜集该可比实例时C进行房地产

13、状况修正时 D成交价格所反映3、比准价格是一种( B )。 A公平市价 B评估价格 C市场价格 D理论价格 4比较法的理论依据是( B )。A预期原理 B替代原理 C生产费用价值论 D最高最佳使用原则5不适宜用比较法评估的房地产是( C )。 A商品住宅 B写字楼 C纪念馆 D标准工业厂房6运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( D )个。 A13 B15 C35 D3107对交易实例进行区域因素修正是因为( B )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.

14、交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8下列( C )情况会导致房地产价格偏高。 A卖方不了解行情 B政府协议出让 C购买相邻房地产 D设立抵押的房地产 9可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A )。 A高 B低 C相等 D不可比10卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( B)。 A高 B低 C不高不低 D无法确定 11采用比较法估价时得出四个估价结果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位数，则为( C )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012为评估某住宅2004年10月

15、1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D）m2。（2004年试题）A3790元m2 B4238元m2C4658元m2 D4663元m213.下面说法错误的是( d )。 A可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的

16、价格 C可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D可比实例必须是正常交易14某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( B )元m2。 A850 B845 C869 D857二、计算题答案1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？10+=28.84（万元）答：在成交日期一次付清的价格为28.84万元。2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税

17、费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？解：按题意所示，卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%=2500×（1-7%）=2500×93%=2325（元/m2）而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2500×1.05 =2625（元/m2）答：卖方实际得到的价格是2325元/m2，买方实际付出的价格是2625元/m23、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，

18、74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？解：按题意所示，将此总房地产2003年6月底的成交价格1800修正到2003年10月底的价格。应为：答：修正到2003年10月底时的价格为2302.22元/m2。5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方

19、英尺成交价格240万元人民币300美元243万元人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需

20、计算平均值时，可采用简单算术平均值）。解：按题意应该先建立价格可比基础，计算各个可比实例的比准价格，最后求得估价对象房地产的评估价格。（1）建立价格可比基础甲可比实例换算为一次性付清的总价：甲可比实例单价=.267/1000=2162.65（元人民币/m2）乙可比实例单价=300×8.5=2550（元人民币/m2）丙可比实例单价=÷9687.6×10.764=2700（元人民币/m2）（2）计算各个可比实例的比准价格甲可比实例比准价格=2162.65×（100/95）×（1-0.8%）×（1+1.0%）12×（1+1.2%）

21、7=2744.14（元人民币/m2）乙可比实例比准价格=丙可比实例比准价格=（3）最终将上述3宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值，作为估价对象房地产的评估价格：估价对象房地产比准价格=（2744.14+2856.34+2762.22）÷3=2787.57（元人民币/m2）答：估价对象房地产的评估价格为2787.57（元人民币/m2）6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例

22、C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2

23、003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。解：按题意所示，为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数因此可以分别求得3总可比实例的比准价格：可比实例A比准价格=可比实例B比准价格=可比实例c比准价格=再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象

24、写字楼的比准价格：估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+5429.79）÷3=5271.45（元人民币/m2）答：评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m28、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可

25、比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。（3）汇率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民币（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2

26、004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解（1）A修正后的单价=5000×（100/99）×（1-1%）9×（100/102）=4523（元/m2）（2）B修正后的单价=560×8.3×（100/100）×（1-1%）10×（100/104）=4041（元/m2）（3）C修正后的单价=530×8.3×（100/102）×（1-1%）6×（100/98）=4143（元/m2）（4）估价对象单价=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m

27、2）9、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2；（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.41009592106因素2