不动产估价第七章

1、基准地价系数修正法第七章 基准地价系数修正法7.1 基准地价评估一、基准地价概述一、基准地价概述（一）基准地价的概念和特点（一）基准地价的概念和特点（二）基准地价的作用（二）基准地价的作用（三）基准地价的评估原理（三）基准地价的评估原理（四）基准地价评估的原则（四）基准地价评估的原则二、城镇基准地价评估二、城镇基准地价评估（一）基准地价评估范围确定（一）基准地价评估范围确定（二）基准地价评估区域划分（二）基准地价评估区域划分（三）基准地价评估资料的调查（三）基准地价评估资料的调查（四）基准地价内涵界定（四）基准地价内涵界定（五）样本地价计算（五）样本地价计算（六）样本地价修正（六）样本地价修正

2、基准地价系数修正法（七）样本地价整理（七）样本地价整理（八）样本数据检验（八）样本数据检验（九）基准地价评估（九）基准地价评估（十）基准地价的确定与公布（十）基准地价的确定与公布三、农用地基准地价评估三、农用地基准地价评估（一）采用技术方法一评估基准地价（一）采用技术方法一评估基准地价（二）采用技术方法二评估基准地价（二）采用技术方法二评估基准地价（三）采用技术方法三评估基准地价（三）采用技术方法三评估基准地价基准地价系数修正法四、基准地价更新四、基准地价更新（一）基准地价更新的要求（一）基准地价更新的要求（二）利用市场交易资料更新基准地价（二）利用市场交易资料更新基准地价（三）利用地价指数逐

3、年调整基准地价（三）利用地价指数逐年调整基准地价基准地价系数修正法1、基准地价的概念是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格是一种区域性的价格是一种分用途的价格是一种平均价格是有限年期的价格具有时效性与土地利用程度有关是政府委托评估的价格是一种控制性的价格2、基准地价的特点基准地价系数修正法基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类 1商业类：包括商业服务业用地（含各种商场、加油站、各类销售和服务网点、批发市场，修理、家政、洗理、中介、邮政、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地），餐饮旅游娱乐业用地（含酒楼、快餐店，宾馆、酒店

4、、度假村、旅馆、游乐及旅游设施，俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场等用地）。 2综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、厂区外独立的办公楼等用地），科研用地（含科研和勘测设计机构等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地3住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。 4工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露

5、天作业场及其附属设施用地、高新技术产业研发中心），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的地面线路、站场等用地以及城市道路、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），基础设施用地（供水、供电、供燃、邮政、电信、消防、环卫等设施及其相应附属设施用地）。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定 基准地价系数修正法1、宏观调控土地市场的依据2、国家征收土地使用税的依据3、调节土地利用4、进一步评估宗地地价的基础5、促进房地产市场的竞争基准地价系数修正法1、基准地价评估的理论依据是

6、预期收益原理2、不同用途的土地基准地价不同3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划3、各类用地分别评估，多种方法综合应用4、与社会经济水平相适合、相协调5、选择合适的估价技术路线原则基准地价系数修正法基准地价评估范围：1）城镇建成区整体2）城镇规划建设区整体基准地价系数修正法划分基准地价评估区域的方法划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性具体方法：1）划分土地级别城镇土地定级规程2）根据城镇土地利用分区，地价影响因素划分均质区域基准地价系数修正法1、资料调

7、查的内容（1）背景资料（2）市场交易资料（3）图件资料2、市场交易资料调查的一般要求3、资料整理基准地价系数修正法类型基准日年限 土地开发程度容积率特大及大城市商业用地住宅用地工业用地2012.1.12012.1.12012.1.1407050六通一平或以上六通一平五通一平1.8-2.51.5-2.00.6-1.0中等城市商业用地住宅用地工业用地2012.1.12012.1.12012.1.1407050五通一平五通一平三通一平1.5-2.01.0-1.60.4-0.8小城市商业用地住宅用地工业用地2012.1.12012.1.12012.1.1407050五通一平五通一平三通一平1.0-1.

8、20.5-0.80.3-0.4表71 基准地价内涵基准地价系数修正法样本地价计算：根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价根据土地使用权出租资料计算样点地价根据房屋买卖资料计算样点地价根据房屋出租资料计算样点地价根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价根据以地换房资料计算样点地价根据商品房销售资料计算样点地价根据征地、拆迁费用资料计算样点地价根据联建分成资料计算样点地价根据企业兼并资料计算样点地价基准地价系数修正法样本地价修正：年期修正交易期日修正容积率修正土地开发程度修正基准地价系数修正法样本地价资料的分类统计样本地价分布图的编制表71 市样点地价分布统计表编号区域名租赁样点数买卖样点数其他

9、类型样点数合计样点数00000全市10000一级地11000110011200012001区段*区段区片*区片20000二级地21000区段基准地价系数修正法1、样本总体分布类型检验2检验2、剔除异常样本数据 正态分布t 检验非正态分布均值方差检验 2倍或3倍标准差基准地价系数修正法Yn=A(1+r)Xn2、算术平均数模型 nXYnii11、指数模型基准地价系数修正法1、基准地价的确定1）级别价2）区片价2、基准地价的公布听证、专家论证、公布基准地价系数修正法1、技术方法一：样点地价平均法 农用地定级划分基准地价区片调查投入产出样本资料或市场交易资料计算样本地价求平均1）资料调查与整理2）确定

10、土地利用类型3）样点地价的评估与修正4）样点数据的检验5）级别地价的计算基准地价系数修正法2、技术方法二：地价模型法 农用地定级划分基准地价区片调查投入产出资料或市场交易资料计算样点地价建立评估单元地价与单元定级指数的数学模型计算基准地价1）基本模型的建立2）模型的确定3）模型检验基准地价系数修正法3、技术方法三：基准地块评估法 农用地定级划分基准地价区片选择标准地块标准地块地价评估求均价1）划分均质区域2）选定标准地块3）调查有关资料4）评估标准地块价格5）计算均质区域地价基准地价系数修正法7.2 基准地价系数修正法一、基本原理3、特点与适用范围1、概念基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。2、理论依据替代原理基准地价系数修正法二、估价步骤1、确定级别或区域基准地价2、编制宗地价格修正系数表3、确定估价对象宗地的价格修正系数4、计算宗地价格基准地价系数修正法1、确定