金州新区核心项目可行性研究报告

1、大连金州新区大连金州新区3 3个项目个项目初步初步可行性研究报告可行性研究报告红星商业红星商业2022年年4月月30日日王王策策153822569991538225699912三个项三个项目的特点：目的特点：1、都、都在地铁线路上，这个非常重在地铁线路上，这个非常重要，分别截留了万要，分别截留了万达广场与马桥子达广场与马桥子商圈西商圈西面、北面的客面、北面的客流流;2、处、处于金州新区于金州新区最最具具消消费能力和费能力和潜力的区潜力的区块块,大大黑山区块，金马路黑山区块，金马路南区南区块；块；3、处于成熟的商住区符合政府规、处于成熟的商住区符合政府规划要求；划要求；4、位于金州新区的核心位置

2、和发、位于金州新区的核心位置和发展节点上。展节点上。城市宏观研究城市宏观研究1城市商业格局研究城市商业格局研究2项目立地研究项目立地研究3目录目录CONTENTS竞争格局研究竞争格局研究4可行性分析可行性分析53 大连，计划单列市，是东北的窗口，也是东北最发达的城市，是辽宁省的旅游、金融、贸易、科教、外向型经济中心，东北地区重要的交通和航运中心，是著名的滨海城市、浪漫之都、度假天堂，全球宜居城市。1.1 城市区位及概况城市区位及概况4大连金州新区是大连改革开放的先导区，大连新市区的核心区域 。1.2 城市人口发展状况研究城市人口发展状况研究5 大连户籍人口近600万，常住人口2015年已经突破

3、700万人，是东北地区唯一的人口净流入城市； 大连金普新区常住人口数量120万人，大连开发区常住人口60万以上；1.3 城市宏观经济分析城市宏观经济分析6 2015年大连市GDP7731.6亿元，位列东北第一，全国城市第17名； 2015年城镇居民人均可支配收入35889元，收入较高； 2015年社会消费品零售总额3084.3亿元，消费能力强； 外贸进出口总额550.9亿美元，东北第一。大连港口货物吞吐量超过大连港口货物吞吐量超过4亿吨亿吨机场客流机场客流量量1300万人以上万人以上71.4 城市规划研究城市规划研究8 从城市发展大趋势来看，提出了建设中日韩国家级自贸区“金普新区” ； 从发展

4、片区来看，老市区、开发区、金州区、普湾新区将连成一片，城市空间结构更趋合理；大连开发区和金州区将成为城市中心，缓解交通压力，成为商业中心，承接更多人口； 大连开发区和金州区将形成两个区域商业副中心和多个商业街区。1.4 城市规划研究城市规划研究9 金普新区的建设主要以大连开发区为先导，以金州区为骨干、普湾新区为补充，形成国家级自贸区中日韩自贸区。 如果把大连市内四区比喻为头部，开发区和金州城区则是躯干，普湾新区和其它是腿部。 而脖子就在黄渤海之间的狭窄的入市地带，大连发展的空间只能向北，这是交通瓶颈所制约的。1.4 城市规划研究城市规划研究10 对外交通对外交通：建成建成沈大、丹大高沈大、丹大

5、高速铁路、城际铁路速铁路、城际铁路和和烟台大连轮渡烟台大连轮渡 完完善高速公路网，使沈大、丹大纵横相接、贯穿全善高速公路网，使沈大、丹大纵横相接、贯穿全区。区。 重点扩建大连国际机场，开辟更多国际航线；重点扩建大连国际机场，开辟更多国际航线； 使大连成为环渤海经济区交通中心之一；使大连成为环渤海经济区交通中心之一； 金金普城际铁路延伸线：打造北部出市新通普城际铁路延伸线：打造北部出市新通道该道该线路线路起自大连北站，沿华北路、起自大连北站，沿华北路、202202国道、金州胜利路、国道、金州胜利路、永安大道敷设。项目建成后与在建的金普城际铁路北永安大道敷设。项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通

6、运营，并在大连北站与地铁线贯通运营，并在大连北站与地铁1 1、2 2号线及哈大高号线及哈大高铁换乘，在后盐站与快轨铁换乘，在后盐站与快轨3 3号线、地铁号线、地铁5 5号线换乘，在号线换乘，在十九局站与十九局站与3 3号线九里支线换乘。号线九里支线换乘。金普新区金普新区2.1 城市商业城市商业发展格局发展格局12 大连开发区高端住区为金马路住区，成熟商圈为金马路商圈，本项目位于金马路核心地角；3.1 项目四至及条件项目四至及条件13 项目地四面是成片建成的入住率很高的高端社区和商业区，项目地四面是成片建成的入住率很高的高端社区和商业区，四周道路通畅。四周道路通畅。 项项目北接金马主干金融商业大

7、街，东目北接金马主干金融商业大街，东北处为五彩城轻轨车站、北处为五彩城轻轨车站、五彩城步行街、各大银行、高星级宾馆、高端公寓写字楼五彩城步行街、各大银行、高星级宾馆、高端公寓写字楼等，；等，； 东接开发区工商局，毗邻通往金州的主干路之一鞍山路，东东接开发区工商局，毗邻通往金州的主干路之一鞍山路，东南处为世元国际、君悦豪庭、金丰国际、天成金融大厦、韩南处为世元国际、君悦豪庭、金丰国际、天成金融大厦、韩国步行街、红梅翠竹社区；国步行街、红梅翠竹社区； 南接盘锦路，南邻万国公馆、华润海中国，西南处毗邻通往南接盘锦路，南邻万国公馆、华润海中国，西南处毗邻通往大连的快速路振连路入口；大连的快速路振连路入

8、口； 西西接金科清都楼盘，毗邻通往金州的主干路赤峰路，隔道相接金科清都楼盘，毗邻通往金州的主干路赤峰路，隔道相望百万平米社区亿锋广场，西北角金马轻轨车站相聚望百万平米社区亿锋广场，西北角金马轻轨车站相聚10001000米，米，西北另有成熟住区西山社区、世纪广场公园、城润万家和吉西北另有成熟住区西山社区、世纪广场公园、城润万家和吉祥祥e e家缺乏大型商业的成熟社区。家缺乏大型商业的成熟社区。项目地现场项目地现场143.1 项目四至及条件项目四至及条件15 规划总建筑面积：111538平方米 规划总用地面积：17990平方米 用地使用性质：商业服务业设施用地（商业、酒店、公寓） 容积率：6.2 绿

9、地率：30% 建筑退红线：东西5米，南8米，北20米 建筑密度35% 建筑高度100米 机动车出入口方位：南侧、北侧 停车位配建：商业建筑面积每100平方米配建1个停车位，酒店建筑面积每100平方米配建0.5个停车位，公寓每套配建0.8个停车位。 商业、酒店、公寓原来的各自占比为商业5130平方米、35357平方米，71049平方米，如果红星美凯龙介入，可以根据市场情况另行调整规划。3.1 项目四至及条件项目四至及条件16本项目用地已经摘牌，本项目用地已经摘牌，项目现有规划方案以公项目现有规划方案以公寓和酒店为主，不利后寓和酒店为主，不利后期运营；期运营；该规划方案可在减少酒该规划方案可在减少

10、酒店和公寓并增加商业的店和公寓并增加商业的基础上根据红星商业意基础上根据红星商业意见进行修改调整。见进行修改调整。具体设具体设计尚未最终落定计尚未最终落定3.2 项目项目区域概况区域概况17 开发开发区西部片区：建设青松小区、翠竹南、红梅南部滨海高端住区为区西部片区：建设青松小区、翠竹南、红梅南部滨海高端住区为主，主，定位为功能复合定位为功能复合的商住一体化社区；的商住一体化社区； 目前周边土地均已出让完毕，尚未开发的地块仅此一处；目前周边土地均已出让完毕，尚未开发的地块仅此一处； 项目项目周边周边3 3公里在建品牌楼盘多，包公里在建品牌楼盘多，包括万国公馆、括万国公馆、华华润海中国、亿锋广润

11、海中国、亿锋广场等场等，住宅均，住宅均价价9 9000000元元/ /；2 2公公里范围内里范围内的高密的高密度住宅较度住宅较多多。3.3项目周边人口概况项目周边人口概况18 项目周边项目周边3 3公里范围内现有人口约公里范围内现有人口约3 30 0万人；万人； 项目周边项目周边5 5公里范围内预计未来公里范围内预计未来3 3年内项目周边年内项目周边5 5公里公里范围内范围内人口人口约约4040万人；万人； 本项目辐射往来人流车流都应该是大连最密集的区域本项目辐射往来人流车流都应该是大连最密集的区域 大大连开发区的东山社区、新桥社区、工业区、保税区、海连开发区的东山社区、新桥社区、工业区、保税

12、区、海滨新区、民族大学、艺术学院、西山社区、红梅社区、翠滨新区、民族大学、艺术学院、西山社区、红梅社区、翠竹社区、轻松社区、大连湾社区均在本项目竹社区、轻松社区、大连湾社区均在本项目5 5公里半径辐射公里半径辐射范围。范围。 这些社区入住率这些社区入住率高，人口密集，是传统住区，同时也是大高，人口密集，是传统住区，同时也是大幅度拆迁改造区域。幅度拆迁改造区域。 是金融、商业、教育、文化、公园、娱乐、餐饮积聚的中是金融、商业、教育、文化、公园、娱乐、餐饮积聚的中心区域，人流往来稠密，是开发区去往大连必经的区域。心区域，人流往来稠密，是开发区去往大连必经的区域。4.1 未来竞争对手未来竞争对手19

13、 开发开发区西部红梅、翠竹、青松、西山社区，目前商业氛围较区西部红梅、翠竹、青松、西山社区，目前商业氛围较弱，缺少小型娱乐休闲为主的综合体项目，整个开发区都缺弱，缺少小型娱乐休闲为主的综合体项目，整个开发区都缺少这样的项目。少这样的项目。 在建在建的的金马中心投资方抽逃资金，即将造成烂尾。的的金马中心投资方抽逃资金，即将造成烂尾。 亿锋广亿锋广场商业部分尚没有动工，据称将引入沃尔玛地下超市场商业部分尚没有动工，据称将引入沃尔玛地下超市 本区域的地产本区域的地产商没有成熟的商业模式商没有成熟的商业模式 区域区域外开发区马桥子商圈主要以购物为主，可实行错位经营外开发区马桥子商圈主要以购物为主，可实

14、行错位经营 万万达广场位于工业团地附近，交通拥堵，四周道路不畅，难达广场位于工业团地附近，交通拥堵，四周道路不畅，难于本项目争夺优质客流。于本项目争夺优质客流。5、项、项目合作形式目合作形式项目一：金马路商住项目项目一：金马路商住项目 土地已摘牌，马上可以合作，着手调整规划和成立项目公司；土地已摘牌，马上可以合作，着手调整规划和成立项目公司； 本项目体量不大，可建成本项目体量不大，可建成4万平米的酒店和商业，万平米的酒店和商业，6-7万平米的商住公寓；万平米的商住公寓； 为周边高端社为周边高端社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服务项目；区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服

15、务项目； 本项目可采取以下方式开发：本项目可采取以下方式开发：a) 与土与土地拥有地拥有方可合资开发本项目；方可合资开发本项目；b) 也可一次性转让项目公司股份，由开发方独立运营；也可一次性转让项目公司股份，由开发方独立运营；c) 还可还可以实行订单式地产，将商业部分定向售租，由运营方提出设计要求。以实行订单式地产，将商业部分定向售租，由运营方提出设计要求。205、项、项目合作形式目合作形式项目二项目二：金州新区大黑山党校金州新区大黑山党校南商住综合体南商住综合体 土地拥有土地拥有方可马上推动招拍挂程序；方可马上推动招拍挂程序；可建成可建成4万平米的商业中心，万平米的商业中心，4万平米住宅；万

16、平米住宅；为周为周边社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特边社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服务项目；色服务项目；商业部商业部分可以由集团建成商业广场；分可以由集团建成商业广场；本项目可采取以下方式开发：本项目可采取以下方式开发：a) 单独摘牌；单独摘牌；b)与土地被收储方联合摘牌；与土地被收储方联合摘牌；c) 土地被收储方摘牌与投资方合作。土地被收储方摘牌与投资方合作。21金州党校南地块土地规划金州党校南地块土地规划22项目地现场四至图项目地现场四至图23 项目二金州新区大黑山党校南简要介绍项目二面积与四至： 土地面积：45100平方米 南接丹大高速，毗邻大连理工大学城市

17、学院，十里岗社区、工业区； 东临大连报关学校，毗邻即将建设的新希望花园、杏林社区、华宇凤凰城、名城和顺人家、松苑山庄、岭湾峰尚等多个社区； 北接金州党校和新建的金州最好的中小学金南书院，毗邻达赫山庄、凤凰山花园； 西接德泰岭秀逸城、恒盛阳光、松源翰林壹品、鸿玮澜山、宏城嘉苑、桃源居、桃园小区等多个社区； 临近金州与开发区的主干路五一路 临近鸿玮澜山轻轨车站和大黑山风景区 金州新区项目二项目二v土地规划情况：土地规划情况：商商业业1950019500、住宅、住宅2560025600，建筑面积，建筑面积规划规划8000080000以上，其以上，其中商业和住宅各中商业和住宅各4000040000 最

18、新规划会议：最新规划会议：右右图图B1B1部分调整为商部分调整为商业，业，B2B2部分调整为商部分调整为商业。业。周周边约边约3 30000万平方米建万平方米建筑面积的社区唯一规筑面积的社区唯一规划的商业中心。划的商业中心。本项目属于大黑山板块本项目属于大黑山板块项目地周边人口5公里范围内现有10万人左右 处于大黑山片区，位于开发区与金州老城区之间处于大黑山片区，位于开发区与金州老城区之间项目三：金项目三：金州区胜利路地州区胜利路地块块土地权属：该土地属于银海集团公司下属的仓储工业用地，等土地权属：该土地属于银海集团公司下属的仓储工业用地，等级级为城区一级为城区一级，使，使用权类型为出让，终止日期用权类型为出让，终止日期20472047年年1212月月2525日。日。使使用权用权: :面积面积122