岳阳城区基准地价更新报告

1、目录第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述1第一节岳阳市概况1第二节原基准地价成果分析2第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性4第二章基准地价成果更新方法7第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法7第二节资料的收集、调查与整理14第三章基准地价评估与测算21第一节基准地价内涵及表达方式21第二节基准地价更新评估25第四章土地级别划分与基准地价确定46第一节土地级别调整46第二节基准地价的确定53第五章宗地地价修正体系57第一节宗地地价修正体系概述57第二节区域因素修正58第三节个别因素修正83第四节基准地价系数修正法评估宗地地价91第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析93第六章基准地

2、价更新成果特点及应用97第一节基准地价更新成果的内容及特点97第二节基准地价成果应用建议98第七章城市地价动态监测体系103第一节建立的必要性和总体目标103第二节标准宗地105第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述第一节岳阳市概况一、岳阳市概况岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称湘北门户”。地理坐标为东经112dl8'31H4©9'06北纬28(25'33292'30东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。岳阳夏

3、商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。二、主要自然资源条件岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区，地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，以丘陵和平原为主，山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4C17C,最高39.740.4C,最低零下11.8C18.

4、1C0年均降水量1233.91498.4毫米，年均日照17401850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。三、主要社会经济条件2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%,人均16868元。一、二、

5、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%,产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产投资320.43亿元，财政收入60.87亿元，社会消费品零售总额299.32亿元，外贸进出口总值6.41亿美元，人均年收入城镇居民13603元，农民纯收入4325元。区位条件优越。水路、铁路、公路、交通三位一体。长江流经东西，湘江直注南北，交汇于洞庭湖。沿江湖水道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江达海。京广铁路纵贯南北，沟通全国各地。京珠高速、107、106国道和五条省道，连成四通八达的高等级公路网，内外畅通便捷。市内能源以华南电厂火电为主，小

6、水电为辅，并与华中、三峡输电系统联网，热电保障可靠。西气东输工程过江入市。现代邮电通讯设备完善。四、岳阳市城区简介岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、文化中心，随着近几年的快速发展，原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并入，土地总面积404.28平方公里，城市建成区已达80平方公里，城镇人口62.6万。是湖南的北大门，对外贸易口岸，历史文化风景旅游名城和以石化、电力、轻纺、造纸、食品、饲料等工业为主的综合性沿江中等城市。岳阳市发展方向为北扩东移”，岳阳市中心城区主要向北、向东发展。以现在的岳阳步行街附近形成现代中心商务区；在南湖风景区形成民俗文化区；在奇家岭以湖南理工大学为中心形成科学教

7、育区；以岳阳经济开发园区为载体建立现代高新技术产业区；以城陵矶、九华山等地开成石化、造纸、纺织等工业区；在湖滨园艺场形成湖滨食品工业区；在八字门通海路沿线建成饲料加工产业集群；在康王、三荷、西塘形成近郊农业生产区。第二节原基准地价成果分析岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国土资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。其主要内容包括以下几个部分：一、根据地价影响因素及样点地价的一般性，将城区划分为49个均质区域和分用途的5、5、6个土地级别原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与面积、环境质量优劣度、自然灾害危害程度等六大因素影响的基础上，将整个评估区域划

8、分为49个均质区域。再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果，按其土地区位及级差收益差别的大小程度，将49个均质区域按其用地类型划分商业用地6个土地级别，住宅和工业用地5个土地级别。均质区域及土地级别划分以定性分析为主，结合充分实地市场交易调查和经多部门论证调整的结果，具有较强的科学性。二、以级别价为主要表达方式，采用租金剥离法测算并确定了商业、综合、住宅基准地价根据城镇土地估价规程的要求，在样点地价计算、修正及检验基础上，根据分用途的地价平均值数据，综合考虑政府合理地价政策及相邻城市地价水平，确定了6个商业用地、5个住宅用地、5个工业用地的级别基准地价。从级别价形成来看，它是对区段价、区片

9、价的综合。各类用地级别基准地价如表2-1所示。岳阳市城区基准地价表表2-1单位：元/平方米基准色别地价用途一二三四五六商业420026001450780430240住宅810540360240160/工业380295235185145/三、采用成本法和比例系数法测得各级工业用地级别基准地价工业用地由于每个级别样本数量不够，基准地价采取先求新增建设用地平均取得费用、加出让金、有关税费及平均五通一平”费用所得新增建设用地价作为最低一级工业用地基准地价，再通过土地条件的分类及量化，测算得其余各级工业用地的级别基准地价。结果见表2-1。四、分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系修正体系包括宗地地价修正系

10、数表，宗地地价修正因素指标说明及使用年期、商业用地街角地修正、开发程度修正、容积率修正系数四项。分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系，并且尽量把各修正体系表简化适用。五、对基准地价进行了定义及构成分析界定了基准地价的内涵，并对基准地价的构成进行了定性与定量分析。六、对临街商业用地评估进行了探讨第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性一、原成果已经与现实地价水平不相符合岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成，2003年12月经省国土资源厅验收后实施的，至今已近4年，根据中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程的有关规定，凡是原有成果使用两年或社会经济条件发生变化的，都要对基准地价评

11、估成果进行全面或局部评定，更新原成果，目的是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。因此，岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。二、城区经济建设发展的客观反映岳阳市城区的经济社会快速健康发展。国民经济各项指标稳步增长，人口保持较快增长速度，2003年以来，市城区国内生产总值年增长速度保持在11%以上。固定资产投资保持较好势头。城市规划和城区建设也取得了长足的进步，城市中心由西向东转移，行政辖区面积增加了216.8平方公里，城区高层建筑相继涌现，城市交通、水、电、通讯等基础设施更加完善，城市的质量、品位相应提高，经济繁荣，人口增加，使地产市场更加活跃，城市区段

12、地价发生了明显变化，原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。因此，更新评估成果，既是城市经济建设发展变化的要求，亦是地价经济规律的内在反映。三、土地市场发展的必然趋势随着国家宏观调控手段和土地资源管理的加强，土地市场拍卖、挂牌得到了进一步规范与发展。2007年城区共出让土地61宗，159公顷，成交价款7.60亿元。市域建有土地交易场所8个，场地400平方米，专业人员多名，专家30多人,制度完善，达到六有”标准，通过报纸、电视、广播、交易场所显示屏和张贴公告等方式公布地产信息，增强市场透明度，公开、公平、公正交易。对于新征土地、存量土地、旧城改造用地，统一由土地储备中心收储，根据市场

13、需求出让土地。地价管理加强，对地价评估业务统管、协调。土地资产市场运营活跃，土地资产收入大幅提高。这些均有赖于市场中地价的纽带作用。四、地价变化地价评估的需要市区经济社会的发展和人口的增加，增加了对土地的需求，带动了地价的上涨。同时，市区交通和城市基础建设投入力度加大，使土地利用格局和影响地价的诸多因素发生了明显的变化，并提高了总体生活、工作的质量水平。综观近几年来市区地价的变化，具有以下特点：1、市场机制不断完善，地价信息日益广泛。岳阳市城区国有土地除公用事业性用地和原有划拨用地外，全部实施有偿使用制度，土地进入市场。土地市场的透明度进一步提高，竞争性更强，市场机制基础性作用更加显化。2、地

14、价市场活跃，调控作用强化。土地一级市场一律归国家土地行政管理部门统一垄断，根据土地利用规划、计划和市场需求情况，充分发挥市场杠杆作用，适当投放土地供应量，并通过政府制定科学、合理的土地价格政策，宏观调控，使土地价格与当地经济社会发展的水平相适应。对于依法取得有偿使用的土地，允许依法进入二级市场。3、改革不断深入，地价日趋合理。土地既是资源，又是资产。其本质在于土地资源本身的使用价值。而土地使用价值的具体体现是市场流动交易上的土地价格。随着改革的深入，国家明文规定，经营性土地、工业用地一律实行招、拍、挂方式出让，公开、公平、公正进入市场竞争，这样，使土地价格与土地使用的价值更加接近，日逐合理，地

15、价提高。4、市场成交价上涨，基准地价部分偏低。几年来，随着市区经济建设的快速发展，城区基础设施的进一步改善，投资环境的优化，土地资源紧缺，福利房、旧房交易价格趋上升态势，商品房和租赁房价稳定上涨，所有这些因素，导致土地价格的近年大幅上涨。临街商业用地、住宅用地、工业用地成交价格普遍上涨。然而2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低，已不适应市场行情的变化，到了非调整更新不可的地步。五、国土资源管理的迫切要求国土资源管理不断完善，全面实行国有土地有偿使用，贯彻落实国家两部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让通告和部11号令、国土资发2006307号文件精神，提高土地资源市场配置

16、化水平，强化土地资产管理，显化土地资产价值，作为土地资产量化指标的地价，是推行招标拍卖挂牌出让用地管理的关键因素。因此，及时更新制定适合该区域发展和管理科学内涵的基准地价，正确指导地产市场交易行为，为政府收购、储备、开发和招拍挂出让土地提供准确的土地价格，则成为当前土地管理改革深化的迫切要求。第二章基准地价成果更新方法第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法一、基准地价成果更新的理论基础基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场供需状况。三者缺一不可。因此，基准地价

17、成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学理论为依据。（一）马克思的地租、地价理论马克思认为地租反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租I、级差地租n三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地本身状况如何，一旦利用就定有地租的产生。级差地租是由所利用土地本身状况及利用者投资等方面不同而造成的地租量差异，是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地提供

18、地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租守息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。（二）城市土地区位理论城市土地区位是自然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。进一步说，城市土地区位是自然、经济和交通三者地理区位在空间地域上有机结合、共同作用所产生的综合体。从区位理论出发，城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一就是土地相对位置不同，产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租，因而有不同的地价水平。(三)阿伦索的竞标理论阿伦索竞标理论认为

19、，在完全竞争的市场机制下，城市土地各种活动的区位决定了它们能支付地租的能力。不同用途土地支付地租的能力不同，从而通过土地供需决定的土地市场地租变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。由于不同用途土地支付地租能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。这是土地分类估价的重要理论依据。(四)城市土地收益理论现代城市土地收益理论认为，土地收益是确定土地价值的基础，土地价格是土地收益的资本化。购买土地实际上是购买了该土地在未来使用年限中所能获得的土地纯收益。这一理论成为土地估价中最实用有效的估价方法之一，其测算地价的基本模型为：P=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+-an/(1+r1)(1

20、+r2)(1+rn)al,a2,f门为土地各年纯收益，r1,r2,巾为土地各年还原利率，P为地价。一般情况下土地纯收益和土地还原利率作不变处理，分别为a和r,则依据收益还原法的估价原理，测算地价的公式为：P=a/r1-1/(1+r)n(五)城市土地利用分类理论城市土地按实际经济利用方式分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。在各种用地类型中，能在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地(交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中去)，这三种用地占城

21、镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体。因此，本次基准地价成果更新按商业、住宅、工业用地三大类进行。(六)城市规划理论城市规划是为了城市有计划、有秩序地发展，根据周围一定范围内的自然、经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向,从而影响城市土地的利用，并直接明显地影响土地质量的好坏和地价的高低。城市土地基准地价成果更新，必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好利用地价

22、这个敏感的经济杠杆，促使城市规划的进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。二、基准地价成果更新的原则基准地价成果更新除应遵循地价评估的最有效使用原则、替代原则、供需原则、报酬递增与递减原则、贡献原则等以外，还应贯彻以下原则：（一）实用性原则基准地价成果既是政府运用地价政策调控土地市场，合理收取土地使用权出让金的有力工具，又是地价评估机构运用系数修正法评估宗地地价的重要基础。基准地价成果更新应充分考虑成果应用的实际需要，做到科学、系统、简明，特别要注意成果的可操作性和应用的方便性。（二）动态性原则基准地价是一个动态系统，随着区域社会经济条件的变化，基准地价成果需要不断地进行更新调整。

23、基准地价的每次评估，要充分考虑今后调整的方便性，以适应基准地价动态变化的需要。（三）成果管理的信息化原则基准地价成果更新涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。在基准地价成果更新时，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，全面建立更新成果电子文档，尽量与已有地籍管理系统有机衔接。（四）继承与创新相结合的原则要对原成果进行充分分析，明确原成果的合理部分及存在主要问题。在对原成果进行扬弃的基础上，结合社会经济条件的新变化对基准地价成果进行科学、合理的更新。既要注意成果的连续性，又要注意新规程的要求用新思路、新方法、新技术手段对评

24、估区域的基准地价进行重新评定。三、基准地价更新的依据（一）法规、政策依据1、中华人民共和国土地管理法2 、中华人民共和国城市房地产管理法3 、新一轮国土资源大调查纲要4 、全国工业用地出让最低价标准5 、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）6 、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）（二）技术依据1、城镇土地估价规程2、新一轮国土资源大调查实施方案3、城市地价动态监测技术规范4、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术万案（三）资料依据1、土地市场资料2 、土地利用现状资料3 、城市规划系列资料4 、原岳阳市土地估价系列资料5

25、 、岳阳市社会经济现状资料四、基准地价成果更新范围及应解决的主要问题根据岳阳市城区规划及土地利用总体规划，本次岳阳市城区基准地价成果更新涉及范围为岳阳市城区（含岳阳楼区、经济开发区、南湖风景区），整个评估区域总面积约404.28平方公里。其主体范围四至为：东至京珠高速，南至湖滨、郭镇，西至洞庭湖，北至城陵矶、芭蕉湖。重点是岳阳近几年变化较大的区域：建湘路、岳阳大道、巴陵东路、北港路、八字门路、白石岭路、德胜路、洞庭北路、求索路、京珠高速连接线附近。根据地价评估的实践，城镇土地估价规程有关要求及对原成果的分析研究，确定岳阳市城区本次基准地价成果更新应解决的主要问题有：（一）基准地价内涵分析基准地

26、价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用。因此，准确界定基准地价内涵是本次基准地价成果更新的重要任务之一。根据基准地价的定义及成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等。明晰基准地价内涵既有利于成果应用者准确理解基准地价水平的真实含义，又可为宗地地价评估提供明确的比较标准。（二）划分均质地域及土地级别三年来，随着城区建设、城区社会经济的快速发展，城市土地区位和土地质量发生了新的变化，形成了新的土地利用格局，因此，须对均质地域和土地级别进行调整。全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质区域，广泛征求意见，然后以各均质

27、区域的样点地价来检验、修正与确定土地级别，以级控价，以价验级，综合形成土地级别，重新调整土地级别界线。（三）重新确定各类用地基准地价依据岳阳市城区几年来土地质量的变化，在全面系统收集样点地价资料与相关资料基础上，根据城镇土地估价规程要求，采用科学合理的技术路线与方法，确定商业、住宅、工业三类用地基准地价。商业用地采用级别价、区段价和区片价表示，住宅和工业用地采用级别价表示。（四）修正宗地地价修正体系遵循科学、实用、简明、便于操作的原则，根据基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制宗地地价修正系数表和因素指标说明表。本次成果更新分区域因素修正和个别因素修正建立宗地地价修正体系。1、个别

28、因素修正。个别因素修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期限、估价期日、开发程度及街角地的影响。2、宗地地价修正系数表和因素指标说明表的编制。步骤是：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用层次分析法确定各修正因素的值（Wi）0其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准，即可得到修正系数及因素指标说明表五、基准地价成果更新技术途径及方法（一）基准地价成果更新技术途径根据国家行业标准城镇土地估价规程，基准地价更新的技术途径为：1、以

29、土地定级（或均质地域）为基础，用市场交易价格等资料更新基准地价。2、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考更新基准地价。3、以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。岳阳市城区本次基准地价更新是在原成果基础上，进行评估更新，本次评估更新主要采用第一条技术途径，但同时结合原成果的定级成果，即在原定级成果的基础上，重新调查定级因素因子的变化情况，根据土地条件现状划分均质区域，在此基础上，以市场交易价格资料为依据，进行综合定级，分商业、住宅和工业用地更新基准地价，以级控价，以价验级。”（二）基准地价成果更新技术方法1、划分均质地域以原基准地价成果中划分的均质地域范

30、围作为样点调整、资料收集的区域，在进行样点的计算和充分考虑近几年来岳阳市重点建设项目的基础上调整原均质地域。2、均质地域价格测算根据城镇土地估价规程的有关规定，采取分有样点均质区域和无样点均质区域两种方法测算均质区域基准地价。（1）有样点均质区域平均地价的测算通过对各均质区域交易资料所计算的样点地价通过正式计算获得均质区域平均地价：P=EPi/M其中i取值为：1,2,M式中：P:某均质区域平均地价Pi:某均质区域某用途各样点地价M:均质区域内该用途土地有效样点总数(2)无样点均质区域的平均地价计算对于无样点或样点数量不足的建设用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：对已评估出价格

31、的均质区域，调查影响地价的区域因素、个别因素及其具体标准。在此基础上，建立地价水平影响因素之间的相关关系；调查没有样点地价或样点地价较少的均质区域的土地条件，并将影响地价的因素条件量化，作为比较修正的标准；把待估的均质区域同有价格的均质区域比较，条件一致的，用类似均质区域价格作为待估均质区域的价格；条件不一致的，在比较基础上，用最相近的均质区域价格，加以系数修正，得到待估均质区域的价格。对于无样点或样点数量不足的集体用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：调查该均质区域的土地取得费、土地开发费等；用成本逼近法测算该均质区域的地价。3、土地级别划分及基准地价确定级别基准地价的确定是

32、在土地级别划分和样点地价测算的基础上进行的，本次基准地价更新采用在均质区域价格定级的基础上测算级别基准地价，具基本步骤是：(1)确定级别基准地价计算单元。以划定的各用途土地级别为土地级别基准地价计算单元；(2)确定级别范围内的平均地价。按城镇土地估价的技术规程要求，对各级别内各类用地的样点地价进行计算，并将其修正到各级别基准地价内涵状态，用定级界线划分样点归属情况采用算术平均值求得各用途、各级别的基准地价；(3)级别基准地价合理性检验。为验证前述基准地价计算的合理性，进行各用途级间基准地价的显著性检验。经检验，所测算的级别基准地价水平较好地反映了各级别基准地价的变化趋势。第二节资料的收集、调查

33、与整理基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，只有依据充分而准确的资料才能对基准地价作出科学的评估。为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则，充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对资料进行必要的系统整理与补充，为后期的样点地价测算及图件编制作好准备。一、资料收集的基本原则（一）规范性原则即保持所有的资料的统一、实用。在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。（二）典型性原则由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求所取得的资料同时具有典型

34、性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。（三）准确性原则估价资料是基准地价更新的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪求真，以尽可能避免失真资料对更新工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。（四）系统性原则基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。（五）时效性原则即要求样点资料均为近两年的交易资料，这样

35、可使测算的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。因而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。（六）重点性原则在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。二、资料收集的程序基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，之后依据充分而准确的资料才能对基准地价成果给出科学的更新，为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则。必须充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对收集的资料要进行必要的整理，以及时进行补充调查并为后期的样点地价测算及图件编制作

36、好准备，资料收集的基本程度如下：三、基础资料的收集此次资料收集的主要内容有：（一）均质区域及土地级别划分资料1、商业繁华程度资料：商服中心数量、位置、级别、范围；商服中心的商店总数、销售额、利润额、占地面积、营业面积；商服建筑物的密度及楼层数等；2、产业集聚资料：城市集聚区的数量、范围、性质；各集聚区产业类型数、企业数、年产值、年利润、职工人数等；3、城区道路、车流量、人流量及公路、码头等其他对外交通资料；4、教育、医疗、文体、生活服务等公共设施资料；5、地形、地质、水文、气候等自然条件资料；6、区域地理环境、人文环境、生活环境的优劣；绿地面积；各类污染状况、分布状况和环境质量指数等评价资料。

37、7、城区供水、排水、供电、通讯等城市基础设施资料。（二）样点地价资料1、土地使用权出让、转让资料；2、房地出租资料；3、商品房及私房买卖资料；4、土地征用、旧城区拆迁改造资料；5、土地开发费用及有关税费征收标准。（三）地价相关资料1、岳阳2006年统计年鉴2、原岳阳市城区基准地价更新报告3、九五”期间岳阳市城区社会经济统计资料4、岳阳市城区最近重点开发建设项目资料5、岳阳市土地利用总体规划文本及规划图6、岳阳市城区总体规划说明书及规划图7、银行存贷款利率及岳阳市城区物价指数资料8、岳阳市城区房屋重置价格及各类房屋耐用年限、残值率资料9、有关土地管理法规、条例及文件四、样点调查(1)调查方式、原

38、则调查采取抽样方式，对岳阳市城区划分调查区段、区片进行实地调查。对商业样点，用实地抽样调查评估区域及区片中心样点地价资料，抽样数占总数的2030%,样本间距在繁华地段不大于20米，一般街道不大于30米，商服业不繁华区域抽样比例提高到5060%,部分样点稀少的区段、区片则用普查方式进行调查。对住宅和工业样点，通过深入房地产开发公司调查，查阅岳阳市国土资源局、岳阳市国土资源局经济开发区分局、岳阳市国土资源局南湖风景区分局、岳阳市国土资源局岳阳楼区分局及当地房产管理部门的有关土地出让、转让、房屋买卖、商品房出售的档案资料，获得样点地价资料。商品房样点资料以项目为单位进行，要求所选项目代表性强、资料完

39、整，能适用剩余法较准确地估算出地价。在样点调查过程中坚持以下原则：可靠性原则。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对所有标准宗地样点都进行了复查，并随机抽查了其他部分样点。规范性原则。即保持所有资料的统一、实用。以利于准确测算和资料的重复利用和比较分析。为确保资料的规范性，我们印制统一表格，每个表格都附有填表说明，并对调查人员统一培训详细说明，以保证调查时口径统一。时效性原则。即要求所有样点资料均为近三年的交易资料，这样可使测算出的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。均匀性原则。要求布点尽量均匀，这样可反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。重点

40、性原则。在地价变化幅度较大的区域，布点相对密集一些，地价较稳定区域布点则稀疏一些。市场交易为主原则。调查样点资料的目的是为了评估样点的地价，因此调查的重点放在房租、房屋契约、地租、地价、企业兼并及合资、合作经营企业中的土地使用权作价情况等市场资料上。在标准宗地本身无出租、出让、转让、房屋买卖等情况时，则调查附近和该宗地接近性相等或相似的宗地资料。(2)调查表格的设计调查表格采用国家城镇土地估价规程中的七种表格，即岳阳市房屋出租租金价格调查表、岳阳市房屋买卖价格调查表、岳阳市商品房出售价格调查表、岳阳市土地使用权出租租金调查表、岳阳市土地使用权转让价格调查表、岳阳市土地使用权出让价格调查表、岳阳

41、市征地、拆迁开发土地资料调查表。利用这些表格，既有利于调查资料的规范化，又便于资料的连续、应用、更新和管理。在调查之前，对调查人员进行集中培训，统一每种表格的填写方法，避免因不同理解而产生的填表口径不一致现象。同时要求尽可能地填写表中的所有内容，以杜绝调查人员主观认为某些栏目不重要而不予调查的现象。(3)收集、调查样点资料收集、调查样点资料主要采用两种形式，一是从已交易的案例中挑选样点，填写相应表格，并补充调查不详或短缺的内容。在调查期间，每天调查结束后召开碰头会，交流调查情况，商议、解决调查中碰到的问题。调查结束后，随机对一些样点进行重新调查，以检验调查的质量，保证宗地资料的准确性。五、资料

42、整理资料整理是调查工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据基准地价成果更新的要求，资料整理工作主要内容如下：1、剔除调查项目不全和明显异常的样点，并进行必要的补充调查；2、对调查到的资料按一定的标准统一编号、统一上图；3、对均质区域及土地级别划分资料，分别按商服繁华度、交通通达度、公用设施便利度、自然条件、环境质量及人口密度进行分类统计汇总；4、对地价测算资料按交易方式及商业、住宅、工业三类用地类型分别汇总。本次基准地价成果共收集各类样点1699个，其中有效样点1668个，具交易类型分布统计如表2-1。岳阳市城区基准地价成果样点统计表2-1交易类型房屋租赁商品房出售房屋买卖土地出让、转让征地

43、拆迁合计样点数量（个）117321087177521699有效样点数量（个）116121072173521668第三章基准地价评估与测算第一节基准地价内涵及表达方式一、基准地价内涵及表达方式（一）基准地价内涵新的城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）中对土地价格内涵做了如下定义：土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。”对基准地价内涵，规程定义为基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。”并未对其内涵

44、作明确设定，目的是让各地在进行基准地价评估时，能结合本地实际，设定基准地价内涵，使基准地价成果能更准确地反映当地土地资产质量状况。因此，深刻理解规程中基准地价的定义，进而明确基准地价的内涵，是本次城区土地定级估价的一项重要工作。在综合其它城镇基准地价成果的基础上，结合规程定义，将本次土地定级估价的基准地价内涵界定为：设定土地级别或均质地域的平均土地价格；设定时间的土地价格；设定用途的土地价格；设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；法定最高出让年期下的土地价格；设定开发程度下的土地价格。1、基准日考虑到此次基准地价评估外业调查及资料收集时间，经技术小组讨论并征求领导小组意见后确定此次

45、基准地价评估的基准日为2008年1月1日。2、土地用途由于岳阳市城区土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，根据国土资源部的土地分类，结合岳阳市城区的实际情况，对于每种用途土地都选取了样点进行了地价测算，并通过与邻近的商、住、工三种用途土地基准地价的地价水平比较及影响地价因素分析，确定了城区每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表3-1,使得成果具有广泛应用性，全域覆盖性及可操作性。表3-1岳阳市城区土地评估用地分类及参照表类型基本分类参照分类城市用地分类代码参考商

46、服用地1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地；2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地；3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地；4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地；2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理。Q1、G2、C23、Cm、。5、G6、T23、41住

47、宅用地城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地；1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。R、C、C3、C、Q、Q、G、G、T1（铁路站场用地）、S32、D、U工矿仓储用地1、工业用地：工业生产及其附属

48、设施用地；2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地；3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007土地利用现状分类中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。MWT1（铁路路线用地）、Tz、T3、T4、T5、GE2、E3、巳、日、E73、开发程度经过对岳阳市城区调查，建成区开发程度普遍达到宗地红线外五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主

49、要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，具开发程度将与建成区保持一致，为了基准地价成果的适用性，故此次将规划区土地开发程度统一界定为宗地红线外五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。4、容积率根据采集到各用地类型、各级别的样点资料的容积率平均数或众数确定各用地类型、各级别的标准容积率。5、土地使用年期及土地权利状况根据城镇土地估价规程规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出让土地使用权价格。此次岳阳市城区基准地价内涵具体见表3-2、3-3、3-4。岳阳市城区商业用地基准地价内涵表表3-2绷士利使用年期程度主干！临街次干道容积率介期

50、日一出让土地使用权40五通一平2620162.42008.01.01一出让土地使用权40五通一平2620162.22008.01.01三出让土地使用权40五通一平2620162.02008.01.01四出让土地使用权40五通一平2620161.82008.01.01五出让土地使用权40五通一平2620161.62008.01.01六出让土地使用权40五通一平2620161.62008.01.01岳阳市城区住宅用地基准地价内涵表表3-3级别土地权利使用年期开发程度容积率估价期日一出让土地使用权70五通一¥2.22008.01.01一出让土地使用权70五通一¥2.02008.0

51、1.01三出让土地使用权70五通一¥1.82008.01.01四出让土地使用权70五通一¥1.82008.01.01五出让土地使用权70五通一¥1.62008.01.01岳阳市城区工业用地基准地价内涵表3-4级别土地权利可彻开发程度估价期日一出让土地使用权50五通一平2008.01.01一出让土地使用权50五通一平2008.01.01三出让土地使用权50五通一平2008.01.01四出让土地使用权50五通一¥2008.01.01注：工业用地未考虑容积率的影响（二）基准地价的表达方式基准地价按其组成单元的不同可分为综合基准地价、分类基准地价、分区基准地价、

52、路线基准地价、标准宗地基准地价等。按其成果表达方式的不同又可分为点状、线状和面状三种基准地价。其中面状表达方式包括有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价等（如图3.1）。尸点状地价标准宗地地价基准地价成<线状基准地价一一路线价果表达方式C分类基准地价<面状基准地价YL分区基准地价图3.1基准地价表达方式框图1、级别基准地价级别基准地价包括综合基准地价和分类基准地价，它是在土地综合定级或土地分类定级基础上，以土地级别为测算单元，利用土地级差收益和土地交易资料确定每个级别的基准地价及每个级别的商业、住宅、和工业用地的基准地价。其中土地综合定级是以综合土地级别为测算范围，利用商业用地

53、土地级差收益确定每个级别的基准地价或地价幅度。分类基准地价的表达方式是以土地级别为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类别用地的土地级别范围内的基准地价。级别基准地价以土地级别为控制，较好地反映了级间土地使用价值的差异及地价的变化趋势与规律，表达方式简明实用，所需样点资料较少。但级别价的控制范围过大,对于微观区位较敏感的商业用地来说，显得过于粗略。2、分区基准地价分区基准地价是一种区域性或区片状基准地价表达方式，其基础是地价分区,即把城市土地按照地价相近、用途相似而又相互毗连的原则分成若干个地价区，并以相应的地价值表达其基准地价。3、路线价基准地价的线状表达方式是路线价，即指用地条件相近的若干临

54、街标准宗地地价的平均值。它主要反映各繁华街道上一定深度内的地价水平。标准宗地地价为基准地价的点状表达方式，指具有地段代表性的标准宗地，通过近期交易资料测算的地价，或在没有交易资料情况下，通过区域因素比较方法评估的地块价格。综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，结合岳阳市城区地价的实际情况，本次基准地价成果更新商业用地采用区段价、区片价和级别价表示，住宅和工业用地采用级别价为主要表达方式。第二节基准地价更新评估一、样点地价测算不同交易类型样点地价测算方法不同。本次基准地价成果更新收集的样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁共六种类型。除土地出

55、让和土地转让样点可直接获取相应地价外，房屋租赁样点需用租金剥离法，房屋买卖和商品房出售样点需用剩余法，征地拆迁样点需用成本逼近法测定其地价。各类样点地价测算方法如下：（一）房屋租赁样点1、测算方法一一租金剥离法的基本原理所谓租金剥离法，就是把铺面租金构成因素中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价的方法。其计算公式是：房地纯收益=房地租金（房地总收益）-维修费-折旧费-管理费-保险费-税金房屋纯收益=房地纯收益x房屋还原利率土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益地价=土地纯收益j地还原利率2、租金剥离法中有关参数的取值还原利率。还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。岳阳市城区基准地价评估中市场交易的资料包括商业店面出租样点资料，样点地价主要通过租金剥离来计算，在采用收益还原法计算样点地价时，确定适当的还原利率将影响地价的整体水平，因此，还原利率的确定是非常关键的问题。土地还原利率与土块利用类型及区域繁华程度有关，但主要与用地类型有关。考虑到