我国现阶段物业管理的不足与对策

1、我国现阶段物业管理的的不足及对策人文社会科学学院公共事业管理1002王安然摘要：物业管理，是与房地产综合的现代化生产方式相配套的综合管理，是随住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会主义市场经济相适应的社会化、专业化管理。物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，己逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但同时，我们也应该看到在物业管理过程中存在的问题H益突出。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。关键词：我国，物业管理，不足，对策物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由企业和物业管理企业按照物业服务合同约定，对住房及

2、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生秩序的活动。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿服务，实行社会化、专业化、企业化、经营型管理。物业管理的主要服务是“服务性”，寓管理、经营于服务之中。物业管理是一种生产劳动，是一种商品。从1981年3月全国第一家物业管理公司一一深圳市物业管理公司的设立，至今全国己有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国己有了长足的发展。但是，我们也应看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还而临着诸多的矛盾和制约因素。因此，而对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物

3、业管理发展的因素，探索出一条适合我国国情的物业管理发展的道路，己成为我们急需解决是问题。下面,我将对此提出一些看法1.现阶段我国物业管理存在的问题L1物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%,由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北

4、方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据不完全统计，2002年底全国实施物业管理的覆盖而己占物业总量的38%,经济发达城市己达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。1.2 物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力。据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。1.3 物业管理立法滞后，

5、法规体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法沃物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管理协议示范文本等行政规章或行业规范。但现有的物业管理模式基木上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。1 .4专业人

6、才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展，管理人员素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。2 .解决物业管理所存在问题的对策2.1 提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念

7、的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。现在，全面推进物业管理的时机己经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合木地的实行，加速建立物业管理新体制2.2 多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才,他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员

8、的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。2.3 加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。2.4 加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理持续发展保驾护航。市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。综上所述，物业管理引入我国虽然仅有20年的历史，但是，它在场而市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，己充分显示出来。实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管