房地产法案例答案

第一章房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。第二章案例1从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体”。在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的2000亩土地，就属于甲乡镇下辖的16个行政村全体1万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000亩土地，就属于乙乡镇下辖的36个行政村全体5万村民集体所有。乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条规定：“根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为合并后乡镇的集体土地所有权，所以,本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙乡镇的集体土地所有权。当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式，其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还是存在着较大的进一步的探讨空间的。案例2对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共同共有。罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应定性为无偿赠与。在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由三人共有。就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。根据《物权法》第97条规定，共同共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。《物权法》第97条规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。因而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。无效合同不能导致物权变动，在罗甲、罗某获得确认合同无效的胜诉判决后，即可确认讼争房屋自始归罗某、罗甲、罗乙三人共同共有。因合同无效，案涉第三人自始未取得讼争房屋的所有权，其可基于《合同法》第58条规定向罗某主张相应的损害赔偿责任。在本案中，第三人即便主张善意取得抗辩，其也不能抗辩成功，因为罗甲、罗乙二人曾当面阻止过罗某和第三人的过户行为，第三人对罗某无权处分的事实是明知的，因而其并非善意第三人，无权主张善意取得。案例3乙购买甲公司的商品房，办理了所有权证书，取得了建筑物区分所有权，对于所购房屋拥有专有权，对小区内的共用部分拥有共有权。甲公司与乙间的买卖合同对于小区内基础设施的所有权未做约定，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。因此，小区内的公用设施不属于甲公司所有，而是由业主共有。甲公司将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给丙企业，而这些公共配套设施属于小区内的公用设施，甲公司并不拥有所有权，并且甲公司事后也不可能取得这些公共配套设施的所有权或处分权。因此，甲公司的处分行为属于无权处分，其与丙公司之间的转让协议属于无效合同。同时，丙公司无权主张善意取得，因为对于《物权法》第73条的强制性规定，丙公司应当是明知的，其主观上并不具有善意，不属于善意第三人。因而不论是基于转让协议还土地用途变更时，尤其是原工业用地或综合用地变性为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地或商业用地时，究竟是应当一律采用竞价方式重新出让，还是仅通过土地用途变更补交土地出让金即可，在实践中存在着不同的看法和做法。就此问题，公平合理、合情合法的做法应是区分不同的土地使用权取得方式而区别对待。本案中，土地属性为划拨土地，对于划拨取得建设用地使用权的，因划拨取得是无偿取得，且划拨用地属于公益性用地，因而当划拨用地变更为经营性用地的，应当改采竞价方式重新出让为宜，原划拨用地权利人只能以普通竞价者的身份参与竞价，而无权直接取得或优先取得原用地的建设用地使用权。故S市国土资源部门的答复于法有据，纺织厂想通过补交土地差价的方式直接改变土地用途的意愿难以实现。案例4涉案《国有土地使用权预约协议书》（以下简称《协议书》）虽名为“预约”合同，但究其实质，实为国有土地使用权出让之“本约”合同，当事人之间已经成立正式的国有土地使用权出让合同关系。主要理由在于：其一，《协议书》内容已经具备了正式的国有土地使用权出让合同的全部实质要素，全面约定了宗地位置、宗地面积、宗地四至、建设项目、土地用途、出让年限、土地出让金单价与总价、综合开发费、土地出让金支付期限与支付方式、供地条件、违约责任等内容，这些内容构成一个正式的国有土地使用权出让合同的实质内容和核心内容。其二，房地产开发公司作为合同一方已经履行了合同的主要义务并且对方予以接受。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”国有土地使用权出让合同的成立完全在本条规定的涵摄范围之内。就本案而言，虽然当事人之间并未签订书面的、示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》，但作为受让方，房地产开发公司已经依约支付了全部土地出让金，而支付土地出让金的义务即为其应承担的主要合同义务，并且作为合同相对方的某市国土资源局也完全接受了土地出让金的交付。故此，依《合同法》第36条规定，当事人之间已基于事实上履行合同主要义务的行为而成立了正式的国有土地使用权出让合同关系。其三，签订格式文本的《国有土地使用权出让合同》并非正式合同成立的必备要件。《合同法》第12条第2款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”由国土资源部与国家工商总局共同监制的《国有土地使用权出让合同》即为此条规定意义上的示范文本。既为“示范文本”，其功能即在为当事人订立合同提供一种示范和指引，而非强制性地在当事人之间订立合同时必须予以采用。根据合同自由原则，合同的形式与内容由当事人约定。在不违反法律、行政法规之强制性规定的前提下，合同的形式与内容由当事人选择确定。对于法律、行政法规的强制性规范内容，即便当事人不作约定，也当然构成合同的权利义务基础，不能因为当事人之间缺失了此种约定而认为合同的内容不完整，从而认定合同不成立。更何况，根据《合同法》第61条规定，即便对于一个已生效合同，当事人之间尚可进行补充约定，而不因此影响合同已成立和生效的效力。因此，在本案中，合同相对人也不能以当事人之间未签订示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》而否认已成立的正式合同关系。案例5由涉案合同的相关约定可见，该合同并非通常意义上的附条件合同。在我国法上，附条件合同的规范依据是《合同法》第45条规定。本案合同约定的“需经S省人民政府批准”是一个不真正条件，因为批准是一个法定程序，不论当事人是否约定为条件，都是合同生效必须遵循的法定程序。涉案合同第40条第2款约定对合同效力并无实质性影响。《合同法》第44条第2款规定的是经批准而生效的合同，合同是否被批准，影响的只是合同是否生效问题，而并不影响合同本身的有效性。根据《合同法解释（一）》第9条之规定，未经批准导致的是“合同未生效”而非“合同无效”，合同的有效性并不受批准与否的影响。因此，不能将“未生效”混同于“无效”。于此情形，根据《合同法解释（二）》第8条之规定，合同相对方有负责积极办理批准、登记等手续的义务；若其怠于办理，A公司有权自己单方办理。当涉案合同项下的土地出让经批准后，合同相对方接下来的义务就是依约、依法向A公司供地。就本案情况来看，合同相对方既未履行审批义务，也未履行供地义务，其行为已经构成根本违约。而就本合同的性质和履行内容来看，其显然不构成《合同法》第110条规定中的不能履行情形，因而A公司有权请求对方继续履行合同。但须注意的是，在供地程序完成之前和出让登记完成之前，A公司仅享有继续履行的请求权，而并未取得涉案建设用地的建设用地使用权。案例6国有土地上房屋征收必须以公共利益为目的。根据《征收条例》第8条规定，只有为了国防外交的需要、基础设施建设的需要、公共事业的需要、保障性安居工程建设的需要、旧城区改建的需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，才能实施征收。建设银行是一个经营性的商业主体，其为经营需要而扩建房屋，不符合公共利益需要的要求。根据《征收条例》第4条规定，只有“市、县级人民政府”才是适格的征收决定主体，本案中的市建设局只能作为征收部门参与征收，其本身不是适格的征收决定主体。根据《征收条例》第19条、第20条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，房屋的补偿价格必须依法经评估确定，不论是征收决定主体还是房屋征收部门，都无权单方直接确定补偿价格。根据《征收条例》第28条规定，房屋征收的强制执行依法应由市、县级人民政府申请人民法院强制执行，这即意味着市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门本身无行政强制执行权，人民法院是唯一的强制执行主体。当然，根据相关司法解释，人民法院在裁定强制执行时，可以确定由政府具体实施强制拆除工作。程序正当原则是国有土地上房屋征收与补偿的一项重要原则，征收决定和补偿是一个复杂的系统工程，所涉程序性环节极多，每一步骤都应依法走到，否则即为程序违法。由本案所述事实来看，不论是征收决定程序、补偿决定程序还是强制执行程序，都缺失了一系列程序步骤，因而征收决定的作出和强制执行都是违法进行的。第五章案例1C公司经由土地使用权出让而获得土地使用权。1993年4月18日，C公司与A公司签订土地使用权转让合同，向A公司转让土地使用权。双方在合同中对于土地的位置与四至、价格等均做出了约定。但在该合同所涉土地中，有一部分土地C公司并不享有使用权，因此这种转让行为属于无权处分行为，合同效力待定，因为没有得到土地的真正权利人的同意，所以，合同中涉及到岳阳市邮电局享有使用权的部分应认定为无效。1993年5月6日，C公司与A公司签订补充协议，双方同意将土地整块西移，保持临街面积与土地亩数不变。该补充协议也无效，因为依该协议仍然不能确定所转让土地的具体位置，即合同标的物不确定。1993年10月，因为C公司未交足土地出让金，国土局依法收回土地，即原土地使用权出让合同因被终止而消灭。土地使用权被依法收回后，C公司就不再享有土地使用权，所以涉案合同即便有效，也已经属于嗣后不能履行的合同了。另外，C公司分立，由B公司承受C公司在该交易中的权利、义务，此时发生合同的概括承受，B公司承受C公司的合同地位。由于C公司对于合同的无效负主要责任，故B公司除应向A公司返还预付款之外，还应赔偿损失。案例22001年5月13日，陈某与J公司签订了《J大厦购房预定协议书》，该协议为预约，双方约定将来按照一定条款签订本约，即正式的商品房预售合同。虽然陈某并没有按照该预约中所确定的时间付款、签约，但在8月16日，陈某至J公司处，在J公司提供的商品房预售合同上签字。J公司拟定完整的合同文本，并提供给陈某，其意在缔约。因此，J公司向陈某提供合同文本的行为构成要约，而陈某签字的行为构成承诺，双方的商品房预售合同成立。另外，根据《合同法》第37条的规定，虽然J公司没有在合同上签章，但其接受了对方当事人陈某的履行，收取了款项，可以认定商品房预售合同是成立的。案例3苏某与甲公司签订的《上海市内销商品房预售合同》以及《出售合同预备书》均有效，双方应遵守、履行。苏某履行了付款义务，而甲公司所交付的商品房是砖混结构，而非合同所约定的钢筋混凝土结构，构成违约。在本案中，被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表”及“绿茵苑一、二期预售加收系数总表”在性质上应视为商业广告。在合同法上，商业广告一般构成要约邀请而非要约。在本案中，甲公司交付的房屋的花园面积虽然不足30平方米，但由于双方并未将花园面积30平方米的内容作为合同附件，即未列入合同文本之中，故对双方没有约束力，甲公司并不需要履行此义务。应当指出的是，本案发生在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布之前。若按该解释的规定，甲公司交付的房屋的花园面积不足30平方米已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，若该案纠纷发生于上述司法解释生效之后，将会有完全不同的处理结果。第六章案例1甲公司是大楼的所有权人，也是大楼占用范围内出让土地的使用权人，可以大楼、建设用地使用权设定抵押。在本案中，甲公司前后两次分别以大楼、建设用地使用权设定抵押。根据《物权法》的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也应一并抵押。抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，甲公司向工商银行、建设银行所设定的抵押中，虽然都不是一并抵押的，但抵押物均为大楼与建设用地使用权。两个抵押权均已登记，则依登记的先后时间确定两个抵押权的顺位，工商银行享有的抵押权顺位在前，建设银行享有的抵押权顺位在后。建设银行的债权先到期，甲公司未清偿，建设银行符合实现抵押权的条件，但因其抵押权顺位在工商银行之后，而工商银行的债权尚未实现，因此，建设银行只能就抵押物价值超出工商银行债权的部分受偿。案例2B公司向信用社两次借款，两笔债权债务关系有效，但为担保债权实现而设定的抵押权不能成立。1997年8月21日，信用社与B公司签订抵押借款合同，为信用社的债权设定担保，抵押物为嘉佳商厦，抵押人为B公司。由于嘉佳商厦尚未动工，B公司并非商厦的所有权人，也不是嘉佳商厦占用土地的使用权人，因此不能以之设定抵押。并且，该不动产抵押并未登记，因此，抵押权不成立。1998年4月23日，信用社与B公司签订第二份抵押借款合同，抵押人为家庭服务公司与就业局，抵押物为嘉佳商厦。该抵押权也不能成立，因为：首先，在建嘉佳商厦所占用土地的使用权人是就业局，就业局为国家机关，而国家机关不得为担保他人债权而设定抵押；其次，该不动产抵押也未办理登记手续，抵押权不能成立。案例3D公司自T公司处购得预售房屋，以该房屋为抵押物向银行设定抵押权。判断D公司与银行签订的抵押合同是否有效，除了应当判断该合同是否符合合同一般有效要件之外，还应当判断是否符合《担保法》《物权法》等的规定。首先，D公司向银行借款，双方签订抵押借款合同，并不违反合同的一般有效要件。其次，D公司以预售房屋作为抵押物，虽预售房屋并未建成，属于在建建筑物，但在《担保法》以及《物权法》中，在建建筑物也可以成为抵押物。再次，房屋尚未建成，D公司未取得房屋所有权，只是享有将来取得所有权的期待权，但D公司已经办理了登记手续，房地产登记部门也向银行出具了《房地产其他权利证明》，因此，D公司对预售房屋拥有一定的处分权，可以之为抵押物设定抵押。因此，D公司与银行间的抵押合同成立并生效，该抵押也向登记部门办理了登记手续，抵押权成立。随后，D公司与T公司间的房屋预售合同被解除，但这并不会影响D公司与银行间的抵押合同的效力。案例4根据《行政诉讼法》第25条第1款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”依此规定，A建筑公司虽非登记行政行为的相对人，但该抵押权登记与其债权实现之间具有利害关系，因而A建筑公司作为行政行为的利害关系人，享有诉权，为本案纠纷的适格原告主体。根据《担保法》《物权法》等的相关规定，在建工程可以抵押，因而本案抵押财产适格，不会因此而影响抵押权的设定效力。至于A建筑公司主张的程某并非银行，因而其不具有贷款主体资格的理由，该主张于法无据，也不能因此而否定抵押权设定的效力。因此，本案所涉抵押权依法有效成立，原告A建筑公司诉请撤销于法无据，不应予以支持。虽然在本案中原告A建筑公司不能获得胜诉判决，但其依法享有的建筑工程款优先权，因其具有优先于抵押权的效力，故不会因在建工程抵押而受到影响，A建筑公司提起本件诉讼是完全没有必要的。第七章案例1在房屋租赁中，出租人应当是房屋所有权人等房屋的有权处分人。张乙是房屋所有权人张甲的儿子，其对房屋并无处分权，因此，以张乙作为出租人的租赁合同效力待定，不过张甲在张乙的名字上按上手印，表明权利人同意，使该租赁合同成为有效合同。虽然该租赁合同并没有办理登记手续，但办理登记手续并不是租赁合同的生效条件，因此不影响租赁合同的效力。李某背着张甲将租赁的房屋转给王某，由王某向张甲支付租金，这种行为属于租赁权的转让，而非转租。因为李某已经退出了租赁关系，不再由李某而是由王某向张甲支付租金。王某承受李某在与张甲的租赁合同中的当事人地位，这属于合同权利义务的概括转让，李某与王某达成的转让协议效力待定。若张甲同意，则协议有效，王某取代李某的地位，成为承租人，向张甲支付租金；若张甲不同意，则协议无效，李某仍然是与张甲租赁合同中的承租人。案例2在本案中，岑某与周某在东海酒家的房屋上成立按份共有关系。岑某与周某共同将房屋出租给张某，后周某向岑某出售其共有份额，岑某、张某均主张优先购买权。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”根据这一规定，岑某作为按份共有人，对于周某要转让的共有份额享有优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，在出租人出卖出租房屋时，承租人享有优先购买权。那么，本案的张某在周某转让共有份额时是否享有优先购买权呢？对此，理论上有不同的看法。本案的正确处理意见应当是，张某不享有优先购买权。这是因为，按份共有人优先购买权产生的前提是共有人出卖共有份额即应有部分，而房屋承租人优先购买权产生的前提是出租人出卖出租的房屋。可见，这两种优先购买权产生的前提是不同的，其对象也是不同的，不具备同时产生的条件。因此，在按份共有人出卖共有份额时，只能发生按份共有人的优先购买权，不可能产生承租人的优先购买权。案例3本案中，张某与居委会之间的租赁关系属于建设用地使用权租赁，而非国有土地租赁。建设用地使用权租赁与国有土地租赁在租赁关系的主体、标的、转移权利的性质、权利内容、附随出租的标的、期限限制等方面均有不同。最关键的一点在于，居委会并非国有土地所有权的代行主体，其与土地使用人之间不可能签订国有土地租赁合同，而只可能就其已经享有的建设用地使用权与他人签订建设用地使用权租赁合同。当然，虽然张某取得的只是建设用地使用权的租赁权，但其对于自行建造的厂房，根据《物权法》第30条规定，自其建成之日起即享有所建房屋的所有权，其房屋所有权的取得与土地使用权的类型或属性无关。既然张某依法享有厂房所有权，其当然亦可依法申请房屋登记。至于建设用地使用权租赁到期后的房屋处理问题，可由当事人协商解决。就本案而言，对于厂房征收部分，应将张某列为补偿权利人，居委会不是厂房所有权人，因而不能列其为补偿权利人。第八章案例1本案纠纷涉及到的是购房指标转让合同的效力问题。购房指标转让不是房屋所有权转让，因而不受《城市房地产管理法》有关登记与否的规定的限制。购房指标转让合同的效力也不会因房屋尚未建成、不能导致物权变动而影响到合同本身的效力（《物权法》第15条）。购房指标转让并不违反《合同法》第52条规定中的任何一种合同无效情形，因而也不能认定为无效合同。购房指标转让实质上为购房资格转让，对此法律并未作出禁止性规定，因而属于当事人间缔约自由的范畴。即便房源单位对购房资格作出了禁止对外转让的规定，因该规定仅为单位的内部规定，也不会因此而影响到合同的效力。因此，本案购房指标转让有效，李四的反悔属于违约行为，不能得到支持。案例2根据《住房公积金管理条例》的相关规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有；单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴；违反《住房公积金管理条例》的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存，逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行；违反《住房公积金管理条例》规定，挪用住房公积金的，追回挪用的住房公积金，有违法所得的，没收违法所得，并入住房公积金，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。根据上述规定，本案中的小王可向原单位提出补缴的请求；如果原单位仍拒绝补缴的，小王可以请求公积金管理机构责令其限期缴存；单位仍拒绝缴存的，公积金管理机构可以申请人民法院强制执行。案例3本案中，是否能够办理公积金货款，是决定周某是否要购买该套房屋的一个关键因素。对此问题，周某已经向售楼处的工作人员做了明确的提示和询问，而售楼处的工作人员作为专业人士，对此做了明确的肯定回答。基于对此肯定回答的信任，周某决定购买该房屋。因此应当认为，是否能够办理公积金贷款已经成为该合同能否最终履行的一个条件。虽说能否办理公积金贷款是法定的公积金管理机构的职权，并非售楼方能够决定的，但售楼方在明知其无决定权的情形下仍给予肯定的回答，明显地就带有为了急于促销房产而故意误导的性质，因而周某有权请求撤销合同。第九章案例1中海雅园管委会依法设立，该管委会实际上为业主管理委员会，可以为小区选择物业服务企业，其为确定小区物业服务企业而依法进行招标。金罗马公司参加投标并中标，2002年2月28日，中海雅园管委会与金罗马公司签订物业管理委托合同，该合同是双方真实意思表示，并不违反法律法规，合同有效。对于小区物业服务企业的确定，按照2003年公布的《物业管理条例》，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会对业主大会的决定进行执行。中海世纪公司一直未撤离小区，导致金罗马公司无法进驻小区，进而履行物业管理委托合同。违约方并非金罗马公司，而是中海雅园管委会，其未提供使金罗马公司进驻小区进行物业物理的条件。中海雅园管委会与金罗马公司间的合同未对中海世纪公司撤出小区的问题进行明确约定，中海雅园管委会因第三人中海世纪公司未撤出小区的缘故，对金罗马公司构成违约，中海雅园管委会应当向金罗马公司承担违约责任。金罗马公司可以要求解除合同，退还已交付的10万元，并赔偿损失。案例2在本案中，业主徐某在入住时，与R公司已签订了“公共契约”，并支付了物业管理费，R公司应当依约提供居住、维修以及安全、保卫、巡检、警戒等物业管理服务。事发前，住宅小区的居民要求在自家的门窗上安装防盗铁门窗，对此，R公司理应予以重视和解决，然而R公司对居民的要求未予重视和解决。事发当晚，罪犯经小区南墙未锁的小铁门进入小区，R公司的保安人员随后发现该处监视点有异常，但现场察看时未发现异常情况。这表明R公司未充分尽到安全、保卫、巡检、警戒等义务，构成违约。R公司的违约行为与罪犯的侵权行为结合于一起，导致徐某某死亡的损害后果。对此，R公司应当承担相应的赔偿责任。应当指出的是，如果R公司尽到了安保义务而仍然发生损害的，R公司则不承担赔偿责任。案例3《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第16条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”依据上述两条规定，法院不应判决老马缴纳全额物业费，而是应判决自交房之日起的物业费由老马承担，而交房之前的物业费由开发商承担。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，老马针对拖欠乙公司物业服务费的抗辩不能成立，其有义务向乙公司缴纳接受服务期间的物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该解释第10条第2款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”依据上述两条规定，乙公司的诉请只能得到部分支持，对于合同终止后的物业费无权请求老马支付。案例4根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。就本案案情来看，王先生停放车辆的位置属于小区内的道路，其产权为业主共有。因而王先生抗辩称物业公司并非产权人，其无权收取停车费，其理由并非于法无据。从收取停车费的角度讲，本案物业公司可提请业主大会或者业主委员会作出收取停车费的决议，再依法申请物价主管部门核准，依物价部门核定的价格收取停车费。但须指出的是，物业公司虽可代收停车费，但收取的停车费不归物业公司所有，而归全体业主共有。案例5根据相关法律、法规以及司法解释、司法文件的规定，业主委员会具备诉讼主体资格，该案终审判决驳回诉请的理由不能成立。如根据最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》的精神，经房地产行政管理部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会的当事人地位为《民事诉讼法》第48条规定的“其他组织”。第十章原告与被告签订策划销售代理合同，原告为被告的公寓住宅项目提供策划、营销及全程销售等房地产中介服务。根据房地产中介服务原有的法律规定，房地产经纪人须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》，才能从事房地产中介服务。但是，目前国务院已经取消了房地产经纪人资格的认定，因此，是否取得房地产经纪人资格已不是从事房地产经纪服务的条件。据此，原告虽无房地产经纪人资格仍有权从事房地产经纪服务，与被告签订的房地产中介服务合同为有效合同。第十一章案例1房地产开发公司与商品房买主签订的商品房购销合同有效。合同中存在关于税费的约定：“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。财政所向买主征收契税，买主认为契税应由房地产开发公司承担。契税应由谁承担的关键，就是解释合同所约定的不再另行收取的其余有关税费是否包括契税。买主认为，包括契税在内的商品房所有税费均包含在商品房单位造价之内，其不必再行缴纳，而应由房地产开发公司自所收取的房款之内缴纳。《契税暂行条例》第1条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”依此规定，契税的法定纳税义务人是房屋的买受人。在法律属性上，纳税义务人就其应纳税额对国家承担的是公法上的债务，该债务为并非不得转移由他人承担的债务，但是该债务移转不具有对抗税收征收机关的效力。就本案而言，正确的处理思路是：财政所向法定的纳税义务人征收契税是正确的，相关纳税义务人不得以其与房地产开发商的约定对抗税收征收机关；在法定的纳税义务人承担了契税后，有权基于约定要求房地产开发商承担相应的税额。案例2原告与被告间成立居间合同关系，被告向原告提供房屋出租中介服务。双方在合同中约定的居间费用为相当于一个月的租金。后原告与承租人订立房屋租赁合同，租金为每月6500元。同时，原告、被告、承租人约定，原告每月应从收取的租