2010年秋季宁波市房展会调研报告

1、2010年秋季房展会年秋季房展会调研报告调研报告报告结构p房展会背景房展会背景p房展会对比房展会对比p房展会要点房展会要点p基础罗列基础罗列p数据分析数据分析p活动展示活动展示p区位对比区位对比p项目对比项目对比p数据对比数据对比房展会整体情况分析房展会整体情况分析1 1房展会背景房展会背景房展会对比房展会对比房展会要点房展会要点房展会10月29日-11月1日 VS 9.29国家二次调控 “满月”；10.09宁波细则过去20天； 时间：时间：甬城楼市上空蒙上了一层阴影，此次房展会成为新政后的风向标甬城楼市上空蒙上了一层阴影，此次房展会成为新政后的风向标。 2010年9月26日晚，国土部、住房和

2、城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，此后中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数。 宁波市政府10月9日发布关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知，规定多项与购房者直接相关的本地楼市新政策，包括限定本市户籍家庭即日起只能在本市新购一套住房、暂停三套及以上住房房贷、调整房产交易税费、取消购房环节的各类财政性补贴等。同时，也对开发商的开发、销售等行为，做出了更严厉的限制性规定，包括提高土地增值税预征率、实行商品房预售资金监管、提高商品房预售条件等。限购令出台

3、后宁波市场观望气氛浓重，成交量大限购令出台后宁波市场观望气氛浓重，成交量大幅下降，成交均价小幅下挫。幅下降，成交均价小幅下挫。新政效果初显，新政效果初显， “银十银十”住宅市场受挫，甬城楼市观望浓重住宅市场受挫，甬城楼市观望浓重目前宁波别墅市场呈现量涨价稳的格局，限购令对高端项目前宁波别墅市场呈现量涨价稳的格局，限购令对高端项目影响较小，在宁波强大的购买力基础之上，甚至在一定目影响较小，在宁波强大的购买力基础之上，甚至在一定程度上助推了高端购房者购买别墅的决心。程度上助推了高端购房者购买别墅的决心。住宅市场的下跌并未成就商业成交量的繁荣，目前宁波的住宅市场的下跌并未成就商业成交量的繁荣，目前宁

4、波的商铺成交，无论价量均显平淡，可见住宅市场的投资资金商铺成交，无论价量均显平淡，可见住宅市场的投资资金并未流入商业市场。并未流入商业市场。二手房市场特点二手房市场特点 自新政出台后，近期二手房成交量大幅大跌自新政出台后，近期二手房成交量大幅大跌30%，但下跌，但下跌过程中，有三个问题需要注意：过程中，有三个问题需要注意：卖方因素：卖方因素：由于限购令的出台以及信贷政策的调整，原本计划换房的卖房者决定暂缓出售房产，成为本次成交量下跌的重要原因。因此，来自于买房的市场压力并不如数据显示的那么强大，近期价格松动的可能性较小。均价坚挺：均价坚挺：近期成交结构发生变化，有此前以面积80平米为主，总价1

5、50万为主的成交结构，变化为50-60平米为主，总价100万以内，但是均价保持不变，价格并无松动迹象市场信心：市场信心：与往届调控不同，本次并未出现卖方降价行为，普遍持观望态度，并对后市抱有信心。目前宁波二手房市场虽然成交量有所下降，但市场基本面仍是购目前宁波二手房市场虽然成交量有所下降，但市场基本面仍是购买力旺盛，价格坚挺，对后市信心充足。由于二手房市场更能反买力旺盛，价格坚挺，对后市信心充足。由于二手房市场更能反映房地产市场的真实走势，可见宁波楼市未来前景看好，短期内映房地产市场的真实走势，可见宁波楼市未来前景看好，短期内降价的可能性较小。降价的可能性较小。限购令并未对住博会产生太大影响，

6、参观仁慈和成交金额限购令并未对住博会产生太大影响，参观仁慈和成交金额与去年过去两届持平，展出面积甚至略有上升。与去年过去两届持平，展出面积甚至略有上升。第十四届住博会：展出面积达到5.5万方，参观人次为38，5万，成交额达到41.3亿元。 住博会经历住博会经历15个春秋，自十一届住博会开始，虽然各项指数趋于平缓，个春秋，自十一届住博会开始，虽然各项指数趋于平缓，但依旧在攀升，此次住博会设计房产、金融、家装、建材、家具五大板块十但依旧在攀升，此次住博会设计房产、金融、家装、建材、家具五大板块十三大展区，共计标准展位三大展区，共计标准展位3400个，展出面积个，展出面积5.6万平方米。万平方米。1

7、、展位风格鲜明，浓郁展位风格鲜明，浓郁“低碳低碳”气息。气息。 本次展会以“低碳宜居”为主题，大量新型的低碳节能的材料已经充斥到会展的板块当中，而众多楼盘展位也各具风格，或体现楼盘整体风格（如塘家湾悦府），或迎合企业品牌定位（如中海）。2、旅游地产抱团进场，展示数量可观。旅游地产抱团进场，展示数量可观。 随着交通纽带不断的伸展外延，时空距离的不断拉近，本次住博会大量旅游投资型楼盘抱团参展，主要以海南、嘉兴、舟山为主，展示数量可观（如博鳌千舟湾、岱山蓬莱阁海尚风情街等）。 3、海外楼盘首次进入宁波市场，达总量的海外楼盘首次进入宁波市场，达总量的10%。 越来越多视野开阔的中国内地投资者都将目光投

8、向了海外，越来越多的海外开发商积极携楼盘打入中国市场。澳大利亚房产大鳄率先将多个精品楼盘首次投入住博会，楼盘数量达到总参展楼盘的10%。4、首次举办二手房交易会，方便交流洽谈。首次举办二手房交易会，方便交流洽谈。 二手房交易是住博会首次开设的。南天、立得、甬旺、诚发等10余家实力强、信誉好的宁波二手房中介龙头企业将代理的千余套房产参展。5、本地展出楼盘以新盘居多，前期形象宣传强劲。本地展出楼盘以新盘居多，前期形象宣传强劲。 在本地展出的本地29个楼盘中，其中未售的楼盘达到20个，占总量的69%，宣传力度更是强劲，甚至有些尚未规划，开盘时间更是遥遥无期的楼盘也一同展示（如茶亭地块、君园世府等）。

9、6、展会现场精彩活动纷呈，有效带动人气。展会现场精彩活动纷呈，有效带动人气。 展会现场，有以赠送礼品的方式（如奥克斯龙溪谷、罗曼风情等）、以现场演出的方式（如中海雍城世家、恒威君园和庄等）、也有以看房团的形式直接观望、购房，达成意向成交。参展项目信息及研究参展项目信息及研究2 2基础罗列基础罗列数据分析数据分析活动展示活动展示老三区：江北、江北北区、海曙区、江东区老三区：江北、江北北区、海曙区、江东区高新区：宁波发展向东，该区被看好高新区：宁波发展向东，该区被看好鄞州区鄞州区+镇海区：一个已然形成的鄞州新城镇海区：一个已然形成的鄞州新城 + 一个正在发展的镇海新城一个正在发展的镇海新城宁波周边

10、县市：向宁波看齐，周边县市的房地产也在迅猛发展宁波周边县市：向宁波看齐，周边县市的房地产也在迅猛发展异地置业异地置业嘉兴置业嘉兴置业海外置业海外置业本地楼盘虽然仅占参展楼盘的半数，但普遍布置精致，物本地楼盘虽然仅占参展楼盘的半数，但普遍布置精致，物料齐备，人员配备也较为充足，是展会的主要力量。料齐备，人员配备也较为充足，是展会的主要力量。本次参展楼盘共计本次参展楼盘共计60个，其中本地楼盘为个，其中本地楼盘为29个，占总量的个，占总量的48%；异地楼盘为；异地楼盘为25个，占个，占总量的总量的42%；海外楼盘为；海外楼盘为6个，占总量的个，占总量的10%。本地楼盘基本以大型展馆为主，有沙盘、楼

11、书资料等物料配备，还有售楼人员陪同介绍相对完善；异地楼盘主要集中在一个展馆内（如嘉兴馆），或一小片区内（如海南相关的楼盘），在物料上仅宣传资料。海外楼盘与异地楼盘无异，展位相对集中于狭小，以楼盘宣传资料为主。鄞州区面积广阔，依然是宁波住宅的主要供应市场，镇海鄞州区面积广阔，依然是宁波住宅的主要供应市场，镇海区和高新区作为重点建设的新区，也有较多项目。区和高新区作为重点建设的新区，也有较多项目。 本地置业的本地置业的29个楼盘中，以鄞州区为主，达到个楼盘中，以鄞州区为主，达到12个，占总量的个，占总量的41%；镇海区与高新；镇海区与高新区持平，均展出区持平，均展出4个楼盘，分别占总量的个楼盘，分

12、别占总量的13.8%；江北北区占；江北北区占3个，占总量的个，占总量的10%；其余；其余各区均为各区均为1个。个。受政策影响，多个楼盘推迟上市时间，故而本次参展楼盘受政策影响，多个楼盘推迟上市时间，故而本次参展楼盘中待售项目较多，但其中有多个计划近期上市。中待售项目较多，但其中有多个计划近期上市。本地置业的本地置业的29个楼盘中，从销售情况分析，以新盘为主，其中未售项目达到个楼盘中，从销售情况分析，以新盘为主，其中未售项目达到20个，占总个，占总量的量的29%，在售项目只有，在售项目只有9个，占总量的个，占总量的31%。未售的20个楼盘中，其中有8个楼盘预计在第四季度推出，供应量大约在114万

13、方。其中主要有海曙区的青林湾5期；鄞州区的罗曼风情；镇海的丽景英郡、海悦花苑；以及高新区的和美城和金地东御等。普通住宅依然是市场供应主流，但其中有多个项目带有别普通住宅依然是市场供应主流，但其中有多个项目带有别墅产品，加上纯别墅产品，宁波从四季度开始延续到明年墅产品，加上纯别墅产品，宁波从四季度开始延续到明年上半年将会形成一个中高端产品供应高峰期。上半年将会形成一个中高端产品供应高峰期。本地置业的本地置业的2929个楼盘中，从物业类别分析，其中以普通住宅为主，达到个楼盘中，从物业类别分析，其中以普通住宅为主，达到1616个楼盘，占总个楼盘，占总量的量的55%55%；纯别墅项目为；纯别墅项目为6

14、 6个，占总量的个，占总量的21%21%；办公类占；办公类占14%14%；而商业和综合体分别占总量；而商业和综合体分别占总量的的3%3%和和7%7%。一手房价格在高位保持坚挺，可见开发商对于后一手房价格在高位保持坚挺，可见开发商对于后市依然抱有信心。市依然抱有信心。本地置业的本地置业的2929个楼盘中，高层价格从个楼盘中，高层价格从1100011000元元/ /到到3000030000元元/ /不等，不同的价格区间均不等，不同的价格区间均有不同的项目面世，主要取决于地段以及产品的品质。而别墅的价格也同样，价格区间有不同的项目面世，主要取决于地段以及产品的品质。而别墅的价格也同样，价格区间跨度较

15、大，鄞州中心区以及江北区的价格达到跨度较大，鄞州中心区以及江北区的价格达到3 3万多元每平米。万多元每平米。本地楼盘中，有半数提供咖啡、茶水、点心、糖果等，而本地楼盘中，有半数提供咖啡、茶水、点心、糖果等，而提供礼品或者现场表演也成为开发商吸引参观者的有效手提供礼品或者现场表演也成为开发商吸引参观者的有效手段。段。开发商开发商参展楼盘参展楼盘活动及礼品活动及礼品金地金地东御小礼品（购物袋）中海雍城世家钢琴小提琴演奏，魔术表演奥克斯龙溪谷勺子众茂塘家湾折扇华龙四明城市广场音乐演唱银泰奉化银泰城模特走秀，小提琴演奏吉时达罗曼风情勺子亚隆置业它山郡音乐演奏天海它山谷地磨砂杯子浙江万事达集团南沙风情雨

16、伞恒威君园和庄小孩架子鼓演奏和美置业和美城伞，勺子开发商赠送礼品的活动虽然吸引人许多参观者，并排成长开发商赠送礼品的活动虽然吸引人许多参观者，并排成长龙，但大部分仅为领取礼品而来，并非有效客户，整体效龙，但大部分仅为领取礼品而来，并非有效客户，整体效果欠佳。果欠佳。奥克斯龙溪谷奥克斯龙溪谷&和美城领取礼品的长龙和美城领取礼品的长龙中海雍城世家魔术表演中海雍城世家魔术表演奉化银泰城模特走秀奉化银泰城模特走秀恒威君园和庄音乐演奏恒威君园和庄音乐演奏品牌开发商参展对比分析品牌开发商参展对比分析3 3区位对比区位对比项目对比项目对比数据对比数据对比2号展厅为主入口展馆，大型开发商及影响力楼盘集

17、聚；3号展厅为北入口，虽然也人流集聚，但相比2号展厅相对次之；二手房展厅位于东展厅二楼，虽位置稍差，但人流量大；2号展厅号展厅3号展厅二手房展馆号展厅二手房展馆房展馆房展馆品牌开发商多数不采用赠送礼品或者表演活动的品牌开发商多数不采用赠送礼品或者表演活动的方式来吸引参观者。方式来吸引参观者。开发商开发商参展楼盘参展楼盘参展目的参展目的代理商代理商楼盘个数楼盘个数活动及礼品活动及礼品金地金地东御前期形象宣传新联康1送礼品雅戈尔长岛花园 销售准备 华星2无御玺园销售准备 上海天启&开启 中海雍城世家销售宣传自销1魔术、音乐表演城投维拉小镇销售准备 金佰利2无东部新城B-9商务楼前期形象宣传

18、华星银亿海悦花苑前期形象宣传 银策销代3无海德花苑销售宣传 晴园销售宣传奥克斯龙溪谷前期形象宣传上海天启&开启2勺子盛世天城销售准备 宁房青林湾5期销售准备 迪赛1无品牌开发商所开发楼盘区位以中等偏下为主，产品牌开发商所开发楼盘区位以中等偏下为主，产品以中低档为主，主要面向刚性需求。品以中低档为主，主要面向刚性需求。开发商开发商参展楼盘参展楼盘区域档次区域档次产品定位档次产品定位档次金地金地东御中（高新区梅墟）中（高层+原创别墅）雅戈尔长岛花园 上（江北区）高（大平层+别墅）御玺园上（鄞州中心区）高（跃层+别墅）中海雍城世家中（鄞州）中（高层）城投维拉小镇中（江北北区）中偏高（别墅）东

19、部新城B-9商务楼中（江东）中（写字楼）银亿海悦花苑下（镇海） 下（高层）海德花苑下（镇海） 下（高层）晴园下（鄞州） 下（高层）奥克斯龙溪谷下（鄞州） 中（别墅）盛世天城中（鄞州中心区）中（高层+别墅）宁房青林湾5期中（海曙区）中（高层）金地用空木窗装点古典风韵，米黄的大理石又尽显典雅与庄重。 金地东御金地东御建筑面积138848产品类型高层、小高层、原创别墅主力户型139（高层、小高层）；222（原创别墅）开盘时间预计2010年12月销售价格待定雅戈尔传袭法兰西皇家气派，白色大理石、金色背景墙，呈现雍容华贵的气势。 雅戈尔御玺园雅戈尔御玺园建筑面积110000产品类型高层、联排、独栋主力户型300（高层）；600（别墅）开盘时间2010年10月销售价格25000-35000元/（高层）；1800万元/套-3800万元/套（别墅）中海馆与雍城世家均为纯英伦都铎风格。其展位显尽豪华气度，拱形的大门，米色的背景墙，纯正英伦风格。中海雍城世家中海雍城世家建筑面积470000产品类型高层、别墅主力户型135-173开盘时间2010年9月销售价格22000-23000元/（高层）维拉小镇维拉小镇建筑面积240000产品类型别墅