物业公司会计账务程序

1、物业公司的会计账务程序物业管理企业会计相关账务处理一、所设相关会计科目1、资产类科目：库存现金 银行存款 其他货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 待摊费用 长期待摊费用 固定资产 低值易耗品 固定资产清理 累计折旧 在建工程2、负债类科目：应付职工薪酬 应付票据 应付账款 短期借款 长期借款 其他应付款 预收账款 预提费用 应交税费 3、所有者权益类科目： 实收资本 资本公积 本年利润 利润分配 盈余公积4、成本类科目：无5、损益类科目：主营业务收入 其他业务收入 投资收益 营业外收入 主营业务成本 营业税金及附加 其他业务支出 营业费用 管理费用 财务费用 营业外支

2、出 所得税费 以前年度损益调整二、相关账务处理（仅供参考）：1、存现借：银行存款 农行 （明细科目为银行所在名称）贷：库存现金2、提现借：库存现金贷：银行存款 农行3、预交地税款借：应交税费营业税5%城建税5%教育费附加3% 地方教育费附加2% 地方价格调节基金1% 水利基金贷:银行存款（库存现金）4、地税养老金误收退税借：银行存款贷：其他应交款养老保险基金5、代付上月员工电话费借：其他应收款员工电话费贷：银行存款6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款贷：预收账款基站电费7、电信公司电费计入借：预收账款电费贷：管理费用电费8、转存单位定期存款一份借：其他货币资金定期存款贷：银行

3、存款9、付上月份税款借：应交税费营业税城建税 教育费附加水利基金养老保险基金贷：银行存款10、付上月份电话费借：管理费用电话费贷：银行存款11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用水费（办公）预收账款业主二次供水（生活用水）贷：银行存款12、付上月中旬及本月中旬电费借：管理费用电费预收账款业主二次供电能耗业主电梯能耗贷：银行存款13、收电信线路改造劳务费借：库存现金贷：其他业务收入维修收入14、付万用表检测费用及购润滑油借：管理费用维修费低值易耗品维修用具贷：库存现金15、购书刊、洗发水（发放员工）借：管理费用福利费贷：库存现金16、收商铺水电费借：库

4、存现金贷：其他应收款商铺电费/水费17、发放上月管理员工工资借：应付职工薪酬贷：库存现金18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款总公司房开公司（代付搬运工工资）贷：库存现金19、购军靴、环卫服装借：管理费用福利费服装费贷：库存现金20、支付上月垃圾装车费借：其他业务支出装修垃圾清运费贷：库存现金/银行存款21、付维修电机费及购买灯光等费用借：管理费用维修费低值易耗品维修用具贷：库存现金22、购置保洁、维修用配件借：低值易耗品保洁用具维修用具贷：库存现金23、收员工上月电话费借：库存现金贷：其他应收款员工电话费24、收商铺管理押金借：库存现金贷：其

5、他应付款商铺押金25、退业主装修保证金借：其他应付款业主装修保证金贷：库存现金26、中队活动开支借：管理费用活动开支贷：库存现金27、付马匹治疗费及购马饲料款借：管理费用治安费贷：库存现金28、付购菜款柴油大米及食油款借：管理费用伙食费贷：库存现金29、收物管费等借：库存现金/银行存款贷：预收账款业主物管费业主电梯能耗费业主二次供水业主停车综合服务费业主垃圾清运费其他应付款业主装修保证金30、代房开公司代购垃圾袋借：其他应收款房开公司名称贷：库存现金31、罚款收入借：库存现金贷：营业外收入赔款32、食堂购洗洁精及饭盒等借：低值易耗品厨房用品贷：库存现金33、食堂购液化气及煤气罐一只借：管理费用

6、液化气贷：库存现金34、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用办公费差旅费贷：库存现金35、付生活垃圾费借：管理费用保洁费贷：库存现金36、领用低值易耗品借：管理费用低值易耗品摊销贷：低值易耗品维修用具保洁用具厨房用具37、商铺电费计入借：其他应收款商铺电费贷：管理费用电费38、开办费用的摊销借：管理费用开办费摊销贷：长期待摊费用开办费39、计提折旧借：管理费用折旧费贷：累计折旧40、计提本月工资借：管理费用工资贷：应付职工薪酬41、空置房应收物管费借：其他应收款房开公司贷：主营业务收入42、结转本月收入借：预收账款业主物管费业主车位物管费房开公司商铺物管费商铺租金贷：主营业务收入其他业务收入

7、43、结转开工装修垃圾费借：预收账款业主垃圾清运费贷：其他业务收入垃圾清运费44、计提本月税金及附加借：营业税金及附加其他业务支出管理费用贷：应交税费营业税城建税教育费附加水利基金45、计提本月养老保险借：管理费用养老金贷：其他应付款养老基金46、结转损益类账户借：主营业务收入 其他业务收入 营业外收入贷：本年利润47、结转损类账户借：本年利润贷：管理费用 其他业务支出 营业税金及附加关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：支付给自来水公司或供电局时：借：其他应付款代收款项贷：银行存款向业主收回时借：银行存款贷：其他应付款代收款项物业管理公司,定期收取的物业管理费.收到时:借:库存现金贷:预

8、收帐款当月结转收入,借:预收帐款贷:主营业务收入同时交纳营业税借:营业税金及附加贷:应交税金-营业税-城建税教育费附加结转利润借:本年利润贷: 主营业务成本营业税金及附加借:主营业务收入贷:本年利润借:本年利润贷:财务费用(支出) 管理费用第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众*性服

9、务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收

10、入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所

11、规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款*场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应

12、付款*场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共

13、用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可

14、的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 出包方式管理成本的核算。对部分采取出包

15、方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业

16、务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程，是指物业

17、管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工

18、费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程物业工程*工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款

19、结算。工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”，贷记“在建工程物业工程*工程”科目。第四章 维修基金的核算 1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2 维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金本金”。2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金利息

20、收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款代管基金”的贷方。2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算 企业应在“其他应付款“科目下设置明细

21、科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企业收取

22、使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收

23、收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规

24、定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款*场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款*场地停车费代收”科目的贷

25、方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共

26、用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，

27、均应计入当年度损益。 2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、

28、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企

29、业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共

30、同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入