房地产评估第6章-1

1、本章要求：本章要求： 1 1、熟悉收益法的基本原理，净收益及其求取，、熟悉收益法的基本原理，净收益及其求取，投资组合和剩余技术。投资组合和剩余技术。 2 2、掌握报酬资本化法公式、报酬率的求取，、掌握报酬资本化法公式、报酬率的求取，直接直接资本化法。资本化法。 第第6 6章章 收益法收益法 6.1 6.1 收益法的基本原理收益法的基本原理一一 、收益法的概念、收益法的概念 收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。法。 收益法的本质是以房地产的预期收

2、益能力为导向求收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。取估价对象的价值。 收益法直接资本化法报酬资本化法某年的预期收益除以适当的资本化 率某年的预期收益乘以适当的收益乘数估价对象价值收益乘数法收益乘数法未来各年的预期收益，选用适当的报酬率折现到估价时点估价对象价值现金流量折现法现金流量折现法二、收益法的理论依据、原理二、收益法的理论依据、原理 （一）收益法的理论依据（一）收益法的理论依据 以预期原理为基础。以预期原理为基础。 （二）收益法原理（二）收益法原理 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着

3、在其未来的收益期限内可以源源限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。产的价格。 （三）决定收益性房地产的价值（三）决定收益性房地产的价值3 3个因素个因素 1、未来净收益的大小、未来净收益的大小未来净收益越大，未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；房地产的价值就越高，反之就越低； 2、获得净收益的可靠性、获得净收益的可靠性获得净收益越获得净收益越可靠，房地产的价值就越

4、高，反之就越低；可靠，房地产的价值就越高，反之就越低； 3、获得净收益期限的长短、获得净收益期限的长短获得净收益获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 三、收益法适用的对象和条件三、收益法适用的对象和条件 （一）适用对象（一）适用对象 1、有收益或有潜在收益的房地产。有收益或有潜在收益的房地产。 2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。即可。 3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公、但对于政府办公楼、学校

5、、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。益性房地产的估价，收益法大多不适用。（二）适用的条件（二）适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 四、收益法的操作步骤四、收益法的操作步骤 1、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；费用的数据资料；2、预测估价对象的未来收益（如净收益）；、预测估价对象的未来收益（如净收益）；3、求取报酬率或资本化率、收益乘数；、求取报酬率或资本化率、收益乘数；4、选用适宜的收

6、益法公式计算出收益价格。、选用适宜的收益法公式计算出收益价格。6.2 6.2 报酬资本化的公式报酬资本化的公式6.2.1 6.2.1 报酬资本化法最一般公式报酬资本化法最一般公式 nnYYYAYYYAYYAYAV 11111111121321321211niijjiYA111V 房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格 n 房地产的收益期限房地产的收益期限An 第第n期的净收益期的净收益Yn第第n期的报酬率期的报酬率 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。收益法的原理公式，主要运用于理论分析。

7、 2、在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，、在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，Y1=Y2=Y3=Yn=Y。 nnYAYAYAYAV 111133221niijiYA111 3、当上述公式中的、当上述公式中的A A；每年不变或按一定；每年不变或按一定规则变动及规则变动及n n为有限年或无限年的情况下，可以为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。导出后面的各种公式。 4、报酬资本化法公式均是假设净收益相对、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。于估价时点发生在期末。 如净收益发生在年初为如净收益发生在年初为A初初，则将其转换为，则将其转换为发生在年末，其公

8、式为：发生在年末，其公式为：A末末=A初初（1+Y）。）。 5、公式中、公式中A，Y，n的时间单位是一致的，的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。通常为年，也可以是月、季等。 6.2.2 6.2.2 净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式 一、收益年限为有限年的公式一、收益年限为有限年的公式 n32Y1AY1AY1AY1AV nY111YA 公式的假设前提是：公式的假设前提是： 1、净收益每年不变为、净收益每年不变为A A； 2、报酬率大于零为、报酬率大于零为Y Y； 3、收益年限、收益年限n n为有限年。为有限年。 二、收益年限为无限年的公式二、收益年限为无限年的公式 Y YA

9、AV V 公式的假设前提是：公式的假设前提是： 1 1、净收益每年不变为、净收益每年不变为A A； 2 2、报酬率大于零为、报酬率大于零为Y Y； 3 3、收益年限、收益年限n n为无限年。为无限年。 n n3 32 2Y Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AV V三、净收益每年不变公式的作用三、净收益每年不变公式的作用 1、可以用于计算价格，、可以用于计算价格， 2、用于不同使用年限（如不同土地使用年、用于不同使用年限（如不同土地使用年 限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格 之间的换算；之间的换算； 3、用于比较

10、不同年限价格的高低；、用于比较不同年限价格的高低； 4、用于市场法中因年限不同进行的价格调整。、用于市场法中因年限不同进行的价格调整。1 1、直接用于计算价格、直接用于计算价格【6 61 1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为上开发建设的，当时获得的土地使用年限为5050年，至今已使用了年，至今已使用了6 6年；预计利用该宗房地产正年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益常情况下每年可获得净收益8 8万元；该宗房地产万元；该宗房地产的报酬率为的报酬率为8.58.5。试计算该宗房地产的收益价。试计算该宗房地产的收益价格。

11、格。【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下： 9 91 1. .5 52 2（万万元元）8 8. .5 5% %1 11 11 18 8. .5 5% %8 8Y Y1 11 11 1Y YA AV V6 65 50 0n nn n【例例62】某宗房地产预计未来每年的净收益为某宗房地产预计未来每年的净收益为 8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。 【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下： 9 94 4. .1 12

12、2（万万元元）8 8. .5 5% %8 8Y YA AV V2、用于不同年限价格之间的换算、用于不同年限价格之间的换算 n nn nn nn nY Y1 11 1Y Y1 1Y Y1 11 11 1K K7 70 07 70 0K KV VV V5 50 05 50 0K KV VV V7 70 07 70 0K KV VV V17 70 05 50 07 70 05 50 0K KK KV VV V1 1Y Y1 11 1Y Y1 1Y Y1 1V VK KK KV VV VN Nn nn nN NN NN Nn nN Nn nY YA AV V【例例63】已知某宗收益性房地产已知某宗收益

13、性房地产40年收益权利的年收益权利的价格为价格为2500元元m2，报酬率为，报酬率为10。试求该宗房。试求该宗房地产地产30年收益权利的价格。年收益权利的价格。 【解解】该宗房地产该宗房地产30年收益权利的价格求取如下；年收益权利的价格求取如下； 1 1Y Y1 11 1Y Y1 1Y Y1 1V VK KK KV VV VN Nn nn nN NN NN Nn nN Nn n）m m2 24 41 10 0. .1 16 6（元元/ /1 11 10 0% %1 11 11 10 0% %1 11 10 0% %1 12 25 50 00 0V V2 24 40 03 30 03 30 04

14、 40 03 30 0 当Vn与VN对应的报酬率不相同时，如Vn对应的报酬率为Yn， VN对应的报酬率为YN，其他方面仍符合上述前提，则有： 1 1Y Y1 1Y Y1 1Y Y1 1Y Y1 1Y Y1 1Y YV VK KK KV VV VN NN Nn nn nn nn nn nN NN NN NN NN Nn nN Nn n【例例6-4】已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产 30年土地使用权年土地使用权下的价格为下的价格为3000元元m2，对应的报酬率为，对应的报酬率为8。现。现假设报酬率为假设报酬率为10，试求该宗房地产，试求该宗房地产50年土地使用年土地使用权下的价格。权下的价

15、格。【解解】该宗房地产该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如年土地使用权下的价格求取如下：下： 1 1Y Y1 1Y Y1 1Y Y1 1Y Yn n1 1Y Y1 1Y YV VV VN NN Nn nn nn nn nN NN NN NN Nn n 1 18 81 11 11 11 11 11 11 18 81 18 83 3V V3 30 05 50 05 50 03 35 50 0%0%0%0%0000）（元2/00.2642m3 3、用于比较不同年限价格的高低、用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限

16、不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。 【例例6 65 5】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为5050年，单价年，单价20002000元元m m2，乙房地产的收益年限为，乙房地产的收益年限为3030年，单年，单价价18001800元元m m2。假设报酬率均为。假设报酬率均为6 6，试比较该两宗房地，试比较该两

17、宗房地产价格的高低。产价格的高低。【解解】要比较该两要比较该两宗宗房地产价格的高低，需要将它们先转房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：无限年下的价格：5 50 0K K1 15 50 0V VV V甲房地产nY Y1 11 15 50 0V V15 50 06 6% %1 11 11 12 20 00 00 0）m m2 21 11 14 4. .8 81 1（元元/ /2 23 30 0K K1 13 30 0V VV V乙房地产nY Y1 11 13 30 0V V13 30 0

18、6 6% %1 11 11 10 00 01 18）m m2 21 17 79 9. .4 47 7（元元/ /2 24、用于市场法中因年限不同进行的价格调整、用于市场法中因年限不同进行的价格调整 在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。 【例例66】某宗某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为段的基准地价为1200元元m2

19、，在评估基准地价时设定的土地，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为使用年限为无限年，现行土地报酬率为10。假设除了土地。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。价格。n n5 50 05 50 0Y Y1 11 11 1V VK KV VV V5 50 01 10 0% %1 11 11 11 12 20 00 0）m m1 11 18 89 9. .7 78 8（元元/ /2 2【解解

20、】本题通过基准地价求取该宗工业用地的价本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：年的基准地价。具体计算如下：6.2.3 6.2.3 净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式一、收益年限为有限年的公式一、收益年限为有限年的公式 t tn nt t1 1i it ti ii iY Y1 11 11 1Y Y1 1Y YA AY Y1 1A AV VnY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A

21、AY Y1 1A AV V1 1n n2 2t t1 1t tt tt t2 22 21 1 二、收益年限为无限年的公式二、收益年限为无限年的公式 t t1 1i it ti ii iY Y1 1Y YA AY Y1 1A AV V nY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AV V2 2t t1 1t tt tt t2 22 21 1 【例例6 67 7】某宗房地产已知可取得收益的年限为某宗房地产已知可取得收益的年限为3838年，通年，通过预测得到其未来过预测得到其未来5 5年的净收益分别为年的净收益分别为2020万元、万元、

22、2222万元、万元、2525万元、万元、2828万元、万元、3030万元。从未来第万元。从未来第6 6年到第年到第3838年每年的净收年每年的净收益将稳定在益将稳定在3535万元左右，该类房地产的报酬率为万元左右，该类房地产的报酬率为10%10%。试计。试计算该宗房地产的收益价格。算该宗房地产的收益价格。 【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下：t tn nt t1 1i it ti ii iY Y1 11 11 1Y Y1 1Y YA AY Y1 1A AV V5 53 35 51 1i i5 5i ii i1 11 11 11 11 11 11 13 35 51

23、 11 1A AV V8%0%0%0%03 30 00 0. .8 86 6（万万元元）【例例6 6一一8 8】 通过预测得到某宗房地产未来通过预测得到某宗房地产未来5 5年的净收益分别年的净收益分别为为 2020万元、万元、2222万元、万元、2525万元、万元、2828万元、万元、3030万元，从未来第万元，从未来第6 6年到无穷远每年的净收益将稳定在年到无穷远每年的净收益将稳定在3535万元左右，该类房地万元左右，该类房地产的报酬率为产的报酬率为1010。试计算该宗房地产的收益价格；。试计算该宗房地产的收益价格；【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下： t t

24、1 1i it ti ii iY Y1 1Y YA AY Y1 1A AV V5 51 1i i5 5i ii i1 10 0% %1 11 10 0% %3 35 51 10 0% %1 1A AV V3 31 10 0. .2 20 0（万万元元）6.2.4 6.2.4 净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式一、收益年限为有限年的公式一、收益年限为有限年的公式 n nn n2 2Y Y1 1n nY Yb bY Y1 11 11 1Y Yb bY YA AV Vn n1 1- -n n3 32 2Y Y1 11 1- -n nA AY Y1 12 2- -n nA AY Y1

25、 1b bA AY Y1 1b bA AY Y1 1A AV V bb2二、收益年限为无限年的公式二、收益年限为无限年的公式 2 2Y Yb bY YA AV V n n1 1- -n n3 32 2Y Y1 11 1- -n nA AY Y1 12 2- -n nA AY Y1 1b bA AY Y1 1b bA AY Y1 1A AV Vbb2【例例69】预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为收益年限可视为无限年，

26、该类房地产的报酬率为9。试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下： 2 2Y Yb bY YA AV V2 2( (9 9% %2 29 9% %1 16 6)4 42 24 4. .6 69 9（万万元元）6.2.5 净收益按一定数额递减的公式 n nn n2 2Y Y1 1n nY Yb bY Y1 11 11 1Y Yb bY YA AV Vn n1 1- -n n3 32 2Y Y1 11 1- -n nA AY Y1 12 2- -n nA AY Y1 1b bA AY Y1 1b bA AY Y1 1

27、A AV V bb2【例例6 61010】预计某宗房地产来来第一年的净收益预计某宗房地产来来第一年的净收益为为2525万元，此后每年的净收益会在上一年的基础万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少上减少2 2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限，万元。试计算该宗房地产的合理经营期限，并计算合理经营期限结束前后整数年份假定经营并计算合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益。情况下的净收益。【解解】该宗房地产的合理经营期限为：该宗房地产的合理经营期限为：12251bA（年）5 .13 该宗房地产第该宗房地产第1313年的净收益为：年的净收益为： A-(n-1)b=25-(13-1)

28、2 =1（万元） 该宗房地产第该宗房地产第1414年的净收益为：年的净收益为： A-(n-1)b=25-(14-1) 2 =-1（万元）0 01)b1)b(n(nA A1 1b bA An n6.2.6 净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式n nY Y1 1g g1 11 1g gY YA AV Vn n1 1n n1 1- -n n2 2n n3 32 22 2Y Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1A AV V 二、收益年限为无限年的公式二、收益年限为无限年的公式g gY YA AV

29、 V n n1 1n n1 1- -n n2 2n n3 32 22 2Y Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1A AV V一、收益年限为有限年的公式一、收益年限为有限年的公式【例例6一一11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为土地使用权的剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的年；预计该房地产未来第一年的净收益为净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长长2；该类房地产的报

30、酬率为；该类房地产的报酬率为9。试计算该宗房地产的收。试计算该宗房地产的收益价格。益价格。【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下： n nY Y1 1g g1 11 1g gY YA AV V4 48 89 9% %1 12 2% %1 11 12 2% %9 91 16 6%2 21 19 9. .1 12 2（万万元元）【例例6 61212】预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为1616万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 2，收益年限，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为

31、可视为无限年，该类房地产的报酬率为9 9。试计算该宗房。试计算该宗房地产的收益价格。地产的收益价格。【解解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下：g gY YA AV V2 2% %9 91 16 6%2 22 28 8. .5 57 7（万万元元）6.2.7 净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式n nY Y1 1g g1 11 1g gY YA AV Vn n1 1n n1 1- -n n2 2n n3 32 22 2Y Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1A A

32、V V 二、收益年限为无限年的公式二、收益年限为无限年的公式 g gY YA AV V n n1 1n n1 1- -n n2 2n n3 32 22 2Y Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1g g1 1A AY Y1 1A AV V一、收益年限为有限年的公式一、收益年限为有限年的公式 6.2.8 预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 t tt tt t1 1i ii ii iY Y1 1V VY Y1 1A AV Vt tt tt tt t1 1- -t t1 1- -t t2 22 21 1Y Y1 1V

33、VY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AY Y1 1A AV V 【例例 615】某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为2000元元m2，年净收益为，年净收益为 200元元m2 ，报酬率为，报酬率为10。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为为 5 000元元m2 。据此预计新火车站建

34、成投入使用后，新火车站地区该。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到类房地产的价格将达到 5000元元m2。试求获知兴建火车站后该宗房地。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。产的价格。【解解】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下： t tt tt tY Y1 1V VY Y1 11 11 1Y YA AV V6 66 61 10 0% %1 15 50 00 00 01 10 0% %1 11 11 11 10 0% %2 20 00 0）3 36 69 93 3. .4 42 2（万万元元【例例 616】某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气、