远洋地产杭州市施家园地块可研报告2ppt课件

1、本案的客户能够是曾经购买公馆、大河宸章的客户，品牌的延续作用在此发扬光大因此，本案完全能够成为万科之上，野风之上豪宅照旧的远洋品牌认识远洋品牌工程与远洋品牌的关系战略思索中心认知战略论证再次论证战略思索中心认知战略论证再次论证我即板块，板块即我！低密产品率先启动全市别墅客源的捕捉万科之上、野风之上结论：本案完全可以跳脱银湖板块中低端滞销别墅产品，从而成为当之无愧，具有价值前景的高端豪宅！东洲板块 万科公望u二期望山组团，为独栋别墅，面积二期望山组团，为独栋别墅，面积300-580方，已售罄方，已售罄u 目前在售为三期悦山组团，为独栋别墅，在售户型面积目前在售为三期悦山组团，为独栋别墅，在售户型

2、面积300-400方方u 每户根本以每户根本以1:0.7赠送花园面积赠送花园面积u 建筑风格类似上海兰乔圣菲工程，以为托斯卡纳风格为主，建筑风格类似上海兰乔圣菲工程，以为托斯卡纳风格为主，法式、英伦风格为辅法式、英伦风格为辅u 毛坯建筑、精装花园交付。毛坯建筑、精装花园交付。u四期为精装独栋。四期为精装独栋。富阳地域最高端的别墅工程二期三四期高尔夫球场黄公望公园入口东洲岛富春江杭富沿江公路分期分期开发占地面积62.3万方总建筑面积24.4万方容积率0.27绿化率50%物业形态联排、独栋总户数700余户项目资源北靠黄公望国家森林公园，西依富春山居国际高尔夫球场白鹤乡村俱乐部，南望富春江、远眺富阳

3、城市阳台“东洲台”，杭富沿江公路路经本项目项目定位以富阳为主、辐射省内的高端客户备注万科公望是在收购富春泉水湾的基础上建立的，一期以前为富春泉水湾项目战略思索中心认知战略论证再次论证加推时间（二期）2019.12.232009.4.22009.5.202009.8.26物业类型独栋别墅 独栋别墅独栋别墅独栋别墅销售均价14000140001800020000加推时间（三期）2019.8. 192019.9.212019.10.27 2019.11.25物业类型独栋别墅 独栋别墅独栋别墅独栋别墅成交均价40000440005100056000产品推出情况以组团的方式分阶段推出产品，每个组团内建筑

4、风格和户型大小略有区别；分批量少户数推出，每次视市场情况推出20-40套独栋别墅不等售价情况2019年至2021年下旬由于市场缘由推盘节拍比较缓慢，价钱涨幅也趋于平缓2021年一年时间将二期望王组团所推出的独栋别墅全部售罄，一扫前期烂尾盘不利影响之后，重新获得客户认可2019年在市场众多利好的推进下，于下半年底推出三期悦山组团，以每月5-7套左右的速度推盘，每次都能到达约80%的销售率银湖板块 华庭云顶分期一期占地面积158800总建筑面积212747容积率1.34绿化率30%物业形态小高层、高层总户数2000户项目资源交通状况：位于320国道旁，距杭州市区15公里 .内部配套：封闭式运营云顶

5、乡村俱乐部，蓝球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、攀岩、足球场、网球场、高尔夫挥杆练习场、登山道、儿童乐园、桌球场、游泳池、健身中心、晨练跑道。项目定位已售罄，银湖板块公寓市场典型案例鸟瞰效果图银湖板块 华庭云顶工程根本情况工程06年已售罄交付。当时因准确的客户定位、产品定位和体验式情景营销较为胜利，获得了较佳的销售业绩。但工程溢价率太低，06年与之价钱相仿区域如下沙、转塘、闲林等区域价钱均已翻番，而该工程二手房报价约为75008000元/左右。区域公寓类产品开展缓慢，华庭云顶仍未目前独一成熟工程。万科公望3/4期均为独栋，但单价已达55000，总价高仍销售理想。华庭云顶虽已售罄，但银湖板块高端品牌认知

6、依然确立，二手房市场仍旧如火如荼，当年价钱标杆创下银湖板块的奇观。反观板块内其他工程，别墅市场同质化严重，价钱低廉，去化速度缓慢；独一的公寓工程根本无溢价，至今仍无法突破万元。由此可见，在满足1.2容积率的根底上开发高端工程，是大势所趋！战略思索中心认知战略论证再次论证产品想象产品建议产品论证客群定位银湖板块以排屋为主，上林湖珍稀独栋产品在同类产品中去化较快，但无标杆工程。闲林、转塘区域排屋后续供应量较大，独栋极少。之江等区域独栋价钱均在3000万以上，高端独栋与中端排屋之间留有市场空白。区域无此类产品，几乎无竞争。野风山后续公寓也以中小户型为主。转塘等区域平层空中花园售价极高，高尔夫艺墅、篁

7、外330户型总价已逾1000万。区域山地景观、交通优势明显，适宜营造花园居所，且产品在区域有一定稀缺性。区域目前为价钱洼地、价值高地，公寓具有一定的投资价值。经过创新大平层的设计避开猛烈竞争，从而在满足1.2容积率的根底上实现溢价？我们能否经过区域稀缺的独栋产品营造标杆，实现突围？产品想象高端产品必备的生态条件产品想象产品建议产品论证客群定位区位分类别墅板块第一梯队之江、小河山板块第二梯队湘湖板块闲林板块第三梯队良渚板块半山板块银湖板块青山湖板块产品想象产品建议产品论证客群定位青青山山湖湖板板块块良渚板块良渚板块闲林板块闲林板块之江、小之江、小河山板块河山板块银湖板块银湖板块半山板块半山板块湘

8、湖板块湘湖板块大杭州区域别墅板块分类：按照销售价钱和接受程度分为三大类开发商项目名称区位板块开盘时间物业类型售价坤和和家园大城西板块2019年12月销售至今公寓、联排、独栋公寓28000联排50000东海闲湖城 闲林板块2009年12月销售至今公寓、联排、独栋联排28000中海篁外转塘板块2009年9月销售至今公寓、联排公寓16000-170000联排25000钱塘梧桐燕庐2019年9月销售至今公寓、联排公寓17000-18000联排34000p根据本工程地块的价值区位，我们将选择相类似的楼盘进展比较，以便对我们的产品有更深化的了解。p以下四个工程分别来自三个板块。我们避开了不具备可比性的最高

9、端的之江、小河山板块，以及业态较单一的青山湖板块等，针对本工程第二居所过渡到第一居所的功能性质选择了部分具备类似功能的楼盘来作为自创。p以下四个工程皆是综合性楼盘，业态较丰富，产品类型多样化，对本工程未来产品定位具有指点意义。产品想象产品建议产品论证客群定位闲湖城和家园篁外梧桐燕庐本工程大城西板块 坤和和家园分期分期开发占地面积870亩总建筑面积近100万方（含地下建筑面积）容积率1.2绿化率50%物业形态公寓、联排、独栋总户数约2500户项目资源“户户见山景”。凭借卓越的自然景观条件，其园区景观设计浑然天成，外围山景蔓延到小区内部形成拥有丘陵地形的疏林草地景观，并在周边7大山系设计登山游步道

10、，与西湖风景名胜区无间相连。项目定位以城西为主、辐射全杭州、乃至省内u 绕城内体量最大、业态最丰富的小区绕城内体量最大、业态最丰富的小区u园区内规划菜市场、商业街、康体中心。园区内规划园区内规划菜市场、商业街、康体中心。园区内规划9 班幼儿园、班幼儿园、24班小学、毗邻留下中学以及省一级重点西班小学、毗邻留下中学以及省一级重点西湖高级中学湖高级中学u工程为沙家滨团后为红军团营地，五十年间工程为沙家滨团后为红军团营地，五十年间,士兵士兵亲手栽下的香樟、水杉、广玉兰亲手栽下的香樟、水杉、广玉兰,现今都已巍然成林。地现今都已巍然成林。地块内块内4000多颗直径到达多颗直径到达20公分左右的名贵参天大

11、树公分左右的名贵参天大树大城西区域体量最大、业态最丰富的工程杭州其他版块大盘对比产品想象产品建议产品论证客群定位六个组团分为十余期曾经出卖加推时间2019.12.12019.3.22019.10.122009.4.17 2009.8.1物业类型精装电梯公寓精装电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓成交均价1950320940125311409217182加推时间（三期）2009.8. 172009.9.52019.11.192019.5.202019.10.3物业类型联排电梯公寓电梯公寓电梯公寓精装电梯公寓成交均价5112217789241842019428903产品推出情况以组团的方式分阶段推出产

12、品，每个组团内建筑风格和户型大小略有区别售价情况首期以精装修公寓入市，用以提升产品质量和价钱2019年底市场情况不佳，以比较平稳的价钱推盘，每次推盘的间隔较长、户数较少，价钱走势上扬比较缓慢2021年底起，随着市场情况变好，价钱稳步上扬，销售率坚持在每次开盘都有70%左右的去化率闲林板块 闲湖城分期组团形式分5期占地面积约1200亩，其中人工湖200亩。总建筑面积100万方容积率1.25绿化率35%物业形态联排、独栋、小高层、高层总户数1000户项目资源人工湖：自挖200亩人工湖中小学:杭州西湖高级中学、杭州求是小学综合商场:宏丰家居城、沃尔玛山姆会员店医院:杭州市第十人民医院其他:西溪湿地公

13、园 加州风情商业街、会缩、学校、酒店、写字楼项目定位100万加州格调，环湖生活小镇u 简介u总占地1200亩。以加州的环湖小镇为蓝本，三叠湖景别墅、院落叠墅、高庭宽景大宅、多层洋房、高层、小高层公寓、商业配套等综合型商住建筑圈围绕220亩人工湖泊闲湖而建，配以致尊级物业效力，尊贵的私家会所，成就东海闲湖城100万加州风格的环湖生活小镇，独享15万私家湖面的优质生活情调。排屋效果图工程根本情况闲林板块 闲湖城排屋一期钻石湾组团湖景别墅，目前在售房源，成交均价约28500元/。排屋二期月亮湾 组 团 已 于2019年8月14日正式开工。推出日期未定。高层公寓红树湾 组 团 估 计2019年上半年推

14、出，时间未定。人 工 开 挖 的200亩湖景，水深16米，游艇码头现已建成。游艇码头。闲林板块 闲湖城加推时间2009.12.182009.4.16物业类型180-210方院落排屋358-398方水景排屋套数5440面积10565.84m15103.57m去化套数451去化面积8785.71m363.21m去化率83.33%2.5%成交均价(元/)2519328474产品推出情况以组团的方式分阶段推出，目前在售在首期钻石湾排屋房源。售价情况目前仅推钻石湾排屋产品，二次开盘因临湖景观优势，溢价13.02%。数据来源：余杭透明售房网。截止日期：2019年1月6日。工程历次推售情况转塘板块 篁外分期

15、整 体占地面积145000总建筑面积290000容积率2.0绿化率30%物业形态排屋、高层总户数约1500户项目资源杭州第七中学、规划小学和幼儿园浙江省人民医院望江山院区、西湖区第二人民医院世纪联华超市西湖高尔夫球场、大型主题公园宋城、极地海洋世界（建设中）项目定位传世百年，英伦官邸u 简介u篁外位于之江国家旅游度假区，隶属于之江新城。工程周围群山环绕，生态环境较好，未来规划为转塘街道行政中心；南侧为凤凰山、石龙山等山麓。由中海地产与浙江名企雅戈尔置业联袂开发，总建筑面积29万平方米。篁外整体定位为贵族式山地景观住宅社区。u产品为排屋、复式小高层和高层公寓。工程根本情况鸟瞰效果图转塘板块 篁外

16、73套排屋仅余2套，根本售罄。330方复式公寓96套，已去化35套。2217、18幢180方平层196套，已去化186套。19幢180方平层184套，已去化165套。20幢目前无成交。21幢204套，已去化113套。26幢套，已去化60套。23-25，27-30幢目前无成交。转塘板块 篁外加推时间2009.9.272019.3.282019.4.102019.7.52019.9.24物业类型排屋1-9幢高层公寓17-18幢排屋10-12幢，19套复式公寓13-16幢，64套复式公寓22幢32套公寓19幢184套高层公寓20、21、26、30幢套数5419683216680面积16944.48m

17、17228.72m26692.1722565.0559446.5去化套数5418617+1025+165173去化面积16944.48m16352.34m8477.5719293.5515127.2去化率100%94.90%32.53%87.96%25.44%成交均价(元/)2624215552247751542315442产品推出情况排屋和高层作为两种独立产品，阶段入市，目前排屋房源已全部推出，公寓尚有23、24、25、27、28五幢未推。排屋剩2套、已推公寓存量较大，20、30两幢已推但无成交。高层户型以180方大户型平层为主，复式330方空中别墅。售价情况产品价钱稳定，排屋和高层公寓几乎

18、无溢价。工程历次推售情况数据来源：杭州透明售房网。截止日期：2019年1月6日。转塘板块 钱塘梧桐燕庐分期一期占地面积34700总建筑面积88297容积率1.86绿化率30%物业形态排屋、高层总户数586户项目资源中小学：仁和外国语小学、定山小学（建设中）、象山小学（建设中）、转塘小学等综合商场：世纪联华幼稚园：午山幼儿园 银行：工行、商业银行、建行等邮局：转塘邮政 医院：西湖区第二人民医院、浙江省人民医院望江山分院、之江医院（建设中）项目定位迈阿密Art Deco山景地铁公馆u 简介u钱塘梧桐燕庐位于杭州西湖区之江旅游度假区内，距武林广场约18公里，距九溪、六和塔景区仅约4-5公里。 u整个

19、园区由7幢法式官邸Townhouse、7幢10-18层迈阿密ARTDECO山景公寓和部分商铺组成。以法兰西优雅尊贵的建筑次序，以75-360调和共生的诗意空间，呈献出悠然闲适的生活意象。工程根本情况鸟瞰效果图转塘板块 梧桐燕庐排屋共38套，目前仅销售2套，预定2套。公寓共368套，目前已销售171套，预定2套。转塘板块 梧桐燕庐加推时间2019.9.202019.9.222019.10.312019.10.31物业类型排屋排屋高层公寓高层公寓套数1622191177面积5299.38m7298.8416737.2414980.9去化套数销售2套+预定2套0销售68套+预定1套销售103套+预定

20、1套去化面积1289.99m06564.589041.45去化率25%0%36.13%58.76%成交均价(元/)3414401730916786产品推出情况排屋和高层作为两种独立产品，阶段入市，目前工程房源已全部推出。排屋首推不理想，加推无成交，公寓去化较慢。售价情况价钱在区域偏高，导致去化缓慢。工程历次推售情况数据来源：杭州透明售房网。截止日期：2019年1月6日。区域价值分析/闲林、转塘板块市场现状销售市场可选择面较广，价钱敏感度高，面积180330方、总价在450800万之间的排屋闲湖城院落排屋、篁外去化相对较快，面积350方以上、总价1000万以上排屋闲湖城湖景排屋、梧桐燕庐、绿野御墅去化较慢。本案：排屋竞争力缺乏本案：价钱可控制；容积率较低，温馨性较高。本案：如何跳出单纯的价钱战？独栋+平层空中花园避开区域同类产品拼价钱的竞争深挖区域高端客户开辟缺乏的现状联排+