2020年房地产估价师案例分析复习测试题

1、XX房地产估价师案例分析复习测试题房地产估价师案例分析复测试题要静下心来做，下面精心为大家的 xx 房地产估价师案例分析复习测试题，希望对大家有帮助，更多内容请关注!案例一：某商业楼建筑面积为5000 m2,于2000年9月1日开工，xx年3 月 1 日建成投入使用 ; 该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 xx 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 xx 年 3 月1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 xx 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款， 委托房地

2、产估价机构估价。( 问题 1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应 ( ) 。A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B. 按建筑物耐用年限计算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D. 按建筑物已使用年限计算( 问题 2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( ) 。A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B. 估价时点应设定为 xx 年 3 月 1 日C. 净收益中应扣除建筑物折旧额D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料（ 问题 3） 估价机构评估出该商业楼在xx 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年

3、来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。 另根据拍卖行统计数据， 此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A.2800B.2940C.4000D.4200（ 问题 4） 假设在 xx 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值， 若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 xx 年 3 月 1 目的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是 （ ） 。A. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押， 500 万元增值不能再次设立抵押权B. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人， 500万元增值不

4、能对原抵押权人以外的债权提供担保C. 业主认为该500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D. 该 500万元可再次抵押（答案1）A 、（答案2）C、(答案3)C、(答案4)D案例二：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 xx 年 6 月 15 日。 根据委托方提供的资料， 该烂尾楼项目的土地是 xx 年 6 月通过出让取得， xx 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/ itf,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、 销售费用 . 销售税金和期望利润， 并计算了自 xx 年 6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实 . 认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况， 为此， 在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/ m2o请问：(1) 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2) 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答案：(1) 错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。(2) 还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生