西安高新写字楼解析

1、1高新区写字楼研判2目錄目錄CONTENTS1 1、市场环境、市场环境Market environment2 2、板块分析、板块分析Regional analysis3 3、客户分析、客户分析Population analysis4 4、个案分析、个案分析Product analysis3PART PART 1 1、市场环境、市场环境Market environmentMarket environment4限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策

2、门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。市场环境5市场特征由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。77%92%由于限购令的影响，办公物业在上半年成交

3、情况良好，吸引了大量的投资客户6办公物业从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%7 高新区2007-2010年写

4、字楼销售情况 单位 元、元/ 年份 成交面积 增长率 成交均价 增长率 2007年 14015858.96%528611.78%2008年 123991-11.53%650122.99%2009年 254278105.08%6149-5.41%2010年 43907572.68%723317.63%高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大市场走势8PART2 PART2 板块分析板块分析Regional analysis9曲江新区板块均价9000-12000元/平米西高新板块均价9000-15000元/平米高新区高新区CBDCBD、二次、二

5、次CBDCBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线曲江会展曲江会展CBDCBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主城南板块均价10000-15000元/平米城南板块城南板块写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大板块划分10唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域序号序号楼盘名称楼盘名称1杰座广场2唐沣国际广场3华晶广场4新长安广场5橡树街区6都市之门7汇鑫IBC8西大科技园序号序号楼盘名称楼盘名称1旺座国际城2金桥国际广场3创业广场4金花大厦5海星城市广场6高新国际

6、商务区7财富中心二期8西港国际大厦9西部国际广场10唐延国际中心11电力广场12洛克大厦13旺座现代城101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84 45 5唐 延 路 路科 技 路项目分布11产品类型产品类型产品特点产品特点集中区域集中区域代表项目代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多彩用玻璃幕墙，楼层高，间隔较大；一般有中央空调，智能化配套完善，管理费高,一般10-19元/平米集中分布在高新路,科技路,南二环或热商务路段高新国际都市之门标准写字楼现代建筑外立面，大多采用玻璃外立面，配套健全停车位基本满足需

7、，物业费3-5元/平米集中在唐延路和高新新兴区域旺座国际城汇鑫IBC公寓写字楼70年使用权，宜同宜住，户式中央空调户型较小多200平米下，管理费用低,一般1-2.5元/平米主要集中在高新路,唐延路;凯创国际凯丽大厦、电子城BC软件公寓独栋写字楼低容积率，高50%绿化率户式中央空调，室内设游戏室，会议室，休息室, 3层以內高新区和长安产业园唐12栋企业一号公园软件园内写字间西安早期的写字间租金水平很低,在15-25元/平主管理费用低,1元/平米左右主要集中在电子城软件园,高新二咱软件园,电子工业园等电子城软件园、软件孵化园高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化产品特点12档次项目名称开

8、发商位置銷售均价入伙时间总建面积备注顶级5A级都市之门上海绿地锦业路1400013年5月360000精装修西港国际亨泰房地产高新二路1300009年10月70000简精装甲级类5A级林凯国际陕西林凯置业发展有限公司高新二路和科技路十字东南角63848.63简装修新长安广场箭虹科技有限公司沣惠南路34号 9300 元2010年0620000简装修洛克大厦中铁二十一局集团西安德盛和置业公司唐延路中段58000毛 坯标准类甲级唐沣国际广场西安西格玛房地产开发有限公司 唐延路与科技二路交汇处90184简精装旺座国际城盛荣置业科技路1300009年12月150000简精装汇鑫IBC汇鑫置业锦业路8500

9、09年底130000简精装目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售项目现状13写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市潜在供应4、金花大厦11、电力广场现有供应6、都市之门4、新长安广场3、橡树街区高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78

10、84 45 5唐 延 路 路科 技 路市场供应14高新区现有重点写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙财富中心旺座国际城旺座现代城唐沣国际广场金桥国际广场汇鑫IBC都市之门橡树街区外立面15档次项目名称主楼高度（m）楼层数主楼层高（m）大堂挑高(m)地面地下顶级5A级高新国际商务中心155.4155.440402 23.753.7514.514.5都市之门969625252 23.853.8512.612.6西港国际21821848482 23.753.7513.513.5甲级类5A级林凯国际1002533.610橡树街区862623.14.5财富中心二期1002923.47标准类甲级金桥

11、国际广场9122、25、2723.19.9唐沣国际广场952823.49.3旺座国际城953023.15.4旺座现代城9218、26、2913.19高新区现有重点写字楼都以高层为主，层高3m以上，大堂挑高在5m以上基本指标 116项目名称项目名称入伙时间入伙时间总建面（）总建面（）写字楼面积（）写字楼面积（） 停车位数量（个）停车位数量（个） 车位租金（元车位租金（元/ /月）月）顶级5A级高新国际商务中心04年14000033000400550甲级类5A级林凯国际10.106300063000300未定西港国际09.107030370303500暂无创业广场09年8560085600暂无金桥

12、国际广场07.089000015000450唐沣国际广场09年底9018445000500580洛克大厦11年5700057000282暂无标准类甲级旺座国际城09.12150000150000500700旺座现代城07.061800001800001000580汇鑫IBC09年底140000130000700暂无从现有重点写字楼基本指标來看，高新区的中高端写字楼以综合建筑群的形势引领市场基本指标 217档次项目名称物管公司顶级5A级高新国际商务中心仲量行甲级类5A级洛克大厦高得大管家林凯国际未定西港国际志诚物业CLASS公馆锦江物业唐沣国际广场唐沣物业橡树街区子欣物业汇鑫IBC汇鑫物业标准类

13、甲级旺座国际城怡人物业旺座现代城怡人物业高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很多；多；写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多。写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多。高新现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用3-4倍于销售型写

14、字楼物业市场18档次项目总建面（）租金（元/月）出租率顶级5A级西港国际大厦7000010012095%高新商务中心14000010013090%都市之门3600007580甲级类5A级高科广场87400506095%创业广场85600608598%洛克大厦56000506098%新长安广场450005060迈科国际350005060标准类甲级旺座国际城150000506090%旺座现代城180000455598%唐沣国际广场90000455580%汇鑫IBC1300004055租金水平租金水平特点特点80元/月以上主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字

15、楼50-70元/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本50元/月以下建成时间较早，硬件和服务相对落后高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强高新区写字楼体租金水平较低相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月。高新区写字楼体租金水平可分三个档次高新区写字楼体租金水平可分三个档次租赁市场/现状19写字楼租赁价格写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势租金预测租金预测20112011年基准租金年基准租金递增率递增率20122012年租金预测年租金预测2013201

16、3年租金预测年租金预测20142014年租金预测年租金预测乐观53 元/5.00%586063常规3.00%555658p在在20052005年至年至20102010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5%4-5%p但是由于西安但是由于西安2005-20102005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此对萎缩，因此20102010年后的年后的3-53-5年内涨幅应该小于此平均值年内涨幅应该小于此平均值租赁市场/趋势20潜在供应量200920

17、09年年20102010年年20112011年年20122012年年地电广场地电广场锦业壹号锦业壹号旺座国际城旺座国际城财富中心二期财富中心二期唐沣国际唐沣国际都市之门都市之门A A、B B座座汇鑫汇鑫IBCIBC科技路科技路- -唐延路区唐延路区高新高新CBDCBD区区西港国际大厦西港国际大厦林凯国际林凯国际新长安广场新长安广场尚品国际尚品国际CLASSCLASS公馆公馆都市之门都市之门CC座座橡树街区橡树街区橡树星座橡树星座方舟豪布斯卡方舟豪布斯卡高新水晶城高新水晶城绿地领海绿地领海SOHOSOHO同盟同盟都市之窗都市之窗都市之门都市之门D D座座锦业时代锦业时代绿地智海绿地智海绿地维萨瀛

18、海绿地维萨瀛海绿地蓝海绿地蓝海粤汉国际二期粤汉国际二期木塔寺公园城木塔寺公园城CROSSCROSS万象汇万象汇粤汉国际一期粤汉国际一期天地源高新国际天地源高新国际怡和蓝钻怡和蓝钻研究說明：受经济发展和土地供应的影响，高新区众多的写字楼将在2012年集中入市。统计时间节点为项目预计销售时间。高新寫字樓未來2年供應量約7090萬平米，市场供应开始放量，主要竞争集中在锦业路附近绿地中心绿地中心A A、B B座座21项目名称项目名称办公面积（）办公面积（）存量（）存量（）面积区间（）面积区间（）预计入市时间预计入市时间产品定位产品定位都市之门24480061200200-34002012年初高端绿地中

19、央广场总部办公：91500中小企业办公：507501215002011-2013年期间超高层办公、中高端锦业时代1300001300002012年中下旬超高层办公、中高端粤汉国际5680041600175-3402011年10月标准方舟豪布斯卡34003400200-3502011年10月豪布斯卡都市之窗27800278002012年初中高端财富中心三期30000130-4002013中高端合计385500随着高新CBD坐标的落成，未来锦业路市场将面临巨大的压力存量预计22PART 3PART 3、客群分析、客群分析Population analysis23旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表

20、性标准写字楼集中新技术、房地产、服务类等主流产业行业分类备注比例一、新技术行业软件公司、网游等31%二、房地产行业开发、绿化、施工等27%三、生活服务类流通类、教育类15.50%四、顾问咨询类代理、推广、咨询等17.60%五、金融类银行、证券、融资3.40%六、工业类石油、器械、制造等2.20%七、医疗药品医药、医疗器械2.0%八、其他类农业、其它1.50%旺座国际城主要集中了新技术行业和房地产业和第三产业，旺座国际城主要集中了新技术行业和房地产业和第三产业，多以工作总部进驻多以工作总部进驻客户特点24都市之门行业分类备注比例一、新技术行业软件公司、网游等20.45%二、房地产行业开发、绿化、

21、施工等26.14%三、生活服务类流通类、教育类17.05%四、顾问咨询类代理、推广、咨询等11.36%五、金融类银行、证券、融资10.23%六、工业类石油、器械、制造等5.68%七、医疗药品医药、医疗器械3.41%八、其他类农业、其它5.68%旺座国际城主要集中房地产开发企业和想管工程企业，由旺座国际城主要集中房地产开发企业和想管工程企业，由于高新区域的特性新技术产业的企业也占了于高新区域的特性新技术产业的企业也占了20%20%（续上）旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼，云集了西安众多新型产业25目前，高新区写字楼客群主要以中型企业为主，成为高新区主要写字楼消化“主力军”写字楼客

22、群主体为中小企业，购买及承租能力中等写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等企业结构和发展，使得大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本。因此，客户在意写字楼对公司形象和运营力的提升，对面积的需求为中等面积。行业分类比例一、新技术，新产品的研发25.73%二、房地产、工程类26.57%三、生活服务类（流通行业、教育类)16.28%四、顾问、服务类14.48%五、金融类6.82%六、工业类3.94%七、医疗药品2.71%七、其他类（农业）3.59%26写字楼客户定位满足城市主流发展企业需求，形成具有行业标杆的特色需求类别客群类别行业特征需求方式需求特征进入高新区的意愿大型企业国内知名

23、企业、陕西省内企业制造/能源/建筑/金融/施工/工程等购买为主租赁为辅独立的形象充足的空间近期进入意向强烈中型企业中型企业民营、私企等稳定的成长型企业咨询/代理/网络/贸易/广告/高新技术/科技租赁为主购买为辅外观优良、使用成本及性价比较高在中长期有进入意愿，是企业发展终极目的小型企业起步发展企业服务类公司租赁为主低价位、普通建造标准、非标志性建筑进入意愿不足引领引领吸引吸引企业特征27目标客群要求在以商务办公的同时，将生活、交流和社交能进行有机的结合资料来源：全力行统计数据库目标客群28具有动能力、不断创新、追求永续成长的企业，就是“蓝筹型企业”。对蓝筹型企业而言，市场的任何一个变化，都能在

24、第一时间内得到创新业务决策的响应。“蓝筹型企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了21世纪企业生存的基本要素与最终结果。写字楼客户现多以知识型、创业型、服务型和商务型等新兴产业客户总结293 3、个案分析、个案分析Product analysis30都市之门项目概况位置位置高新锦业路1号开发商开发商上海绿地集团西安置业有限公司总建面总建面30万平米容积率容积率1.99物业公司物业公司东湖物业入伙时间入伙时间第二批2013年5月整层面积整层面积3400面积区间面积区间200-3400装修情况装修情况精装物业费用物业费用15/月当前售价当前售价1

25、6000元/项目简介项目简介都市之门位于高新区二次创业的中心-中央商务区内，北临丈八东路、东临科技公园、南距绕城高速路500米。中央商务区是高新区二次创业的一个核心功能区，是体现高新区乃至西安市现代化形象和国际化程度的重要区域，将成为西安市及西北地区最具活力的商务区域和高新区产业发展的重要依托都市之门31p2009年8月10日，高新管委会入住都市之门p2010年8月30日，超5A甲级精装写字间D座开盘劲销4亿p2010年12月15日，都市之门D座开盘四月即售罄p2011年3月1日，都市之门C座开始起售p2011年5月3日，绿地都市之门开盘至今销售7.5亿都市之门户型配比：都市之门户型配比：都市

26、之门打造的是高新区乃至西安市现代建筑的标志性工程营销节点近期情况：都市之门一直持续热销中，C座总高20层， 12层为商业，其中裙楼约4000平米，塔楼约3300平米；12楼为连体商业，以金融类为主；3层适合高档餐饮，有餐饮业的标准配套。目前均价已经达到16000元/，面积200-3400，目前仅剩2套700，劲销5.3亿CC座写字间座写字间20层、其中1、2层为商业，3层为高档餐饮，并由餐饮业标准配套，面积150-800类别面积面积 套数套数 占比占比 写字间128112套70%32832套20%67916套10%合计160套会议中心会议中心会议中心正式启用后，成为高新新区的一个展示平台，也是

27、人才交流的地方、就是在这里4月10日的西洽会为高新区引资逾480亿元A A、B B座高新管委会座高新管委会2009年8月10日，高新管委会正式入住都市之门开始办公，作为西安高新区政府驻地的都市之门也因此成为影响西安政治、经济的指令中枢基本情况32配置配置/ /项目项目都市之门都市之门交房标准交房标准公共部分公共部分地砖福尔波亚麻地板外墙石材、玻璃幕墙天花板吊顶走廊瓷砖地面、瓷砖墙面、吊顶电梯厅装修门窗Low-E中空玻璃大堂精装室内部分室内部分内墙/天花板刷白地面福尔波亚麻地板入户门玻璃外窗Low-E中空、镀膜卫生间简装供暖户式空调户式中央空调有新风系统有宽带、电话预留、无线覆盖智能呼梯系统有都

28、市之门作为高新区唯一的超5A级写字楼，各项配置标准树立了新的标杆项目配置33整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施配置配置技术标准技术标准采暖复合式土壤源热泵系统通风变风量送风（VAV）空调系统能量热转轮能量回收技术太阳能太阳能热水和太阳能庭院照明综合利用技术雨水收集虹吸式雨水玻璃窗低辐射（LOW-E）双层中空玻璃水处理系统中水回用屋顶屋顶绿化采光智能照明都市之门是西安首个高科技节

29、能降耗项目高科技配置3414部三菱高速电梯搭载，专属总裁直达电梯，不仅仅是提高办公效率，更是企业身份的象征整体设计优秀，南北全自然采光，200平米的中心大堂，办公区域互不干扰，每层自带30洗手间四座弧形的矩体建筑组成的建筑群，两两相邻，彼此呼应，从不同方向看都像似伫立在中央商务区的四扇大门，预示着高新区为迎接四面八方的国内外投资者敞开的友谊之门全部采用框架结构设计，实用、美观、简洁、大气，低辐射（LOW-E）双层中空玻璃的运用，整体外观现代富有高端品质由美国洛汉公司设计，近乎完美的空间体验规划设计35旺座国际城旺座国际城是继旺座现代城后，高新核心商务区内的高标准写字楼群位置高新区科技路与唐延路

30、十字规模占地50亩，建筑面积15万平米开发商西安豪盛置业(集团)有限公司物业公司怡人物业物业费2.5元/*月户型面积在售430，租赁270车位数500个销售价格出售1.3万/，出租50-60元/月项目简介旺座国际城地理位置十分优越。东面距高创业广场500米，西隔唐延路为枫叶新都市杰座广场。北跨科技路为新西蓝居住社区，南临易初莲花大型超市。地处高新区CBD核心商务区中心，同时享受科技路与唐延路两条高新区核心级交通系统的便捷优势。36产品特点旺座国际城外立面通过铂金晶钻形式提升品质，内部配套完善项目特点：p方盒子晶体结构，铂金晶钻立面，8米挑高大堂p2500平米办公配套，4梯4户2.5m/s超高速

31、电梯p双层地下车位加架空层车位，员工餐厅p戴思乐阳光泳池，7000平米空中花园p精装修赠户式中央空调，地辐热集中供暖1231、外立面 2、室内游泳池 3、员工餐厅37交房标准交房标准：交房标准：地砖：交房赠送800mm800mm高档地砖铺地墙面：白砂浆抹平天花板：白砂浆抹平卫生间：精装修含品牌洁具大堂：地面、墙面均为高档进口石材；电梯厅：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖；外墙：裙房为高档石材，主体外墙为高级铝塑板；产品配套：产品配套：供暖：赠户式中央空调，地辐热集中供暖精装大堂：8米挑高车位：双层地下车位加架空层车位供水：双路供水，市政供水二次变频加压，单独计费；供电：10千伏双回路供电，IC

32、卡智能管理；安防及智能化系统：闭路电视监控系统、100兆internet宽带接入、IC卡泊车系统；消防系统：公共部分设消防报警系统，车库设烟感喷淋、消防报警设备旺座国际城采用了适宜现代企业需求的简精装标准，提供类甲级的品质交房样板间大堂效果图38项目实景大门大堂内墙大堂地面u大门：金属材质中空玻璃门u墙面、地面：进口高档石材u休息区：沙发项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆39休息区水牌信箱大堂吊顶u大堂吊顶：黑色格栏、水晶灯u水牌：LED屏u休息区：沙发（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆40公共走廊入户门u公共走廊：地面、墙面为高级瓷砖；顶部为石膏吊顶u入户门：塑钢中空玻璃（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆41u电梯间：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆42景观园林整个景观园林处于群楼内部，占地7000，由