谈拟拆迁房成新率的评定

1、谈拟拆迁房成新率的评定来源：福州市房地产估价协会 (2010-02-02 11:27:56)柯复建设部城市房屋拆迁估价指导意见第十六条指出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”但是由于旧屋区的拟拆迁房多为自建住房，往往不具备采用市场法和收益法的条件，只好采用成本法。房屋建筑物的成新率如何求取和表达，是值得探讨的。一、能够入户的拟拆迁房成新率的评定对于能够入户的拟拆迁房，成新率采用现场勘查打分法结合考虑使用年限来评定、估算成新率是不成问题的。这也符合中国房地产估价师执业资格考试辅导教材房地产估价案例与分析一书的表述。该

2、教材在第四节“城市房屋拆迁估价”介绍“区位指导价市场价格评估技术路线”中指出：“建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。”采用现场勘查打分法评定拟拆迁房的成新率，一般将其分成结构、装修、设备三个部分分别进行评定、打分。各部分标准分（最高评分）及评定情况如下表：  标准分评定情况评分累计评分结构部分基础25   承重构件25  非承重墙15  屋面20  楼地面15  装修部分门窗25   外粉饰20&#

3、160; 内粉饰20  顶棚20  细木装修15  设备部分水卫40   电照25  其他设备设施35   上表根据资产评估常用数据与参数手册进行整理修改。原手册设备部分中有一项“暖气”，由于我们地处南方地区无此项，笔者将其改成“其他设备设施”，意指电梯、空调、厨房设备设施等。如果无此项内容，可将其分数分别并入“水卫”、“电照”中亦可。然后根据拟拆迁房的不同结构、不同楼层数，各部分取不同的权重，经综合计算后确定拟拆迁房的成新率。不同结构、不同楼层

4、数取不同的权重一般按下表确定：拟拆迁房的成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B以上资料摘至资产评估常用数据与参数手册。一般情况下，结构部分的耐用年限比装修部分的耐用年限长，装修部分的耐用年限又比设备部分的耐用年限长。因此我们对结构、装修、设备三部分分别打分时，一般情况下，结构部分的分数比装修部分的分数高，装修部分的分数比设备部分的分数高。特殊情况下，装修部分或设备部分之中的某一部分刚刚进行了改造，则这一部分的打分可能会高些。二、无法入户的拟拆迁房成新率的评定对于无法入户的拟拆迁房，如果仍采用现场勘查打分法评定成新率。笔者认为不妥。因为无法入户

5、，现场勘查评定的打分就是无的放矢。如果说外墙如何及门窗是否陈旧还可以从外面看到，但对于房间内的内墙、地板甚至水电设施如何也进行评定，就显得有些牵强附会了。如果我们描述的现场情况与实际有出入，就容易被被拆迁人指责估价人员进行了不实的估价。对于无法入户拟拆迁房成新率的评定，笔者认为不宜直接采用现场勘查打分法进行评定。笔者建议采用如下三个方法之一进行评定、估算。第一，直接采用耐用年限法进行评定、估算。采用这个方法是有文件依据的。福建省城市房屋拆迁估价技术规范第十三条第三款指出：“房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法计算。”福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见第十七条第三款也同样指出：

6、“房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法计算。”因此，对于无法入户的拟拆迁房直接使用耐用年限法（直线折旧法）是符合相关文件规定的。第二，有些拟拆迁房建成年代较久远或不清楚建成年份，难以采用耐用年限法。建议按上海市房屋土地资源管理局沪房地资权2004114号上海市房屋拆迁评估管理暂行规定第十一条（拒绝估价的处理）的规定：“被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。”也就是说，对无法入户的拟拆迁房，估价机构可以参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的成新率来确定无法入户的拟拆迁房的成新率。第三，对于都不适宜

7、采用以上两种方法的，笔者建议采用1984年11月8日原城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准（试行）等相关规定进行粗略判断后确定拟拆迁房的成新率。（一）房屋完损等级的分类原城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准（试行），房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度划分为下列5类：完好房。基本完好房。一般损坏房。严重损坏房。危险房。（二）房屋完损等级的判定依据是：1、完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。2、基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基

8、本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。3、一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。4、严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。5、危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。（三）房屋新旧程度的

9、判定标准是：完好房：十、九、八成。（即成新率为80%100%）基本完好房：七、六成。（即成新率为60%79%）一般损坏房：五、四成。（即成新率为40%59%）严重损坏房及危险房：三成以下。（即成新率在39%以下）按照上述规定，我们对无法入户的拟拆迁房，可以对外观进行观察，并对大门、外墙、窗户、屋檐等进行描述，然后根据外观的状况粗略判断拟拆迁房属于五类房中的那一类房（即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房及危险房）中的中等状况、或比中等状况更好一些的状况、或比中等状况更差一些的状况，最后判断拟拆迁房的成新率。例如，我们对某无法入户的拟拆迁房，从外观观察：该房屋稍有不均匀下沉，但已稳定；大门基本完好但油漆已失光；外墙粉刷稍有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆少量疏松脱落；窗户玻璃完好但油漆稍有起皮、剥落等等。我们从外观判断该拟拆迁房属于基本完好房中状况较好的。基本完好房成新率为60%-79%，经外观观察认为该拟拆迁房属于基本完好房中状况较好的，基本完好房中中等状况的成新率为70%，估价对象拟拆迁房新旧程度比中状况更好，则判定其成新率为75%（或78%、79%）。当然根据拟拆迁房的具体情况，也有可能属于完好房、一般损坏房、严重损坏房及危险房等状况。观察的描述也要相应与房屋的完损等级相吻合。采用从外观粗略判断拟拆迁房的完损等