青剑湖的项目的的策划定位的报告ppt课件

1、协信集团青剑湖工程谋划定位报告2021/11/26成全机构 全忠 代冬男 周健 施佳敏 周丽娜战略目的u 工程在苏州获得惊动性胜利；u 2019年四季度实现10个亿销售目的；u 工程价钱高出周边工程20%的溢价。目的客户u改善、自用型：60%，其中以园区客源为主u投资型：40%，客户区域主要为苏州、上海湖东客湖东客户比例户比例20%湖湖西西客客户户比比例例40%唯亭客唯亭客户比例户比例10%相城区相城区客户比客户比例例5%上海、昆山客上海、昆山客户比例户比例20%市区、市区、新区客新区客户比例户比例5%客户分布区域预判n 自用型客户根本集中在园区。n 投资型客户集中在上海、相城、老城区及新区等

2、区域。客户需求类独栋升级联排迷你联排年龄46-55岁36-45岁28-35岁职业高管，私企业主，处级以上公务员企业中层，私企业主，科级以上公务员、高级医师企业中层，四年以上公务员，中级医师、成功的自由职业者家庭结构二口为主三代同堂较多三口之家置业阶段多次置业二次以上置业二次置业为主家庭年收入80万以上50万以上30万以上需求特征注重品牌，对产品品质有强烈要求，追求档次，关注细节非常注重家庭生活品质的改善，非常注重子女的教育，注重品牌消费注重配套设施，尤其是教育配套，对生活便利要求较高居者居者温温 暖暖 生生 活活爱生活爱生活 爱苏州爱苏州纯粹的家庭观纯粹的家庭观苏州青剑湖苏州青剑湖新兴别墅区新

3、兴别墅区地段地段产品地中海坡地风情别墅生活别墅工程定位工程主题激发家庭情感的暖和别墅。浸透生活细节的五心社区。暖和生活“第一居所的功能第一居所的功能 最符合人性需求的功能和细节改善，激发居者对最符合人性需求的功能和细节改善，激发居者对于温情家庭生活的原始盼望。于温情家庭生活的原始盼望。“第二居所的形状第二居所的形状 最纯粹的地中海风情社区，感受度假闲适的生活最纯粹的地中海风情社区，感受度假闲适的生活环境，公共庭院促进邻里交往，别墅住户彼此不再冷环境，公共庭院促进邻里交往，别墅住户彼此不再冷漠。漠。“豪宅的尊贵感受豪宅的尊贵感受 细致入微的细节处置，人性贴心的物管效力。细致入微的细节处置，人性贴

4、心的物管效力。暖和生活用心关怀舒心诚心自信心建筑：细节为王n打造最符合苏州人生活习惯别墅物管：生活至上n示范区第一居所的客户体验社区气氛：庭院精神n“家庭，不仅有家庭，不仅有“家还要有家还要有“庭庭景观：园林精神n充溢人文气味的产品主义者品牌体系：产品主义n融入苏州园林的灵魂和精华五心社区前几轮方案回想类独栋类独栋迷他联排叠加组合迷他联排叠加组迷他联排叠加组合合叠加叠加会所高层洋房联排叠加组合联排叠加组合叠加经济联排320地块324地块326地块325地块迷他联排经济联排经济联排经济联排11月月1日汇报方案规划日汇报方案规划325地块：类独栋地块：类独栋+联排联排+迷他联排迷他联排326地块：

5、叠加地块：叠加+联排联排+迷迷他联排他联排320地块：类独栋地块：类独栋+联排联排+迷他联排迷他联排+叠加叠加324地块：高层地块：高层+洋房洋房调整缘由：调整缘由： 希望看到纯低密度产品和希望看到纯低密度产品和低密度低密度+高层两个方案。高层两个方案。 产品线太杂，从高层到类产品线太杂，从高层到类独栋都有，每块地的客户离独栋都有，每块地的客户离散度都较高。散度都较高。优点：优点： 细分土地价值，按价值细分土地价值，按价值高低布置产品线。高低布置产品线。前几轮方案回想11月月17日汇报方案规划日汇报方案规划325地块：类独栋地块：类独栋326地块和地块和324地块：联排地块：联排320地块：迷

6、他联排地块：迷他联排+叠加叠加小类独栋联排大类独栋联排迷他联排叠加会所320地块324地块326地块325地块优点：优点： 纯粹的别墅社区，档次纯粹的别墅社区，档次高。高。调整缘由：调整缘由： 容积率容积率0.7，损失较大，损失较大，希望在前期报批时按着不损希望在前期报批时按着不损失容积率的方案做。失容积率的方案做。前几轮方案回想11月月26日汇报方案规划日汇报方案规划325地块和地块和326：类独栋：类独栋+联排联排320地块：迷他联排地块：迷他联排+叠加叠加324地块：高层公寓地块：高层公寓优点：优点： 综合上两个规划方案的综合上两个规划方案的问题，结合实践土地价值问题，结合实践土地价值规

7、划产品线，且做足容积规划产品线，且做足容积率。率。调整缘由：调整缘由： 产品线仍略显杂乱，整个产品线仍略显杂乱，整个工程的客户离散度较高。工程的客户离散度较高。小类独栋晋级联排大类独栋晋级联排晋级联排迷他联排高层叠加小类独栋会所320地块324地块326地块325地块本次方案规划要点 容积率不能损失。容积率不能损失。 聚集客户，产品线不能拉开。聚集客户，产品线不能拉开。 要有引爆市场的产品。要有引爆市场的产品。 土地价值最大。土地价值最大。小类独栋大类独栋联排会所小类独栋大类独栋联排高层迷他联排规划建议：325地块和320拥有共同的河景资源，作为一整块地进展规划规划，由西至东布置大类独栋、小类

8、独栋、联排，作为纯别墅区，减小客户离散度。326地块布置成纯粹的迷他联排别墅区。324地块为高层备用地。用高层平衡0.98的总体容积率，先期报批时做足建筑面积，后期根据市场情势，可再选择能否降低容积率做别墅。本次方案目的建议用地面积：253438平方米建筑面积：248270平方米其中：住宅面积：245270平方米会所面积：3000平方米容积率：0.98产品户均面积（m2）建筑面积（m2）建筑面积比户数（户）户数比类独栋2953485029.92%11821.22%联排2404632039.77%19334.71%迷你联排1443530030.31%24544.06%合计116470100.00

9、%556100.00%总体产品配比全部地块，计高层总体产品配比320+325+326地块，不计高层产品户均面积（m2）建筑面积（m2）建筑面积比户数（户）户数比类独栋2953485014.20%1187.24%联排2404632018.88%19311.84%迷你联排1443530014.39%24515.03%高层12012888052.53%107465.89%合计245350100.00%1630100.00%目的全部地块，计高层用地面积：191348平方米建筑面积：119470平方米其中：住宅面积：116470平方米会所面积：3000平方米容积率：0.62目的 320+325+326地

10、块，不计高层最打动苏州人的12个产品细节细节打动点打动程度项目做法会呼吸的地下室解决苏州地下室防水防潮问题，苏州第一个“会呼吸的地下室”无微不至的关爱儿童“预设儿童房”，门窗开启方便及安全、楼梯双层扶手、插座上装有触电保护、儿童房开关高度细致入微的关心老年人“预设老人房”，社区和私家的坡道、老人房照明、开关高度、卫生间摆设、扶手符合老年人习惯不眨眼的景观“比中式园林更细腻的景观”硬角全部植物包裹，隐形井盖，工整的铺地细致柔和的立面文化石勾缝剂深浅控制，不同材料之间拼接处的细致处理，落水管的掩饰门窗的质量门窗安装防尘条和消音胶，方便开启，入户门加厚40%，加宽加高，能开启的窗户都安装纱窗不会被淹

11、和不会蹭车的车库双层截水沟，防撞条、倒车镜的装设看不见的设施绿化隐蔽，地埋式变电箱每件物品都有归属凉席、拖把、熨衣板、靴子、棉被，都储藏在最适合和最顺手的储藏柜 衣服闻到阳光味道在南花园或南露台搭设好晴雨棚和晾衣架推窗就能触到的鲜花阳台栏杆上，入户栏杆旁花槽花架的布置不会怕阻塞的地漏一层靠近花园的地漏增设保护层，防止树叶等杂物进入最打动人的效力细节就像自家的客厅一样，小区道路每天必需用拖布拖。就像自家的客厅一样，小区道路每天必需用拖布拖。渣滓箱烟碗内烟头不超越渣滓箱烟碗内烟头不超越5个。个。雨停后雨停后20分钟内要求路上看不到积水。分钟内要求路上看不到积水。为减少噪音，保洁员在公共用水处接水时

12、会先将抹布垫在桶底再开水。为减少噪音，保洁员在公共用水处接水时会先将抹布垫在桶底再开水。园区园区10厘米以上的杂草肉眼看去每平方米不得多于厘米以上的杂草肉眼看去每平方米不得多于2株。株。会所主题定位会所中心价值：会所中心价值： “关怀生活关怀生活 功能适用，处理短时期功能适用，处理短时期的生活配套问题。的生活配套问题。会所中心价值：会所中心价值： “休闲载体休闲载体 功能设置以满足别墅客群休功能设置以满足别墅客群休闲文娱需求为主，强调享用和情闲文娱需求为主，强调享用和情趣，满足业主及家庭的日常生活趣，满足业主及家庭的日常生活需求。需求。 邻里中心等商业建成，青剑湖板块配套逐渐成熟。前期后期 别

13、墅业主逐渐入住，别墅物业生活气氛逐渐构成。以以“生活生活为主题，会所替为主题，会所替代邻里中心代邻里中心“，满足前期，满足前期住户的生活需求住户的生活需求以以“休闲休闲为主题，会所作为主题，会所作为别墅住户健身、活动、为别墅住户健身、活动、放松、交流的私有平台放松、交流的私有平台前期开发前期开发2019.5.1-2019.10.7前到达预售证规范前到达预售证规范320地块全部地块全部包括迷他联排包括迷他联排245套；套；326地块全部地块全部包括包括 大类独栋大类独栋8套套 小类独栋小类独栋36套套 联排联排101套套地上总建筑面积地上总建筑面积72440平方米。平方米。根据先期总销金额预估，

14、根据先期总销金额预估，2019年年底前只需到达年年底前只需到达76%的的销售率就能完成销售率就能完成10亿的销售额。亿的销售额。中期开发前期完全开工中期开发前期完全开工中期开盘前到达预售证规范中期开盘前到达预售证规范325地块地块50%类独栋、类独栋、60%联排联排324地块部分地块部分30%高层公寓高层公寓后期开发中期完全开工后期开发中期完全开工后期开盘前到达预售证规范后期开盘前到达预售证规范325地块余下地块余下50%类独栋、类独栋、40%联排联排324地块地块70%高层公寓高层公寓示范区期建立2019.2.22-2019.4.30 325地块示范区占地约20000平方米。示范区前期开发前

15、期开发中期开发开发节拍中期开发后期开发后期开发团队组建正式亮相正式蓄水初次开盘二次开盘2019.1.52019.5.12019.8.12019.10.82019.11.202019年销售节拍建议1、根据2019年的10个亿销售目的去推导工程销售节拍2、以10.8开盘为2019年任务的主要节点3、根据10个亿的销售要求，预期2019年销售均价为17000元/平米，那么销售面积需到达5.88万平米才干完成义务2019.12.18三次开盘初次开盘二次开盘三次开盘继续期去化剩余房源继续期去化剩余房源30%，去，去化化2640平米，合计平米，合计29140平米，平米，实现销售实现销售4.96亿亿剩余：剩

16、余：6160平米平米继续期去化剩余房源继续期去化剩余房源30%，去，去化化3650平米，合计平米，合计46790平平米，实现销售米，实现销售8亿亿剩余：剩余：8510平米平米二次开盘推盘量：推盘量：320地块地块 联排联排+类独栋类独栋 共共20000平米平米目的：推盘量去化目的：推盘量去化70% 去化去化14000平米平米 合计合计43140平米平米 实现销售实现销售7.33亿亿 剩余：剩余：12160平米平米2019.11.20初次开盘推盘量：推盘量：326地块地块 迷他联排迷他联排 35300平米平米目的：推盘量去化目的：推盘量去化75% 合计合计26500平米平米 实现销售实现销售4.

17、51亿亿 剩余：剩余：8800平米平米2019.10.8继续期截止继续期截止2019年年12月月31日日去化剩余房源去化剩余房源15%，去化，去化2000平米，合计平米，合计60790平米，平米，实现销售实现销售10.33亿亿 剩余：剩余：11650平米平米三次开盘目的：推盘量去化目的：推盘量去化70% 去化去化12000平米平米 合计合计58790平米平米 实现销售实现销售10亿亿 剩余：剩余：50平米平米推盘量：推盘量：320地块地块联排联排+类独栋类独栋 共共17140平米平米2019.12.18本钱分析工程总本钱约工程总本钱约26亿，折合地上面积单价本钱约亿，折合地上面积单价本钱约10

18、634元元/。成本总建地上面积地下面积其他赠送面积地上面积占比户数土地成本其他成本总单价成本总成本单位%户元/元/元/万元大独栋153458250379533003.4%224893 36008493 9560.6 小独栋42966231001062692409.4%844893 36008493 26769.6 联排8570846080211961843218.8%2054893 35508443 52971.3 小联排3906021000966084008.6%1404893 35508443 24140.7 叠加5133627600126961104011.3%1464893 35008

19、393 31471.1 高层191890119240548501780048.6%10744893 30007893 115906.0 合计426305245270112823682121167110634 260,819 推售面积预估2019年：推售面积约年：推售面积约7.2万方，其中万方，其中320、326地块全部；地块全部；11-12年：推售面积约年：推售面积约6.3万方，其中万方，其中325地块大类独栋地块大类独栋50%，小类独栋，小类独栋50%，联排，联排60%，324地块高层地块高层30%。12-13年：推售面积约年：推售面积约11.1万方，其中万方，其中324地块高层地块高层70

20、%，325地块大类独栋地块大类独栋50%，小类独栋，小类独栋50%，联排，联排40%。周期开发销售面积2019年11-12年12-13年总计单位大类独栋3000300030009000小类独栋99007975797525850联排2424013248883246320小联排3530035300高层3888090720129600总计（）7244063103110527245350地块号建筑类别地上总建户数各区上市销售率单位户2019年11-12年12-13年320大类独栋30008100%小类独栋990036100%联排24240101100%326小联排35300245100%325大类独栋

21、60001650%50%小类独栋159505850%50%联排220809260%40%324高层128880107430%70%售价与总销预估2019年：推售总销可达年：推售总销可达12.5亿，销售率到达亿，销售率到达80%即可完成年度义务。即可完成年度义务。11-12年：推售总销约为年：推售总销约为8.4亿；亿；12-13年：推售总销约为年：推售总销约为13.6亿。亿。整个工程总销约整个工程总销约34.5亿，利润约为亿，利润约为7.7亿，利润率约为亿，利润率约为22.4%。利润测算售价总销收入利润2019年11-12年12-13年2019年11-12年12-13年小计单位元/元/元/万元万元万元万元万元大类独栋22000270003200066008100960024300 10,839 小类独栋2000023000280001980018342.52233060472.5 22,144 联排16000200002500038784264962208087360 20,709 小