惠州龙门住宅项目初步报告(1)

1、居住居住 改变平陵改变平陵平陵平陵理想家园理想家园不管是刻意还是不经意理想家园都在改变历史在平陵这片热土上将写下重彩浓抹的一笔！过去：简陋村屋现在：自建屋未来：平陵理想家园项目营销策划报告1CHAPTER1 价值体系搭建 思考一：认识本案的价值体系 这片土地赋予我们何等的重任我们从平陵说起我们从平陵说起印象之区位：龙门门户 联通南北平陵镇位于龙门县东部，地处东经11420 ,北纬2338，是龙门县“东大门”。东邻博罗县，西接王坪镇、龙华镇，南邻龙江镇，北与东源县交界。平陵镇地处珠江三角洲“大三角”的边缘，是龙门通往惠州、深圳、广州、东莞、汕头、梅州等地的必经之地，也是湖南、江西及华东等省市通往

2、粤东的交通要道。优越的地理位置使平陵镇成为龙门县的三个中心镇之一，全镇面积143.35平方公里。平平陵陵印象之潜力：生态小镇 宜居之地行政：1个居委、14个村委人口：约4万人人均收入： 约5000元居住环境良好经济低于惠城平均水平印象之未来：龙门门户 花园小镇随着经济发展、基础设施改善，平陵将从落后小镇成为集业、居、游、憩为一体的摩登花园小镇印象之现状：弹丸小地 偏僻之隅1 1、平陵镇目前尚无开发商品房的历史、平陵镇目前尚无开发商品房的历史2 2、据访谈，平陵本地人对当地的认同度并不高、据访谈，平陵本地人对当地的认同度并不高3 3、当地客户往往选择龙门、博罗、惠城等地置业、当地客户往往选择龙门

3、、博罗、惠城等地置业平陵：明天很美好，今天很残酷今天的平陵落后、偏僻无开发项目认同度低明天的平陵轻轨、花园小镇半小时生活圈业居游憩皆宜进程推手理想家园在残酷的今天和美好的明天之间，理想家园的建设，将是雄心壮志要成为平陵镇现代化进程的推手，这就是使命！那么，我们准备好了吗？再立足项目再立足项目项目详情佛曰：不可说！本本案案山林镇政府 本案占地一万多平米，坐拥山、林、谷三大资源，项目是天生的优质资源项目。 在区位上，本案独踞平陵镇中心，金龙大道与易发大道交界处，与镇政府、中国电信仅一步之遥，三面地势毫无阻挡，视野非常开阔。 本项目拟打造成平陵镇标志性高品质住宅，配有近万平米商业街，商住皆宜，是平陵

4、镇人居环境新标杆。项目用地项目用地11020.17总建筑面积40681.35计容建筑面积33297.84住宅建筑面积28914.60商业建筑面积4383.24不计容建筑面积7383.51地下车库面积7383.51建筑密度32.30%容积率3.02总户数318户停车位137个物业类型高层花园社区配套山景资源、内部园林、外部完善设施户型配比74125的二三房一期技术指标解读:中小规模项目中小规模社区中等容积率户数不多整体规模无优势项目配套解读：中心，步行10分钟范围内，应有尽有项目周边市场、百货超市、学校、银行、医院、酒店娱乐等设施应有尽有，是平陵当之无愧的。本案本案镇政府镇政府汽修中心汽修中心银

5、行银行药店药店镇中心镇中心酒 吧酒 吧电器购物中心电器购物中心餐饮餐饮平陵中学平陵中学餐饮餐饮酒店酒店邮局邮局步行步行10分钟分钟项目规划解读：平陵首个花园洋房社区项目是传统的南北朝向布局，较为迎合当地购房群体的心理。宽阔的楼距，有利于园林景观的发挥，使项目具备较高素质。基本特征基本特征建筑形态：小高层、高层层数：11层 、18层朝向：南北朝向栋数：4栋户数：318户停车位：137个1、概况描述、概况描述2、具体户型、具体户型二房面积：72、74、78、79平米三房面积：101、108、110、111、114、125平米项目户型解读：实用的居家户型一梯3、4户、两梯4户、南北朝向、主流户型超高

6、实用率项目商业解读：综合性外向型社区商业1、商业概述、商业概述 商业建筑面积7383.51，立足于本社区的商业消费需求，从而达到覆盖整个平陵的商业高度。1千人的小区，4万人的平陵，理想家园，大有可为! 项 目 价 值 体 系 概 括项 目 价 值 体 系 概 括龙 门 门 户龙 门 门 户平陵首个花园式洋房社区平陵首个花园式洋房社区前所未有、前所未见、前所未闻前所未有、前所未见、前所未闻平陵里程碑式、革命式的人居进程宜 居 小 镇宜 居 小 镇山 景山 景 / 全 配 套全 配 套我们是革命者、先驱、创造者、见证者一些建筑会永远耸立在那里，所以它必须适合过去，现在和将来的地理位置并且和谐地与周

7、边的环境联系起来。 山本理显我们不想让它出生就被遗忘，所以我们不停地在寻找与这块充满生命力的土地匹配的价值我们的宏图起源于平陵是我，我是平陵！立足平陵包装平陵推出平陵汇聚平陵打造产品发掘潜力宣传平陵客户云集打造高度认同的精品社区打造高度认同的精品社区基础基础提升提升传递传递结果结果 思考二：市场竞争分析 项目所面临的竞争与机遇2CHAPTER 2市场竞争分析市场竞争分析区域内无同类竞争项，具有较大的潜力契待发掘！ 思考三：客户定位 项目的客户定位与解读3CHAPTER 3客户精确洞察客户构成预计客户构成预计核心客户核心客户重要客户重要客户争取客户争取客户占比85%本地的公务员、教职工、工厂管理

8、人员、个体工商户。占比10%占比5%周边村镇改善住房农民置业目的置业用途置业次数居住区域工作区域教育水平职位分布行业分布年龄特征家庭周期类型选择A： 平陵本地客户为主 主要的客户群体为平陵的本土居民，他们世代居住在平陵，往往有1-2套自建房或出租屋，收入来源主要靠收租、做点小生意，或在附近工厂谋份较为轻松的工作；B: 客户层面较为复杂 他们当中大部分文化程度一般，也相对保守，是居家的有闲一族。平常休闲活动不多，无非是与街坊邻里喝茶拉家常。有少部分学历较高的公务员、教师等群体到龙门居住，小镇生活过于平淡是他们外迁的主因。C： 年龄结构复杂 老平陵人并非无经济能力，他们有能力在龙门、博罗买房或者已

9、经买房，但他们并不愿在外地住，害怕那种离乡土的孤独感。因此，置业群体可能有40-50岁的老平陵人，有30-40岁的中坚群体，也有20-30需要婚房的年轻群体。D: 物业类型单一 他们并非不向往花园洋房，如果在平陵买房，目的也是实现由自建房向高品质花园洋房的转变。因而，他们选择的物业往往是二房或者三房，面积往往要求100平方以上。E: 以首次置业为主 平陵客户中，在外地龙门、博罗置业的比例并不高，不超过2成。本案开发后，将是当地第一个释放刚需的项目，置业群体将以首次为主。平陵本地客户特征给他们更好的居住梦想客户定性描述：客户定性描述：我们的客户应该是这样一帮人他们位于传统是性价值区，注重服务、注重品质、相信眼见为实传统理性价值区现代理性价值区初期成本价值区高尚安逸简约明智购物全面成本服务质量可靠创新科技个人效率定制化自然激情古典归属感自由自在活力刺激/乐趣进取新潮/酷现代感性价值区高尚感性价值区看中物业管理寻求被尊重注重尊贵感受希望有面子建筑品质园林品质公共设施品质项目均好性眼见为实不喜花俏有板有眼外源客户购买心理接触项目：大部分为途经、朋友介绍购买缘由：或价格凹地承接（外溢） 或看好升值潜力（投资） 或有独特资源 （高端休闲、户口需求）置业次数：首次（外溢需求） 多次（投资需求唯有性价比和独特资源方能打动外源客由此延伸我们的推广调性实实在在的卖点 实实在