KK Mall市调报告巩文韬

1、SCP PLAZA 租赁部市调报告租赁部市调报告时时 间：间：2015年年12月月 市调项目：市调项目：KK Mall项目概况基本信息基本信息开业时间：开业时间：2011.11.26开发商开发商 / 运营团队：运营团队：京基集团设计团队：设计团队：英国TFP，美国ARUP，美国LLA位置：位置：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路，与大剧院地 铁站无缝对接，1、2号地铁站交界处体量：体量：占地4.7万m2，建筑面积8.35万m2，中庭150m2，2101个停车位（B1B4）， 商业区域楼层B1L4主力店：主力店：华润BLT超市（B1），NOVO（L2-L3），星际传奇（L3

2、），UA影院（IMAX） （L4），大食代（L4），优莱荟（L4）区位分析交通状况交通状况道路信息：毗邻深南大道，位处于深南 中路和红岭中路的交接处，临 近解放东路，交通十分便利 地铁线路：地铁1、2号线交界处，大剧 院站B出口无缝对接其B1；客 流量平均44368人次/小时， 节假日客流量相对增加，平均 提袋率为40%（数据来源：中 原地产 2012） 公交线路：地王大厦站11条线，深圳书 城站16条线，荔枝公园站12 条线，寰宇酒店站1条线 区位分析商圈分析商圈分析KK MallKK Mall 位于蔡屋围金融中心商圈，金融机构分布集中，具有较好的经济基础 与邻近的东门商圈（购物、休闲、旅游

3、、观光步行街）、人民南商圈（时尚高档精品购物、娱乐业）构成罗湖金三角，各商圈差异化发展、优势互补，形成良好的区位优势 地铁及公交线路便利，有利于引导来自东门、人民南两商圈的客流区位分析CBD CBD 与住宅分与住宅分析析周边高档酒店有凯瑞酒店、京基晶都大酒店、蔡屋围大酒店等，易于吸引外来高消费人群周边住宅区包括了城中村、中档住宅片区及高档住宅区，1.5km范围内约10万常住人口（数据来源：里城地产 2015），但消费水平与文化品位参差不齐周边分布诸多高档写字楼，有前亚洲第一高楼“地王大厦”及现深圳第一高楼京基100，地标作用显著，白领人数较多主要客群：2550岁，月收入5000 100,000

4、 RMB（写字楼白领、金领、私营企业主；周边中高档住宅区居民；周边高档酒店暂住人群）区位分析竞争者竞争者 周边最具代表性的竞争项目有万象城、金光华、中信城市广场等，对KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。（数据来源：里城地产 2015）万象城万象城 距离约480m；深圳最大、华南最好、中国最具 示范效应的大型室内购物中心，集百货、国际品 牌、时尚精品店、餐饮、大型娱乐等元素于一体 ，真正的一站式购物体验中心。定位人群：城定位人群：城 市高端消费群体市高端消费群体。金光华金光华 距离约2.8km；深圳首家与地铁无缝连接的国际 购物广场，前深圳最大的单体零售商业建筑，业 主将其定位为与国际高

5、级商业中心接轨的购物中 心。定位人群：定位人群：中高档消费人群中高档消费人群。中信城市广场中信城市广场 距离约1.3km；位于科学馆地铁站，曾被列为深 圳市政府规划的“跨世纪的重点建设项目”，。定定 位人群：中产阶层位人群：中产阶层。经营特点项目定位项目定位 关键词关键词中高端时尚潮流领军后现代体验感区域型年轻的奢华国际精品新体验经营特点业态组成业态组成- - 店铺数量店铺数量业态类型商户类别B1L1L2L3L4各类商户数量各业态商户数量业态占比（数量）零售百货/超市1 11 11 13 312512578%78%服装/鞋包6 62424242419196 67979童装/玩具1 112121

6、313家居生活/数码摄影3 31 11 18 81313钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品2 25 51 12 25 51515个人护理/药品/保健品2 22 2餐饮餐饮13137 71 14 49 93434343414%14%配套服务影院/溜冰场/星际传奇1 11 12 217178%8%生活/摄影/文教/服务1 13 32 24 41010银行2 23 35 5各层商户数量30304343292929294545176176176176- 结合其区位的客群定位： 零售业态比例最大（以超市、快时尚、精品鞋包服饰、数码产品为代表，儿童、配饰等品牌比例较小）； 餐饮比例其次（正餐、轻餐、甜品站数

7、量较为平均，品类较为齐全，客群覆盖面广）； 配套服务类业态品牌比例最小，品类齐全度远低于我商场（仅银行就占近1/3），与其“一站式”消费定位不匹配，不足以满足周边居民客群居家生活的消费需求。经营特点业态组成业态组成- - 店铺面积店铺面积（数据来源：雨润城地产 2014）经营特点楼层信息楼层信息 - B1- B1生活空间生活空间主要业态：美食/精品超市/服饰/鞋包/个人护理/化妆品/礼品珠宝主力店：BLT（华南首店、旗舰店），华润旗下高端精品超市， 占地3200m2，近10000种商品，多数为日韩、欧美、东 南亚进口商品，注重以优质的产品和多样化服务来满足年 轻消费群体的购物需求，倡导贴近生活

8、本源、自然、健康 、精致的生活态度。特色品牌：Zara / H&M / Mango（深圳首家直营店）优点：商业区与地铁站无缝对接，客流量大；“一”字形动线简单 明了，增强导视效果；楼层客群定位明确。不足：主力店及聚客强店分布过于集中，且主要坐落于扶梯口，不 利于小店铺经营、不利于向其他楼层引流。楼层信息楼层信息 - L1- L1精品空间精品空间经营特点主要业态：精品服饰/名表/珠宝首饰/化妆品/咖啡厅/银行ATM楼层特色：以国际一线、二线高档服饰为主，另有10余家 中标、珠宝、配饰店铺，店面装潢具有时尚潮流特色 ，商品以精致品质为卖点； 无主力店，客流主要靠两个中庭不定期举办的活动/

9、表演等来导入。特色品牌：Swarovski / Y-3 / PORTS / AIX MACARON优点：服饰、配饰等商品具有时尚、潮流特色，品质精致，分布 集中，客群定位明晰不足：无主力店，导客性差，落位动线死角的小店铺不易存活。楼层信息楼层信息 L2 L2时尚空间时尚空间经营特点主要业态：时尚服饰/鞋/皮具/特色餐饮主力店：NOVO（L2-L3）（华南旗舰店/概念店），围绕时尚+ 设计+工艺的理念，汇集50余日韩/欧美时尚潮流服饰品牌（ 多为女装），多数为外国著名设计师的作品，其中70%的 品牌在深圳首次出现；特色品牌：NINE WEST/EVISU/LACOSTE/豪麟/LADY7优点：以

10、时尚质感为特色，定位明确，有很好的品牌效应；主力店与 小店铺落位合理，无动线死角；NOVO一托二的楼层设计便于 L2-L3的引流楼层信息楼层信息 L3 L3潮流空间潮流空间经营特点主要业态：休闲娱乐/潮流服饰/健身美体/鞋包/特色餐饮主力店：NOVO（L2-L3）； 星际传奇，反斗乐园品牌，深圳首家大型高端儿童游乐场 ，面积约1000m2，装修风格前卫，服务周到，会员管理信 息智能化，是健康、益智、时尚的游艺场所典范特色品牌：俏江南（华南首店、旗舰店）/舞腾/NE&AR/ Timberland /1016/ MINI Kids 儿童馆优点：儿童与餐饮业态搭配，吸引家庭客群；该楼层设置停

11、车场，与 家庭自驾客群需求相匹配；聚客店铺落位合理，无动线死角不足：服饰及配套服务业态与儿童、餐饮业态匹配度低，楼层整体定 位不够明确楼层信息楼层信息 L4 L4体验空间体验空间经营特点主要业态：影视/数码家居/儿童/美容美发/餐饮/VIP室*主力店：UA影院（深圳首家IMAX影院），投资5000万 ，8个影厅，约1000个豪华座位； 优莱荟（中航健身会，亚洲最佳大型健体中心）； 大食代（美食广场）（深圳首家）特色品牌：金钱豹（深圳首家）/粤菜王府（京基自 创品牌）/外婆家（深圳首家）/19八3/广天 /3C4U优点：优势品牌聚集，多为xx首店，有很好的集群效应；主力店 与小店铺分布合理，便于引流；业态组合合理，有较好的文 化氛围与服务氛围，体验感强经营特点附加体验附加体