商业写字楼市场调研报告(共80页).ppt

1、金谷系列市场调研报告金谷系列市场调研报告版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联本文仅供客户内部使用，版权归世联& &华房数据所有，未经世联华房数据所有，未经世联& &华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。制和发布报告中的部分或全部内容。2022-5-12客户目标客户目标通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价l目标：目标：3世联对目

2、标的理解及本报告需解决的核心世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题问题l我们的理解我们的理解房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展的基础。l本报告需要解决的核心问题本报告需要解决的核心问题报告主要从市场角度出发l通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；l从而研判：符合车公庙区域创新型长

3、期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。商业写字楼市场分析商业写字楼市场分析n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 45深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区势；成交商业办公用地集中在南山区行政区行政区宗数宗数( (宗宗) )土地出让金土地出让金( (亿元亿元) )建设用地建设用地面积面积( () )规划建筑规划建筑面积面积( () )平均楼面地价平均楼面地价( (元元/ /) )平均平均溢价率溢价率宝安区30.51117561157544040.00%

4、龙岗区31.71475592413070701.19%南山区621.262359621360098310.52%盐田区10.03200730109410.00%合计1323.518491825231592120.56%n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 l近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况l2011年，深圳商业办公楼用地成交区域以南山区为主，占比超过了80%，平均楼面地价接近1万元/。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会6办公

5、用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松项目名称项目名称区域区域建设建设面积面积规划建规划建筑面积筑面积成交总成交总价价( (万元万元) )楼面地楼面地价价( (元元) )竞得方竞得方南山后海中心区南山4101580005940010241大成基金南山区后海中心区T107-0011地块南山4139414004900011836深圳市海王星辰南山后海中心区南山3727415004440010699中山证券南山区后海中心区南山525343100341007912中铁南方投

6、资南山区滨海大道南侧、环东路西侧南山302429600231007804深圳市天威视讯龙岗区南澳街道桔钓沙龙岗4148722380139006211深圳市浪骑游艇会（万科子公司）南山区后海中心区T107-0022(G)南山3354-2596-天虹商场光明高新区宝安6632.975021382193光明新区城建投资龙岗区五联社区龙岗3557995200020101深圳市中油润德销售宝安区石岩街道宝安3074800180022500深圳市中油润德销售龙岗区五联社区龙岗2516755116015364中国石油化工宝安区沙井街道宝安20501025116011317中国石油化工盐田北四街北侧盐田200

7、73010283.34941深圳市邮政局、深圳市金安信科技l从商业性办公用地的分布来看：南山区占据了13席中的6席，且面积较大，多为股份制公司竞得，以建设企业总部。其余项目面积较小，主要分布在宝安和龙岗。l市场供给十分有限。预计未来2-3年商业办公市场竞争更加激烈。 n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会7供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年缩小年缩小l销售面积近三年来最低值，

8、但价格却一路飘升。l2011年深圳写字楼空置率创四年来新低。随着“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2010年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 数据来源：华房数据-房地产数据资源管理系统8近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶年第三季度后，市场又进入了去存量阶段段n土地市场特征分析n商业写字楼一

9、手市场分析n商业写字楼二手市场分析 年份年份 区域区域 供应面积（万）供应面积（万）成交面积（万）成交面积（万） 2010年宝安区1.99 1.59 2010年福田区0.00 6.67 2010年龙岗区3.30 2.27 2010年罗湖区0.00 4.19 2010年南山区2.10 3.47 2011年宝安区0.25 0.00 2011年福田区7.72 3.75 2011年龙岗区0.75 0.07 2011年罗湖区0.00 0.46 2011年南山区0.00 2.11 l从商业写字楼的分布，近两年来，福田区是深圳写字楼市场的供应和成交大区；其次是龙岗和南山。l从福田区商业写字楼的供求情况看，2

10、010年第一季度至2011年第二季度均无新房入市，市场以去存量为主。2011年第三季度，由于世纪汇广场等的入市，使得市场供应量骤增，市场又进入去存量阶段。l成交价格在2011年第三季度之后，再次上扬。注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。数据来源：华房数据-房地产数据资源管理系统9n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 年份年份 区域区域 在售项目名称在售项目名称总面积（）总面积（） 成交面积（）成交面积（） 累积成交面积（）累积成交面积（） 成交均价（元成交均价（元/ /）去化率去化率2011年车公庙耀华创建大厦28160 205 28010 32000

11、99.47%2011年车公庙时代科技大厦73674 923 73674 35671 100.00%2011年中心区大中华国际金融中心42682 37294 40425 56576 94.71%2011年 龙岗中心城珠江广场28064 674 27613 16808 98.39%2011年蔡屋围鸿隆世纪广场47066 4569 46475 28798 98.74%2011年前海田厦翡翠明珠3栋20962 3734 4339 28033 20.70%2011年前海振业国际商务中心36371 17287 27450 31177 75.47%2011年商业写字楼在售项目销售情况年商业写字楼在售项目销售

12、情况l从累计成交面积看，福田区特别是车公庙地区是2011年最大的商业写字楼成交区域；l从成交价格看，关内、外存在较大差别，关内大致价格在3-4万元之间；车公庙地区价格在3.2-3.6万元之间。l从去化率情况看，车公庙地区是去化率最高的片区。数据来源：华房数据-房地产数据资源管理系统10l2012年预计共有15个商业写字楼项目入市，入市面积达万平米，主要集中在福田区，占了近一半的数量。n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 预计预计2012年深圳市场共年深圳市场共15个商业写字楼项目入市，福个商业写字楼项目入市，福田中心区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势田中心区

13、仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势项目名称项目名称建筑面积建筑面积 办公面积办公面积片区片区租售形式租售形式最新动态最新动态开发商开发商英龙国际中心英龙国际中心55508 3780 福田中心区租售，租赁为主预计2012年开盘，楼户型40-2200平，可租可售，预计月租金150元/平，售45000元/平英龙置业荣超国际荣超国际36000 32000 福田中心区出售荣超国际写字楼预计2012年6月封顶，2013年2月竣工荣超地产华安保险总部大华安保险总部大厦厦45000 35000 福田中心区-华安保险总部大厦在建，明年竣工，预计2012年开盘华安财产保险深交所营运中心深交所营运中心26730

14、0 180000 福田中心区出租深交所营运中心即将完工，预计2012年开盘深交所 电力调度大厦电力调度大厦53000 48000 福田中心区出售电力调度大厦装修中，由深圳市供电局投资兴建，地上29层，地下3层，可提供约600个停车位广东电网汉国城市商业中汉国城市商业中心心133895 18828 福田华强出租预计2012年12月竣工，或将2012年开盘，建成后将成深圳的标志性建筑广海投资福田科技广场福田科技广场217000 184500 福田皇岗出租福田科技广场主体2011年12月21日封顶，预计2012年开盘福田区建工局荣超英隆大厦荣超英隆大厦64588 45212 龙岗中心区出售荣超英隆大

15、厦预计2012年5月封顶，11月竣工，预计2012年开盘荣超地产银信中心银信中心59499 23607 龙岗横岗出租预计2012年7月竣工，预计写字楼2012年开盘发售，具体推出时间待定，写字楼裙楼商铺纯租赁港信达投资科技园金融基地科技园金融基地77848 62278 南山科技园出租科技园金融基地期写字楼在意向登记中，预计到2012年1月以后公开招租，面积500平以上深圳科技工业园田厦国际中心田厦国际中心150587 68235 南山前海出售商务写字楼11月26日开盘发售，45-1400可自由组合，40000元/平，写字楼和公寓预计2012年开盘田厦房地产招商局广场招商局广场68516 618

16、84 南山蛇口-在建，规划有办公建筑面积61884平方米，商业3127平方米，预计2012年竣工，或2012年开盘招商地产香江日航广场香江日航广场232045 81216 南山中心区-目前在建，预计2012年竣工，2012年开盘香江置业正中商业广场正中商业广场158000 12000 宝安中心区出售即将封顶，预计2012年开盘正中置业集团昊海君悦昊海君悦29650 25203 盐田沙头角出售临时营销中心预计2012年1月开放，接受咨询，2012年开盘，具体时间待定耀都房地产l2012年深圳写字楼市场仍然是以市内为主要发展区，地段优势不容忽略，并有向外扩展的趋势，同时，这也是很符合城市的发展规律

17、的。11三级市场：三级市场：2011年后半年相对前半年较为萎靡，成交年后半年相对前半年较为萎靡，成交价格起伏不大，较为稳定价格起伏不大，较为稳定n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 l深圳三级市场成交量在2011年前半年和后半年差别较大，而7月份成为了分水岭；l成交价格则是稳中有降。l福田区2011年三级市场成交量变化情况与全市类似；l成交价格则是相对稳定，稳中有升。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统12三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南山中心区是租金最高的区域；车公庙地区租金处于中高山中心区是

18、租金最高的区域；车公庙地区租金处于中高水平水平n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 l从三级市场的租金走势看，福田、罗湖均为较为平稳，南山涨幅最大。l福田区在经历一连串上升之后，于年底回归年初水平。l从各片区的租金情况看，福田中心CBD最高，其次是南山中心区。车公庙片区处于中高水平。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统13三级市场：中心区三级市场：中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低量最大的两个片区，空置率较低n土地市场特征分析n商业写字楼一手市场分析n商业写字楼二手市场分析 l中心区CBD和车公庙地区

19、是深圳办公总体量最大的两个片区；l福田区、南山区空置率较低，其中，福田中心CBD、车公庙、竹子林分别为7.78%、5.68%、6.83%。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统14深圳市商业写字楼市场分析小结深圳市商业写字楼市场分析小结 n土地市场特征土地市场特征n一手市场一手市场 n二手市场二手市场l市场竞争相对宽松l新房价格仍有上涨空间l二手房租金稳定l商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；l未来市场新房供给十分有限，新房市场竞争宽松。l2011年供应量少、成交量下跌，价格上升；空置面积逐年缩小；l福田区供应、成交大户；目前，市场又进入了去存量阶段；l2012年15个写字楼项

20、目入市，体量达万平米，福田区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势。l成交量较低，成交价格较为稳定；l租金走势平稳，车公庙地区租金处于中高水平；l中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低。创新型厂房写字楼市场分析创新型厂房写字楼市场分析n土地市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 1516深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块可能可能作作用为创新型厂房（写字楼）用为创新型厂房（写字楼）n土地市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 l2011年深圳工业成交量大，集中在龙岗、南山区。

21、20112011年深圳工业用地成交区域分布情况年深圳工业用地成交区域分布情况地块名称地块名称区域区域土地面积土地面积（万）（万） 规划建筑面积规划建筑面积（万）（万） 成交总价成交总价( (万元万元) ) 楼面地价楼面地价( (元元) ) 竞得方竞得方宝龙工业城宝安区1.48 1.90 1010 532 中科华核电技术研究院南山填海六区南山区0.67 2.48 1931 779 科通通信技术南山区高新区南山区0.25 2.01 1567 780 北理工创新中心南山填海六区南山区1.55 4.76 4609 968 中科纳能科技司南山区科技园南区南山区0.37 2.24 2525 1127 四方

22、精创资讯南山填海六区南山区0.81 9.93 12570 1266 百度国际南山填海六区南山区0.60 7.19 12570 1748 百度国际南山区滨海大道与科园路南山区0.52 8.00 14600 1825 深圳市投资控股南山区高新区南区南山区20.31 121.84 284300 2333 深圳市投资控股行政区行政区 宗数宗数( (宗宗) ) 土地出让金土地出让金( (万元万元) ) 建设用地面积建设用地面积( (万万) )规划建筑规划建筑面积面积( (万万) )平均楼面地价平均楼面地价( (元元/ /) )平均溢价率平均溢价率 宝安区515643 20.75 53.24 294 -1

23、9.44%龙岗区1691156 42.11 175.06 515 0.00%南山区8334672 25.08 158.45 2112 0.00%盐田区17500 12.35 18.00 417 0.00%总计30448971 100.29 404.75 1107 -0.83%将来有可能作为创新型厂房地块将来有可能作为创新型厂房地块l从楼面地价和建设面积看，右表列出的九块土地比较有可能用作创新厂房写字楼；但是从其竞得方公司的性质看，都不是房地产开发商，作为总部基地的可能性较大，或有少部分出租。新房入市的可能性较少。数据来源：华房数据-房地产数据资源管理系统17供求状况：深圳创新型厂房写字楼基本处

24、于供不应求局供求状况：深圳创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升较快面，价格上升较快l从历年深圳创新型厂房写字楼的供求情况看，基本处于供不应求状态，且价格一路飘升。n土地市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 数据来源及说明：华房数据-房地产数据资源管理系统、已剔除纯工业用途数据l2010年创新型厂房写了供应为历年最高值，供应体量达20万平米，销售供过于求，尚有万平米进入 2011年创新型厂房写字楼市场，2011年市场呈现零供应，处于去存量阶段。182011年在售项目成交状况良好，产品去化率高。年在售项目成交状况良好，产品去化率高。2012年预计市场新增三个创新型

25、写字楼项目入市，主要分布年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域在福田、龙岗区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积 办公面积办公面积片区片区租售形式租售形式最新动态最新动态开发商开发商花样年福年广花样年福年广场场46792 37434 福田皇岗租售预计2012年开盘，写字楼主力面积为150-500平，一层3000平，在租写字楼部分预计6月之后开始招商花样年集团泰然大厦泰然大厦168943100000福田车公庙出售预计2012年5月开盘，现正内部火爆认筹泰然地产天安龙岗数码天安龙岗数码新城三期新城三期117882 91744 龙岗中心区出售三期在建，预计2012年4、5月份

26、推出，四期预计2013年竣工龙岗天安数码新城l创新型厂房写字楼供应为万平米，占全市写字楼总供应量的1/5，主要分布在福田车公庙、保税区、龙岗中心区，创新型厂房竞争环境小。n土地市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 l2011年在售项目包括金谷、天安和智慧广场系列，成交状况良好，产品去化率高。年份年份 区域区域 在售项目名称在售项目名称总面积（）总面积（） 成交面积（）成交面积（）累积成交面积（）累积成交面积（） 成交均价（元成交均价（元/ /） 去化率去化率2011年车公庙深业泰然雪松大深业泰然雪松大厦厦41801 2503 41801 27958100.00%2011

27、年龙岗中心城龙岗天安数码创龙岗天安数码创新园新园112470 27156 97816 12536 86.97%2011年华侨城智慧广场智慧广场95088 32053 91797 48130 96.54%2011年创新型厂房写字楼在售项目销售情况年创新型厂房写字楼在售项目销售情况数据来源：华房数据-房地产数据资源管理系统2012年创新型厂房供应情况年创新型厂房供应情况19二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点已逐渐成为一个投资热点l二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势；目前平均价格已超过3.2万元/。n土地

28、市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核202011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，车公庙片区均价在万元车公庙片区均价在万元/左右左右l2011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，尤其是车公庙片区，均价大致在2.3-3.5万元/之间。n土地市场特征分析n创新型厂房一手市场分析n创新型厂房二手市场分析 20112011年二手创新型厂房写字楼分布区域项目成交情况年二手创新型厂房写字楼分布区域项目成交情况片区片区项目名称项目名称出售套数出售套数出售面积出

29、售面积( () )销售均价（元销售均价（元/ /）车公庙福田天安科技创业园大厦4 1791 32801 车公庙泰然苍松大厦12 2147 25662 车公庙泰然海松大厦（金谷2号）10 3048 33661 车公庙泰然红松大厦（金谷4号）2 832 33285车公庙泰然劲松大厦10 2249 26955车公庙泰然水松大厦（金谷3号）10 4195 33586 车公庙泰然雪松大厦（金谷5号）5 1798 34661 车公庙泰然云松大厦（金谷1号）3 1335 30853车公庙天安创新科技广场15 7774 30381 车公庙天安创新科技广场（二期）12 6000 30554 车公庙天吉大厦1 5

30、75 15470 车公庙天祥大厦6 5854 23093 车公庙天展大厦1 1129 24990 福田保税区万利工业大厦（三期）2 2704 9995 福田保税区英达利科技数码园4 1388 12778 华侨城香年广场7 2680 32829 龙岗中心城龙岗天安数码创新园3 1266 12475 沙头角保税区黄金珠宝大厦2 1639 6991 蛇口花样年美年广场132 30655 30397数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核21深圳市创新型厂房写字楼市场分析小结深圳市创新型厂房写字楼市场分析小结 n土地市场特征土地市场特征n一手市场一手市场 n二手市场二手市场

31、l未来市场竞争宽松；l目前市场存在供不应求，价格上升的状况；l二手房成交量稳定，价格呈上升态势。l深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块可能作用为创新型厂房（写字楼）l创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升，产品去化率高。l2012年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域l成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点。l主要二手房交易集中在福田区，尤其是车公庙片区。车公庙片区分析研究车公庙片区分析研究n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析2223l成立成立：车公庙片区是在1988年批准建立的深圳首批工业区之一。l转型

32、转型：随着城市的发展，车公庙承接福田中心区的办公西移，目前，片区内拥有5000多家企业， 100000名左右员工；已经逐步由工业区向商务区转型。l未来：未来：将会成为深圳市继华强北成功完成工转商后的又一力作，逐渐成为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一。车公庙已经逐步由工业区向商务区转型，为深圳市中产车公庙已经逐步由工业区向商务区转型，为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析车公庙工业区车公庙工业区车公庙商务区车公庙商务区24l车公庙地区已经形成的内部产业结构：70

33、80的企业是科技创业型企业；银行基金公司投资机构在这里扎堆；以时装设计、印刷、平面设计、广告公司、动漫、网络游戏公司、企管咨询公司、媒体公司为主体的创意设计型公司纷纷入驻；物流基地也已形成集聚效应。l规划成为融商科技产业、金融、物流、创意产业、餐饮及配套等于一体的新城。车公庙业已形成极具特色的产业结构和产业特色，以科车公庙业已形成极具特色的产业结构和产业特色，以科技创新型、金融、物流为主导，吸引了众多国内、外知技创新型、金融、物流为主导，吸引了众多国内、外知名企业入驻名企业入驻n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析企业类型企业类型知名企业名称知名企业名称国外企业杜邦中

34、国集团有限公司、大冷王运输制冷有限公司、百安居、安奈物网络（深圳）有限公司、麦当劳餐厅（深圳）有限公司、联邦快递、佳能、日立、花旗银行、韩国IBK银行、皇冠、好富顿等国内企业五矿建设、中建钢构、花样年集团、泰然集团、精量电子、香港东方技术、深广源实业、深圳燃气、爱施德实业、海川实业、招商银行、华商银行、中国移动、步步高、德润、万利达、金立、云海、中意橱柜、筑博设计等 数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统25车公庙具有得天独厚的投资、办公环境和重要条件，主要表现在：l企业数众多：深圳CBD西门户，汇集了5000多家企业（以科技创新型民企、金融业为主）l交通便利：深圳东西中轴上，坐享深南、广

35、深高速入口，地铁站，汽车站，滨海便利l节能：基本以自装空调为主，为企业加班节约办公成本l物业使用率高，户型方正，楼层层高，办公环境成熟，视野开阔车公庙日渐形成的区位优势车公庙日渐形成的区位优势n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析l农科农科l豪宅豪宅l片区片区l香蜜湖高尚居住香蜜湖高尚居住、旅游度假区、旅游度假区l车公庙车公庙l办公区办公区l莲花山莲花山l深圳高尔夫深圳高尔夫l中心区中心区n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析26车公庙片区创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投车公庙片区创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显资价值明

36、显l从深圳创新型厂房写字楼的分布看，车公庙是当之无愧的大片区。l从历年来各个系列的产品的租金走势看，车公庙片区稳中有升。l从空置率情况看，车公庙各系列的厂房写字楼空置率均很低；特别是金谷系列和天安系列，均在4%以下。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统27n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析2011年车公庙创新型厂房呈现前半年成交活跃，后半年年车公庙创新型厂房呈现前半年成交活跃，后半年业主惜售纷纷转租，价格稳中有升业主惜售纷纷转租，价格稳中有升l车公庙片区创新型厂房三级市场供需比维持在6：1左右，4月、5月、10月是成交最为活跃。l前半年市场成交量稳中有升，5

37、月达到最高峰。下半年市场业主惜售，放盘量减少，以租赁为主，成交价格上升趋势明显。说明：成交数据来源深圳市房管局、价格经估价师审核28近半年以来，车公庙片区写字楼租售活跃，价格水平维近半年以来，车公庙片区写字楼租售活跃，价格水平维持稳定状态持稳定状态l近期车公庙写字楼租金水平波动幅度较小，整体波幅在10%以内l近半年来，车公庙区域报盘量最大是深南路沿线写字楼，报盘均价到达万n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析29n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金

38、水平稳定，报盘价格基本在万之间平稳定，报盘价格基本在万之间l金谷系列写字楼租金水平走势稳定，其中金谷五号的整体水平最高，维持在140元/平米月左右。l报盘价格基本在万万之间，其中金谷5号的报盘价格最高。n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析30商业写字楼与创新型厂房写字楼价格差距商业写字楼与创新型厂房写字楼价格差距0.92万元万元/20112011年车公庙片区商业二手字楼成交项目年车公庙片区商业二手字楼成交项目项目名称项目名称出售套数出售套数出售面积出售面积( () )销售均价（元销售均价（元/ /）绿景广场主楼（NEO）152953 43140 天安数码时代大厦15

39、2715 36831 大庆大厦131602 34348 金运世纪大厦121857 38335 喜年中心12941 39083 英龙展业大厦61255 29994 本元大厦42097 36713 盛唐商务大厦2240 38007 中国有色大厦1174 41980 20112011年车公庙片区二手创新型厂房写字楼成交项目年车公庙片区二手创新型厂房写字楼成交项目项目名称项目名称出售套数出售套数 出售面积出售面积( () )销售均价（元销售均价（元/ /）福田天安科技创业园大厦4 1791 32801 泰然苍松大厦12 2147 25662 泰然劲松大厦10 2249 26955泰然海松大厦（金谷2号

40、）10 3048 33661 泰然红松大厦（金谷4号）2 832 33285泰然水松大厦（金谷3号）10 4195 33586 泰然雪松大厦（金谷5号）5 1798 34661 泰然云松大厦（金谷1号）3 1335 30853天安创新科技广场15 7774 30381 天安创新科技广场（二期）12 6000 30554 天吉大厦1 575 15470 天祥大厦6 5854 23093 天展大厦1 1129 24990 l商业二手房成交均价在2.9-4.4万元/之间，均值为3.76万元/。l创新型厂房二手房成交均价在1.5-3.6万元/之间，均值为2.84万元/。数据来源及说明：深圳市房管局、价

41、格经估价师审核n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析31福田区新房商业项目主要集中在中心区、新洲片区，新福田区新房商业项目主要集中在中心区、新洲片区，新房成交均价维持在万元房成交均价维持在万元/左右，车公庙无新房商业项目左右，车公庙无新房商业项目l由于下半年福田区商业新房大量供应，下半年成交量大幅上涨，价格下降。11年年底至12年2月成交量价小幅上升，市场前景看好。在售项目主要集中在中心区，成交面积占60%，车公庙无新项目。数据来源及说明：深圳市房管局、华房房地产数据资源系统20122012年福田各片区商业在售项目成交情况年福田各片区商业在售项目成交情况片区片区项目名

42、称项目名称销售月销售月成交套数成交套数 成交面积（）成交面积（）均价（元均价（元/ /）新洲嘉葆润金座家园（新洲中心广场）2012年1月75 2958 43301 新洲嘉葆润金座家园（新洲中心广场）2012年2月74 2836 45666 新洲君临天下名苑（国都高尔夫花园三期） 2012年1月2 87 40955 新洲君临天下名苑（国都高尔夫花园三期） 2012年2月9 614 42131 中心区世纪汇广场2012年1月5 478 46471 中心区世纪汇广场2012年2月7 455 42449 n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析32福田区三级市场商业成交从福田区

43、三级市场商业成交从11年上半年成交火爆转为下年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡，车公庙片区成交量少，价格稳定半年的平稳过渡，车公庙片区成交量少，价格稳定l福田区三级市场商业成交从11年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡。商铺价格维持在万元/ 左右，商场价格稳步上升。l车公庙三级市场商业主要成交在丰盛町、深南路沿线写字楼商业、盛唐商务大厦底商，成交量较少，底商价格在15-25万元/ 。数据来源及说明：深圳市房管局、价格经估价师审核20112011年车公庙片区三级市场商业项目成交情况年车公庙片区三级市场商业项目成交情况项目名称项目名称 物业类型物业类型 成交楼层成交楼层 成交套数成交套数 成交面

44、积（成交面积（m2m2） 估价师参考均价估价师参考均价（元（元/m2/m2） 成交时间成交时间 丰盛町A区商业街-2117117706201105丰盛町A区商业街-2110240833201106丰盛町A区商业街-1113241297201106丰盛町BCD区商业街-217240061201108丰盛町BCD区商业街-215239316201109丰盛町BCD区商业街-119219730201112本元大厦写字楼裙楼3152037506201110金运世纪大厦写字楼主楼67108032994201104金运世纪大厦写字楼主楼12113838438201105金运世纪大厦写字楼主楼6463935

45、993201108盛唐商务大厦写字楼底商12281152470201107阳光高尔夫大厦写字楼底商129163495000201106n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析33车公庙入驻企业多为自主创业型、商务服务类企业；但车公庙入驻企业多为自主创业型、商务服务类企业；但金融业企业能承受租金最高金融业企业能承受租金最高l车公庙地区入驻公司行业以通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，批发业，商务服务业占据了绝大多数。l车公庙地区入驻公司以金融行业承受的租金最高，其次是商务服务业。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统34从企业种类来看，民企占据了绝大多数；从企业种类

46、来看，民企占据了绝大多数；从企业来源地看，深圳企业占据了主体从企业来源地看，深圳企业占据了主体l民营企业占据了绝大部分比例。l来自本土的企业是入驻企业中的主体。数据来源：华房数据中国工商地产决策支持系统n车公庙区域概况n办公及工业物业市场n商业市场情况n客户特征分析35房地产市场总结房地产市场总结l从宏观形势看，深圳市的经济发展仍将保持良好态势，居民消费信心指数高，而商办物业作为政策调控的“漏网之鱼”，或将成为投资热点。l从商业写字楼市场状况看，市场竞争相对宽松，新房价格仍有上涨空间，二手房租金稳定。l从创新型厂房写字楼市场状况看，未来市场竞争宽松；目前供不应求，价格上升；二手房成交量稳定，价

47、格呈上升态势。金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水平稳定。l车公庙地区区位优势明显，创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显；金谷系列产品在市场中表现良好；商业市场成交价格稳定。创新型厂房写字楼市场态势良好，竞争较为宽松；在市场中已逐渐成为一个投资热点。金谷金谷6号项目概况号项目概况n项目位置 n项目简介及开发现状 n项目周边及交通情况 36l农科农科豪宅豪宅片区片区l香蜜湖高尚居住香蜜湖高尚居住、旅游度假区、旅游度假区l项目区位解析项目区位解析 区域位置优越，地块稀缺区域位置优越，地块稀缺l区位：区位：项目位于深圳两条城市交通干道之间，交通优势非常明显。l人文：人文：固定

48、的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。l发展方向发展方向：中心区西移，而项目占据中心区写字楼市场向西发展的重要区域-车公庙办公区的核心位置。l金谷6号项目位于深圳市福田区泰然工业园区泰然十一路和泰然八路交汇处西北角，属于车公庙片区西南部。l项目位置项目位置 l项目简介 及开发现状 l项目周边及交通情况 37l农科农科 豪宅豪宅 片区片区l香蜜湖高尚居住香蜜湖高尚居住、旅游度假区、旅游度假区l车公庙车公庙 办公区办公区l莲花山莲花山l深圳高尔夫深圳高尔夫l景景田中田中高档高档住宅住宅区区l中心区中心区38项目四至：矗立于金谷系列写字楼群之间，片区发展成项目四至：矗

49、立于金谷系列写字楼群之间，片区发展成熟熟l北临：泰然六路，与雪松大厦相对。l项目位置项目位置 l项目简介 及开发现状 l项目周边及交通情况 l东临：泰然十一路，双向2车道，与海松大厦相对l南临：泰然八路，双向2车道，与云松大厦相对l西临：与京港澳高速毗邻（接驳口尚未打通）N NE EWWS S39项目将与原金谷系列协同，以工业写字楼形式面市，预项目将与原金谷系列协同，以工业写字楼形式面市，预计上市时间为今年五月计上市时间为今年五月l泰然金谷系列现已形成了相对独立的工业写字楼园区。其中已建云松大厦、水松大厦、海松大厦、红松大厦和雪松大厦，目前已完全投入使用，空置率很低，为本次定位定价研究的主要对

50、象。金谷6号项目目前正在建设中，预计正式上市时间为2012年5月。l项目位置项目位置 l项目简介项目简介 及开发现状及开发现状 l项目周边及交通情况 项目名称项目名称金谷六号金谷六号项目周报地块用地性质工业用地规模及类型分A、B、C、D、E、F区/工业厂房建筑设计深圳市筑博工程设计入市时间预计2012年5月产权有效期2007年2056年，50年楼体高度(M)98.95米总户数259套主力户型300-500平米装修状况交楼毛坯容积率5.35绿化率30%实用率73-86%面积占地面积()24521平米建筑面积()168943平米办公面积()10万左右商业面积()约3万标准层()2300平米左右层高

51、标准层层高(M)3.8米裙楼首层5.9米裙楼其他层(M)5.5米地下室(M)5.3米/3.95米停车场共1000个，地下998个，地面2个40外部交通较为便利；微观可通达性尚可，但存在不足之外部交通较为便利；微观可通达性尚可，但存在不足之处处l项目位置项目位置 l项目简介项目简介 及开发现状及开发现状 l项目周边及交通情况项目周边及交通情况 l外部交通图外部交通图l微观交通图微观交通图l项目所处宏观区位路网交通较为便利，南北方向从东到西依次为香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；东西方向则拥有深南大道、滨河大道两条城市主干道；城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。此外，地铁站车公

52、庙距离项目近900米左右。l从项目微观位置上看，对外可通达性尚可，现状项目南边接近滨河大道辅道（出入口），可直接与外部交通网衔接，北边可通过泰然九路直通深南大道，交通可达性好；不足之处在于西行未能与高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易发生堵车现象。金谷6号金谷6号竞争环境竞争环境n项目主要竞争对手分布n典型案例4142新近上市的工业写字楼主要分布在华侨城、车公庙片区新近上市的工业写字楼主要分布在华侨城、车公庙片区；产品系列以天安、金谷和花样年为主；花样年福年广；产品系列以天安、金谷和花样年为主；花样年福年广场或将成为项目的竞争对手场或将成为项目的竞争对手l项目主要竞争对手分布项目主要竞争对手分

53、布l典型案例新近在售（刚售完）工业写字楼清单新近在售（刚售完）工业写字楼清单行政区行政区片区片区系列名称系列名称楼盘名称楼盘名称状态状态南山华侨城其他智慧广场售罄/出租完毕南山华侨城花样年香年广场售罄/出租完毕南山蛇口花样年美年广场售罄/出租完毕福田车公庙地区金谷雪松大厦售罄/出租完毕福田车公庙地区天安天安数码时代大厦售罄/出租完毕福田车公庙地区天安天安创新科技广场售罄/出租完毕福田保税区其他花样年福年广场待售龙岗龙岗中心区天安龙岗天安数码创新园售罄/出租完毕l南山南山l华侨城、蛇口华侨城、蛇口l福田福田l车公庙车公庙l福田福田l保税区保税区l龙岗龙岗l中心区中心区l智慧广场智慧广场l香年广场

54、香年广场l美年广场美年广场l雪松大厦雪松大厦l天安数码时代大厦天安数码时代大厦l天安创新科技广场天安创新科技广场l福年广场福年广场l龙岗天安数码创新园龙岗天安数码创新园l近两年来，深圳工业写字楼上市项目较少，主要分布在南山的华侨城片区、福田的车公庙地区以及龙岗中心区。l产品以天安系列、金谷系列以及花样年工业写字楼为主。l从运营状态看，普遍非常乐观，基本上市项目售罄或出租完毕。l目前，待售中的花样年福年广场或将成为金谷6号项目的主要竞争对手。43典型竞争对手运营状况良好，特别是同关内的工业写字典型竞争对手运营状况良好，特别是同关内的工业写字楼；关内写字楼售价集中在万万元楼；关内写字楼售价集中在万

55、万元/ /之间之间l项目主要竞争对手分布项目主要竞争对手分布l典型案例项目名称项目名称智慧广场智慧广场 香年广场香年广场 美年广场美年广场天安数码天安数码时代大厦时代大厦创新科技创新科技广场一期广场一期创新科技创新科技广场二期广场二期龙岗天安龙岗天安数码创新园数码创新园福年福年广场广场办公总体量（万）9.71 5.23 7.30 10.50 1.09 6.90 9.96 在建已租（入驻）面积（万）9.06 4.95 6.24 10.14 1.04 6.46 8.31 空置面积 （万）0.65 0.28 1.06 0.36 0.06 0.44 1.65 空置率%6.69 5.30 14.52 3

56、.39 5.13 6.33 16.59 平均租金（元/月）160130 118150 120 145 60平均售价（元/）48000360003100038000320003500012500投资回报率4.00%4.33%4.56%4.74%4.50%4.97%5.76%l主要竞争对手典型项目运营情况l从具体运营情况看，关内、关外差别较大。关内工业写字楼空置率（除较慢上市的美年广场外）普遍较低，关外空置率较高；l从租金、售价看，关内差不多为关外的两倍多；智慧广场的价格接近于甲级写字楼的价格；关内工业写字楼的售价范围集中在万万/之间。l从投资回报看，则出现相反情况，关外的投资回报率高于关内。数据

57、来源：华房数据中国工商地产决策支持系统44典型案例分析典型案例分析 智慧广场智慧广场项目名称项目名称智慧广场智慧广场区位板块华侨城地块用地性质工业大楼性质非涉外开发商深圳市中核兴业实业有限公司物业管理公司世邦魏理仕入市时间2010年10月租售形式出售楼体高度(M)99.80 总层数22 大楼等级甲级容积率3.70 得房率88.00 面积建筑面积()164875.00 办公面积()97100.00 标准层()2060.00 主力户型（）730-1295层高标准层层高(M)4.5停车场停车(个)1063.00 电梯客梯数量34 品牌OTIS停车收费标准停车收费标准500 物业管理费(元/月)20.

58、00 l项目主要竞争对手分布l典型案例典型案例典型案例分析典型案例分析 智慧广场智慧广场l智慧广场为深圳高档工业写字楼中的典型代表。层高达到了米，停车位配比达到了91:1；标准层达到了2060。l该项目2010年10月上市，2010年年底，766的户型便全部售罄；2011年5月，所有户型均已进入封盘期。l优点：交通便利；绿化率高（40%）；实用率高（85%）；设计前卫（大开间、三面采光、层高较高）l缺点：位置较偏，减弱吸引力；缺乏商业配套；工业性质用地。l项目主要竞争对手分布l典型案例典型案例4546典型案例分析典型案例分析 香年广场香年广场l项目主要竞争对手分布l典型案例典型案例项目名称项目

59、名称香年广场香年广场区位板块区位板块华侨城华侨城地块用地性质工业大楼性质非涉外开发商深圳市康年科技有限公司物业管理公司深圳市花样年物业管理有限公司入市时间2008年12月租售形式租售楼体高度(M)98.00 总层数20.00 大楼等级乙级容积率4.0得房率71.00 面积面积建筑面积()56346.00 办公面积()52276.00 标准层()1143.00 层高层高标准层层高(M)4.80 停车场停车场停车(个)399.00 电梯电梯客梯数量5.00 品牌日立停车收费标准停车收费标准停车收费标准600 物业管理费(元/月)7.68 l香年广场为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高达到了4.8

60、米，停车位配比131:1；标准层达到了1143。l该项目2008年12月上市，2009年4月，便进入尾盘，去化周期5个月。l优点：地段优越，交通便利；自然景观丰富；实用率高（85%）；米层高，大空间布局l缺点：停车位配比一般；缺乏商业配套；工业用地性质。典型案例分析典型案例分析 香年广场香年广场l项目主要竞争对手分布l典型案例典型案例4748典型案例分析典型案例分析 天安数码时代大厦天安数码时代大厦l项目主要竞争对手分布l典型案例典型案例项目名称天安数码时代大厦区位板块车公庙地块用地性质工业大楼性质涉外 开发商深圳天安数码城有限公司物业管理公司深圳天安物业管理有限公司入市时间2002年租售形式租售楼体高度(M)108.00