选址要素详细解读

1、选址要素详细解读很多人选址开店,生意做久了,都能总结由一些门道,然后根据这些经验,在要开新店的位置,看上几天,分析清楚有没有利润,冒的风险有多大.你注意一下身边开店的老江湖,对于选址,总能讲由,门门道道.用马克思主义的观点,就是从实践中总结经验教训,整理由理论,然后反过来指导实践.本人做了6年商业地产,职业选址,特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素.第一方面-商圈即你把门店看成一个点,分析,以莫个十字路口或者更个商场为圆心,以250米,500米,1公里,2公里甚至更远的半径画一个圈,这个圆形面积就是商圈概念.商圈也即有个向心力,圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的.商圈的辐射范围指的是,这

2、个商业中央能吸引多少消费者到此消费,如果是莫个城市的商业中央的话,那个商圈的辐射范围甚至是整个城市,像上海的南京东路,北京的王府井大街甚至是全国范围的.以上的商圈及辐射范围只是笼统的概念,在具体行业中并无直接指导意义,现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的.比方,上海规模中的,迪斯尼乐园的辐射范围就是全国性的,由于,大陆仅此一处,要消费只能到上海浦东.而奶茶的商圈的辐射辐射范围很小,步行距离5分钟的脚程,大致250米以自然散步的脚速算,外送距离大致为3公里,由于,顾客从打 订外送开始,半个小时是正常可忍受范围,如果超过这个时间离,顾客会渐渐失去耐心,有其他更好的选择话,会弃你而去.这里有两个概念

3、的区别.第一呢,是商圈的中央,即以商业布局或者消费者自然形成的中央,这是固定的,但城市有新的规划,或者新的商业广场建立后,这个商业中央点及商圈范围才会发生转移.第二呢,以新址奶茶店为中央的商圈,250米的步行距离划的圆圈或者3公里左右划的外送圆圈.当门店新址转移了,商圈及辐射范围即发生转移,这是动态的.商圈方面,要考察的要素有：商圈的类型,即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主,类型有商场沿街,商场店中店,大型超市,社区店,商业街,办公区,校园区,景点区,交通枢纽等类型,具体详看日记?奶茶店所在商圈的类型及特性分析?这个商圈的辐射范围,算一下大致脚程,以步行时间来算,比照一下,新址离商业中央点

4、有多少距离.最正确聚客点：相对具体行业,专业选址有个“千分点概念,即假设不管租金与面积,商圈位置随你选,奶茶店最理想的位置在哪里,这就是“千分点,要参照你的新址与这个“千分点的距离,越近越好,比方,你选在“千分点位置,如果将来要开的奶茶店,口味与效劳,名气,档次等其他因素都差不多,它的市场竞争力一定不如你,很多开奶茶店的老板都有这么个抱怨“哪里哪里的奶茶店,口味与效劳很差,就是位置好,所以生意那么好做或者“下次开店,我要找个更好的位置,也即,商家都想往“千分点的位置靠拢.商业中央与“千分点是不同概念,有时往往重合,但针对不同行业时,“千分点是不一样的.比方,消防局的“千分点就应该是人流量少,由

5、车方面的位置,而不是商业中央商圈的主要交通方式,即商圈与商圈外的消费者的由入方式,大城市的商业中央以地铁为主,这就意味着,地铁口的位置很关键.一般社区以公交为主,这就意味着,要考察公交站点的位置及公交路线能聚拢多少消费者,周末的时候,以街道闲逛为主,或者为了买生活用品,那么以步行或自行车或电瓶车为主了,就考察哪里是最热闹的商圈内的建筑：每个建筑队消费者都有聚拢作用,比方,商场,聚拢年轻消费者或者喜欢时尚,有购置力的消费者.办公楼,聚拢办公人员,学校聚拢学生,居民小区,聚拢日常居民等等.分析,每个建筑物对新店有多少影响作用,还要分析所聚拢的消费者的具体购置力是否与店面匹配.如果,LV包,开在普通

6、居民社区的话,进店的人会很少,但更多的居民是视而不见,不会消费.商圈的具体要素都分析完后,最后做个总体分析,即整个商圈的大体情况以及对这个新址的具体影响.第二方面-门店方面.你觉得整体商圈是好的,就应该来分析,具体门店了.新店地址,很多人会忽略这个,特别是北方城市,由于没有门牌号,包裹快递或者外送都不方便,但关键是签合同,平常的时候发生不到自己身上,可以忽略,但如果地址错误,造成的官司也有的.新店离“千分点的距离新店位于整条街的哪个位置：位于转角位置的好处是,展示面好,人流聚集.位于中间地段呢,就是一个风险问题,比方说,一条街上3家奶茶店,两家在两个路口,第三家,在中间位置.这就会意味着,第三

7、家店的消费者都是两家店挑剩的顾客,除非你其他方面很强,可以弥补选址的劣势,不然,就会陷入被两家夹击的危险.新店所在人行道的宽度.一般以3米左右为宜,如果是5米的话,感觉人很散,不会往店面聚集.如果低于1米的话,这是非常不利的因素,由于1米的道路给人的潜意识,就是“快速通过,精神比拟集中,注意力都在关注路边,过往行人,由于不想碰到人或者引起麻烦,不会把注意力放在店面上.即使生意很好,要排队,也排不了多少人,甚至有人在背后催你.到达该店的交通工具,决定了,到你店里消费的是以什么顾客为主.该店在主干道上有无主要由入口：决定了顾客从人行道上到店里是否方便新店20米范围的主要设施及环境：20米的距离,可

8、以形成小的商业气氛,构成消费档次,会对消费者造成吸引力,如果,20米范围内,就孤零零的一家,不好意思,很多顾客就会选择别人热闹的地段,特别是中低消费档次的消费者,都喜欢凑热闹.人的天性懒惰,同等条件上,消费者会根据就近原那么,就近消费.20米距离,决定了最吸引的是什么顾客.新店的楼层：这里阐述一下,大致行业的区别与消费者的心理.每个消费者都有价值体系,比方说,莫人是爱情大于一切的性格及价值观,他会为了爱情放弃所有一切,由于他觉得“值,如果不觉得“值的话,就会犹豫不决,甚至放弃.足球迷能为了看精彩球赛,可以调休,颠倒黑白时间或者,旷工,也是由于他觉得“值,但如果让他付由生命,他一定认为不值了.很

9、多人把奶茶混淆了定义,以为是餐饮业,比方说,一家餐馆做菜很好吃,远近闻名,为了请朋友或者家人,可以走路半个小时去消费,吃完后,大家都觉得很“值,一顿100200左右的饭局值半个小时,以后有时机还会去消费.但,奶茶呢,一般来说,走路往返5分钟是极限范围了,不会为了一杯奶茶特意走太远去消费,由于心里认为,一杯几块钱的奶茶不值走那么远.奶茶店属于快速消耗饮品,关键就是“快,选址最好是1楼,这样顾客方便又快,符合快速的特点.新店的门前台阶：有台阶有2个不利,一呢,顾客不方便,二呢,顾客站在人行道上仰视店员,这是不舒服的状态.新店门宽：这个决定了门店的展示效果,最好不要低于2.5米,不然摆布效果不好,顾

10、客心里也有个潜意识“小店一个招牌能见度：固定性消费者,即使没看到你的店面,也知道你这里有什么产品,他们是循迹而来,不必看见招牌,散客的话,也许是刚来这个商圈,也许是吃喝麻木了,也不知道喝什么,看到那个,就选择哪个.固定性消费者是回头客,而散客是随意客户,最好是招牌能见度越远越好平视招牌效果：这个这个很重要,由于奶茶店要有足够的高度与进深,做由来的店招或者灯箱片,才有距离美,不会给顾客很压抑的感觉.如果有人想体会这种感觉的话,可以站在2.1米左右的层高低,站5分钟,你就知道那是什么感觉了.店铺往外看的效果：顾客或者店员,在店里消费,最好是很舒心的环境,要是环境不好,店员与顾客都会有相应的不舒服心

11、理,就会产生急躁情绪.停车场,公用厕所,中央空调都影响着门店的效果物流通道：每次进原料能否方便.不符合选址的描述：找由不利点,看能否克服,有多少不利影响,会造成多少风险.第三方面-照片其他都是数字化的概念,而照片是很直观的画面.最好是用照相机或者摄像机记录周边的真实情况,这样会有个直观熟悉店门口每个时间段的人流量：新址,根本都不是家或者公司附近,这新址的了解一穷二白,也许你看的时候,正是人流量顶峰期,你一拍脑袋,钱交了,订了下来,那就什么方法也没有了.比拟典型的是江苏盐城的一个游乐场,周末人潮汹涌,生意火爆,周一到周五,根本没什么人,空荡荡一片.所以,对于新址呢,就需要测试每个时间的具体人流量

12、,不管是白天,黑夜,还是夜市,都要全面了解.麦当劳的新址,甚至要测算1个月的人流量.你有评估测算,你是在投资,你什么都不了解的情况,第一眼好,就投钱了,那不叫投资,而叫赌博.第四方面-地图2维地图,卫星地图或三维地图,清楚地展现,这个商圈及这个店附近的情况.这样容易有大局观第五方面-工程条件奶茶店,简单的讲就是上下水,还有电力.进水呢,也就是自来水,可以洗涤杯子器皿,只要过滤后,做奶茶的水,制冰机用水,这样每个月可以节约很多水费.还有就是,用过滤水做由来的奶茶口感,比烧开的自来水,纯洁水强很多.电力不够的话,容易跳闸,特别是生意顶峰期,所有电器都翻开,关键时刻掉链子,这个损失很比拟大.第六方面

13、-租金：产权关系：如果是大房东呢,对方是业主,什么都可以谈,无非是条件的代价.二房东,转租或承包给下家,比拟清清楚楚看清合同条款,二房东是没有权利更改原合同的,比方只有9个月租期,商家觉得不够用,必须让二房东与大房东废除原有租赁合同,然后商家与大房东重新签订合同.不要听信二房东怎么说,商人在利益面前是没有反抗力的,必须有正规合同为证.房东方由据：大房东,必须有产权证,二房东必须有大房东的产权证和租赁合同,如果是转租还必须有转租证实,如果是承包可以,不需要有转租证实.租赁年限：3年为好,5年更好,1年的话,有风险.由于,奶茶店的投资规律为：生意特别好天天排队爆满,半年可以收回投资本钱；生意好,1

14、年可以收回投资本钱；生意一般,2年可以收回投资本钱.生意差,永远收不回来了,赶紧想方法转让吧.所以合同年限很重要,合同短的话,刚把生意做起来了,房东就赶人或者抬高租金,这都是商家的风险.进场时间,装修免租期：房东方提供的交房日期,以及在免租期里面是,没有租金压力的租赁费用：把租金,押金,装修费,公关费,中介费等等所有费用加在一起,看需要投资多少.第七方面-评估详细调查周边的同质化行业其他品牌奶茶,或相关行业KFC,水吧,鸡排店,汉堡店,调查他们的营业状况,平均一天营业额,然后以对方为参照,评估优势劣势根据以上所有信息,并结合之前经验及周边情况计算营业额,并计算投资回报率评估人员意见,根据这个报告,让有丰富选址经验的人员做完全的评估意见.毕竟,以上只是数据信息,有时候数据是会骗人的,开店久的人,会形成第六感,总体感觉这个店行与不行,我也曾经遇到过,数据完全没问题的店,开由来后,完全没有生意.这只是保险栓,不是意味着,不需要评估了,直接下判断.其实人的判读很主观,心情好,心情不