房地产抵押贷款资产证券化

1、抵押贷款资产证券化抵押贷款资产证券化资产证券化的定义资产证券化（Asset Securitization） 企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），然后发行成证券（securities），出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹措资金。 资产证券化产生和发展的背景 金融创新浪潮的影响金融创新浪潮的影响 科技的飞速发展科技的飞速发展刺激了资产证券化的发展刺激了资产证券化的发展经济、金融全球化趋势的影响经济、金融全球化趋势的影响2020世纪世纪6060年代开始年代开始国际贸易活动迅猛国际贸易活动迅猛发展发展跨国公司迅速成长跨国

2、公司迅速成长银行业务急速膨胀银行业务急速膨胀 企业和银行的经营活企业和银行的经营活动日益复杂，不确定动日益复杂，不确定性因素相应增多，风性因素相应增多，风险也随之加大险也随之加大 2020世纪世纪7070年代以来，年代以来，国际金融体系解体。国际金融体系解体。 西方各国兴起金融创西方各国兴起金融创新的热潮，以金融工新的热潮，以金融工具作为创新主体。具作为创新主体。 各经济主体对金融资产各经济主体对金融资产流动性和盈利性的需求流动性和盈利性的需求日益增加，对低成本、日益增加，对低成本、多元化融资方式的需求多元化融资方式的需求也更为迫切。也更为迫切。 在微观上为经济主体在微观上为经济主体缩短了交易

3、时间，降缩短了交易时间，降低了交易成本，带来低了交易成本，带来了规模经济。了规模经济。在宏观上导致了新的在宏观上导致了新的清算系统和支付制度清算系统和支付制度的产生，提高了金融的产生，提高了金融交易效率，扩大了金交易效率，扩大了金融交易范围，使大量融交易范围，使大量的金融衍生产品的运的金融衍生产品的运用也成为可能。用也成为可能。 政府主导推动政府主导推动发展经济、增强综发展经济、增强综合国力，提高本国合国力，提高本国居民的生活水平是居民的生活水平是每个有进取的政府每个有进取的政府都考虑的问题。都考虑的问题。 政府一般对金融政府一般对金融创新工具都会予创新工具都会予以积极支持。以积极支持。 机构

4、投资者增加机构投资者增加 机构投资者队伍不断机构投资者队伍不断壮大，资产规模急速壮大，资产规模急速膨胀，对经济的重要膨胀，对经济的重要性日益增加。性日益增加。机构投资者为了进行机构投资者为了进行投资组合管理，需要投资组合管理，需要多样化投资来降低风多样化投资来降低风险，增加收益。险，增加收益。 税制不对称税制不对称 企业为了增强收益，减企业为了增强收益，减少税收支出，会积极寻少税收支出，会积极寻求不同的避税策略及不求不同的避税策略及不同的融资途径。同的融资途径。资产证券化这一全新的资产证券化这一全新的融资方式受到各国政府融资方式受到各国政府的支持，在税收方面给的支持，在税收方面给予了比较优惠的

5、待遇。予了比较优惠的待遇。 资产证券化的类型 资产证券化（Asset Securitization） 住房抵押贷款证券化(mortgagebacked securitization，简称MBS) 资产支撑证券化(assetbacked securitization，简称ABS） 住房抵押贷款证券化（住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由流的住房抵押贷款汇聚重组

6、为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。以在市场上流动的证券。住房抵押贷款的资产证券化住房抵押贷款的资产证券化 有利于拓宽商业银行的融资渠道有利于拓宽商业银行的融资渠道 有利于降低商业银行的经营风险有利于降低商业银行的经营风险 有利于提高商业银行的盈利能力有利于提

7、高商业银行的盈利能力 有利于加强商业银行的资本管理有利于加强商业银行的资本管理 有利于推动我国资本市场的发展有利于推动我国资本市场的发展 中国建设银行首例中国建设银行首例MBS简析简析 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元20051个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。 交易结构交易结构 建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计 37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托

8、机构中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。交易结构见下图：与此次资产支持证券发行有关的机构与此次资产支持证券发行有关的机构发起机构/贷款服务机构/安排人/联合簿记管理人中国建设银行股份有限公司受托机构/发行人中信信托投资有限责任公司交易管理机构香港上海汇丰银行有限公司北京分行资金保管机构中国工商银行股份有限公司登记机构/支付代理机构中央国债登记结算有限责任公司联合簿记管理人中国国际金融有限公司信用评级机构北京穆迪投资者服务有限公司信用评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、

9、安排人和联合簿记管理人法律顾问金杜律师事务所国际结构融资法律顾问富而德国际律师事务所受托机构法律顾问竞天公诚律师事务所财务顾问渣打银行(香港) 有限公司会计顾问德勤关黄陈方会计师行 建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。 提

10、前偿还风险分析提前偿还风险分析 由于由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的的价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据，价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据，给出了提前还款的假设，为每年有固定的给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷按揭贷款人提前还款。按照这一假设，款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为级证券的平均回收期为3.15年，年，B级为级为10.08年，年，C级为级为12.41年。利率变

11、化对提年。利率变化对提前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升时，国内贷款人倾向于提前还贷。时，国内贷款人倾向于提前还贷。 “资产池资产池”情况介绍情况介绍资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这资产池中的按揭贷款的抵押

12、物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这些贷款均为建行在些贷款均为建行在2000年年1月月1日到日到2004年年12月月31日之间发放，单笔日之间发放，单笔贷款金额最高为贷款金额最高为200万元，贷款期限在万元，贷款期限在5到到30年之间。在这些贷款中，年之间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在大部分的贷款期限在20年之内，贷款人年龄大部分在年之内，贷款人年龄大部分在3035岁，贷岁，贷款金额在款金额在20万元到万元到30万元以及万元以及50万元到万元到100万元之间的比例最高。其万元之间的比例最高。其中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款

13、余亿元，占所有贷款余额的比例为额的比例为56.17，平均每笔贷款余额为，平均每笔贷款余额为28.9万元。万元。按照建行按照建行2004年年12月月31日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为1.23，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普陀支行、浦东，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普陀支行、浦东支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款统计数据表明，一般拖欠统计数据表明，一般拖欠13个月的贷款本金余额在整个贷款本金个月的贷款本金余额在整个贷款本金余额中的比例在余额中的比例在8左右。一般逾期左右。一般逾期6个月的贷款，才会进行起诉、个月的贷款，才会进行起诉、仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠6个月以上按揭款的比个月以上按揭款的比例远小于例远小于1%。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。A级证券票面利率在级证券票面利率在2.