第5讲住房消费规划

1、消费支出规划消费支出规划 住房消费规划住房消费规划 授课教师：李幸授课教师：李幸目目 录录 作业回顾，总结现金规划的业务流程作业回顾，总结现金规划的业务流程 住房支出的分类，租房与住房的比较住房支出的分类，租房与住房的比较 购房需求分析购房需求分析 购房的财务决策购房的财务决策 住房消费信贷住房消费信贷 购房消费计划实施购房消费计划实施住房支出的分类住房支出的分类 住房消费，是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间住房消费，是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房。的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也

2、可以是买房。住房投资，是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货住房投资，是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值。膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值。目前我国大多数家庭在购买住房时消费目的和投资目的并存。目前我国大多数家庭在购买住房时消费目的和投资目的并存。住房支出住房投资住房消费 租 房 购 房租房与购房的比较分析租房与购房的比较分析 目前，我国房地产平均购房资金成本和月供分别是租金目前，我国房地产平均购房资金成本和月供分别是租金的的1.1倍和倍和1.3倍。即购房成本倍。即购房成本(或月供或月供)已经超过租房成本，已经超过租房成本

3、，即即“买房不如租房买房不如租房”，但这并不表示所有人都应该放弃买，但这并不表示所有人都应该放弃买房的打算，转而租房。房的打算，转而租房。租房与购房净资产比较器租房与购房净资产比较器适宜租房的人群适宜租房的人群刚刚踏入社会的年轻人。刚刚踏入社会的年轻人。工作地点与生活范围不固定者。工作地点与生活范围不固定者。储蓄不多的家庭。储蓄不多的家庭。不急需买房且辨不清房价走势者。不急需买房且辨不清房价走势者。租房与购房的比较分析租房与购房的比较分析 租房租房购房购房优点优点负担轻，自由性强，节负担轻，自由性强，节省交通开支和装修开支省交通开支和装修开支增值、心理归属感、安全感增值、心理归属感、安全感缺点

4、缺点看房东脸色，不稳定，看房东脸色，不稳定，无保障无保障负担重，房贷压力可能让生活大打负担重，房贷压力可能让生活大打折扣。折扣。所得所得自备款衍生的收入自备款衍生的收入增值增值付出付出月租月租自备款衍生的收入，购房相关税费自备款衍生的收入，购房相关税费购房需求分析购房需求分析 购房需求分析包括客户购房需求分析包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时房家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价价三要素。三要素。 房价取决因素：区位、面积。房价取决因素：区位、面积。房子大小主要取决于居住人数，但区位的单价相差很大，理财规划师必须房子大小主要取决于居住人数，但区位的单价相差很大，理财规划师

5、必须综合考虑客户的负担能力，包括居住社区的生活质量、上班的距离、子女综合考虑客户的负担能力，包括居住社区的生活质量、上班的距离、子女上学、配套设施等，都是购房时必须考虑的问题。上学、配套设施等，都是购房时必须考虑的问题。 购房面积需求应把握以下原则：购房面积需求应把握以下原则： 1 1不必盲目求大。房屋的主要功能太大，势必会有一部分面积闲置，并不必盲目求大。房屋的主要功能太大，势必会有一部分面积闲置，并为其买单。为其买单。 2 2无需一次到位，一劳永逸。无需一次到位，一劳永逸。 3 3量力而行。购房面积的大小，取决于客户的资金及还贷能力。量力而行。购房面积的大小，取决于客户的资金及还贷能力。对

6、不同家庭的套型对不同家庭的套型(面积面积)建议建议单身客户。单身客户。对于工作趋于稳定的单身一族，选择对于工作趋于稳定的单身一族，选择30-6030-60平方米的小户型较平方米的小户型较为合适。为合适。夫妇两人。夫妇两人。夫妇两人同样也适用于上述小户型。夫妇两人同样也适用于上述小户型。因此对于尚没有小孩的年轻夫妻来说，购买市区一些小户型的住宅，以作因此对于尚没有小孩的年轻夫妻来说，购买市区一些小户型的住宅，以作为过渡性住所，待日后经济实力增强了再考虑以小换大，以旧换新是一项为过渡性住所，待日后经济实力增强了再考虑以小换大，以旧换新是一项非常明智的选择。对于和子女分开居住的老年人夫妇来说，小户型

7、住宅也非常明智的选择。对于和子女分开居住的老年人夫妇来说，小户型住宅也是养老的较佳选择。是养老的较佳选择。三口之家。三口之家。一对夫妇带一个孩子组成的三口之家，适宜购买中户型房屋一对夫妇带一个孩子组成的三口之家，适宜购买中户型房屋即面积在即面积在8012080120平方米之间的套型。平方米之间的套型。三代同堂。三代同堂。这里的三代同堂是指一对夫妇加一个孩子再加上夫妇一方的父这里的三代同堂是指一对夫妇加一个孩子再加上夫妇一方的父母，总共五口人，年轻人可以照顾老年人，老年人可以照看一下孙辈，互母，总共五口人，年轻人可以照顾老年人，老年人可以照看一下孙辈，互补性强可以选择补性强可以选择1101301

8、10130平方米的中户型。平方米的中户型。 从经济实用的角度考虑，对于高层住宅来说，从经济实用的角度考虑，对于高层住宅来说，130130平方米以上的房子其平方米以上的房子其实都存在不同程度的浪费。实都存在不同程度的浪费。购房的财务决策购房的财务决策1. 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。2. 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的6倍以下倍以下，贷款期，贷款期限在限在815年之间。因为在这个范围内，月均还款额下

9、降较快，每月年之间。因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。3. 契税。契税。普通住宅按房屋成交价的普通住宅按房屋成交价的15缴纳契税。缴纳契税。4. 评估费。评估费。商业银行对不同类型的住房贷款抵押品是否需要评估有不同商业银行对不同类型的住房贷款抵押品是否需要评估有不同规定。规定。5. 律师费。律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额0.003支付律师费

10、支付律师费或公证费。或公证费。6.保险费。保险费。保险贸是贷款贸用中的额度最大的一笔费用，贷款银行一般保险贸是贷款贸用中的额度最大的一笔费用，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险。产保险及贷款信用保险。7.抵押登记费、印花税抵押登记费、印花税8.装修费用。装修费用。购房的财务决策购房的财务决策 理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房贷款额度，其中最重要的两个指标是：贷款额度，其中最重要的两个指标是： 1房屋月供款与税前月总

11、收入的比率，一般不应超过房屋月供款与税前月总收入的比率，一般不应超过2530。 2所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 房屋月供款加上其他房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在3338之间。之间。住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类1.1.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款特点？特点？2.2.个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款借款人资格，贷款方式？借款人资格，贷款方式？ 住房组合贷款住房组合贷款还款方式和还款金额还款方式和还款金额等

12、额本息还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本金还款法等额递增还款法等额递增还款法等额递减还款法等额递减还款法实施购房消费计划实施购房消费计划 客户小王在一家客户小王在一家IT公司工作，公司工作，25岁，月薪岁，月薪1万元万元(税后税后)，女友在一台资企业工作，月薪女友在一台资企业工作，月薪2500元元(税后税后)。两人每月的。两人每月的日常开销在日常开销在3000元左右，元左右，2009年年10月时共有存款月时共有存款12万，万，还有还有15000元的基金，没有负债。小王和女友准备元的基金，没有负债。小王和女友准备2011年年6月买房，总房款大概在月买房，总房款大概在50万万(含相关税费含相

13、关税费)，装修估计，装修估计10万。万。2012年小王和女友计划结婚并搬入新居。年小王和女友计划结婚并搬入新居。实施购房消费计划实施购房消费计划 商业住房贷款商业住房贷款 五年以下：五年以下：4.9% 五年以上：五年以上：5.04% 住房公积金贷款：住房公积金贷款： 5年以下年以下 （含（含5年）年） 3.6% 5年以上年以上 4.05% 实施购房消费计划实施购房消费计划 项目年利率（项目年利率（%）一、城乡居民及单位存款）一、城乡居民及单位存款 （一）活期存（一）活期存款款0.36（二）定期存款（二）定期存款 1.整存整取整存整取 三个月三个月1.71六个月六个月1.98一年一年2.25二年

14、二年2.79三年三年3.33五年五年3.602.零存整取、整零存整取、整存零取、存本取息存零取、存本取息 一年一年1.71三年三年1.98五年五年2.253.定活两便定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款折二、协定存款1.17三、通知存款三、通知存款 一天一天0.81七天七天1.35案例练习案例练习 客户情况：客户情况： 王先生在成都一家外资猎头公司的王先生在成都一家外资猎头公司的IT部门担任主管，所获年部门担任主管，所获年薪加红利约为薪加红利约为11万元左右（税后）。与他相恋数年的女友供万元左右（税后）。与他相恋数年的女友供职于一台资企业

15、，任人力资源助理，目前全年的所有收入总职于一台资企业，任人力资源助理，目前全年的所有收入总计约为计约为5万元（税后）。随着二人感情的逐渐深入，他们决万元（税后）。随着二人感情的逐渐深入，他们决定共建美好家园。为了给以后购房结婚做积累，二人开始学定共建美好家园。为了给以后购房结婚做积累，二人开始学习理财，并将目前每月的房租、饮食、衣物、交通、通讯、习理财，并将目前每月的房租、饮食、衣物、交通、通讯、交际等日常开销控制在交际等日常开销控制在4000元左右。资产方面，已经拥有元左右。资产方面，已经拥有25万元存款，另外还有万元存款，另外还有15000元的股票基金，没有负债。王元的股票基金，没有负债。

16、王先生和女友的目标是近期领取结婚证，在先生和女友的目标是近期领取结婚证，在 2011年上半年买年上半年买房，房，2012年正式举行婚礼。他们希望购买一处位于光华村年正式举行婚礼。他们希望购买一处位于光华村附近的房子作为婚房，根据以上情况，王先生希望理财顾问附近的房子作为婚房，根据以上情况，王先生希望理财顾问能帮助他在较短的时间内迅速实现资产的积累和增值，以实能帮助他在较短的时间内迅速实现资产的积累和增值，以实现他购房成家的愿望。现他购房成家的愿望。案例练习案例练习 基本信息确认：基本信息确认： 股票基金收益率股票基金收益率50% 成都光华村周边房均价成都光华村周边房均价10000元元/平米平米

17、 年总收入年总收入16万，贷款应在万，贷款应在96万以下，月供应不超过万以下，月供应不超过13000*25%=3250元。元。 现有定期存款现有定期存款25万元，活期存款万元，活期存款42000元，假设装修和家具元，假设装修和家具家、电费用控制在家、电费用控制在10万元。万元。 假设二人欲购买假设二人欲购买60平米的房屋。平米的房屋。 每年物业管理、清洁费支出假设是每年物业管理、清洁费支出假设是1500元。元。案例练习案例练习2 客户情况：客户情况： 北京钟女士北京钟女士:我们夫妻两人今年都是我们夫妻两人今年都是38岁，两人年总收入大岁，两人年总收入大概概10万元。万元。 目前有两套住房目前有两套住房,一套价值一套价值40万元万元,现在公婆住现在公婆住,贷款已还清贷款已还清;一套自住一套自住,值值92万元万元,还有还有30万元贷款万元贷款,每月用公积金还每月用公积金还4000元元,还有还有8年还请。年还请。 现在