四线城市商业地产项目融资规划建议书

1、喜天下项目融资规划建议书销售部2015年1月目录1、 建议内容和思路············································&#

2、183;·········1三层面业务整合简析······································

3、3;···············22、 建议工作步骤和方法································

4、83;················3第一步骤：融资定位································

5、;······················3 第二步骤：渠道选择··························

6、·····························3 A：信托种类介绍···················&#

7、183;······································3 B: 喜天下项目引入REITs的意义········

8、···································4 C: 操作执行(REITs)············&#

9、183;··········································4 D: 项目财产受益型信托分析····

10、3;···········································5 E: 项目信托基金融资的目的····

11、············································5 第三步骤：资源整合及运作···

12、3;·············································63、 建议运营结构图···

13、;··················································

14、;···7喜天下项目融资规划建议书1、 建议内容和思路融资定位：1. 分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势； 2. 明晰融资的战略定位和核心价值。融资规划：1. 拟定总的战略规划体系； 2. 在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议； 3. 资本运营策略建议。规划构架：1. 设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略； 2. 公司应合理运营的组织结构； 3. 公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。内部环境分析外部环境分析环境分析融资发展态势分析运营趋势分析现有业务分析融资渠道分析战略执行项目整体发展目标体系项目整体目标达

15、成首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势：1. 南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营；2. 南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作；3. 喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能；4. 集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。然后对与外部环境和现有行业进行分析：宏观分析：1. 经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐；2. 行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房地产项目资金管控

16、更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商的投入资本；3. 国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。区域经济分析：1. 喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视；2. 行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力；3. 区域发展

17、分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。市场分析：1. 行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需；2. 项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大；3. 行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。趋势分析：1. 行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移；2. 房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门；3. 喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有较大突破。

18、为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他的长期核心业务，形成三个层面的业务组合：第三层面运营发展第二层面融资开发积极探索扩大运营发展，项目进入资本运作环节引入战略性融资渠道，建立未来发展的持续动力源第一层面核心业务稳步把控核心业务即：现有核心业务（销售/招商），并在现有的基础上进行部门内整合，缩减开支，强化核心业务竞争力 没有把握未来趋势：没有第二层面提供发展的持续动力，第三层面无力支撑，将会逐渐枯竭，最后是第一层面业务丧失，无法增长。2、 建议工作步骤和方法第一步骤：融资定位明确项目融资的愿景、使命、核心价值观和总体战略，作为指导融资运作的方针：便于第一层

19、面核心业务的提升及改进，扩大业务成果发展的动力融资的愿景为后续项目持续运营，提供稳固的资金来源融资愿景：为集团公司发展指明方向；融资使命：为项目拓宽融资渠道，突破单一融资的局限性；核心价值观：为项目发展提供持续有效的动力。只有将融资环节带入到项目整体发展的高度，才能使融资方向清晰，并具有可操作性融资核心基础是：第一层面核心业务的提升及改进1. 基于核心业务提升方向-要有充足的入驻经营商户；2. 基于核心业务改进方向-销售“免费”概念引入。第二步骤：渠道选择目前集团公司融资重点集中在“房产抵押”单一融资渠道，本案提出“鸡蛋不能放到同一个篮子”，将资金引入是对项目有利，但凡“有利就有弊”。房产抵押

20、属于贷款类融资渠道，贷款首先要确定金额标的，商铺如果销售比例不足，贷款标的将以建筑成本核算，单一的成本核算只能放贷金额为原有成本的50%-70%之间（不同银行，借贷标准不一），这样能保证后续项目进行，但贷款所要支付的利息也将加入到日后销售过程当中，并非最有利于项目日后销售的融资手段。股权转让融资，一般企业不到“万不得已”，基本不会考虑股权转让融资，尤其是一期主体完工预计半年后正式营业的商业项目，此时股权转让，无异于将利润及公司决策权拱手出让他人，所以本案认为，股权转让融资为下下之选，不推荐。本案推荐：REITs（房地产信托基金）融资A：基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要

21、有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。四类REITs详细介绍表：类型对项目要求进入方式风险控制期限/金额/成本退出方式贷款型信托“四证”齐全/自有资本达到35%/二级以上开发资质/项目盈利能力强发放贷款（债权）资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）/股权质押/第三方担保/设置独立账户1至2年居多/几千万到几亿不等/6%-10%居多偿还贷款本金股权型信托股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强股权收购或增资扩股（类似优先股）向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保1至2年居多/几千万到几亿不等/6%-10%居多溢价股权回购财产收益型业已建成，产权清晰，证件齐全

22、/能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业财产受益权转让业主回购承诺及第三方担保1至2年居多/视信托财产的评估价值，一般在其评估价值的50%左右/6%-10%居多溢价受益权回购混合型信托对公司的经营管理能力、项目的市场前景及盈利能力等有较高要求以股权和债权的组合形式向（项目）公司委派股东和财务经理、设置专门账户、股权质押、第三方担保期限根据需求灵活设置/金额一般较大/成本一般在6%-10%之间归还贷款本金/溢价股权回购B:喜天下项目引入REITs的意义首先，便于项目进行融资。结合2014年整年度房地产行业情况对比项目现今销售数据来看，本项目在销售过程中有很大的阻力，短时间内可能不会

23、有太大的销售波动。所以，项目需要新的融资渠道，引进新的资金，盘活整个项目。其次，便于项目中后期的整体管理。因为REITs一般是由专业的房地产基金管理公司发起并管理的，能对项目进行科学的管理，所以，相对于项目来说，从经营管理上大大降低了投资管理风险。再次，对于本项目而言，与债务融资相比，REITs是以财产受益形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，本项目要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且回避了银行审批的程序繁琐和时间过长的问题。 C:操作执行(REITs) REITs的选择 房地产信托基金常见的有四种：贷款型、股权型、财产受益型和混合型。1 贷款型：主要是资产或股权抵押进行融资

24、；2 股权型：通过股权增资手段进行融资；3 财产受益型：通过财产受益权转让进行融资；4 混合型：通过股权与债权组合形式进行融资。 喜天下项目REITs对比表：（结合表一）贷款型股权型财产受益型混合型项目要求进入方式风险控制期限/金额/成本退出方式 综上所述，本项目最适合采取的REITs融资方式为：财产受益型信托融资，只有财产受益型信托最符合本项目要求。 D:项目财产受益型信托分析准入要求比较表：财产受益型信托喜天下项目项目要求业已建成，产权清晰，证件齐全/能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业项目家具建材城已经建成，预计今年6月底就能试营业，而且这个项目还是黄河“金三角”地区唯一

25、的超大型专业市场集群的商业楼盘，租金收益可观进入方式财产受益权转让物业及租金受益权转让（符合未来5至10年内公司的经营发展要求）风险控制业主回购承诺及第三方担保可以在销售过程中添加10年回购内容，也可通过集团公司渠道进行第三方担保期限/金额/成本1至2年居多/视信托财产的评估价值，一般在其评估价值的50%左右/6%-10%居多可以设置期限为3年信托基金和5年信托基金组合的产品/融资金额预计首次在2.5亿左右退出方式溢价受益权回购到期赎回E:项目信托基金融资的目的1 通过金融市场运作，达到快速回笼资金的目的；2 减少项目销售过程中的财务压力；3 方便后期销售（如果房产抵押贷款，个别销售还要单一解押，手续麻烦）；4 提升项目销售竞争力（如资金回笼后，可以适当降低销售门槛，促进销