莫斯科及圣彼得堡房地产市场简述

1、1RMB=5.3RUB莫斯科及圣彼得堡房地产市场莫斯科及圣彼得堡房地产市场1RMB=5.3RUB莫斯科俄罗斯联邦首都，莫斯科州首府，全俄最大的城市和经济、文化、金融、交通中心，为俄罗斯最大的综合性城市。是世界著名古城，国际化大都市，全球性大都市，世界最大的城市之一，欧洲最大的城市。莫斯科建城于1147年，迄今已有800余年的历史。整个莫斯科城区人口超过1100万，是欧洲人口最多的城市，占据了全国总人口的1/10。面积2,510平方公里。莫斯科地处俄罗斯欧洲部分中部，跨莫斯科河及支流亚乌扎河两岸。莫斯科和伏尔加流域的上游入口和江河口处相通。莫斯科沿莫斯科河而建，从莫斯科大公时代开始，到沙皇俄国(

2、1700年前)至苏联及俄罗斯联邦政权一直担任着国家首都的角色。莫斯科拥有众多名胜古迹，是历史悠久的克里姆林宫所在地。莫斯科城市规划优美，掩映在一片绿海之中，故有“森林中的首都”之美誉。 市 旗一、莫斯科城市概况一、莫斯科城市概况1RMB=5.3RUB 莫斯科作为独联体航空网的中心，拥有座机场，与大部分欧洲国家首都和中国、纽约、蒙特利尔、东京等外国城市有直达航线，与个国家、个城市有国际航运业务。市内交通较发达，地铁和公共汽车为主要工具，私人汽车在稳步增加。 目前为止平均2.5人拥有一辆汽车，这也导致城市交通堵塞现象严重。 莫斯科地铁是俄罗斯首都最受欢迎、最快和最安全的运输工具，也是世界上规模最大

3、的地下铁路系统之一，被公认为世界上最漂亮的地铁，并享有“地下的艺术殿堂”的美誉。莫斯科地铁全长300公里，有150个车站，4000列地铁列车在9条线上运行，每天运送乘客达900多万人次。莫斯科地铁网二、莫斯科交通二、莫斯科交通1RMB=5.3RUB新莫斯科 2012年，莫斯科共有289万平米建筑投放市场，超过2011年23%。其中新增20%的建筑面积分布在“新莫斯科”。新莫斯科区域2012年交工面积为149万平方米，莫斯科市2012年交工面积140万平方米，共247个楼盘。去年莫斯科平均房价上涨6%，达5280美元/平米。与危机前比较，莫斯科房地产呈现新的趋势，即新建商业地产投放量减少2/3。

4、新莫斯科大环 新莫斯科区域是莫斯科规划发展的新区域，目前莫斯科市内土地渐少，未来新建住房主要集中在新莫斯科三、莫斯科房地产市场分析三、莫斯科房地产市场分析1RMB=5.3RUB 根据调研发现，莫斯科政府法律对老城区建筑保护意识比较强，不允许拆迁新建，只允许修理粉刷，因此规莫斯科老城区内基本无新建住宅及商业用房，部分新建住房，但由于地块限制，规模偏小，基本以单栋或少量几栋开发为主。 新建住房大部分分布在大环周边及新莫斯科区域。 由于莫斯科普通住房供应量渐减，选择余地小，而且价格较高，大量购房者看好新莫斯科及莫斯科州交通便利，建筑质量良好，价位合理的楼盘。新莫斯科大环四、莫斯科新建住宅分布四、莫斯

5、科新建住宅分布1RMB=5.3RUB区域属性：从莫斯科州新划入莫斯科的板块，目前莫斯科政府正大力发展此板块；区域优势：政府政策的支持；整体环境好；土地资源丰富。区域劣势：整体配套比较差，公共交通不方便，有待政府投入。产品产品小高层、高层为主，产品品质一般，绿化、物业服务水小高层、高层为主，产品品质一般，绿化、物业服务水平一般，但小区自身配套较齐全。平一般，但小区自身配套较齐全。客户客户莫斯科市莫斯科市60%60%，本国异地购房，本国异地购房20%20%，外国经商、投资，外国经商、投资20%20%价格价格小高层、高层价格在小高层、高层价格在2500450025004500美金美金/ /平方米平方

6、米，别墅认，别墅认可度不高，均价可度不高，均价32003200美金美金/ /平方米左右平方米左右总体总体新区，城市价值有提成空间，市政配套暂不够完善；距新区，城市价值有提成空间，市政配套暂不够完善；距离老城区距离较远，目前仍以私家车为主要交通工具。离老城区距离较远，目前仍以私家车为主要交通工具。五、新莫斯科区域简介五、新莫斯科区域简介1RMB=5.3RUB经过调研，老城区新房及二手房价格分布如下：1、莫斯科市中心到二环现价12000美元-18000美元/平米不等，取决于绿化成都、周围建筑等因素，多为高级住房。2、二环到三环：10000-12000美元/平米3、三环到大环5500-6000美元/

7、平米4、大环外由近到远5-30公里：4000美元2000美元/平米销售价格上与国内不同的是：在俄罗斯是开发商取得开工证以后就可以售楼，也就是可以卖楼花，但是卖楼花的价格与现房的价格有很多大差异，一般在15%-25%之间六、莫斯科房地产价格分布六、莫斯科房地产价格分布1RMB=5.3RUB六、莫斯科房地产价格分布六、莫斯科房地产价格分布莫斯科各区2013年7月（平米/美金）2014年7月中央区166652.5%西北区70741.1%西部区64371.6%西南区60652.2%北部区52310.5%南部区48921.0%东部区45650.2%东南区41880.4%东北区41170.8%备注：201

8、4年数据因受汇率影响，折合美金数据有较大误差，按照其实际的本地市场卢布购买的升降幅度标注更为准确。1RMB=5.3RUB莫斯科本地占60%本国异地购房占20%国外投资、经商客户占20% 其中外来人口对普通住宅购买的比例较大，莫斯科本地居民多数购买高档住宅。七、客户群分析七、客户群分析1RMB=5.3RUB 由于莫斯科室内土地供应少，选择余地小，且三环之内多为高档住宅，价格较高，因此大部分购房者选择大环附近、莫斯科州以及新莫斯科区域置业。八、购房区域分析八、购房区域分析1RMB=5.3RUB 由于莫斯科人生活习惯以及房价过高，多数人把一居室作为置业首选。 一居室面积区间：18-60平米 两居室面

9、积区间：40-80平米 三居室面积区间：70-110平米%九、户型及面积需求九、户型及面积需求在莫斯科与国内不同的是，当地人没有客厅的概念，他们要求卧室大，厨房大，一般厨房面积都超过10平方米。莫斯科销售的面积为实用面积，即地板面积。1RMB=5.3RUB十、莫斯科户型示意图十、莫斯科户型示意图1RMB=5.3RUB 在莫斯科政府对物业收费标准没有明文规定，有物业的小区一般按小区的档次以及服务标准收费在716元/平/月不等。十一、物业收费十一、物业收费1RMB=5.3RUB1 1、开发商取得开工许可证可以对外公开销售、开发商取得开工许可证可以对外公开销售此阶段买房者签约参建合同，待房屋建设好以

10、后改签房屋销售合同2 2、封顶阶段、封顶阶段此阶段买房者签约预销售合同，待房屋建设好以后改签房屋预售合同3 3、交工、交工此阶段买房者签约销售合同，交房后业主凭销售合同去办理房屋产权证十二、销售方式十二、销售方式1RMB=5.3RUB定金合同银行审批按揭额度签约参建合同预销售合同销售合同银行放款交房后签约交接书并办理产权合同十二、销售流程十二、销售流程1RMB=5.3RUB按揭与国内也不相同，每家银行对首付、年限、利率的情况都不一样一般规定如下：一、确定按揭贷款额度的基础是：一、确定按揭贷款额度的基础是：1、证明收入的主要工作;2、从兼职收入，如果就业合同期限在1年以上;3、私人执业证明就业收

11、入;4、股息;5、配偶（妻子）的收入;6、共同借款人的收入（共同借款人的平均人数可能多达3人，它可以是任何第三方）。二、抵押贷款可以以卢布和美元两种形式。二、抵押贷款可以以卢布和美元两种形式。三、贷款年限：根据不同银行年限一般在三、贷款年限：根据不同银行年限一般在530530年。年龄一般不超过年。年龄一般不超过55-6555-65岁。岁。随着年限增加利率也增加。随着年限增加利率也增加。四、首付：根据收入最低首付为四、首付：根据收入最低首付为10%10%十三、按揭十三、按揭1RMB=5.3RUB项目名：位于大环南20公里距离市中心45公里位置主力产品及价格公寓面积：40-110单价：2000-2

12、500美元 购买楼花和现房最高差价在25%配套 周边暂无市政配套，小区内设置小学、幼儿园、商业、医疗。十四、莫斯科代表性楼盘概况十四、莫斯科代表性楼盘概况1RMB=5.3RUB项目名：位于大环西南位于大环西南5 5公里公里距离市中心距离市中心3030公里公里位置：主力产品及价格：高层、联排别墅面积：高层均价：3800美元别墅：30003500美元/ 注：在新莫斯科地价便宜，而且莫斯科市民几乎每家在郊区都有一个木屋别墅，因此别墅单价会低于高层。配套： 周边暂无市政配套，小区内设置小学、幼儿园、商业、医疗。十四、莫斯科代表性楼盘概况十四、莫斯科代表性楼盘概况1RMB=5.3RUB项目名：位于莫斯科

13、南区大环内1公里处位置：主力产品及价格：公寓面积：37.78-104.55均价：4400美元配套：7分钟到地铁的Tsaritsyno Kantemyrivska站 ，小区内设置小学、幼儿园、商业、医疗。STR。Elevatornaya 总建面45万平方米十四、莫斯科代表性楼盘概况十四、莫斯科代表性楼盘概况1RMB=5.3RUB圣彼得堡（俄语：-），旧称：列宁格勒（） 和彼得格勒（）俗称： ，位于俄罗斯西北部，波罗的海沿岸，涅瓦河口。列宁格勒州的首府，俄罗斯第二大城市。圣彼得堡是俄罗斯第二大政治、经济中心，也是俄西北地区中心城市，全俄重要的水陆交通枢纽。，又称为俄罗斯的“北方首都”。它拥有400

14、0多个工业企业。圣彼得堡是俄罗斯通往欧洲的窗口，也是一座科学技术和工业高度发展的国际化城市。拥有众多的高等院校、科学研究机构，被称为俄罗斯的科学、文化艺术和首都。 十五、圣彼得堡城市概况十五、圣彼得堡城市概况1RMB=5.3RUB欧洲第四大集聚地，人口超过600万。俄罗斯地区为数不多的人口成长城市。全国最大的旅游中心，文化和娱乐中心。庞大的消费市场，在圣彼得堡的零售营业额在2012年为28.5亿美元。在全国最大的港口群，物流业非常发达。俄罗斯最大的汽车制造及零部件制造基地。住房和新建住房量居俄罗斯第二。十五、圣彼得堡城市概况十五、圣彼得堡城市概况1RMB=5.3RUB国内生产总值 单位：10亿美元零售营业额及外国投资在圣彼得堡的成交量，单位：10亿美元零售营业额，单位：10亿美元外资在圣彼得堡投资的成交量 单位：10亿美元十六、十六、1RMB=5.3RUB圣彼得堡是俄罗斯最大的旅游中心，旅游行业在未来的发展潜力很高。整座城市都被评为世界文化保护遗产。入境游客数量，单位：百万十七、圣彼得堡旅游产业十七、圣彼得堡旅游产业1RMB=5.3RUB住宅的平均价格 单位：千卢布（约合人民币200元）商品房经济适用房圣彼得堡和列宁格勒州的住宅开发量 单位：百万/平方米圣彼得堡列宁格勒州 占整个俄罗斯住宅开发比例