“鸟巢”案例分析

1、鸟巢”案例分析2008年奥运会在北京举办，为此，北京市开展了一系列迎接奥运会的重大工程建设，为了尽可能的筹集资金，提高项目建设速度，同时考虑远期的运营，北京市政府运用了PPP模式开展项目建设。其中国家体育场就是其中之一。国家体育场，也就是我们俗称的鸟巢，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，项目2003年12月24日开工建设，2008年6月28正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。设计希（妙輕晦1n1厂Lj/A厂1丨L北菲痕中国工两視行&S中国辻设祖丘中ftt躺-北

2、需肃18料認产妊耀话“豈姐姿十血偉科场张放.进IS官咼联苕刑h讼）_JJ中瞅艮侧Sitfih顼目出旬MAPI幌窿頤问：，法兰西儒岡碾M方；*珥士商爪隹褐稲h蒔建滾计華箝两i*中国谡计运鎧謂册段计翳汕屮扌谅鱷谡讯R曲开洌I琉设计硏跡HOKS-V-E.微信号:以下，我们从官方的交易结构图来透视PPP运作模式。甬EH环+北盍删蔑団-申怯国强膵工雀话赳竝却、中殊闽叢梟因、北京晦耄歳却却一、交易结构的设计确保了项目建设期各方所需（一）根据项目合同结构我们可以看到融资结构中四个重要的组成部分：1、政府的特许权协议：北京市政府根据特许权协议的条款和规定授予项目公司投资、融资、设计、建设、运营、维护和维修体育

3、场的权利。中信联合体应当按照国际奥委会和北京奥委会相关要求，投资、设计、建造、运营和维护国家体育场，并在特许期满后移交给北京市政府。2、联营体协议：本项目联合体由中国中信集团、北京城建、美国金州三家公司合资成立，注册资本金10.4亿元。联合体中标后，与代表北京市政府的北京市国有资产管理委员会成立一个项目公司。3、贷款协议：项目公司得到了国内三家商业银行，即中国工商银行、中国建设银行和中信银行的贷款承诺函，银行贷款主要作为项目的非资本金投入。贷款主要是16年期限（包括6年宽限期）的优先债务。同时银团为项目公司提供了12亿元的授信额度。4、兜底条款：北京市发展与改革委员会协调各部门帮助联合体取得利

4、润。“兜底条款”作为一项立法技术，它将所有其他条款没有包括的、或者难以包括的、或者目前预测不到的，都包括在这个条款中。主要是为了防止法律的不周严性，以及社会形势的变迁性。（二）操作特点分析从以上交易结构图，我们可以看出国家体育场项目操作的特点：1、有限责任：在项目实施过程中，将投资项目的风险与投资者隔离开来，各个投资者只需承担自己出资比例的那部分风险，这样一来即使项目失败，投资者受到的损失也是有限的。2、融资安排比较容易和灵活：采用公司型合资结构便于安排融资有两个有利的方面，一是便于贷款银行对项目现金流量的控制，银行可以通过公司比较容易行使自己的权利；二是公司型合资结构易于被资本市场接受。3、

5、引入外国资本：引入来自美国金州控股（占“联合体5%股份的资本），属于外资企业，引入外资可以使将来的项目公司享受税收优惠。二、特许经营协议解除，多措并举，逐步商业化，实转正“鸟巢”，2008年北京奥运会的主体育场，在经历了举世瞩目的辉煌之后，后奥运时代运营已达6年时间，这座如今被看作北京城市新地标的建筑物，自建设之初就受到国内外广泛关注，其赛后如何运营更是人们关注的焦点。根据2003年9月投标成功后双方的协议，从2008年开始的30年中，特许运营方中信联合体对“鸟巢”经营自负盈亏；30年后，该联合体要保证把一个设施完好、能够举办国际A级赛事的“鸟巢”无偿移交给政府。奥运会结束后一年，经营的现实是

6、残酷的，鸟巢始终处于亏损状态，据测算，“鸟巢”一年的维护费用是7000万元，在中信联合体30年的运营期限内，算上改造、折旧以及维护等多项费用，累计投资将达30多亿元。再加上建造“鸟巢”时投资的十几亿，用30年的时间收回接近45亿的投资几近梦想。经过多轮谈判磋商，2009年8月20日，北京市人民政府与中信联合体在北京饭店签署关于进一步加强国家体育场运营维护管理协议。根据协议，国家体育场“鸟巢”将进行股份制改造：北京市政府持有的58%股份将改为股权，主导经营场馆，并承担亏损和盈利；原中信联合体成员共持有42%的股权。同时，成立国家体育场运营维护协调小组，形成在北京市委、市政府主导下，由国家体育场公

7、司负责运营，北京市各相关部门、属地政府全力配合的新体制。这也意味着，由中信集团、北京城建和美国金州控股共同组成的中信联合体放弃了自己30年的特许经营权。从协议来看，中信联合体虽然放弃了30年的特许经营权，却获得了“永久股东”的身份，这同样会带来不菲的收益。而且中信联合体还可以甩掉高昂运营成本带来的“巨大包袱”。对于政府来说，负担如此高昂运营成本的能力要远远强于企业，而北京市政府肯背上这个包袱的事实也说明，“鸟巢”将从营利性转向公益性。政府回购之后，为了打好“鸟巢”文化品牌，国家体育场公司大力开发商业运营，鸟巢此前预留了大约4万平方米的商业面积，目前已经基本开发完毕。开展各类大型演出活动、体育赛事，近6年来，鸟巢先后引进和举办各类赛事及演出活动近百次，获得了可观的经济效益。“鸟巢”还紧紧抓住重要的节日和纪念日等时间节点运营一些演唱会、体育赛事等文体活动。据