物业经营管理重点资料实用精品资料(00002)

1、物业经营管理重点资料第一章 物业经营管理概述1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。P12、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P13、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。P14、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体（特征）。P25、国外通常将写

2、字楼分为甲、乙、丙三个等级。P26、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，（一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，（二）是某综合用途物业内的一部分P59、出租型别墅或公寓P5（1）别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的

3、住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅和别墅是分开的。（2）公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。10、工业物业：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心

4、、康体中心、赛马场、高尔夫球场。传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营活动也与房地产行业密切相关。P612、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。13、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型（1）管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。企业的工作重点是在于物业管

5、理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。（2）专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得维护保养，设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。（3）综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。14、物业经营管理的层次：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为物业管理或设施管理、房地产资

6、产管理和房地产组合投资管理三个层次。（重要）P9（1）物业管理：物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修，向入住的客户和企业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。除了进行物业的日常管理还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。（2）设施管理：是一种新型的房地产服务业务（3）房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。（4）房地产组合投资管理：房地产组合投资管

7、理视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。P10房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构者来促使这三个目标实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。P1015、物业经营管理不同层次之间的关系：（1）物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的

8、作用是相互关联的，在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。（2）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（3）资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来，比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。（4）房地产组合投

9、资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。（5）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。15、物业经营管理中的战略性工作（1）确定战略（2）确定标准（3）构建信息基础（4）构建信息基础（5）进行资产组合P12-1316、资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。P1417、常规工作内容概述1）从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上2）保持合理的开支水平3）尽量减少给

10、使用者带来的不便在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。P1518、现金流和成本管理：（1）支出的分配（2）费用和成本（3）租金（4）服务费；支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。P1619、日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。P1720、未来维修和维护：（1）对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般的由租户负责物业未来的维修

11、和维护（2）对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显（3）设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本（4）每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。P1721、设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租户的日常活动密切相关。传统的业主不太关注设施方面的条款，但也只是个程度问题。过高水平的设施设备管理有时候对业主来说并不是一件好事，虽然它对某些租户比较有吸引力，但是会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。P18第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资是

12、指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。P202、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。P203、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P204、房地产直接投资（1）房地产开发投

13、资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。（2）房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业P215、房地产间接投资（1）房地产

14、企业债券和股票投资：债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。（2）投资于房地产投资信托基金：使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用（3）购买住房抵押支持证券P216、房地产投资的特性（1）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性；（2）寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命（3）适应性（4）各异性：是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产（5）政策影响性（6）专业管理依赖性（7）相互影响性P227、（一）房地产投资之利（1）相

15、对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级P25（二）房地产投资之弊（1）流动性差（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验P268、房地产投资风险的定义：从房地产投资的角度来说同，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。P279、风险与不确定性：标准方差越小，风险越小；标准方差越大，风险就越大。P2710、房地产投资的风险主要体现在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、

16、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。P2811、面临的系统风险有：1）通货膨胀风险2）市场供求风险3）周期风险4）变现风险5）利率风险6）政策风险7）或然损失风险P2812、（一）通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。按长期固定租金方式出租其所拥有的物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资

17、的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀与行业基准折现率的直接加和。（二）周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（三）变现风险是指急于商品兑换为现金由于折价而导致资金损失的风险。（四）利率风险，利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：（1）是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；（2）是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，利率提高还会抵制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产

18、价格下降。（五）政策风险是房地产投资中危害最大的一种风险收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。P28-3013、个别风险包括：1）收益现金流风险2）未来经营费用风险3）资本价值风险4）比较风险5）时间风险6）持有期风险P31-3214、风险对房地产投资决策的影响主要体现为：1）根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2）根据风险管理的能力选择投资方向3）根据风险周期变化特点把握投资时机P32-3315、（1）房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。房地产投资中区位选择的特殊重要性。影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策

19、的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。所有其他影响要求均与房地产所处的“区位”相关。（2）房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会经济、自然环境或背景。（3）房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。（4）房地产投资中的区位，绝对不能简单地将其理解为地理位置还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置在整体市场供求关系中的位置在未来城市发展建设中的位置P34-3516、不同类型房地产

20、投资对区位的特殊要求：（1）居住物业（2）写字楼物业（3）零售商业物业（4）工业物业（1）居住物业：1）市政公用和公建配套设施完备的程度2）公共交通便捷程度3）环境因素4）居民人口与收入P35第三章 房地产投资分析技术1、房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。P382、对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成

21、是货币形式。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时间各时间点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。经济活动的类型和特点不同，。对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要底盘到的目标和所拥有的资源条件。3、现金流量图P39+ 长短表示资金的多少流出流入0 1 2 3 4 5-4、现金流分析中的常用术语P40-42（1）潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平

22、的乘积一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在可以每个月的报告中保持相对稳定能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。（2）空置和收租损失，潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。（3）其他收入（4）有效毛收入，有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入（5）运营费用（6）净运营收益，净运营收益有效毛收入运营费用；净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成

23、功与否的主要方面（7）抵押贷款还本息（8）准备金，专项维修资金属业主所有（9）税金1）经营税金及附加，营业税率为5%2）城镇土地使用税和房产税3）企业所得税（10）经营现金流5、资金的时间价值，（1）在不同的时间付出或得到的同样数额的资金在价值上是不等的。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值可分为：1）随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。（2）资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要是有投资

24、利润率，即单位投资所能取得的利润通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。（3）由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择科学性和可靠性。P446、（1）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿；（2）利率是在单位时间内所得到的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。用i表示利率，表达式为（45页）i=×100%7、（1）单利计息：我国个人储蓄存款和国库券的利息就

25、是以单利计算的，计息周期为“年”。单利计息时的利息计算公式为：In=Pnin 个计息周期后的本利和为：F n=P(1+ in)（2）复利计息。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：I n=P(1+i)n-1 n个计算周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。在投资分析中，一般采用复利计息。P458、当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。P469、名义利率与实际利率的关系式i=（1

26、+）m 1（选择）通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值、（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等（4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率（5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1P4710、复利计算公式与系数P47各符号的具体含义是：P现值F终值（未来值）A连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值G每一时间间隔收入或支出的等差变化值S每一时间间隔收入或支出的等比变化值n 计息周期数i 每个计息周期的利率1

27、1、公式与系数（1）一次支付的现值系数和终值系数FP（1+i）n当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：PF，上式中的称为“一次支付现值系数”。（2）等额序列支付的现值系数和资金回收系数（3）等额序列支付的终值系数和储存基金系数（4）等差序列的现值系数和年费用系数【看一下P50例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？【解】已知P2000万元，n=3×4=12,

28、i8%/42%，则开发商每次为该笔贷款支村的利息之总额P×i×n2000×2%×12480（万元）计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息P （1+i）n-12000（1+2%）12-1536.48（万元）12、（一）设备更新的原因（1）设备有形磨损：第一类有形磨损，第二类有形磨损（2）设备无形磨损：第一类无形磨损，第二类无形磨损（3）设备磨损的补偿P52（二）设备更新的特点分析：（1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。寿命包括：自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需

29、要功有的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的（2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。P5313、在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限凡是设备的经济寿命。P5514、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。15、财务评价指标体系，房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指

30、标包括静态指标和动态指标。16、盈利指标计算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,则项目不可接受；如果PbPc，项目可以接受，偿债备付率值应该大于1.2 P59-60第四章 收益性物业价值评估17、（1）买卖价格简称买卖价，是物业权力人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人收取或他人支付和货币额、商品或其他有价物。（2）租赁价格常称为租金。P8518、物业价格的影响因素概述：（1）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动 的方向可能是不同的。

31、（2）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为影响因素。（3）不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高（或降低）物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高（或降低）物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因

32、素的变化会降低（或降低）物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。19、物业价格的影响因素：（1）人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模（2）居民收入因素（3）物价因素（4）利率因素（5）汇率因素（6）物业税收因素（7）城市规划因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-9220、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。P9321、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格

33、或价值的方法。P10122、运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。P10223、物业价格构成：1）土地取得成本2）开发成本3）管理费用4）投资利息5）销售费用6）销售税费7）开发利润P102-10324、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。P10625、（1）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（2）收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业。P11126、运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集

34、并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；预测估价对象的未来收益（如净收益）；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。P11127、（1）收益期限为有限年且净收益每年不变的公式:P111式中 V物业的收益价格； A物业的净收益；Y物业的报酬或折现率；n物业的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。28、（1）运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在收入、有效毛收入、净运营收益。（2）出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。P11429、（1）报

35、酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。可以将购买收益物业视为一种投资行为。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。P115（2）报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（4）实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法。即所选用的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风

36、险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。（5）求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。30、直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。P115第五章房地产市场与市场分析1. 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易的途径和形式。P1202. 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 P1203. 房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。P1204房地产市场的运行环境1) 社会环境 2)

37、 政治环境 3) 经济环境 4) 金融环境 5) 房地产法律制度环境 6) 技术环境 7) 资源环境 8) 国际环境 P120-1215影响房地产市场转变的社会经济力量1）金融业的发展 2）信息、通信技术水平的提高 3）生产和工作方式的转变 4）人文环境的变化5）自然环境的变化 6）政治制度的变迁 P121-1226房地产市场的机制-供求机制 P125-1267（多选）按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。P1288反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。（重点多选）P1299供给指标

38、:1) 存量 2) 新竣工量 3)灭失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面积 8) 房屋新开工面积 9) 平均建设周期 10)竣工房屋价值 P129-13010市场供给的特点（多选）: 1）市场供给缺乏弹性 2）市场供给具有非同性 3）房地产市场具有高度的垄断性 P13311市场需求的特点（多选）: 1）广泛性 2）多样性 3)借助金融信贷机构来进行融资 P13312市场交易的特点（多选）: 1）是房地产产权的流转及再界定 2）需要经过复杂和严密的法律程序。耗费时间比较长 3）交易费用通常比较多 4）市场信息缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务 P

39、13313市场价格的特点（多选）: 1）房地产价格与其所处的地理位置关系极大 2）房地产价格总体呈向上波动的趋势 3）现实价格是在长期考虑下而个别形成的 P13314房地产市场还受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地长市场的一些独特性。（社会体制影响特性）15. 房地产市场的功能:（一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化 （三）指导供给以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化 P133-13516政府干预房地产市场的目标（多选）: 1) 实现房地产市场持续健康发展 2) 使存

40、量房地产资源得到最有效的使用 3) 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 4)引导新建项目的位置选择 5)满足特殊群体的需要 P135-136 17宏观调控房地产市场的手段包括:土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。（重点多选）P13618城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。（多选） P13719.房地产价格是政府调控房地产市场主要对象。（单选）P13820对地价的调控方式：1）调整土地供应数量 2）调整与土地开发相关的税费政策等经济手段 3）灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式 4）直接的行政干预 P13821市场区域工作主要包括：1）描绘市场区域；

41、2）在相应地图上标出市场区域的边界；3）解释确定市场区域边界的依据。（多选）P14122在定义市场区域时关键要考虑：1）市场交通工具2）最主要的交通形式3）自然障碍4）竞争项目5）经济和人口情况。P141 23. 影响市场区域形状和大小的关键因素：自然特征；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征；发展的类型和范围；竞争性项目的区域。P14124宏观因素分析（多选）: 首先要考虑国家和地方的经济特性；还要分析研究物业所处区域城市发展与建设情况。P14125.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。（单选）P14126市场

42、供求分析（多选）: 1）供给分析 2）需求分析3）竞争分析 4）市场占有率分析 P14227需求分析（多选）: （1）需求测量 （2）分析建设和运营中的主要物业项目 （3）吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测 （4）市场租户对产品功能需求 P14228制定物业管理计划的基本原则是：（重点多选）1) 物业管理师必须参加和主持 2) 发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与 3) 实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定 P14429计划的用途（多选）:是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是处理物业经营管理过程中若干不确定因素的工具是避免浪费、提高工

43、作效率和经济效益的手段 P14430物业管理计划的表现形式（重点）: 物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期，通常为3 5年 ；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。P14531邻里分析的内容有（多选）：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。P14632物业现

44、状分析前详细清查下列有关的项目并仔细记录结果：P1471) 建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋2) 物业令人满意程度如何3) 可出租物业的吸引力如何4) 建筑物的实体状况如何5) 建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何6) 提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施7) 土地与建筑物的关系8) 建筑物的现行管理标准是什么9) 当前的出租率、租金水平及租户构成如何10) 当前物业管理师的情况如何。 33明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。（单选） P14734物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。35建筑物

45、管理计划的内容，包括如下几个方面：（多选）P148-149建筑物维护的标准；建筑物管理策略；物业检查计划；公共设施服务的内容。36物业运行绩效评估及业主沟通计划:物业绩效评估指标； 物业管理企业与业主的沟通。P15037在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。（重点多选）P151第六章 租赁管理1. 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁（单选）P1552. 房屋租赁的含义有以下两点：（必须掌握）1) 出租人必须是房屋所有权人 2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转

46、租房产。 P1553. 房屋租赁的特点:1) 房屋租赁不转移房屋的所有权 2) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3) 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 P155-156 4. 按房屋所有权的性质划分: P156房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。（单选、多选）5. 按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。（多选）P1576. 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期。期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把

47、物业交还给业主。定期租赁（单选）不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。P1577. 自动延期租赁又称为周期性租赁。P1578. 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，可以未经提前通知而随意中止。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。P1579（单选）通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。P15810. 净租通常在长期租赁中采用。（单选）P15811. 净租金有三种形式（多选）：第一，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费；第二，除负担第一种所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用；第三，除支付第二种形式中的费用外，还需支付房产税、保险

48、费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。P15812. 百分比租金（重点单选）P15813. 其他划分方式：按照房屋的使用用途划分；按照承租人的性质划分。P15914. 物业租赁管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。（多选）P15915. 包租转租模式（单选）具体做法：将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。P15916. 出租代理模式（单选）具体做法：业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。P15917. 委托管理模式业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。物业管理企业面对的是一个业主和诸多承租人。P16018

49、. 房屋租赁登记备案的一般程序:为申请、审查、颁证三步。（多选）P16019.有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的； 属于违章建筑的；不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。P16120. 房屋租赁中的违法行为及处罚: 伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款； 不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可以处以罚款； 未征得出租人同意和未办理登记备案，擅

50、自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。P16221.租赁方案与策略主要涉及到以下内容：（重点多选）P162-164 1）确定可出租面积和租赁方式；） 编制租赁经营预算；） 定位目标市场；） 确定租金方案；） 明确吸引租户的策略。22. 首先确定物业中能够对外出租的的面积和租赁方式。（单选）P16223. 有些面积是业主自用，零售商业物业中需要明确供出租的面积和在物业中的分布。P16224. 预算是租赁管理中租赁方案的核心。（单选）P16225. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。P16226. 预算是物业经

51、营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意。P16327. 预算还可以使业主较容易的对物业经营管理财务情况进行检查。P16328. 租金方案是租赁管理的核心（单选），十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。P16329. 租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。P16330对于大型物业管理企业来说，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异

52、，并对已知的租金进行相应的修正。P16431. 租金方案还会受到出租策略的影响。P16432. 租户选择是租赁管理的核心内容。P16533. 租户选择中的主要准则：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合，需要提供的特殊物业管理内容。（重点多选）P16534. 租金的计算单位和所包含的内容 P166 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分； 当使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金 中全额支付，许多租户喜欢净租金的形式，一些物业的经营费用由租户直接支付。净租金的形式，业主需要明确要支付哪些费用

53、、哪些属于代收代缴费用、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，和业主就租金外的一些主要费用项目协商出一个上限。35. 基础租金与附加租金（百分比租金）P16636. 对租金水平调整，对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变。P16637. 房屋租赁合同的法律特征（必须掌握）: 1)是双务合同 2)是有偿合同 3)是诺成合同4) 是要式合同 5)是继续性合同 P16938. 房屋租赁的基本条款:（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限

54、；（五）租金及支付方式；P17039. 租金标准是租赁合同的核心（重点单选），是引起租赁纠纷的主要原因。P17140（重点多选）发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更 P172-173 银租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。.41. 租赁合同的终止（重点多选）: 自然终止人为终止 P17342. 对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将

55、承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。P17343. CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度、和员工生产力的目的。P17644. CRM涉及到的工作（五个方面）1) 建立详细的租户档案 2) 租赁期内的服务 3)租金缴交的管理4)数据统计与分析 5)个

56、性化服务 P179第七章成本管理1、物业管理成本构成（多选）（1）营业成本：直接人工费直接材料费间接费用（2）期间费用或经营管理费用（多选）：管理费用财务费用包含a利息净支出b汇兑净损失c金融机构手续费d公司筹资发生的其他财务费用P1832、物业管理成本的分类（单选） （1）按照经济性质分类（2）按照经济用途划分（3）按照与业务量的关系划分（4）按照计算依据不同划分（1目标成本2定额成本3计划成本4实际成本）（多选）（5）按照与决策的关系划分P1843、成本预算的基本要求（1）成本预算必须同其他预算相协调（2）成本预算要以各项定额为基础（3）成本预算应有相应的技术经济措施保证4）成本预算要全面

57、权衡，提高资金使用效益（5）成本预算既要符合实际，又要适当留有余地P1954、成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为以下三大类：（1）前馈性控制（2）防护性控制（3）反馈性控制 P201、202 5、成本控制的原则 （1）全面控制原则 (2)讲求经济效益的原则,绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务队数量和质量。如果成本控制不能体现以上要求，也不能认为实现了成本控制的目的。(3)债权利相结合原则(4)例外管理原则。例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对哪些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因。并及时采取控制决绝。例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要