重庆商圈优劣势55页

1、目 录重庆概况重庆概况渝北片区概况渝北片区概况渝北片区房地产概况渝北片区房地产概况重庆房地产市场发展状况重庆房地产市场发展状况项目定位项目定位规划设计初步建议规划设计初步建议项目项目SWOT分析分析 是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一， 长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。 重庆概况重庆概况悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆 新特区的良好形新特区的良好形象和经济发展前象和经济发展前景将吸引越来越

2、景将吸引越来越多的外地及外籍多的外地及外籍人士进入重庆，人士进入重庆，新增人口对住房、新增人口对住房、商业及商务等方商业及商务等方面的需求必将推面的需求必将推动重庆市房地产动重庆市房地产业的进一步发展业的进一步发展 人口重庆人口重庆2008年末重庆市常住人口为2839.00万人，总人口3253.32万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4，其中城市人口641万人，城镇化率82.7%。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、

3、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求, 因此市场潜力巨大。 一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城，丰姿绰约！为房地产的开发提供了丰富内涵。文化重庆文化重庆川剧绝活:喷火 众多学府形成了重庆独特的人文环境，为重庆经济和文化的发展提供了大量的人才！学府重庆学府重庆在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所军校）。其中国家教育部直属重点大学2所（重庆大学重庆大学和西南大学西南大学），地方市属本科大学13所（不含军校），重庆大学和西南大学为国家211工程工程院校，重庆大学重庆大学也是国家985工程工程学校，西南大学西南大学是985工程工程优势学科创新平

4、台高校。其中重庆大学建筑学院（原重庆建筑大学）是国内建筑学“老八校”之一，为国家培养出了一大批优秀的建筑学建筑学专业人才。四川美术学院四川美术学院，以卓越的艺术成就驰誉国内外，“中国八大美术学院”之一。西南大学西南大学是国家教育部与农业部共建的8所重点大学之一。西南政法大学西南政法大学有中国法学界的“黄埔高校”之称。四川外语学院是中西部地区规模最大，建设最完备的外国语学院，而重庆理工大学是隶属中国兵器工业集团公司中国兵器工业集团公司的四大兵工直属高校的学校。 丰富的旅游资源为重庆的经济注入了活力，也为房地产的开发提供良好的契机！旅游重庆旅游重庆磁器口古镇、大足石刻 重庆的美食不仅提供了大量的就

5、业机会，也为商业地产的开发提供很好的平台！美食重庆美食重庆重庆是火锅的发源地重庆是火锅的发源地，并对火锅这种饮食文化影响较大的。如今的重庆火锅仍在不断的创新和完善出多种特色火锅。2007年3月，重庆市荣获中国烹饪协会授予“中国火锅之都”称号。重庆饮食喜麻辣，以不拘一格使用各种材料创作新菜见长。 重庆的产业已经形成一定规模优势，这是城市的命脉，也是房地产得以良性发展的基础。产业重庆产业重庆重庆是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范

6、区，国家高技术产业基地，中国汽车名城，中国摩托车之都，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。市内建有以汽车、摩托车为主体的机械工业，以天然气化工和医药化工为重点的化学工业，并且形成了冶金、机电设备、电子信息、仪器仪表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批优势行业。 “五个重庆”的发展目前是为人居城市创造 条件，可以极大地提升城市价值，同时也必将促进的物业增值，房价的上涨是长期的趋势。五个重庆五个重庆重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标，这“五个重庆”的概念是结合重庆的实际，而且是把科学发展观、和

7、谐社会在重庆具体化了，是紧密联系重庆的实际提出来的。这“五个重庆”的概念，现在在重庆可以说是深入人心。重庆，是享受国家优重庆，是享受国家优惠政策最多的城市，惠政策最多的城市， “国家战略国家战略+直辖市直辖市+西部开发西部开发+库区政策库区政策+城乡统筹试验区城乡统筹试验区+两两江新区江新区 +保税港区保税港区”的叠加形成了全国的叠加形成了全国“政策洼地政策洼地”，水往，水往低处走，资金往低处走，资金往“政政策洼地策洼地”流，将使大流，将使大量量“资金、企业、人资金、企业、人才才”等优质社会资源等优质社会资源向重庆快速汇聚，形向重庆快速汇聚，形成成“涡轮效应涡轮效应”。这。这为重庆发展带来了其

8、为重庆发展带来了其他城市不可比拟的特他城市不可比拟的特殊优势殊优势 魅力重庆魅力重庆重庆政策优势比较重庆政策优势比较国家国家战略战略直辖直辖市市西部西部大开发大开发库区库区政策政策城乡统筹城乡统筹试验区试验区两江两江新区新区保税保税港区港区上上海海深深圳圳天天津津成成都都重重庆庆享受，部分享受 城乡统筹试验区：上海浦东新区，天津海滨新区，成都市级，重庆唯一省级。国家战略：重庆与北京、天津、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市。 一城五一城五片，多中片，多中心组团式心组团式的发展格的发展格局，中心局，中心区的商业区的商业地位得以地位得以加强巩固加强巩固未来重庆未来重庆规划：多中心组团式发展：

9、一个城市中心六个城市副中心沙规划：多中心组团式发展：一个城市中心六个城市副中心沙坪坝、杨家坪、观音桥新牌坊、南坪副中心，西永副中坪坝、杨家坪、观音桥新牌坊、南坪副中心，西永副中心心;、茶园副中心。、茶园副中心。商业中心商业中心定位细化，定位细化，老商圈持老商圈持续发展，续发展，新商圈竞新商圈竞争能力加争能力加强强。 商圈规划商圈规划规划：规划：传统商圈：面积传统商圈：面积450万平方；零售总额：万平方；零售总额：450亿元；解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商亿元；解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商 圈、杨家坪商圈、南坪商圈圈、杨家坪商圈、南坪商圈新规划商圈新规划商圈: 面积增加面积增加180万平方

10、；零售总额万平方；零售总额120亿元以上；茶园商圈、西永商圈、大渡口亿元以上；茶园商圈、西永商圈、大渡口商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈附：附： “十一五十一五”新规划商圈简介新规划商圈简介茶园商圈：定位于市级商业副中心，服务茶园城市副中心，辐射主城东部茶园商圈：定位于市级商业副中心，服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心。娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心。西永商圈：定位于市级商业副中心，辐射主城东部消费者

11、西永商圈：定位于市级商业副中心，辐射主城东部消费者 .集高新技术产品、集高新技术产品、文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术特色的文化中心。文化艺术特色的文化中心。大渡口城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务大渡口、中梁山，辐射大渡口城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特色的色的“都市生态购物公园都市生态购物公园”。北碚城区商圈：定位于都市区商业副中心

12、，服务北碚区及周边居民，辐射北碚城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心合川等地消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心区区 .渝北两路商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射与北区及北部新区渝北两路商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射与北区及北部新区消费者。建成重庆北部及购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于消费者。建成重庆北部及购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心。一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心。巴南渔洞商圈：定位于都市区商业副

13、中心，服务与辐射巴南区及周边消费巴南渔洞商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。“成渝经济区”的规划，为重庆的发展注入了活力，拓展更大的发展空间。也为提高重庆城市品位提供了良好的机会，为高品质楼盘的发展提供了舞台。 未来重庆未来重庆成渝经济区规划有望出台 初步确定的成渝经济区，包括重庆“1小时经济圈”和渝东北相关地区共31个区县以及四川省的15地市。总面积达20.61万平方公里，人口9840万，GDP总量1.58万亿元。战略定位初定为五个方面：西部

14、大开发的增长极或经济高地;国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地;全国统筹城乡综合配套改革试验区;国家内陆开放示范区;国家生态安全保障区。城市规划小结：城市规划小结：1、重庆市重庆市”一城五片一城五片,多中心组团式发展多中心组团式发展”是重庆拓宽城市是重庆拓宽城市发展空间、加速城市化进程的重要举措。促使各商业中发展空间、加速城市化进程的重要举措。促使各商业中心的定位趋于细化；心的定位趋于细化；2、完善金三角完善金三角CBD区域的交通道路体系，将会加速其城市区域的交通道路体系，将会加速其城市化进程以及与主城各区之间的联系，各商业中心之间的化进程以及与主城各区之间的联系，各

15、商业中心之间的定位将趋于细化；定位将趋于细化；3、核心中心区具备良好的轨道交通条件，也是整个重庆商核心中心区具备良好的轨道交通条件，也是整个重庆商业、商务面积最集中的区域，未来发展潜力巨大；业、商务面积最集中的区域，未来发展潜力巨大；4、除现有除现有5大商圈外，规划新增大商圈外，规划新增6个新的城市商业副中心，个新的城市商业副中心，商业竞争日趋激烈；商业竞争日趋激烈；5、人口增长、经济总量及的增加，将为重多商业项目提供人口增长、经济总量及的增加，将为重多商业项目提供更多的发展空间；更多的发展空间；6、经济总量的持续提升，将促进各产业的快速发展。经济总量的持续提升，将促进各产业的快速发展。一个充

16、满无限商机的城市跃然纸上，谁把握住这一历史重大时机，就意味着谁站在财富的顶峰。而重庆的房地产，将是实现这财富神话的最快捷通道！综述综述重庆房地产市场发展状况重庆房地产市场发展状况 一、重庆与全国国民经济及投资之比较一、重庆与全国国民经济及投资之比较年 份国内生产总值(亿元)固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)房地产投资占固定资产投资比重(%)1999年8967729855410313.742000年9921532918498415.142001年10965537213634417.052002年12033343500779117.912003年135823555671015418.27200

17、4年159878704771315818.672005年183217887741590917.922006年2119241099981942317.662007年2573061373242528918.412008年3006701722913521520.442009年3353532248464306519.151、 1999-2009年全国国民经济及投资基本数据年全国国民经济及投资基本数据全国房地产投资占固定资产投资比重保持在1820%左右相对合理的区间。2、 1999-2009年重庆市国民经济及投资基本数据年重庆市国民经济及投资基本数据年份国内生产总值(亿元)固定资产投资(亿元)房地产投资

18、(亿元)房地产投资占固定资产投资比重(%)1999年148056311320.072000年158965614021.342001年175080219824.692002年197199624624.702003年2251126932825.852004年2665161039324.412005年3069200651825.822006年3486245263026.692007年4112316285026.882008年5097404599124.502009年65295318123923.30重庆市房地产投资占固定资产投资比重高于全国平均水平，处于相对合理的水平，基本保持在平稳的状态。3、19

19、99-2009年重庆市与全国国民经济增长情况比较年重庆市与全国国民经济增长情况比较近年来重庆国民经济的增长速度高于全国的平均水平，且有逐年加快的趋势。0500001000001500002000002500003000003500004000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年重庆国内生产总值*50倍(亿元)全国国内生产总值 (亿元)4、1999-2009年重庆市与全国固定资产投资增长情况比较年重庆市与全国固定资产投资增长情况比较近年来重庆固定资产投资的增长速度高于全国的平均水平，也有逐年加快的趋势。05000010

20、00001500002000002500003000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年重庆固定资产投资*50倍(亿元)全国固定资产投资 (亿元)5、1999-2009年重庆市与全国房地产投资增长情况比较年重庆市与全国房地产投资增长情况比较近年来重庆房地产投资的增长速度基本与全国的平均水平相当，但2008-2009年重庆房地产投资的增长速度远低于全国的平均水平,说明重庆房地产是健康的。050001000015000200002500030000350004000045000500001999年2000年2001年20

21、02年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年重庆房地产投资*30 (亿元)全国房地产投资 (亿元)6、1999-2009年重庆市城镇居民人均年可支配收入变化趋势年重庆市城镇居民人均年可支配收入变化趋势 从近年的增长幅度来看，可支配收入的增幅有所放缓，从近年的增长幅度来看，可支配收入的增幅有所放缓，在一定程度上制约居民的消费支出。在一定程度上制约居民的消费支出。7、1999-2009年重庆市社会消费品零售总额变化趋势年重庆市社会消费品零售总额变化趋势 消费品零售总额增长变化表明重庆市消费需求旺盛，具有较消费品零售总额增长变化表明重庆市消费需求旺盛，具有较强的消费能

22、力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以强的消费能力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以反映出重庆消费者购买力的增长和生活水平的改善反映出重庆消费者购买力的增长和生活水平的改善 。二、重庆市重庆主城区招拍挂土地成交情况二、重庆市重庆主城区招拍挂土地成交情况1、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交面积数据年重庆市主城区招拍挂土地成交面积数据近年来重庆主城区招拍挂土地呈逐年减少趋势，这也意味着供应量在减少。土地 成交面积 （万m2）1595.451377.03648.79747.470200400600800100012001400160018002006年2007年2008年20

23、09年土地 成交面积 （万m2）2、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交价格数据年重庆市主城区招拍挂土地成交价格数据2009年重庆主城区共成交商品房用地114宗，总面积为747.47万平方米，较去年增长112.93%，土地成交主要集中在下半年；沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。土地 成交价格 (万元/ 亩)101.16174.08119.86321.970501001502002503003502006年2007年2008年2009年土地 成交价格 (万元/亩)三、重庆市商品房历年销售情况

24、三、重庆市商品房历年销售情况1、1999-2009年重庆市商品房销售面积数据年重庆市商品房销售面积数据商品房 销售面积 （万m2）43058074610171317 1317156022283553287240030500100015002000250030003500400045001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房 销售面积 （万m2）2、1999-2009年重庆市商品住宅销售面积数据年重庆市商品住宅销售面积数据商品住宅 销售面积 （万m2）3654916358701133113813202012331026

25、703372050010001500200025003000350040001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅 销售面积 （万m2）3、1999-2009年重庆市房屋（住宅）竣工与销售面积比较年重庆市房屋（住宅）竣工与销售面积比较一、买家卖家，良性互动：过去一、买家卖家，良性互动：过去3年中，市场需求在年中，市场需求在3000万平方米左右。万平方米左右。二、二、2008年市场特征：在全国市场比较低迷的情况下，与最高峰时的年市场特征：在全国市场比较低迷的情况下，与最高峰时的2007年相比，年相比，销售量仅降低不到

26、销售量仅降低不到20%。三、三、2009年市场特征：投资性需求和自住性需求得到释放，市场销售猛增。年市场特征：投资性需求和自住性需求得到释放，市场销售猛增。四、投资性需求所占的比例逐年放大，特别是四、投资性需求所占的比例逐年放大，特别是2007年和年和2009年，这也是市场的隐患。年，这也是市场的隐患。6208491021159116771535220822242253236729074596227581052125211871712170017691951238543058074610171317131715602228355328724003365491635870113311381320

27、20123310267033720500100015002000250030003500400045001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年商品房 竣工面积 （万m2）商品住宅 竣工面积 （万m2）商品房 销售面积 （万m2）商品住宅 销售面积 （万m2）4、1999-2009年重庆市商品房销售价格数据年重庆市商品房销售价格数据商品房 销售价格 (元/ m2)1377 135114431556 159617662005226927232785344205001000150020002500300035

28、0040001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房 销售价格 (元/ m2)5、1999-2009年重庆市商品住宅销售价格数据年重庆市商品住宅销售价格数据1、从上图可以看出，重庆房价在、从上图可以看出，重庆房价在2007年前上涨幅度不大，年前上涨幅度不大，但在但在2007年和年和2009年这两年中涨幅较大。年这两年中涨幅较大。2、重庆房价虽然有一定程度的涨幅，但与全国市场相比，、重庆房价虽然有一定程度的涨幅，但与全国市场相比，房地产市场发展相对迟缓，价格涨幅在合理的范围，因此房地产市场发展相对迟缓，价格涨幅在合理的范

29、围，因此还有一定的上涨空间，但短期内涨幅不会太大。还有一定的上涨空间，但短期内涨幅不会太大。 商品住宅 销售价格 (元/ m2)1080 107711311278132115731705207025882640329005001000150020002500300035001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅 销售价格 (元/m2)四、四、2010年年1-4月重庆房地产市场月重庆房地产市场 2010年年1月至月至4月，重庆商品房销售面积为月，重庆商品房销售面积为1063.99万平万平方米，同比增长方米，同比增长1

30、1.1%，但增幅相较一季度有所放缓，消费，但增幅相较一季度有所放缓，消费者观望情绪日渐浓厚。者观望情绪日渐浓厚。相对于相对于2009年房地产市场全面回暖、强劲反弹的态势，年房地产市场全面回暖、强劲反弹的态势，2010年将成为重庆房地产市场调整之年。年将成为重庆房地产市场调整之年。2010年年1月至月至4月，月，重庆市房地产开发企业完成投资重庆市房地产开发企业完成投资345.66亿元，同比增长亿元，同比增长40.3%，依旧保持今年以来的逐步加快态势，开发投资信心，依旧保持今年以来的逐步加快态势，开发投资信心较足。较足。 但随着该市二套住房及以上信贷高度紧缩，以公租房为但随着该市二套住房及以上信贷

31、高度紧缩，以公租房为代表的保障性住房的推广，消费市场观望情绪日渐浓厚。重代表的保障性住房的推广，消费市场观望情绪日渐浓厚。重庆市统计局最新数据显示，该市今年前四月商品房销售面积庆市统计局最新数据显示，该市今年前四月商品房销售面积为为1063.99万平方米，同比增长万平方米，同比增长11.1%，相较于一季度同比，相较于一季度同比22.8%的增幅，增速有逐步放缓的趋势。的增幅，增速有逐步放缓的趋势。五、重庆房地产市场判断及预测五、重庆房地产市场判断及预测 1、重庆房地产总体发展水平判断、重庆房地产总体发展水平判断通过对重庆市与全国的国民经济、固定资产投资、通过对重庆市与全国的国民经济、固定资产投资

32、、房地产投资的比较分析，我们认为：在近年来全国房地产投资的比较分析，我们认为：在近年来全国房地产投资热潮的大背景下，重庆的房地产投资也房地产投资热潮的大背景下，重庆的房地产投资也增速明显；但目前重庆国民经济和固定资产投资增增速明显；但目前重庆国民经济和固定资产投资增长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了重庆重庆房地产投资在全国这波房地产投资热潮中是比较理房地产投资在全国这波房地产投资热潮中是比较理性的性的。其房地产投资与国民经济发展水平和固定资。其房地产投资与国民经

33、济发展水平和固定资产总投资规模是相适应的。产总投资规模是相适应的。 2、重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间大、重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间大重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆地地，虽然经过了，虽然经过了2007年、年、2009年二轮价值回归的年二轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地区。外地客户的大量增加为重庆房地产市场长期健区。外地客户的大量增加为重庆房地产市场长期健康发展装上了发动机。康发展装上了发动机。3、重庆房地产市场供求关系判断、重庆房地产市场供求关系判断通过对重

34、庆市近年来房屋（住宅）竣工和销售面积、通过对重庆市近年来房屋（住宅）竣工和销售面积、2010年年1-4月商品房供求的比较分析，可以看出：月商品房供求的比较分析，可以看出：重庆房地产市场供需均保持快速增长，市场持续性重庆房地产市场供需均保持快速增长，市场持续性供需两旺，但供应量稍大，导致空置房面积增加；供需两旺，但供应量稍大，导致空置房面积增加；2007年以来供求关系更趋向合理年以来供求关系更趋向合理。 4、重庆商品房价格水平判断及主城区房价趋势预测、重庆商品房价格水平判断及主城区房价趋势预测 2007年以前，重庆市房价的涨幅处于合理的水平；年以前，重庆市房价的涨幅处于合理的水平；进入进入200

35、7年和年和2009年，在需求量基本稳定的情况下，年，在需求量基本稳定的情况下，商品房价格却高速增长。可以认为商品房价格却高速增长。可以认为2009年重庆房价的年重庆房价的大幅度上涨是在全国房价大幅度上涨的宏观背景下的一大幅度上涨是在全国房价大幅度上涨的宏观背景下的一种补涨行情，是一种合理的上涨。种补涨行情，是一种合理的上涨。 进入进入2010年来主城区需求稳步攀升的情况下，住年来主城区需求稳步攀升的情况下，住宅价格也同比大幅度增长宅价格也同比大幅度增长27.3%；说明在房地产宏观调；说明在房地产宏观调控的大环境下，重庆主城区房价继续坚挺。随着宏观调控的大环境下，重庆主城区房价继续坚挺。随着宏观

36、调控的继续，这种倾向将更加明显，回归主城区的有效需控的继续，这种倾向将更加明显，回归主城区的有效需求将推动主城区房地产市场的发展，价格有可能有一定求将推动主城区房地产市场的发展，价格有可能有一定的调整幅度，但调整幅度不会太大。的调整幅度，但调整幅度不会太大。 5、宏观调控对重庆房地产影响判断和预测 自去年年底以来，政府加大了对土地供应的控制，开发企业购置土地趋于谨慎，虽然商品房供求基本平衡并保持旺盛，但持币观望的气氛也在逐渐形成，主城区需求下降幅度较大，投资和投机行为在宏观调控的大背景下得到有效抑止。重庆房地产市场也将受到此轮房地产宏观调控的影响，但这种影响是暂时的、结构性的、且影响程度相对全

37、国大多数城市来说是小的。我们的理由是： 在近年来重庆国民经济和固定资本投资增长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了重庆房地产投资并未脱离其经济整体发展水平，中央政府目前对全国房地产宏观调控对重庆房地产市场的影响必将低于全国的平均水平；经济的快速增长、城市基础设施的高速发展和城市化水平的迅速提高，必将为重庆房地产市场的发展奠定坚实的基础，中国房地产下一轮的发展必然看重庆。重庆市商业市场发展概况重庆市商业市场发展概况 重庆市商业市场现状特征重庆市商业市场现状特征1、商业网点众多，档次不高、商业网点众多，档次不高2、商业多中心发展，核心商圈位于各个主城区

38、、商业多中心发展，核心商圈位于各个主城区据重庆市商业局的有关统计，重庆市目前现有商业网点约为据重庆市商业局的有关统计，重庆市目前现有商业网点约为30万个，其中万个，其中5,000平方米以上的大型商业零售项目仅有平方米以上的大型商业零售项目仅有170个，所占比例较小。重庆市个，所占比例较小。重庆市商业街多以街铺形式存在商业街多以街铺形式存在,整体档次较低，实力较弱。重庆商业多中心、组整体档次较低，实力较弱。重庆商业多中心、组团式商业流通体系基本形成，主城区销售额占全市的团式商业流通体系基本形成，主城区销售额占全市的76.2%，流通集聚优，流通集聚优势明显。轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进

39、城市的商业升级。势明显。轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级。3、传统零售业态占据主导地位，缺少购物中心等新型业态、传统零售业态占据主导地位，缺少购物中心等新型业态根据有关数据显示，重庆市的商业零售业结构以百货公司、超市和专卖根据有关数据显示，重庆市的商业零售业结构以百货公司、超市和专卖（业）店为主，代表新型商业零售业的购物中心项目较少。（业）店为主，代表新型商业零售业的购物中心项目较少。4、新开发购物中心项目较多，大都以销售为主、新开发购物中心项目较多，大都以销售为主根据有关数据及根据有关数据及TCBL调查显示，重庆市目前开发的大型零售项目，销售部调查显示，重庆市目前开发的

40、大型零售项目，销售部分约占整体开发项目的分约占整体开发项目的60%以上，发展商仍以销售为开发主线，此种销售以上，发展商仍以销售为开发主线，此种销售型的购物中心的未来发展存在较大隐患。型的购物中心的未来发展存在较大隐患。重庆市商业市场发展趋势：重庆市商业市场发展趋势：1、重庆城乡统筹规划的政策，促进商业地产的强势增长重庆城乡统筹规划的政策，促进商业地产的强势增长2、只租不售的商业物业将持续增加只租不售的商业物业将持续增加3、 大量体的商业物业将持续增加，主要集中于写字楼、大量体的商业物业将持续增加，主要集中于写字楼、酒店、酒店式公寓的综合商业物业将会陆续投放市场酒店、酒店式公寓的综合商业物业将会

41、陆续投放市场4、 商业与地产的合作将会越来越强，定单式开发的趋向商业与地产的合作将会越来越强，定单式开发的趋向将会越来越明显将会越来越明显5、 外资进入重庆市场呈现出越来越多元化的方向外资进入重庆市场呈现出越来越多元化的方向6、 特色商业项目日趋增多，市场定位及经营规划的重要特色商业项目日趋增多，市场定位及经营规划的重要性体现越来越明显性体现越来越明显7、 滨江商业持续增量，进入快速开发阶段滨江商业持续增量，进入快速开发阶段8、 轨道交通的发展，促进周边商业地产的开发，开发量轨道交通的发展，促进周边商业地产的开发，开发量将会持续增大将会持续增大商圈布局商圈布局 重庆市的主要商重庆市的主要商业区

42、较为集中的业区较为集中的分布于渝中区、分布于渝中区、沙平坝区、南岸沙平坝区、南岸区、九龙坡区区、九龙坡区和江北区等城市和江北区等城市中心区。按照商中心区。按照商业物业的集中程业物业的集中程度和市场认知度，度和市场认知度，目前业已成型的目前业已成型的商圈为渝中区解商圈为渝中区解放碑、江北区观放碑、江北区观音桥、沙坪坝区音桥、沙坪坝区沙坪坝、九龙坡沙坪坝、九龙坡杨家坪、南岸区杨家坪、南岸区南坪。南坪。区域区域主要商圈主要商圈次级商圈次级商圈1.渝中区渝中区解放碑商圈解放碑商圈 朝天门、大坪、上清寺朝天门、大坪、上清寺两路口、菜园坝两路口、菜园坝2.江北区江北区观音桥商圈观音桥商圈 3.沙坪坝沙坪坝

43、沙坪坝商圈沙坪坝商圈 4.九龙坡九龙坡杨家坪商圈杨家坪商圈 石桥铺商圈石桥铺商圈5.南岸区南岸区南坪商圈南坪商圈 重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈，商业氛围重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈，商业氛围浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重点商圈。中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重点商圈。商圈概况商圈概况 渝中区解放碑商圈渝中区解放碑商圈 解放碑商圈位于重庆市解放碑商圈位于重庆市渝中区，是重庆市最繁渝中区，是重庆市最繁华的商圈之一。该商圈华的商圈之一。该商圈的起源可以追溯到上世的起源可以追溯到上世纪，商

44、圈成型于解放后。纪，商圈成型于解放后。自直辖后，全国第一条自直辖后，全国第一条商业步行街商业步行街重庆解重庆解放碑中心购物广场，开放碑中心购物广场，开始有了质的提升。作为始有了质的提升。作为重庆市最繁华的商圈之重庆市最繁华的商圈之一，其发展得到了重庆一，其发展得到了重庆市渝中区政府的大力支市渝中区政府的大力支持，致力于打造成为重持，致力于打造成为重庆市的庆市的 “时尚之都时尚之都”。 重庆解放碑重庆解放碑步行街步行街曾经是中国西部面积最大的步行街（目曾经是中国西部面积最大的步行街（目前被重庆江北前被重庆江北观音桥观音桥步行街超过），也是中国第一个大型步行街超过），也是中国第一个大型商业步行街，

45、商业面积达到商业步行街，商业面积达到92多万平方米，营业面积超过多万平方米，营业面积超过5000平方米的大型商场有平方米的大型商场有20多家。此外还汇集了新世纪多家。此外还汇集了新世纪百货、重百临江商场、百货、重百临江商场、太平洋百货太平洋百货、王府井百货王府井百货、重庆书、重庆书城等其他大型卖场，由于商业的繁华，以及商业建筑的高城等其他大型卖场，由于商业的繁华，以及商业建筑的高度密集，解放碑还成为了一个旅游景点，平均每天人流量度密集，解放碑还成为了一个旅游景点，平均每天人流量有有40万人左右，节假万人左右，节假日高日高峰时有近每天峰时有近每天120万人流。从万人流。从2001年以来的统计，解

46、放碑商贸中心区每年以总销不低于年以来的统计，解放碑商贸中心区每年以总销不低于12%，社零不低于，社零不低于14%的速度发展，雄距中国西部各的速度发展，雄距中国西部各商业商业街街区的第一位。被区的第一位。被商界商界誉为西部第一街。誉为西部第一街。商圈概况商圈概况 江北区观音桥商圈江北区观音桥商圈 2006年年8月月16日，日，观音桥商业街被正观音桥商业街被正式命名为式命名为“中国著中国著名商业街名商业街”，成为，成为西南地区首条西南地区首条“中中国著名商业街国著名商业街”。目前观音桥商圈已目前观音桥商圈已经成为了重庆主城经成为了重庆主城商业副中心中集聚商业副中心中集聚能力、扩散能力、能力、扩散能

47、力、辐射能力最强的一辐射能力最强的一个商圈。个商圈。江北观音桥步行街位于重庆市江北区核心地区，商圈内江北观音桥步行街位于重庆市江北区核心地区，商圈内有金源大饭店、重庆金源时代购物广场、新世纪百货、有金源大饭店、重庆金源时代购物广场、新世纪百货、世纪新都、重百江北商场、香港新世界百货、北京华联、世纪新都、重百江北商场、香港新世界百货、北京华联、茂业百货、茂业百货、远东百货远东百货、香港城、家乐福金观音店、永辉、香港城、家乐福金观音店、永辉超市、国美电器、苏宁电器等，商业面积达到超市、国美电器、苏宁电器等，商业面积达到120多万多万平方米，平方米，5000平方米经营面积以上的大型商场平方米经营面积

48、以上的大型商场20余家，余家，成为重庆规模最大、设施最全、景观最靓的商圈，其占成为重庆规模最大、设施最全、景观最靓的商圈，其占地面积超过了重庆解放碑商业步行街位居全国第二位地面积超过了重庆解放碑商业步行街位居全国第二位（第一位为上（第一位为上海南海南京路步行街），中西部首位。目前已京路步行街），中西部首位。目前已经被中华人民共和国经被中华人民共和国商务部商务部授予西部唯一的授予西部唯一的“中国著名中国著名商业街商业街”称号。称号。商圈概况商圈概况 沙坪坝区沙坪坝沙坪坝区沙坪坝商圈商圈 1997年，三峡广年，三峡广场开始兴建，沙场开始兴建，沙坪坝商圈才逐渐坪坝商圈才逐渐开始真正成型。开始真正成型

49、。目前在重庆五大目前在重庆五大商圈中排名第三，商圈中排名第三，具有明显的教育具有明显的教育经济圈特征。经济圈特征。沙坪坝有极具文化艺术特色的中心商圈沙坪坝有极具文化艺术特色的中心商圈三峡广场。广场中心商圈面积三峡广场。广场中心商圈面积2平方公平方公里，入驻国内外知名商贸流通企业里，入驻国内外知名商贸流通企业10余家，余家，商贸企业近商贸企业近600家，各类营业网点近家，各类营业网点近6000个，营业总面积个，营业总面积60多万平方米，从业人员多万平方米，从业人员6万余人。三峡广场中心商圈被国家命名万余人。三峡广场中心商圈被国家命名为为“百城万店无假货示范街百城万店无假货示范街”、“全国特全国特

50、色文化广场色文化广场”、“中国特色商业街中国特色商业街”，并，并成为重庆都市魅力一日游的重要景点，在成为重庆都市魅力一日游的重要景点，在全市五大商圈中光彩夺目。全市五大商圈中光彩夺目。 商圈概况商圈概况 九龙坡杨家坪商圈九龙坡杨家坪商圈杨家坪商圈在杨家坪商圈在2002年年以前发展较为缓慢，以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升年区政府为提升杨家坪商圈的形象，杨家坪商圈的形象，投资投资2.5个亿修建了重个亿修建了重庆市最豪华的步行街，庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店等大型重百杨家坪店等大型零售商业企业。零售商业企业。杨

51、家坪步行街位于重庆市九龙坡区杨家坪，面杨家坪步行街位于重庆市九龙坡区杨家坪，面积积5.5万平方米，基础设施投入万平方米，基础设施投入2.5亿元，是九亿元，是九龙坡区历史上最大的市政项目。商圈内有龙湖龙坡区历史上最大的市政项目。商圈内有龙湖西城天街、大洋百货、富安百货、瑞成商都、西城天街、大洋百货、富安百货、瑞成商都、重庆九龙商场、嘉茂购物广场等，国美、苏宁、重庆九龙商场、嘉茂购物广场等，国美、苏宁、商社、锦阳等电器专业店家和家乐福、沃尔玛商社、锦阳等电器专业店家和家乐福、沃尔玛等大型超市已陆续进驻步行街，商业面积达到等大型超市已陆续进驻步行街，商业面积达到50多万平方米，这是重庆至今档次最高、

52、投资多万平方米，这是重庆至今档次最高、投资最大的步行街，同时也赋予了杨家坪竞逐重庆最大的步行街，同时也赋予了杨家坪竞逐重庆“第二商业中心第二商业中心”的底气。的底气。商圈概况商圈概况 南岸区南坪商圈南岸区南坪商圈据南岸区政府据南岸区政府南坪商务圈五南坪商务圈五年发展规划年发展规划，南坪商圈将大打南坪商圈将大打特色招牌，提出特色招牌，提出要在未来五年重要在未来五年重点发展会展、医点发展会展、医药、汽车、家居药、汽车、家居四大产业，并建四大产业，并建设休闲运动、灯设休闲运动、灯饰建材、会展、饰建材、会展、汽摩四大街道。汽摩四大街道。 南坪步行街位于重庆市南岸区南坪，南坪商南坪步行街位于重庆市南岸区

53、南坪，南坪商务圈由务圈由5条步行街组成，已经形成以会展经济条步行街组成，已经形成以会展经济为龙头，大力发展商务中心，同时打造医药、为龙头，大力发展商务中心，同时打造医药、家居、汽车等其他专业市场的物流平台。商家居、汽车等其他专业市场的物流平台。商圈内有新世纪百货、重庆百货、上海百联、圈内有新世纪百货、重庆百货、上海百联、百盛百货、万千百货、苏宁、国美、建玛特、百盛百货、万千百货、苏宁、国美、建玛特、红星美凯龙、灯玛特、商社电器、人人乐购红星美凯龙、灯玛特、商社电器、人人乐购物广场、中百仓储超市、沃尔玛、艾美酒店物广场、中百仓储超市、沃尔玛、艾美酒店等，商业面积达到等，商业面积达到100多万平方

54、米。多万平方米。 商圈概况商圈概况 南岸区南岸区南坪南坪坪坝区坪坝区三峡广场三峡广场传统商圈传统商圈新兴商圈新兴商圈江北区江北区观音桥观音桥渝中区渝中区解放碑解放碑九龙坡九龙坡杨家坪杨家坪核心商圈核心商圈辅助商圈辅助商圈传统商圈- 是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈；新兴商圈- 是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈；核心商圈是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈；辅助商圈是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪功能规划 发展以高端服务业发展以高端服务业为主的第三产业为主的第三产业 城市近期重点拓城市近期重

55、点拓展区，重点建设良展区，重点建设良好的城市人居环境好的城市人居环境 发展以高端服务发展以高端服务业为主的第三产业业为主的第三产业 以会展、商贸、以会展、商贸、都市旅游、科研教都市旅游、科研教育为主导的发展区育为主导的发展区 以会展、商贸、都市以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导旅游、科研教育为主导的发展区的发展区 现有商业体量（万平方米）92以上以上120以上以上 6050100未来商业体量（万平方米）4710 10.5 2525100商圈优势n重庆以至中国西部最重庆以至中国西部最著名商业街之一；商著名商业街之一；商业辐射范围广及重庆业辐射范围广及重庆全境及西部城市群全境及西部城市群 n位

56、位于规划中的于规划中的CBD区域，区域，是重庆市中高档商业是重庆市中高档商业的代表商圈，拥有大的代表商圈，拥有大量中高端消费群体量中高端消费群体n重庆行政中心和商重庆行政中心和商务中心正在北移，务中心正在北移，观音桥商圈是最大观音桥商圈是最大的受益者的受益者 n重庆市重庆市中高档商业的代表中高档商业的代表商圈，拥有大量中商圈，拥有大量中高端消费群体高端消费群体 n该区云集为数众该区云集为数众多的教育、医疗等多的教育、医疗等系统的高收入人群，系统的高收入人群，又有来自全市甚至又有来自全市甚至全国各地的年轻学全国各地的年轻学子，消费力呈现整子，消费力呈现整体走强且向多元化体走强且向多元化方向发展的

57、态势方向发展的态势 n业态以传统百货业业态以传统百货业为主，为主，shopping mall的业态正在新的业态正在新兴兴 n重庆重庆“城乡商城乡商贸统筹综合试点区贸统筹综合试点区”指定商圈指定商圈 n以会展、医药、汽车、以会展、医药、汽车、家居作为四大产业，并家居作为四大产业，并建设休闲运动、灯饰建建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街材、会展、汽摩四大街道。道。 n大型购物中心项大型购物中心项目正在兴起目正在兴起 商圈劣势n商圈交通条件较差，商圈交通条件较差，并且市政配套设施相并且市政配套设施相对落后对落后 n业态多以百货业态多以百货等零售业态为主，同等零售业态为主，同质化现象较为严重，质

58、化现象较为严重，市场竞争十分激烈市场竞争十分激烈n新型商圈，业态分新型商圈，业态分布比例较为单一布比例较为单一 n业态多以百货等零业态多以百货等零售业态为主，同质售业态为主，同质化现象较为严重，化现象较为严重，市场竞争十分激烈市场竞争十分激烈 业态多以百货等零业态多以百货等零售业态为主，同质售业态为主，同质化现象较为严重，化现象较为严重，市场竞争十分激烈市场竞争十分激烈 n传统商圈传统商圈,制造业制造业基地基地 n业态多以百业态多以百货等零售业态为主，货等零售业态为主，同质化现象较为严同质化现象较为严重，市场竞争十分重，市场竞争十分激烈激烈n商圈目前没有强势的商圈目前没有强势的商业零售企业。步

59、行街商业零售企业。步行街内业态较为单一内业态较为单一 n业态业态多以百货等零售业态为多以百货等零售业态为主，同质化现象较为严主，同质化现象较为严重，市场竞争十分激烈重，市场竞争十分激烈 商圈总结商圈总结 位于重庆市区东北部、嘉陵江与长江北岸的三角地带。东与重庆市长寿县接壤，南面毗连重庆市江北区，西与重庆市北碚区、合川市相邻，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界；渝北的地势呈“三山两槽”地形，以丘陵分布最广，约占幅员面积的50%。区域概况区域概况渝北片区依华蓥，挟两江，旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。重点景区有：统景风景区 、张关大型溶洞群、碧津公园、巴渝民

60、俗文化村全景旅游资源旅游资源向北，是重庆城市发展的方向。从中国首个内陆保税港区的建立，到国务院明确在渝开发“两江新区”，北部始终是重庆乃至国家着力打造的重点。渝北渝北:重庆城市发展风向标重庆城市发展风向标渝北，不是江北渝北，不是江北 胜似江北胜似江北大多数购房者至今都还习惯于把渝北称作大多数购房者至今都还习惯于把渝北称作“江北江北”，在他们的地理概念里，过了嘉陵江以北，皆统称在他们的地理概念里，过了嘉陵江以北，皆统称“江北江北”。这些混淆的概念足以说明，渝北，不是。这些混淆的概念足以说明，渝北，不是江北，但胜似江北。江北，但胜似江北。作为重庆的北部窗口城区，渝北毫无疑问已经成为作为重庆的北部窗