(完整版)房地产项目分期操作指南-20140526-1

1、房地产项目分期操作指南对一个规模较大的房地产项目进行分期开发，有些时候是开发商的无奈之举，但对一个成熟的开发商来说，是为了追求更高的利润、更低的风险而主动为之。既然是主动为之，那么问题就随之而来，到底怎么分期呢？有没有一个统一的标准？有哪些注意事项？带着这些问题，本文从项目分期的定义、原因、原则、深度、要求、风险与对策等几个方面进行了初步的探索。当然了，这些探索并没能给出一个标准答案，而是给出了一些参考思路。一、项目分期的定义一般情况下项目分期开发是指把一个整体项目分期开工，进而分期开盘、竣工、交房，各个分期之间的开工、开盘、竣工、交房时间有较大差异，一般间隔在半年以上，另外，第二期的开工时间

2、往往在第一期的开盘时间之后。从这个定义可以看出，“分期开工”是划分分期的主要标准，当然了，也有较多开发商从结转收入的角度出发，将“分期交房”作为划分分期的标准。和项目整体开发相比较，分期开发的目的是为了降低对项目启动资金的要求、降低市场风险及运营风险、提高整体利润水平。利润四期自有资金三期二期一期图1-1房地产项目分期滚动开发示意图二、项目分期的原因前面界定了项目分期的定义，那么一个项目为什么要进行分期呢？从本质上来讲，项目分期是由于项目规模较大、需求资金较多、而开发商的启动资金有限，因此只有选择分期滚动开发，才能实现小资金撬动大投资的目的。一般情况下我们从以下几个方面分析项目分期的原因：1.

3、 有利于降低项目开发的复杂程度当项目的规模较大时，其业态往往较为复杂，如果整体开发，对整个团队的各种运营能力要求都较高，很容易出现不可控情况，若对项目进行分期开发，则大大降低项目开发的复杂程度，降低对团队运营能力的要求。2. 有利于降低对启动资金的要求一个整体项目如果规模较大，那么所需要的资金规模也往往较大，但开发商可用于该项目的启动资金以及能够融来的资金往往是有限的，若对项目进行分期开发，则可大大降低对启动资金的要求，开发商可以利用启动资金滚动开发，从而实现以较小资金撬动大项目的目标。3. 有利于避免项目内部的竞争针对同类产品，每个项目的市场去化速度往往会在一个相对稳定的区间范围内，如果一个

4、规模较大的项目同时开盘，产品之间就会必然产生竞争，但如果将一个规模较大的项目分期开发，分期开盘，则各个分期之间的产品就可以合理避开竞争。4. 有利于降低供求的不平衡一个区域的市场容量往往是有限的，如果一个规模较大的项目统一开发，统一开盘，则会造成市场供应量突然大幅度增加，造成市场供求的不平衡，自己给自己造成销售压力，严重影响资金的投资回报速度。5. 有利于不同产品的清晰定位通常情况下，规模较小项目的产品类型往往相对较为集中，除核心产品外，其他产品都为辅助，针对此类项目，不同产品可以放在一起销售，辅助产品为核心产品起到一定的搭配作用，有利于项目销售。但是对于规模较大的项目来说，产品类型较为丰富，

5、每一种产品的规模也很大，如果多种产品统一推出，放在一起销售，不利于项目在一定阶段形成一个清晰的定位，给消费者造成一种不知道到底卖什么或者什么都卖的感觉。例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同，为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期开发、分期开盘。6. 有利于提升后期产品价格房产的投资属性决定了消费者买涨不买跌的消费心理，针对这个消费心理，开发商针对一个大盘，往往是在首期开盘时，低价入市聚集人气，第二期、第三期开盘时，价格不断提升，这基本上成为了开发商和消费者的一种共识。但如果项目不分期，而是同时开盘，那么各个分期之间的价格想拉开

6、较大差距就没有那么容易了。因此，将一个规模较大的项目，分期开发，有利于后面的分期不断提升价格。7. 有利于减少非经营性配套的投入相关政府部门对房地产开发项目的非经营性配套都有相关的规定，比如说，规模在多少平米以上就必须有相关配套。然而非经营配套除了能增加项目的品质之外，大幅度的提高了可售产品的单方造价。如果采取分期来浓缩开发规模，有些时候可以适当减少非经营性配套的投入。当然了，开发商也要从社会责任的角度出发，适当减少非经营性配套投入的前提是不能对居住品质造成质的的影响。8. 有利于降低投资风险大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展，但对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，市场往往不太

7、明朗，项目的运作风险较大。所以为了降低风险，将整个项目分期规划，逐期开发，先通过前期的开发进行试水，起到投石问路、总结经验的目的，然后再后期的开发中做到精准定位、明确模式、有的放矢，从而最终降低整个项目的开发风险。一般情况下，如果开发商有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果开发商是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。9. 有利于合理避税将项目分期开发可以延缓项目纳税时间，合理避税。例如，税务部门对房地产开发项目土增税的清

8、算条件有明确的要求，一般情况下，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应进行土地增值税的清算，但是如果已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目或者取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果对一个项目进行分期开发，那么无疑可以将整个项目全部竣工的时间以及完成销售的时间整体往后延迟，从而可以延缓项目纳税时间，启动合理避税的目的。10-是土地条件的客观要求有时侯，开发商拿到的土地还没有全部平整完毕，甚至没有拆迁完毕，整块土地不具

9、备同时启动的条件，项目将被迫分期开发。三、项目分期的原则前面介绍了项目要分期的原因，那么针对一个规模较大的整体项目，应该分几期以及各期之间怎么分呢？一般情况，对一个项目进行分期要遵循以下十四个原则：满足政府对分期的要求、以市场需求为主导、便于规划设计、严格控制成本增加量、满足土地平整进度要求、先易后难的开发土地、便于施工管理、优先开发临近道路土地、各分期之间影响最小、便于灵活“滚动开发”、尽量减少前期投入、有利于吸引人气创造开门红、有利于调整开发策略适应市场变化、经济效益最大化。当然了，这些原则之间有些时候会出现相互矛盾的现象，那么到底应该按照哪个原则呢？一般情况下，项目的开发分期需要综合考虑

10、上述原则，然后建立系统的财务分析模型，因为对于开发商来讲来说，到底什么样的分期更为合理，最终还是以利润为成败与否的衡量标准，当然了，现金流的考虑也越来越被开发商所重视，在财务分析时也要给予充分的考虑。1. 满足政府对分期的要求有些地方政府为了做好综合验收，确保整个项目配套设施的及早完善，不影响前期入住业主的生活，会对分期开发的项目规模做出明确要求。例如济南市城乡建设委就要求:10万平方米以下的原则上不予分期,10万至20万平方米的可分二期,20万平方米以上的每期不少于15万平方米，当然了，这也恰好是行业内较为通用的分期标准。2. 以市场需求为主导一个大盘体量较大，里面往往包含了几种不同的产品，

11、一般情况下，为了创造开盘热销的氛围，我们往往以市场需求为主导，优先开发目前市场上需求较为强烈的产品，以此类推。3. 便于规划设计对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。4. 严格控制成本增加量项目分期也是要付出成本的。每一期都要进行深化设计，都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这无疑增加了沟通成本，另外，有些地方的规定是，每一分期如果达到一定的规模都要进行相关的配套，如果将一个项目分期后，每期的规模正好都达到了一个定

12、的规模，这将对成本增加带来巨大压力。因此，在分期的时候，要从控制成本增加量的角度出发，合理规划每个分期的面积。5. 满足土地平整进度要求如果开发商拿到的土地还没有全部平整完毕，甚至没有拆迁完毕，整块土地不具备同时启动的条件，项目往往可以根据土地的平整进度要求进行分期开发。6. 先易后难的开发土地有些时候，一整块土地里面，不同位置的土地条件不尽相同，比如在一个地块上就可能会出现有水坑、有土坡、有采空区等特殊情况。这样的话，同一地块不同位置的开发难度就有了较大区别。为了降低投资风险，加快项目进度，一般优先采用“先易后难”的土地开发原则。7. 便于施工管理不同条件的施工场地对施工效率会产生较大的影响

13、，因此，项目在分期的时候，要尽量遵循便于各个分期的施工管理为原则，确保每个分期的施工半径较小，作业面较小、效率较高、成本较低。另外，8. 优先开发临近道路土地如果一个地块紧邻一条道路，那么为了确保前期开盘的产品形象，开发商一般先开发临近道路的土地，然后逐步往里侧进行开发，否则就会出现，进入开盘现场要先经过一片荒地的现象。如果一个地块紧邻多条道路，那么则优先开发临近主干道的土地。9. 各分期之间影响最小一个项目若分期开发，前面的分期交房时，后面的分期可能正在施工，这必然对已交房分期产生影响，为了减少后面分期施工对前面分期的影响，分期时应尽可能使各个分期之间的接触面最小，使受影响的楼栋最少。10.

14、 便于灵活“滚动开发”开发商的自有资金往往是有限的，针对一个大盘，开盘上往往要利用自有资金实现滚动开发。因此，各个分期之间规模的设置以及产品的排布要进行测算，满足利用自有资金滚动开发的要求。一般情况下，各个分期之间的投资规模不易差别太大。11. 尽量减少前期投入房地产业是一个资金密集性行业，所需投资很大，又是一个风险较大的行业。对于一个房地产项目而言，如果前期投资过大，则投资风险必然加大，更何况房地产项目经济效益的体现更多的在于其启动资金的投资回报率，而不是总投资回报率。因此，尽量减少前期投入，降低投资风险，提高项目启动资金的投资回报率是房地产开发，尤其是大型房地产项目开发的关键。12. 有利

15、于吸引人气，创造开门红为了吸引人气，创造首期开盘开门红，形成良好的口碑，开发商往往需在开发规模和配套设施上下功夫，在首期开发项目中应形成一定的规模，配备必要的配套设施，解决居民必要的生活配套，比如说将会所等彰显项目品质的配套优先放在首期开发。13. 有利于调整开发策略，适应市场变化由于市场是不断变化的，很难预测若干年后的市场，尤其是针对不太成熟的市场，市场发展变化很快，因此对于一个大盘，开发商在统一规划时应留有余地，可根据市场的变化来调整后期的开发步骤和产品策略。14. 经济效益最大化对于一个大盘，往往会有多种备选的分期方案，其对应的整体收益水平也往往是有差别的，一般情况下，开发商都会优先选择

16、经济效益最大化的分期方案。四、项目分期的深度项目分期是一个随着项目开发进程的推进，由粗到细，由宏观到微观不断细化过程，在房地产开发的不同阶段,对分期深度的要求也不尽相同。1. 可研阶段在可研阶段，一般情况下要明确项目分几期、各个分期在土地上的位置、各个分期面积指标的范围、各个分期的产品类型范围、各个分期的成本收益指标、各个分期的开工、开盘、竣工、交房日期。2. 定位阶段在定位阶段，一般情况下要在可研的基础上再次明确项目分几期、各个分期在土地上的位置、各个分期面积指标的范围、各个分期的产品类型，并对各个分期的成本收益指标、各个分期的开工、开盘、竣工、交房日期等内容进行刷新。3. 方案阶段在方案阶

17、段，一般情况下要进一步明确各个分期在规划图上的位置、各个分期的具体产品构成、各个分期所包含的楼栋、各个分期准确面积指标，并对各个分期的成本收益指标、各个分期的开工、开盘、竣工、交房日期进行刷新。另外，还需要确定公共配套设施、基础设施在各个分期之间成本的分摊原则。五、项目分期开发的相关要求（一）对开发的要求1. 土地证和建设用地规划许可证的办理土地在经过竞拍/协议出让获得后，应按要求缴纳土地出让金和契税，然后整块办理土地证和建设用地规划许可证，分别做可行性研究分析报告、环境评估报告、交通影响评估等，并分别报政府相关职能部门审批。2. 建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证的办理建设工程规划许

18、可证、施工许可证、预售许可证，可根据公司制定的分期开发计划，分批报政府相关职能部门相关资料，分批获得建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。3. 其它审查报告、合同备案、相关手续办理其他手续如防雷审查、岩土勘察审查、抗震审查、施工图审查等；合同备案如设计勘察合同备案、监理合同备案、总包合同备案等；质监、安监手续等均可根据公司制定的分期开发计划，分批报政府相关职能部门审批。（二）对设计的要求1. 方案设计、扩初设计、施工图设计方案设计、扩初设计、施工图设计可根据项目开发进度计划，灵活选择整体设计或分期设计，关键是要满足施工和营销进度节点要求，但一般情况下，为了通盘考虑整个项目，开发商往往先整

19、体规划，然后针对后面的分期根据市场环境的变换再进行细化或调整。2. 景观设计、综合管线设计景观设计、综合管线设计平衡应结合整个小区风格定位，进行整体设计，但要满足分期交房的进度要求。3. 售楼处设计、样板房装修设计、样板区景观设计售楼处设计、样板房装修设计、样板区景观设计的进度应满足营销进度节点要求。（三）对发包的要求监理单位、施工单位等的发包方式，要根据公司制定的项目分期交房计划，结合设计图纸的完成情况来确定，可以分期发包，也可以整个地块统一发包，目的是控制开发成本，保证发包进度，确保发包能满足项目开发的质量与进度要求的目的。其中发包中须重点关注的问题为：项目的整体开发计划、分期交房计划；施

20、工图的出图深度与进度，如施工图能及时提供，并且满足招标条件，可以采用清单招标，利于甲方的成本控制，但招标时间较长，反之，采用费率招标，招标时间可以大大缩短，但结算有风险，成本难以预先控制；整体采购与分期采购的平衡与协调。（四）对施工的要求1. 对分期施工标段的划分要求工程开工前，须根据公司制定的分期交房计划，对施工标段进行划分，尽量做到既不影响先期交房入住的业主的正常生活，也要能保证后期工程的衔接与施工管理。其中施工标段的划分需要关注两方面的问题：材料的堆放、临设的布置、机械的行走路线、安全文明施工管理等；每期工程之间能很好的衔接。2. 对各种证照办理进度的要求在项目开工之前，应根据分期交房计

21、划加强同相关建设主管行政部门的意见征询工作，以便于规证、施工许可证、预售许可证等证照的分批办理，保证工程的顺利实施与衔接。3. 对小区综合管线施工的要求小区的综合管线应根据整个地块的情况进行综合平衡，从而满足先期交房，同时方便后期工程的管线衔接。其中管线综合平衡工作须重点关注两方面的问题：管线走向、施工周期；先期完工的综合管线应预留接驳口，方便后期管线的衔接。4. 对小区景观施工的要求小区景观须应根据分期交房计划，分标段施工，确保分期交房，同时方便后期的景观施工。其中须重点关注的问题为：协调好同综合管线施工的进度关系；根据苗木的自然生长规律，并结合项目的开发计划，确定苗木的进场时间；同后期景观

22、施工的良好衔接。5. 对甲供材料进场进度的要求对甲供材料的进场时间应根据工程计划进行统一安排，从而满足工期要求，同时通过对过程中供应商配合情况的反馈，确定是否在后期工程续标，以节约对新的甲供材供应商的考察、发包时间，加快工程进度，确保工程品质。其中须重点关注的问题为：进场时间；供应商的服务与配合情况、产品品质。6. 对单体与总体竣工验收与交付的要求在单体与总体竣工验收与交付之前，应根据分期交房计划，加强同相关建设主管行政部门的意见征询工作。单体应内部先行验收，以达到总体验收要求，后期应加快总体验收进度，保证相关手续（竣工备案等）的顺利办理，确保按期交房。7. 对已交付工程现场分区与围护的要求对

23、已交付分期同施工现场之间，应该设置围挡进行合理分割，从而确保先期入住业主的生活不受影响，其中，须重点关注的问题为：应该对于已交房但无业主入住的期块，应做好物业交接；合理安排施工场地，确保后期工程的顺利实施。（五）对财务的要求应根据分期开工计划、开盘计划、竣工计划，预测不同阶段的现金流情况，进而制定合理的资金筹措计划。另外，应根据分期交房计划，制定整体税务筹划方案及收入确认计划。六、项目分期开发带来的风险与对策1. 开发风险：对分期开发、分期交房而言，综合管线的布置、埋设等工程的竣工验收完成是达到交房节点的必备条件之一，也是风险点之一。而就目前公司的开发项目来说，综合管线的设计及平衡往往在建筑单

24、体设计完成几个月之后才能完成，尤其是供电外线方面的征询、设计，更是长达两个月左右甚至更长时间，施工更是被拖后，造成在临近竣工前匆匆完成。对策：为保证能按期交房，应事先加大综合管线方面沟通、征询的力度。2. 营销风险：分期交房的每期面积、每期价格、时间次序、交房的具备条件等的确定对营销工作提出较大挑战。对策：提前协商确定分期交房的每期面积、时间次序、交房的具备条件、每期价格，以满足整个项目的开发计划与资金回笼计划，并需要开发、工程等的大力配合。综合管线的施工应满足分期交房的要求，样板区，参观通道同施工场地、施工道路要有良好的分隔，确保后期施工不影响前期已交房区域。同时，交房前，工程、营销、物业三个部门应配合联合验收，确保达到之前制定的交房标准的要求。3. 设计风险：综合管线设计平衡问题是设计工作的一大难点与风险。对策：事先加大综合管线方面沟通、征询的力度。4. 发包风险：针对分期开发项目，监理单位、施工单位的统一发包与分期发包的选择、甲供材料的整体采购与分期采购的选择是一个风险与难点。对策：根据项目整体开发计划、分期交房计划与施工图设计情况，确定监理单位