第八章房地产开发项目可行性研究

1、第八章第八章房地产房地产开发项目开发项目可行性研究可行性研究第一节第一节可行性研究可行性研究概述概述第二节第二节可行性研究可行性研究的的内容与步骤内容与步骤第四节第四节房地产开发房地产开发项目投资项目投资与收入估算与收入估算第三节第三节房地产开发房地产开发项目策划项目策划与与基础参数选择基础参数选择第五节第五节房地产开发房地产开发项目财务项目财务报表的编制报表的编制第六节第六节可行性研究可行性研究报告的撰写报告的撰写第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的（熟悉）（熟悉）可行性研究：可行性研究： 是在投资决策前，对建设项目进行全面的技是在投

2、资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的：可行性研究的根本目的： 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益社会和环境效益二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用（熟悉熟悉）（一）（一）申请申请项目核准的依据项目核准的依据（二）项目投资决策的依据（二）项目投资决策的依据（三）筹集建设资金的依据（三）筹集建设资金的依据（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据（四）开发商与有关各部门签订协议、

3、合同的依据（五）编制下阶段规划设计的依据（五）编制下阶段规划设计的依据三、三、可行性研究的依据可行性研究的依据（熟悉熟悉）四、四、可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段（熟悉熟悉）（一）（一）投资机会研究投资机会研究（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估与决策（四）项目评估与决策第二节第二节 可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容一、可行性研究的内容（熟悉）（熟悉）（一）项目概况（一）项目概况（二）开发项目用地的现状调查（二）开发项目用地的现状调查（三）市场分析和建设规模的确定（三）市场分析和建设规模的确定（四

4、）规划设计方案的选择（四）规划设计方案的选择（五）资源供给条件分析（五）资源供给条件分析（六）环境影响评价（六）环境影响评价（七）项目开发组织机构和管理费用的（七）项目开发组织机构和管理费用的研究研究（八）开发建设计划的编制（八）开发建设计划的编制（九）项目经济及社会效益分析（九）项目经济及社会效益分析（十）结论及建议（十）结论及建议二、可行性研究的步骤二、可行性研究的步骤（了解了解）（一）接受委托（一）接受委托（二）调查研究（二）调查研究（三）方案选择和优化（三）方案选择和优化（四）财务评价和综合评价（四）财务评价和综合评价（五）编制可行性研究报告（五）编制可行性研究报告第三节第三节 房地产

5、开发项目策划与基础房地产开发项目策划与基础参数选择参数选择 一、房地产开发项目策划一、房地产开发项目策划（熟悉熟悉）（一）区位分析与选择（一）区位分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择二、构造评价方案二、构造评价方案 （掌握掌握）构造评价方案：构造评价方案： 就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具就是在项目策划的基础上

6、，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。体开发经营方案。 开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 三、选择基础参数三、选择基础参数 （掌握掌握

7、）（1 1）时间类参数）时间类参数 开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。 （2 2）融资相关参数）融资相关参数 房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的杆

8、比率（通常为总投资的3030），预售收入用于后续开发建），预售收入用于后续开发建设投资的比例。设投资的比例。 （3 3）收益相关指标）收益相关指标 出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。 （4 4）评价标准类指标）评价标准类指标 基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。标投资回报率等指标。 第四节第四节 房地产开发项目投资与收入房地产开发项目投资与收入估算估算 （掌握）一、投资估算一、投资估算 房地产开发项目投资估算的范围包括：房地产开发项目投资估算的范围包括： 土地费用、前期

9、工程费、房屋开发费、管理土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等等（一）、土地费用（一）、土地费用 开发项目土地费用：开发项目土地费用： 是指为取得开发项目用地而发生的费用。是指为取得开发项目用地而发生的费用。主要主要有以下几种：有以下几种： 划拨或征用土地的征用拆迁费、划拨或征用土地的征用拆迁费、 出让土地的出让地价款、出让土地的出让地价款、 转让土地的转让费、转让土地的转让费、 租用土地的租用费、租用土地的租用费、 股东投资入股土地的投资折价股东投资入股土地的投资折价。 （二）勘察设计和前期工程费二）勘察设

10、计和前期工程费 前期工程费主要包括：前期工程费主要包括： 开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及质勘测以及“三通一平三通一平”等土地开发工程费支出等土地开发工程费支出。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用：项目的规划、设计、可行性研究所需的费用： 规划设计费规划设计费为建安工程费的为建安工程费的3左右，左右， 可行性研究费可行性研究费占项目总投资的占项目总投资的13， 水文、地质勘探所需的费用水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结可根据所需工作量结合合 有关收费标准估算，一般为设计概算的有关收费标准估算，一般为设计概算的05左

11、右。左右。 “三通一平三通一平”等土地开发费用：等土地开发费用： 地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。和通水、电、路的费用。（三）房屋开发费（三）房屋开发费1.1.建筑安装工程费建筑安装工程费 是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和和安装工程费用（给安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装

12、等）等。电梯及其安装、其他设备及安装等）等。 2.2.基础设施建设费基础设施建设费 是指建筑物是指建筑物2 2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。工程的建设费用。3.3.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。1 1） 单元估算法：单元估算法： 是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方

13、法项工程总投资的估算方法。3 3）工程量近似匡算法。）工程量近似匡算法。 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。算项目投资。 4 4）概算指标法。）概算指标法。 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材

14、料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。（四）其他工程费（四）其他工程费（五）开发期间税费（五）开发期间税费（六）管理费用（六）管理费用（七）销售费用（七）销售费用（八）财务费用（八）财务费用（九）不可预见费（九）不可预见费二、资金使用计划二、资金使用计划 房地产项目应根据可能的房地产项目应根据可能的建设进度建设进度和和将会发生将会发生的实际付款时间和金额的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。，编制资金使用计划表。 在房地产项目在房地产项目可行性研究阶段可行性研究阶段，可以年、，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使半年、季度、月为

15、计算期单位，按期编制资金使用计划。用计划。三、收入估算与资金筹措三、收入估算与资金筹措 （一）收入估算（一）收入估算 估算房地产开发项目的收人，首先要制定切实可行的租估算房地产开发项目的收人，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。售计划（含销售、出租、自营等计划）。租售计划的内容通常包括：租售计划的内容通常包括： 拟租售物业的类型、拟租售物业的类型、 时间和相应的数量，时间和相应的数量， 租售价格，租售价格， 租售收入及收款方式。租售收入及收款方式。1.1.租售方案租售方案2.2.租售价格租售价格3.3.租售收入租售收入房地产开发项目的租售收入等房地产开发项目的租售收入等于

16、于 可租售面积的数量乘以单位租售价格。可租售面积的数量乘以单位租售价格。4.4.收款方式收款方式（二）资金筹措（二）资金筹措 房地产开发项目的房地产开发项目的资金来源通常有：资金来源通常有：资本金、资本金、预租售收入预租售收入借贷资金借贷资金第五节 房地产开发项目财务报表的编制一、一、基本报表基本报表1 1、现金流量表、现金流量表（1 1）项目项目投资现金流量表投资现金流量表（2 2）资本金现金流量表）资本金现金流量表（3 3）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表2 2、财务计划现金流量表财务计划现金流量表3 3、利润表利润表4 4、资产负债表、资产负债表二、二、辅助报表辅助报表三三、财

17、务报表的编制、财务报表的编制第六节第六节 可行性报告的撰写（可行性报告的撰写（熟悉熟悉）一、项目可行性研究报告的基本构成一、项目可行性研究报告的基本构成封面封面摘要摘要目录目录正文正文附表附表附图附图二、可行性研究报告正文的协作要点二、可行性研究报告正文的协作要点1.1.项目总说明项目总说明2.2.项目概况项目概况3.3.投资环境研究投资环境研究4.4.市场研究市场研究5.5.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6.6.规划方案及建设条件规划方案及建设条件7.7.建设方式及进度安排建设方式及进度安排8.8.投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措9.9.项目评估

18、基础数据的预测和选定项目评估基础数据的预测和选定1010项目经济效益评价项目经济效益评价11.11.风险与不确定性分析风险与不确定性分析12.12.可行性研究的结论可行性研究的结论1.用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（表是（C）现金流量表。（）现金流量表。（2012）A.资本金资本金 B.财务计划财务计划 C.项目投资项目投资 D.投资者各方投资者各方2.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ D ）（）（2011）A.销售收入销售收入 B 开发建设投

19、资开发建设投资 C.营业税金及附加营业税金及附加 D.借贷本金偿还借贷本金偿还3.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( D )（2011）A.房屋价值补偿费房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费 D.土地补偿费土地补偿费 本本 章章 真真 题题4.下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ C （2011）A.总投资估算表总投资估算表 B.经营成本估算表经营成本估算表 C.投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表5.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（属于行政规划设计方案选择的是（ D）。）。(2010)A项目的交通组织规划项目的交通组织规划B项目构成及平面布置项目构成及平面布置C项目的建筑规划项目的建筑规划D城市土地利用规划城市土地利用规划6.下列财务报表中，储存基