项目规划构思（课堂PPT）

1、1项目规划构思（初案）凤凰新城2013年4月1日2区位及交通：区位及交通：项目位于金牛区，三环路以北，川陕路（蓉都大道）以东，距川陕立交约700米；属于地铁一号线和三号线沿线，距离地铁三号线最近出口不到1公里。地铁一号线地铁三号线项目用地川陕路三环路北新大道凤凰立交川陕立交凤凰山公园机场富森美家居地铁口区域规划分析：区域规划分析：概念规划显示项目属于“凤凰山商业商务片区”，受凤凰山中心辐射。熊猫大道一、区位研究一、区位研究3项目用地4 已打围 已打围项目用地凤凰山机场军管区域棚户坡地新干休所三环路川陕路北侧临街铺面雷剑广场棚户区北侧街道西北侧路口西侧沿街仓库机场军管区域坡地（林地）西南沿街商铺

2、公交通行道行政区划界限三环绿道富森美家居打围区域打围区域熊猫大道地铁施工二、场地分析二、场地分析5昭觉寺车站北新大道三环路川陕立交凤凰立交川陕路熊猫大道拥军路700m500m61.8km4.2km5.0km1.3km5.8km2.2km东风渠生态区1.9km7主要规划指标依据用地面积用地面积 85亩（56695平方米）容积率容积率4.5建筑密度建筑密度22%建筑层数建筑层数30层及以上沿街商业：沿街商业：从沿街商业价值分析，不考虑集中布局商业，做满沿街商业面。该布局思路深化形成方案A和方案B。方案方案A：商业与住宅相结合，即做高层裙房。方案方案B：商业与住宅分离，形成独立商业街。方案A方案B方

3、案C方案D主要规划指标依据用地面积用地面积 85亩（56695平方米）容积率容积率4.5建筑密度建筑密度22%（方案D为25%左右）建筑层数建筑层数30层及以上集中商业：集中商业：不考虑做满沿街面，将商业集中布局，形成独立或半独立商业街区。该布局思路深化形成方案C和方案D。方案方案C：商业与住宅完全分离，形成内外街及广场。方案方案D：商业与住宅不完全分离，局部结合高层裙房。三、初步方案三、初步方案8方案A主要技术经济指标主要技术经济指标用地面积用地面积 85亩（56695M）住宅70亩商业15亩地上建筑面积地上建筑面积255422M住宅建筑面积住宅建筑面积245536M商业建筑面积商业建筑面积

4、9886M商业占比商业占比3.9%地下建筑面积地下建筑面积94535M车位数车位数2554个容积率容积率综合：4.5住宅4.33商业0.17建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.6%商业8.3%分地块16.5%分地块47%建筑层数建筑层数住宅29、30F商业2-3F沿街商业住宅29F29F29F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F2F3F2F2F特点：特点：常规做法，住宅部分最好布局，并以组团形式呈现了集中绿化，间距较为开阔，较易形成品质感。缺点：缺点：采用住宅底商形式，节约了部分建筑密度指标；但底商对上盖物业有影响，降低了临街部分住宅品质。商业

5、占比不高，主要做裙楼2层，局部做3层；仅作满足社区配套考虑。9空间分析日照分析结果：日照分析结果：未满足日照要求的住宅比例为19.6%。日照分析10方案B主要技术经济指标主要技术经济指标用地面积用地面积 85亩（56695M）住宅65亩商业20亩地上建筑面积地上建筑面积253863M住宅建筑面积住宅建筑面积238896M商业建筑面积商业建筑面积14967M商业占比商业占比5.9%地下建筑面积地下建筑面积87815M车位数车位数2509个容积率容积率综合：4.5住宅4.2商业0.3建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.3%商业8.7%分地块17.4%分地块37%建筑层数建筑层数住宅30、32F商

6、业3F特点：特点：商业与住宅分离，商业价值和住宅品质均得到相应提高，仅住宅主入口人流与商业人流局部少许干扰。沿街布局3层商铺，形成商业街，并局部形成广场，便于停车和人流集散。沿街商业住宅3F3F3F30F30F30F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F缺点：缺点：由于独立开辟商业街区，住宅用地相应缩减，住宅之间间距有所减少，居住组团更显紧凑。11日照分析结果：日照分析结果：未满足日照要求的住宅比例为19.6%。空间分析日照分析12方案C主要技术经济指标主要技术经济指标用地面积用地面积 85亩（56695M）住宅65亩商业20亩地上建筑面积地上建筑面积2538

7、63M住宅建筑面积住宅建筑面积238896M商业建筑面积商业建筑面积14967M商业占比商业占比5.9%地下建筑面积地下建筑面积87815M车位数车位数2509个容积率容积率综合：4.5住宅4.2商业0.3建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.3%商业8.7%分地块17.4%分地块37%建筑层数建筑层数住宅30、32F商业3F特点：特点：住宅与商业分开，商业独立集中布局，形成内、外商业街和内广场模式，增加了商业集中度。住宅与商业分区布置，动线互相无干扰。技术经济指标与方案B一致，但商业布局更为集中。集中商业住宅30F30F30F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F

8、32F3F3F缺点：缺点：由于建筑密度限制，无法做满所有沿街面，牺牲了部分沿街面商业价值。13日照分析结果：日照分析结果：未满足日照要求的住宅比例为16.7%。空间分析日照分析14方案D主要技术经济指标主要技术经济指标用地面积用地面积 85亩（56695M）住宅60亩商业25亩地上建筑面积地上建筑面积253878M住宅建筑面积住宅建筑面积230832M商业建筑面积商业建筑面积23046M商业占比商业占比9%地下建筑面积地下建筑面积87815M车位数车位数2509个容积率容积率综合：4.48住宅4.07商业0.41建筑密度建筑密度平均：25.5%住宅12%商业13.5%分地块17%分地块46%建

9、筑层数建筑层数住宅30、31、33F商业3F特点：特点：集中商业街区和沿街商业相结合，放大商业占比，集中商业部分不考虑广场集散人流，而是采用内街形式导入人流。住宅局部和商业复合（底商裙楼），充分做满沿街面商业。集中商业沿街商业住宅30F30F30F31F30F30F31F31F30F30F31F33F33F33F33F3F3F3F3F3F3F3F缺点：缺点：建筑密度超过22%，约达到25%左右。商业基地占比较大，对住宅品质或有影响。15日照分析结果：日照分析结果：未满足日照要求的住宅比例为16.7%。空间分析日照分析16规划布局比较综合评价综合评价得分得分强调强调商业商业商业占比商业占比方案D

10、方案C=方案B方案A方案A=1；方案B=3；方案C=3；方案D =4商业集中度商业集中度方案D方案C方案B方案A方案A=1；方案B=2；方案C=3；方案D =4商业辐射面商业辐射面方案D方案B方案A方案C方案A=2；方案B=3；方案C=1；方案D =4强调强调住宅住宅住宅占比住宅占比方案A方案B=方案C方案D方案A=4；方案B=3；方案C=3；方案D =1居住品质居住品质方案B方案C方案A方案D方案A=2；方案B=4；方案C=3；方案D =1商住干扰商住干扰(干扰越小得分越高干扰越小得分越高)方案C方案B方案A方案D方案A=2；方案B=3；方案C=4；方案D =1选取以上指标综合分析四种方案，将各项指标对应评价由高到低进行排列，并分别记以4分、3分、2分、1分，各方案得