第一章房屋日常养护维修方案

1、第一章房屋日常养护维修方案房屋日常养护维修是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、计划性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以

2、防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。针对中宣部宣武门办公区房屋的实际特点，我们将坚持“因地制宜、科学管养、合理修缮”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，以达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足委托方的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻委托方的经济负担。我们将根据专业标准、技术规范，以政府有关物业维修养护的相关法规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和依据，开展物业的维修养护工作。一、服务内容房屋地面、院区地面、外立面、外平台

3、、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修；避雷检测。二、服务标准（招标文件要求）办公楼主体建筑设施的日常养护维修：为保持办公楼（区）房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。1. 确保房屋及附属建筑吊顶、墙体、墙台面、地面、楼梯、通风道等的日常维修，定期做好办公楼主体建筑和附属建筑物、构筑物的巡查工作发现问题及时做出处置。2. 制定房屋维修、建筑装饰、设备设施等年度、季度维修计划，呈报机关审批并按委托组织实施。3. 每日必须对各种共用设施设备进行巡查，并建立维修档案，保证设施设备的正常使用。4. 每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完

4、好率达到100；5. 爱护办公楼内设施，未经业主单位书面批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；6. 确保房屋门窗的日常养护维修，保证门窗完好。7. 及时完成各项零星维修任务，接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100，一般维修任务不超过24小时；第二章电力运行设备管理维护方案一、服务内容办公区内供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备的日常管理和养护及600元以下的小件维修；相关外单位施工时配合协作与监督。二、服务标准（招标文件要求）动力及照明系统的管理和维护：指为保证办公楼（区）供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行和供电设备的日常管理和养护维修。1.

5、 对供电范围的电气设备定期进行巡视维修和重点检测，建立档案，统筹规划，做到安全合理，节约用气；2. 建立运行、维修和管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；3. 配电室24小时值班，并每班值班人员不少于规定人数；4. 加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；5. 设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100，一般性维修不过夜；6. 供电设备定期维护；7. 严格执行用电安全规范，确保用电安全；8. 对消防系统设备配置的电器及其他电器、电源要经常检测、保证紧急情况下设备的正常使用。9. 保证夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时关启。第三章供水、

6、排水系统运行维护方案一、服务内容办公区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护及600元以下的小件维修。二、服务标准（招标文件要求）给排水设备运行维护：保证办公楼（区）给排水设备、设施（包括水处理设备、消防栓、管道管件、阀门水嘴、卫生洁具、排水管、透气管）及附属构筑物等正常运行使用，并进行日常养护和维修。1. 控制室24小时值班，定期对给排水系统进行巡查检修，保证给排水系统正常运行使用；2. 建立正常供水管理制度，操作人员健康合格证齐全，保证水质符合国家标准；3. 加强巡视检查，保证上、下水

7、、中水等管道、设备、卫生器具无跑、冒、滴、漏现象，保证设备设施完好；4. 定期对排水管道进行清通养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；5. 消防水池内备水充足，自动补水系统灵敏可靠，消防管道内水压保持在标准范围内；各种水泵均要保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间原则上不超过8小时；非长期运行的给排水设备每月检查启动一次。6. 设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，零维修合格率100，一般性故障排除不过夜；7. 拟订节水措施，节约用水，符合国家规定的办公楼节水要求。8. 坚持交接班制度，认真做好工作记录和维修登记，每月查水表一次，并做好登记。第四章空调系统运行维护服务方案

8、一、服务内容空调系统（包括中央、分体、多联机空调）的运行管理养护工作。二、服务标准（招标文件要求）为保证办公楼空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。1. 认真做好设备运行和维修、保养记录。2. 保证空调系统安全运行和正常使用，设备、设施处于良好状态。做好新风机组、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的养护。3. 做好空调机组、风机盘管的检查维修工作，按甲方规定时间供应冷暖气，室温适宜4. 维修工每天巡查检修，运行中办公室无噪音和严重滴漏水现象；5. 空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次，确保空调设备、设施处于良好状态；6. 设备出现故障时，维修人员

9、应在10分钟内到达现场，零维修合格达到100，一般性维修不过夜；7. 按规定的时间供暖，且冬季室温不低于22度；8. 供热系统出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零维修合格率100，一般性故障排除不过夜。第五章电梯运行维护方案一、电梯运行服务内容轿厢、井道保持清洁。因故障停梯，接报修后及时通知专业维修人员，尽快到达现场抢修，及时排除故障。电梯管理员监督检查相关维保单位的例行保养检修、一旦发现问题及时书面报告。二、电梯运行服务标准（招标文件要求）电梯设备运行、管理和维护：确保电梯设备正常运行，做到按规定期限进行养护；一般性故障立即排除，零维修合格率100。1严格按照国家质量监督检验检疫总

10、局发布的GB/T187752002电梯维修规范的标准进行维修保养，对新接管的电梯进行监测、检查，并出具书面监测报告；2. 电梯维保人员在甲方单位工作时，必须穿着有乙方公司标志的制服，并做到衣冠整洁、规范统一；3. 严格遵守甲方各项管理规范；4. 因乙方违章、违规、违纪造成甲方损失时，乙方负责赔偿；5. 因不可抗力（主要指自然因素）和非乙方人员所造成的损失，乙方不承担责任；6. 维修人员须经过本职岗位技术培训，并取得岗位所需上岗证；7. 乙方按照有关要求为维修人员配备齐全安全防护设备设施；并负责维修人员的人身意外伤害保险及责任和费用；8. 严格按照国家及行业有关规定进行维修、保养、检查，确保电梯

11、安全运行；9. 乙方协助甲方办理质量技术监督局核发的电梯安全使用许可证并负责检测费用；10. 乙方承担因维护保养不当所造成的甲方的经济损失；11. 乙方承担维修保养所需的工具、仪器等设备及所有辅料（如润滑材料、清洗材料等）的购置及费用；12. 向甲方介绍有关电梯维修保养方面的知识，为甲方最大限度的节约开支；13. 故障的及时反映（接报修电话后维保单位人员15分钟内到达现场）；14. 故障的迅速处理：一般故障在半小时内排除解决，严重故障必须在3个工作日内排除（特殊零配件购置时间除外），确保电梯正常运行；15. 合同期限内定时对电梯进行各项性能的检查、试验、保养和调整；16. 电梯设备的卫生清理工

12、作（包括井道、机房、底坑等）。第六章弱电系统运行维护弱电系统主要有楼宇自控设备、通讯系统、有线电视、道闸系统、访客系统、背景音乐系统，项目部负责对上述系统进行日常的监测、维护、服务、管理、承担起设备的维护服务工作，以保障各系统的长期、可靠、有效地运行。一、弱电主管职责1负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；2每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3组织实施弱电设备的运行管理，对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管；4每周巡视弱电设备，检查

13、巡视记录；5每月定期组织分承包方维保人员和弱电维修工检查弱电设备的运行状况，填写弱电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7按应急预案规定负责处理应急事件。二、弱电工职责1按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；2每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视各弱电设备，记录设备巡视记录表。3弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时

14、排除异常和故障。4将弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表。第七章保洁管理服务方案一、服务内容及要求：为保持办公楼区、室内、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。所使用的卫生用品为符合卫生标准的国家环保产品。a. 特殊部位：领导办公室1. 办公室内家具、用品、设施、地板等清洁光亮；每周擦拭挂在墙上的装饰画和地图、用毛刷轻拭无画框字画。2. 地毯面无杂物、无卷边开裂，每月至少清洗一次，无卫生污点；3. 办公室内物品摆放整齐；4. 卧室、卫生间用具整洁；5. 每日检查卫生纸和洗手液使用情况，做到及时补充；6. 定期将排风口拆下，用水冲洗干净，并擦干后安装好；7. 每日检查卫生间内电器和

15、照明设备，根据情况及时登记报修；8. 定期将淋浴间、浴巾、毛巾进行消毒处理；9. 室内花草植物茂盛、无尘土；10. 室内温度保持在2225摄氏度；11. 木地板定期保养。12. 严守机密，不翻阅文件、抽屉、文件柜等。b. 公共区域卫生保洁：红线内院落、办公楼大厅、各层楼道、楼梯、屋面、办公室室外及上述部位内所有设施设备。1. 地面光亮无水迹、污迹，杂物、无卷边开裂：2. 楼梯、走廊、指示牌门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘、无污物；3. 垃圾筒内垃圾不超过1/3，并摆放整齐外观干净；4. 花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物,花盆周围无落叶；5. 玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明

16、显安全标志；6. 大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹水迹；7. 经常擦拭大厅内的告示牌及工艺品，保持其光亮清洁；8. 定期擦拭大厅内玻璃，保持玻璃光亮、无尘、无污迹；9. 大厅天花板无尘埃；10. 定期清洁大厅内的灯饰，做到无尘、无蜘蛛网、挂件不丢失、绝缘性不降低，并保持金属制品光亮。11. 保证办公楼内无苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等虫害；12. 每月对大理石抛光，每年对大理石地面进行结晶保养一次；13. 楼内卫生每日打扫，定期巡视，做到没有卫生死角，并配合施工人员搞好施工场地卫生；c. 卫生间保洁：四星级饭店标准1. 门窗隔板无尘、无污、无杂物；2.

17、玻璃、镜面明亮无水迹；3. 地面墙角无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹；4. 面池、龙头、弯管、马桶座、盖、水箱无尘、无污、无杂物，使用规定清洁剂清洁清洁，保持电镀明亮；5. 便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换；6. 桶内垃圾不超1/2即清理；7. 设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁）无尘、无污；8. 空气清新、无异味；9. 墩布间干净、整洁、无杂物、无坐椅、无私人物品，物品码放整齐、不囤积；10. 保证卫生纸、洗手液、肥皂正常供应，烘干器正常使用。d. 电梯间保洁：1. 电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮；2. 电梯天花板、缝无尘土；3. 井道、槽底清洁，无

18、杂物；4. 电梯大堂、走廊表面干净、明亮。e. 外场保洁：院落保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道等的卫生管理工作。1. 庭院地面清洁无废弃物；2. 保洁重点是烟头、废纸等，随时捡拾入桶；3. 垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；4. 铲冰、扫雪及时，地面无积雪，符合北京市扫雪办要求。f. 外墙、外窗保洁：指办公楼、建筑物的外墙、外窗卫生管理。1. 外墙、外窗每半年清洗、保养一次，达到光亮、无风化、无漏清洗部位2. 外窗清洗后，清洁透明，清洁时，室内不进水，经常保持清洁。g. 餐厅保洁：1. 及时清理餐桌上的食物残渣，将餐椅摆放到位。（3）办公楼开水供应1. 电热水器具保持洁净、光亮，

19、无污迹、下水池内干净整洁；2. 保证每日规定时间内的开水供应，水温不得低于95度；3. 维修及时，无贻误；4. 按期除碱，无水垢；5. 严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全方面的问题。第八章绿化管理服务方案一、园林绿化养护管理质量标准特级养护质量标准1、树木(1) 树林、树丛群落结构合理，植株疏密得当，层次分明，林冠线和林缘线清晰饱满(2) 孤植树树形完美，树冠饱满；(3) 主园路行道树树冠完整，规格整齐、一致，缺株W3%，树干挺直；(4) 绿篱无缺株，修剪面平整饱满，直线处平直，曲线处弧度圆润。(5) 枝叶生长茂盛，观花、观果树种正常开花结果，彩色树种季相特征明显，无枯枝(6) 植

20、株全年未出现失水萎蔫和沥涝现象。(7) 病虫害基本无危害状；枝叶受害率W3%，树干受害率W3%。2、花坛花境(1) 栽植整齐，图案明朗，轮廓清晰。(2) 基本无枯枝、残花。缺株倒伏的花苗W3%；(3) 花期一致(4) 植株生长健壮；茎干粗壮，基部分枝强健，蓬径饱满；(5) 花型美观，花色鲜艳，株高一致。(6) 花卉浇灌得当，植株不得出现失水萎蔫现象。(7) 病虫害基本无危害状；植株受害率W3%。(8) 花卉中无杂草杂株。杂草覆盖率W2%。3、草坪地被(1) 成坪高度应符合GB/T18247.7要求，平坦整洁。(2) 修剪后无残留草屑，剪口无焦枯、撕裂现象。(3) 生长势旺盛。(4) 草坪无明显

21、失水萎蔫现象。(5) 病虫害受害度W3%；(6) 草坪无可视杂草。(7) 绿色期：冷季型草不低于300天，暖季型草不少于210天。(8) 覆盖度298%4、竹类(1) 竹竿挺直，枝叶青翠；有完整的林相。(2) 死竹及枯竹W2%；(3) 竹丛通风透光，植株生长健壮；新、老竹生长比例适当；竹鞭无裸露。(4) 竹叶无失水萎蔫现象。(5) 基本无病虫害危害状；竹叶、竹梢、竹竿受害率控制在W5%。5、水生植物(1) 景观效果美观。无残花败叶漂浮。(2) 植株生长健壮；叶色正常；观花、观果植株正常开花结果；花开艳丽；(3) 枯死植株W5%。(4) 暴雨后12h恢复常水位。(5) 基本无病虫害危害状，无杂草

22、。二、主要养护工作地标(DB11/T2132014)外管理要求。1、修剪。大树名木原则不进行修剪，恶劣天气造成损伤时，排除险情后，须有科队古树管理专业技术干部现场指导修剪。草坪地被修修剪及时，高度合理。竹林修剪去鞭做到清理及时。修剪枝叶随剪随清，施工现场场光地静。2、浇水。浇水工作由社会化人员按技术要求操作，基建工程部需指定专人检查质量和技术指导。春水和冻水浇够、浇足；不丢面积、不缺株；坡地、铺装等特殊地域必要时增加浇灌次数。草坪地被竹林使用喷灌设备浇灌，浇灌适度。浇灌片区需操作人员看护，及时发现浇灌盲点，调整灌水外流等问题。乔灌木使用快速取水接水管浇灌。铺装地面树堰较小的需要多次反复浇灌及时

23、补充水分。花境使用快速取水接水管浇灌，浇灌适度。避免大水漫灌，适度控水延长花期。绿植木桶植物使用水管或水桶浇灌，需浇足浇透，蒸发量大时需增加浇灌次数。3、施肥。植物施肥需根据植物生长需要及生长环境等综合因素合理使用。乔灌木应侧重开花量较大的观花灌木做为重点加强。冷季草坪、生长旺盛的竹林也需增加施肥力度。施用肥料以有机肥和复合肥相结合，必要时可以追施叶面肥料。所有施肥均需与浇灌工作紧密结合。4、病虫害防治。不断扩大物力防治、生物防治的力度，尽力压缩化学防治比例，逐渐建立自然平衡的生态环境。化学防治坚持夜间进行。重要活动和节日期间暂停化学防治操作。5、除草与补植。检查杂草不留死角，拔除杂草要及时有

24、效，避免出现草荒现象。草坪出现斑秃现象及时补播草籽加强养护尽快郁闭。五、特色植物养护要求。1、油松。定期巡视病虫害，立地条件不佳的加强复壮坑、透气管的设置，衰弱树参照古树管理采取复壮措施；每年修剪干枝枯杈、过密枝、宿存松果，保持树冠通透；铺装地加强春水、冻水的浇灌。2、银杏。修剪重叠小枝，干枯枝，保持树冠通透；铺装地银杏加强春水、冻水的浇灌，适当加大浇水次数。3、国槐。修剪干枯枝、过密枝；定期巡视病虫害，加强国槐叶柄小蛾的综合防治，分期分批悬挂诱捕器、定期更换诱芯，结合休眠期修剪剪除豆荚。4、栾树。定期巡视病虫害；修剪干枯枝、过密枝；铺装地加强春水、冻水的浇灌。5、西府海棠。定期巡视病虫害，持

25、续综合防治海棠锈病和腐烂病，锈病在早春多雨的气候条件发病较重，腐烂病在老树、衰弱树发病较重。加强施肥，适度整形修剪，增强树势。6、碧桃、山桃等。定期巡视病虫害，加强对叶蝉、蚜虫等刺吸性害虫的防治；加强施肥，及时进行花后修剪，增强树势。7、丁香。适度修剪周围大树，改善通风透光条件，加强水肥管理。8、玉兰。排水不良、立地条件不佳的增设复壮坑、透气管；视情况开设树堰。花后可进行适度疏枝修剪。9、榆叶梅。定期巡视病虫害，及时进行花后修剪，加强施肥。坡地种植较多，应加大水肥管理。10、牡丹。针对牡丹叶片缺铁黄化和施肥不足，加强施肥，每年施肥不少于3次；及时进行花后修剪，增强长势。11、紫薇。定期巡视病虫

26、害，注意紫薇绒蚧、蚜虫和煤污病的综合防治；合理修剪，保持树冠通风透光；加强水肥管理，保证春秋两季的施肥，增强树势。12、连翘。控制体量，处理好和周围植物的主次关系；以疏剪为主，选留更新枝条；注意清理多余萌蘖。13、迎春。控制体量，处理好和周围植物的主次关系；以疏剪为主，选留更新枝条；注意清理多余萌蘖。14、金镶玉竹。浇足春水（3-4月）、拔节水（5-6月）、冻水（11月）；加强春季施肥；定期伐除干枯竹、细弱株、老竹，使竹林通风透光；定期巡视病虫害，防治蚜虫和红蜘蛛。第九章会议管理服务方案一、服务内容及要求1.每日擦拭会议台的桌面、桌身，保持抹布的清洁，以免划伤桌面。擦拭桌面上的陈列品，轻拿轻放，擦拭后无水痕，并完好地放回原位；每日擦拭空调开关、照明开关和电源插座，保证无尘土、无污迹；2. 每日清洁地面，保证无尘土、无杂物、无污迹；每日用吸尘器清理会议室地毯；3. 会场布置符合主办者要求，协助摆放桌签，桌签摆放整齐；4. 会场布置整洁、大方、会标大小、颜色协调，摆台合理，符合国家标准；5. 接待人员有礼貌，着装整齐，化妆适度；6.