希望汇商业项目竞品市调报告定稿

1、昆明希望汇商业项目竞品调研报告昆明希望汇商业项目竞品调研报告2014年10月28日n 昆明新希望集团的核心需求梳理：1、各项目的规划布局；2、各项目分层去化速度，去化周期，去化率；3、各项目商业分楼层的价格；4、周边竞品项目的营销模式，客群来源。根据竞品调研数据的分析，锐理将针对希望汇项目给出合理的营销策略建议。整体思路整体思路综合体商业竞品住宅底商竞品在售项目待售项目已运营项目在售项目待售项目已运营项目规划信息自持/销售情况规划信息运营情况规划信息规划信息销售情况规划信息运营情况规划信息对本案的借鉴及针对性建议通过对本案周边典型竞品项目的硬件规划、在售项目的销售方式、在营项目的运营状况等指标

2、通过对本案周边典型竞品项目的硬件规划、在售项目的销售方式、在营项目的运营状况等指标的调研与梳理，提出针对本案的指导性的定价和销售策略。的调研与梳理，提出针对本案的指导性的定价和销售策略。第一篇第一篇 综合体类商业项目分析综合体类商业项目分析第二篇第二篇 （住宅）底商类商业项目分析（住宅）底商类商业项目分析第三篇第三篇 本案物业定价及销售策略建议本案物业定价及销售策略建议 第一篇第一篇 综合体类商业项目分析综合体类商业项目分析 1.1 已运营综合体类商业项目分析 1.2 在售综合体类商业项目分析 1.3 待售综合体类商业项目分析 1.4 综合体类物业总结1.1.1 1.1.1 已运营综合体类商业

3、项目分布情况已运营综合体类商业项目分布情况红星美凯龙昆明世纪金源时代购物中心海伦国际已运营综合体序序号号项目名称项目名称定位定位体量体量（万）（万）1红星美凯龙一体化家居购物中心132海伦国际一站式娱乐、购物、享乐的中高端购物中心103世纪金源时代购物中心时尚百货区、家具广场、休闲广场、会展中心354西山万达广场时尚百货、休闲广场20合计合计家具、休闲家具、休闲购物购物7878本案本案目前，项目周边具有可比性已运营的综合体有目前，项目周边具有可比性已运营的综合体有4 4个，红星美凯龙的定位是家居一体化购物中心，个，红星美凯龙的定位是家居一体化购物中心，其他定位为中高端购物休闲中心，总体量约为其

4、他定位为中高端购物休闲中心，总体量约为7878万。万。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目西山万达广场1.1.2 1.1.2 已运营综合体类商业项目规划信息已运营综合体类商业项目规划信息项目名称项目名称楼层数楼层数层高层高单层面积单层面积主力划铺面积主力划铺面积开间进深比开间进深比红星美凯龙3F1F:6m2F:4.8m3F:4.7m无综合体：30-80；商业街：30-600.5昆明世纪金源时代购物中心4F(-1-4F)-1F:7.8m1F:7m2F4F:6m无30-4001.15（典型铺面）海伦国际综合体：6F（-1-6F）商业街：3F商业街：1F 5.4m2F

5、4.9m150030-200综合体商铺有异形西山万达广场6F无无120-160无合计合计综合体：综合体：3-6F3-6F商业街：商业街：3F3F1F:5,.4-7m1F:5,.4-7m2F:4.8-6m2F:4.8-6m3F:4.7-6m3F:4.7-6m1500150030-20030-2000.50.5或或1.151.15项目周边已运营综合体主力划铺区间项目周边已运营综合体主力划铺区间30-20030-200平米，平米，1 1楼层高在楼层高在5.4-75.4-7米，米，2 2楼层高楼层高4.8-64.8-6米，米，3 3楼层楼层高高4.7-64.7-6米，家居综合体开间进深比为米，家居综合

6、体开间进深比为0.50.5或或1.151.15。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.1.2 1.1.2 已运营综合体类商业项目规划信息已运营综合体类商业项目规划信息典型商铺产品图世纪金源购物中心B区休闲广场会展区C区国际时尚百货区A区家居广场区家居广场家居广场 1F 1F家居广场家居广场 4F 4F综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.1.3 1.1.3 已运营综合体类商业项目租售情况已运营综合体类商业项目租售情况项目名称项目名称自持比率自持比率经营模式经营模式主题主题主力业态主力业态入驻率入驻率租金租金红星美凯龙100%自持招

7、商时尚百货区、家具广场、休闲广场、会展中心各类家具、建材等、肯德基、星巴克、zara、优衣库、家乐福100%100-135元/月昆明世纪金源时代购物中心100%自持招商万尚百货、家乐福、时代今典国际影城、车立方市场汽车展销、百安居、珠宝、服装鞋帽、儿童游乐场居然之家：90%以上，风情美食广场：95%以上，万尚百货：90%以上居然之家：100-300元/月，风情美食广场：100-200元/月；万尚百货：80-300元/月海伦国际100%自持招租休闲、餐饮、娱乐、购物大润发、韩国CGV影院、周大福、国美电器等90%以上120-500元/月西山万达广场90%自持招商一站式休闲娱乐万达百货、华润万家、

8、万达影城、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等100%250-300元/月合计合计90%90%以上以上自持招商自持招商休闲、购物、娱乐、休闲、购物、娱乐、餐饮、家居餐饮、家居家乐福、大润发、肯家乐福、大润发、肯德基、星巴克、华润德基、星巴克、华润万家、万达百货、大万家、万达百货、大歌星等歌星等90%90%以上以上100-300100-300元元/ / /月月项目周边已运营项目周边已运营4 4个综合体自持比例个综合体自持比例90%90%以上，主力业态为家乐福、大润发、肯德基、星巴克、以上，主力业态为家乐福、大润发、肯德基、星巴克、万达百货等，入驻率均在万达百货等，入驻率均在90%90%以上，租金水平

9、维持在以上，租金水平维持在100-300100-300元元/ / /月。月。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.1.4 1.1.4 已运营综合体类商业项目小结已运营综合体类商业项目小结综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目经调研数据分析，经调研数据分析， 本案周边典型已运营综合体类商铺具有以下特征：本案周边典型已运营综合体类商铺具有以下特征：1. 1. 目前项目周边已运营综合体体量达到目前项目周边已运营综合体体量达到7878万方，开发商自持率超过万方，开发商自持率超过90%90%，入驻率超过，入驻率超过90%90%，租，租金平均水平

10、在金平均水平在100-300100-300元元/ / /月，其运营情况较好。月，其运营情况较好。已运营综合体类商业项目主力划铺面积为已运营综合体类商业项目主力划铺面积为30-20030-200， 1 1层层高在层层高在5.4-7m5.4-7m，2 2层层高层层高4.8-6m4.8-6m，3 3层层高层层高4.7-6m4.7-6m，家居综合体开进比为，家居综合体开进比为0.50.5或或1.151.15。除了红星美凯龙定位是家居体验广场，其他都定位为中高端购物休闲中心，其业态以家居体验、除了红星美凯龙定位是家居体验广场，其他都定位为中高端购物休闲中心，其业态以家居体验、时尚百货、休闲购物为主。时尚

11、百货、休闲购物为主。第一篇第一篇 综合体类商业项目分析综合体类商业项目分析 1.1 已运营综合体类商业项目分析 1.2 在售综合体类商业项目分析 1.3 待售综合体类商业项目分析 1.4 综合体类物业总结1.2.1 1.2.1 在售综合体类商业项目分布情况在售综合体类商业项目分布情况在售综合体在售综合体润城广福城奥宸财富广场二期红星国际广场综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目本案本案广福城：A8地块独栋商业整售1.2.2 1.2.2 在售综合体类商业项目规划信息在售综合体类商业项目规划信息所调竞品在售的综合体体量达到所调竞品在售的综合体体量达到81.581.5万方

12、，以万方，以3 3层至层至4 4层的盒子商业为主，层的盒子商业为主，辅以一定体量商业街，商业定位以休闲购物为主，盒子商业单层面积集辅以一定体量商业街，商业定位以休闲购物为主，盒子商业单层面积集中于约中于约1000-20001000-2000，1 1层层高为层层高为4-6m4-6m。项目名称项目名称商业定位商业定位体量（万）体量（万）楼层数楼层数单层面积（）单层面积（）层高（层高（mm）润城润城生活广场18420001F：6m；2F：4.5m；3F:5.5m；4F:4.5m；广福城广福城体验型+购物休闲17361000-20001F:4.2m；2F:3.64.2m；3F:3.64.2m；4F：4

13、.2m;5F:4.2m;6F:4.2m;奥宸财富广场奥宸财富广场二期二期休闲时尚5.54125001F：5.4m红星国际广场红星国际广场休闲娱乐4132000-30001F：6;2F：4.8m;3F:4.7m合计合计休闲购物休闲购物81.581.54-64-61000-20001000-20001F1F：4-6m4-6m；2F2F：4-5m4-5m；3F3F：4-5m4-5m；4F:4-5m;4F:4-5m;综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.2 1.2.2 在售综合体类商业项目规划信息在售综合体类商业项目规划信息在售综合体项目主力划铺面积以在售综合体项目

14、主力划铺面积以40-10040-100为主，开间进深比集中于为主，开间进深比集中于0.4-0.4-0.50.5。项目名称项目名称主力划铺面积（）主力划铺面积（）开间进深比开间进深比润城润城30-2000.4广福城广福城200-2500.45奥宸财富广场二期奥宸财富广场二期38-1180.4红星国际广场红星国际广场40-600.5合计合计40-10040-1000.40.50.40.5综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.2 1.2.2 在售综合体类商业项目规划信息在售综合体类商业项目规划信息润城第二大道商铺户型图润城第二大道商铺户型图开间开间:6.3m:6.

15、3m进深进深:3.8m:3.8m12开间开间:4.2m:4.2m进深进深:8.2m:8.2m34开间开间:3.8m:3.8m进深进深:8.2m:8.2m开间开间:4.1m:4.1m进深进深:6.3m:6.3m综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.3 1.2.3 在售综合体类商业项目自持情况在售综合体类商业项目自持情况项目名称项目名称自持体量自持体量（万）（万）自持比例自持比例自持位置自持位置自持用途自持用途招商情况招商情况商家商家润城润城6.7538%九曲花街招商裙楼5.6.7号，整体被一家运营公司购买，自主招商九曲花街开发商自持，招商未开始。1栋1、2层自

16、持，招商未开始苏宁电器、必胜客、肯德基、幸福蓝海国际影城等广福城广福城1588%水世界购物中心自营+招商全国特色餐饮等奥宸财富广奥宸财富广场二期场二期591%独立商业整栋+集中商业大部分自营+招商已完成50%，个体入住需提前意向登记中国银行，肯德基，必胜客，DQ，阿迪达斯，耐克，老东粥皇，蟹屿螺洲等红星国际广红星国际广场场2459%爱琴海购物中心自营+招商二、三区已招商80%，15年运营乐天百货、沃尔玛等合计合计50%50%以上以上独立商业独立商业自营自营+ +招商招商在售综合体项目自持比例大于在售综合体项目自持比例大于50%50%，自持商业多为整栋独立商业，商业，自持商业多为整栋独立商业，商

17、业自持用途多为自营自持用途多为自营+ +招商。招商。奥宸财富广场集中式商业仅售5000，集中于1F。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售情况在售综合体类商业项目销售情况一层商铺去化情况：一层商铺均价约一层商铺去化情况：一层商铺均价约5.55.5万元万元/ /，可售部分平均去化率，可售部分平均去化率为为100%100%。项目名称项目名称去化均价（万元去化均价（万元/ /）去化率（去化率（% %）去化周期（月）去化周期（月）估算）估算）备注备注润城（第二大道）润城（第二大道）5.510%10独立商业+裙楼商业广福城（广福

18、城（A3A3）4.5独立商业奥宸财富广场二期奥宸财富广场二期5.9100%19盒子商业红星国际广场红星国际广场6100%8独立商业+裙楼商业合计合计5.55.5100%100%平均平均1212个月个月以独立商业为主以独立商业为主综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售情况在售综合体类商业项目销售情况二层商铺去化情况：二层商铺均价约二层商铺去化情况：二层商铺均价约2.62.6万元万元/ /，可售部分平均去化率，可售部分平均去化率为为55%55%。项目名称项目名称去化均价（万元去化均价（万元/ /）去化率（去化率（% %）去

19、化周期（月）（估算）去化周期（月）（估算）润城（第二大道）润城（第二大道）2.410%10广福城（广福城（A3A3）2.3红星国际广场红星国际广场3100%8合计合计2.62.655%55%平均平均8.58.5个月个月备注：润城第二大道三栋裙楼被整栋购买，九曲花街自持，1栋1-2层自持。 广福城因A3地块为开发商自行出售，目前信息不明确。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售情况在售综合体类商业项目销售情况三层商铺去化情况：三层商铺均价约三层商铺去化情况：三层商铺均价约1.8 1.8 万元万元/ /，可售部分平均去化率

20、，可售部分平均去化率为为55%55%。项目名称项目名称去化均价（万元去化均价（万元/ /）去化率（去化率（% %）去化周期（月）（估算）去化周期（月）（估算）润城（第二大道）润城（第二大道）1.810%13广福城（广福城（A3A3）1.5红星国际广场红星国际广场2100%8合计合计1.81.855%55%平均平均1010个月个月综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售情况在售综合体类商业项目销售情况四层商铺去化情况：四层商铺仅润城有售，均价约四层商铺去化情况：四层商铺仅润城有售，均价约1.51.5万元万元/ /，去化率，

21、去化率为为10%10%。项目名称项目名称去化均价（万元去化均价（万元/ /）去化率（去化率（% %）去化周期（月）（估算）去化周期（月）（估算）润城（第二大道）润城（第二大道）1.510%10个月合计合计1.51.510%10%平均平均1010个月个月综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售情况在售综合体类商业项目销售情况综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目分面积段去化情况：分面积段去化情况：50-11050-110面积段供销比最低，具备较好的市场潜力。面积段供销比最低，具备较好的市场潜力。

22、8080以下户型为去以下户型为去化主力。化主力。备注：数据来源于锐理平台，由于备案延迟，此数据存在一定滞后性。2.52.23.12.32.21.92.52.22.82.53.03.64.77.00.0 0.05.20.01.02.03.04.05.06.07.08.030以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-350350-400400以上2013-20142013-2014年年在售在售竞品竞品综合体项目商铺综合体项目商铺各各面积面积段段供销比供销比003710121

23、316182029354547535365010203040506070300-350350-400250-300200-250400以上150-170170-200110-130130-15090-11080-9060-7030以下70-8030-4040-5050-602013-20142013-2014年年在售综合体项目商铺各面在售综合体项目商铺各面积段去化套数积段去化套数1.2.4 1.2.4 在售综合体类商业项目销售模式在售综合体类商业项目销售模式销售模式：在售综合体项目普遍采用反租销售模式：在售综合体项目普遍采用反租5-105-10年，实现年回报率年，实现年回报率6%-10%6%-

24、10%形式进行销售，其中奥宸财富广场及润城开始采用反租后回购或退铺的形式进行销售，其中奥宸财富广场及润城开始采用反租后回购或退铺的销售模式。销售模式。项目名称项目名称销售模式销售模式润城润城1.1.反租反租: :反租反租5 5年投资回报率年投资回报率8%8%，5 5年收回年收回40%,40%,反租反租1010年头年头5 5年投资回报率年投资回报率8%8%，5-105-10年投资回报率年投资回报率10%10%，1010年收回年收回90%.90%.。2.2.首付分期：认购后可先交一半首付，剩余部分由开发商借资，一年内不收利息，降低客户资金压力。首付分期：认购后可先交一半首付，剩余部分由开发商借资，

25、一年内不收利息，降低客户资金压力。3.3.年内无条件退铺：第一大道所有商铺年内可无条件退铺，降低投资风险。年内无条件退铺：第一大道所有商铺年内可无条件退铺，降低投资风险。4.4.团购：团购：“10“10惠折上折惠折上折”联合置业联合置业计划：计划：5 5人联名购房，优惠人联名购房，优惠3%3%，1010人联名购房，优惠人联名购房，优惠5%5%：5.5.优惠：商铺正常优惠优惠：商铺正常优惠7 7个点，一次性再加一个。每次商个点，一次性再加一个。每次商铺开盘都举办活动，最高享受铺开盘都举办活动，最高享受1515个点优惠。个点优惠。6 6、定制式销售：第三大道启动定制服务。、定制式销售：第三大道启动

26、定制服务。广福城广福城A3反租+A8整栋出售。奥宸财富广奥宸财富广场二期场二期1 1、常规优惠：商铺全款优惠、常规优惠：商铺全款优惠7%7%，按揭优惠，按揭优惠5%5%，老带新最高可获，老带新最高可获7 7万元奖励，万元奖励，2:.2:.反租抵首付：方式一：反租反租抵首付：方式一：反租5 5年，年，年投资回率报年投资回率报6%6%，5 5年回收年回收30%30%，5 5年后可原价回购，也可由开发商统一经营，开发商抽取年后可原价回购，也可由开发商统一经营，开发商抽取10%10%租金作为管理费；租金作为管理费；方式二：反租方式二：反租5 5年，前年，前3 3年投资回报率抵年投资回报率抵30%30%

27、首付，剩余首付，剩余2 2年投资回报率年投资回报率6%6%，5 5年后由开发商统一经营，开发商抽取年后由开发商统一经营，开发商抽取10%10%租金作为管理费。租金作为管理费。红星国际广红星国际广场场二区首付1成返租4年，年投资回报率5%，4年后由业主自行运营；三区不返租。合计合计反租为普遍采用的销售模式，商铺回购反租为普遍采用的销售模式，商铺回购/ /退铺逐渐成为热点销售模式。退铺逐渐成为热点销售模式。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.5 1.2.5 在售综合体类商业项目客群情况在售综合体类商业项目客群情况客群情况：从在售综合体项目客群情况来看，主力客户

28、为本地投资客，客群情况：从在售综合体项目客群情况来看，主力客户为本地投资客，少部分来自昆明郊县及地市州。少部分来自昆明郊县及地市州。项目名称项目名称客群情况客群情况润城周边投资客群。广福城75%来自本地的投资客，地市州客户占25%。奥宸财富广场二期70%的客户来自项目周边，30%来自昆明市其他区域。红星国际广场项目商铺以投资客户居多，基本为昆明本地客户；其中约80%为个体老板，利用其闲置资金投资商铺，其余为企业高管等利用储蓄资金进行投资。合计合计客群主要为本地投资客群。客群主要为本地投资客群。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.2.6 1.2.6 在售综合体类

29、商业项目小结在售综合体类商业项目小结综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目经调研数据分析，经调研数据分析， 本案周边典型在售综合体类商铺具有以下特征：本案周边典型在售综合体类商铺具有以下特征：1. 1. 规划方面：在售综合体项目在产品上以规划方面：在售综合体项目在产品上以3-43-4层的盒子商业为主，单层面积集中于层的盒子商业为主，单层面积集中于1000-20001000-2000平米，层高为平米，层高为4-64-6米，开间进深比米，开间进深比0.4-0.50.4-0.5，定位多为休闲购物。，定位多为休闲购物。2. 2. 自持情况：在售综合体项目自持比例超过自持情况

30、：在售综合体项目自持比例超过50%50%，自持部分多为独立盒子商业，用途多为自，自持部分多为独立盒子商业，用途多为自营、招商相结合。营、招商相结合。3. 3. 销售情况：市场热销面积段主要为销售情况：市场热销面积段主要为50-15050-150，其中，其中50-6050-60为主力去化面积。为主力去化面积。1F1F均价为均价为5.55.5万，去化率万，去化率100%100%；2F2F均价为均价为2.62.6万，去化率万，去化率55%55%；3F3F均价均价1.81.8万，去化率万，去化率5555。销售模式：普遍采用反租销售模式：普遍采用反租5-105-10年，实现年回报率年，实现年回报率6%-

31、10%6%-10%形式进行销售，其中奥宸财富广场及形式进行销售，其中奥宸财富广场及润城采用反租后回购的销售模式。润城采用反租后回购的销售模式。客群情况：客户多来自于本地，及少部分昆明郊区及二三级城市。客群情况：客户多来自于本地，及少部分昆明郊区及二三级城市。第一篇第一篇 综合体类商业项目分析综合体类商业项目分析 1.1 已运营综合体类商业项目分析 1.2 在售综合体类商业项目分析 1.3 待售综合体类商业项目分析 1.4 综合体类物业总结1.3.1 1.3.1 待售综合体类商业项目分布情况待售综合体类商业项目分布情况项目周边待售综合体类商业项目有项目周边待售综合体类商业项目有3 3个，总体量超

32、过个，总体量超过17.517.5万，自持比例约万，自持比例约70%70%，预计约一半将，预计约一半将于年内面市。于年内面市。经典名旺角待售综合体本案本案序序号号项目名项目名称称体量体量（万）（万）自持比例自持比例预计开预计开盘时间盘时间1南悦城约4.5-570%暂不明确2经典名旺角380%2014年11月3奥宸中心10暂不明确合计合计17.517.5约约70%70%南悦城奥宸中心综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.3.1 1.3.1 待售综合体类商业项目规划信息待售综合体类商业项目规划信息序号序号项目名称项目名称商业定位商业定位楼层楼层层高层高主力划铺面积主力

33、划铺面积（）（）销售模式销售模式1南悦城未知商业中心：3F独立商业：2F商业中心：1F 5.4m2F 4.8m3F 4.5m独栋商业：1F 4.8m2F 4.5m独立商业：50-80独立商业：直接销售，业主可直接经营或委托开发商经营2经典名旺角餐饮为主街区商铺：3F未知10-50返租后统一规划3奥宸中心未知未知未知未知未知合计合计未知未知3F3F商业中心：商业中心： 1F 5.4m 1F 5.4m2F 4.8m2F 4.8m3F 4.5m3F 4.5m独栋商业：独栋商业：1F 4.8m1F 4.8m2F 4.5m2F 4.5m商业街：商业街：10-8010-80直接销售或返租直接销售或返租项目

34、周边待售综合体类项目楼层一般为项目周边待售综合体类项目楼层一般为3 3层，层高在层，层高在4.5-5.4m4.5-5.4m之间，商业街的主力划铺面积在之间，商业街的主力划铺面积在10-8010-80，以直接销售或返租为主。，以直接销售或返租为主。综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目1.3.1 1.3.1 待售综合体类商业项目规划信息待售综合体类商业项目规划信息综合体待售已运营1.1 已运营项目1.2 在售项目1.3 待售项目经调研数据分析，经调研数据分析， 本案周边典型待售综合体类商铺具有以下特征：本案周边典型待售综合体类商铺具有以下特征：1 1、目前项目周边待售

35、综合体类项目总体量约为、目前项目周边待售综合体类项目总体量约为17.517.5万，自持比例较高，一般自持商业中心，万，自持比例较高，一般自持商业中心，销售商业街，可出售的商业体量不大，由于开发商自持商业中心较多，未来差异化招商成为各销售商业街，可出售的商业体量不大，由于开发商自持商业中心较多，未来差异化招商成为各大开发商成功运营商业中心的关键。大开发商成功运营商业中心的关键。2 2、待售综合体类项目出售的商业街主力面积段、待售综合体类项目出售的商业街主力面积段10-8010-80，划铺面积较小，适合做社区配套商业。，划铺面积较小，适合做社区配套商业。第一篇第一篇 综合体类商业项目分析综合体类商

36、业项目分析 1.1 已运营综合体类商业项目分析 1.2 在售综合体类商业项目分析 1.3 待售综合体类商业项目分析 1.4 综合体类物业总结综合体小结项目名项目名称称状态状态商业定位商业定位总建总建面面( (万万）层数层数层高（层高（mm）单层面积单层面积（）（）开进比开进比自持自持比例比例主力面积主力面积（）（）分层均价分层均价/ /租金租金元元/ /; ;元元/ / /月月主力业态主力业态昆明世昆明世纪金源纪金源时代购时代购物中心物中心已运营休闲、娱乐、购物104F(-1-4)无无1.15（典型铺面）100%30-400居然之家：100-300，风情美食广场：100-200；万尚百货：80

37、-300汽车展销、百安居、珠宝、服装鞋帽、儿童游乐场海伦国海伦国际际已运营时尚百货区、家具广场、休闲广场、会展中心35综合体：6F商业街：3F商业街：1F 5.4m2F 4.9m1500综合体商铺有异形100% 30-200120-500大润发、韩国CGV影院、周大福、国美电器等西山万西山万达广场达广场已运营时尚百货、休闲广场206F无无无90% 120-160250-300万达百货、华润万家、万达影城、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等红星国红星国际广场际广场已运营（红星美凯龙）一体化家居购物中心133F1F：62F：4.83F：4.7无0.5100%综合体：30-80；商业街：30-6010

38、0-135各类家具、建材等、肯德基、星巴克、zara、优衣库、家乐福在售休闲娱乐413F1F：6;2F：4.8;3F：4.72000-30000.559%40-601F：62F：33F：2乐天百货、沃尔玛等润城润城在售生活广场184F1F：6；2F：4.5；3F:5.5；4F:4.5；20000.438%30-2001F：5.5，2F：2.4，3F：1.8，4F：1.5苏宁电器、必胜客、肯德基、幸福蓝海国际影城等本案周边典型竞品综合体类项目信息汇总表本案周边典型竞品综合体类项目信息汇总表1 1：综合体小结项目名称项目名称 状态状态商业定位商业定位总建面总建面( (万）万）层数层数 层高（层高（

39、mm） 单层面积（）单层面积（） 开进比开进比自持自持比例比例主力面积主力面积（）（）分层均价分层均价（元（元/ /）主力业态主力业态广福城广福城在售体验型+购物休闲1736F1F:4.2；2F:3.64.2；3F:3.64.2；4F：4.2;5F:4.2;6F:4.2;1000-20000.4588%200-2501F：4.5，2F：2.3，3F：1.5全国特色餐饮等奥宸财富奥宸财富广场二期广场二期在售休闲时尚5.54F1F：5.4125000.491%38-1181F：5.9中国银行，肯德基，必胜客，DQ，阿迪达斯，耐克，老东粥皇，蟹屿螺洲等南悦城南悦城待售未知约4.5-5 2、3F商业中

40、心：1F 5.42F 4.83F 4.5独栋商业：1F 4.82F 4.570%独立商业：50-80经典名旺经典名旺角角待售餐饮为主33F未知80%10-50奥宸中心奥宸中心 待售未知10未知未知未知合计合计休闲、餐饮、休闲、餐饮、购物购物1771774F4F1F;5.4-61F;5.4-62F:4.5-4.82F:4.5-4.83F;4.2-4.53F;4.2-4.50.40.4或或0.50.538%38%以上以上30-20030-2001F:5.51F:5.5；2F:2.6;2F:2.6;3F:1.8;3F:1.8;4F:1.54F:1.5乐天百货、万达百货、乐天百货、万达百货、肯德基、必

41、胜客、华肯德基、必胜客、华润万家、家乐福等润万家、家乐福等本案周边典型竞品综合体类项目信息汇总表本案周边典型竞品综合体类项目信息汇总表2 2：对本案周边典型竞品综合体商业调研分析发现：对本案周边典型竞品综合体商业调研分析发现：1.1.已运营综合体项目：多为休闲娱乐广场及购物中心，主力划铺区间多为已运营综合体项目：多为休闲娱乐广场及购物中心，主力划铺区间多为30-20030-200，自持比例超过，自持比例超过90%90%，入驻率高达入驻率高达90%90%以上，租金水平维持在以上，租金水平维持在100-300100-300元元/ / /月之间，较为稳定，整体运营情况良好。月之间，较为稳定，整体运营

42、情况良好。2.2.在售综合体项目：以独立商业配置少量商业裙楼及商业街为主，主力划铺面积为在售综合体项目：以独立商业配置少量商业裙楼及商业街为主，主力划铺面积为50-15050-150， 层高为层高为1F:4-6m1F:4-6m，2F:4-5m2F:4-5m，3F:4-5m3F:4-5m，4F:4-5m 4F:4-5m ，自持比例多为，自持比例多为50%50%以上。销售均价为以上。销售均价为1F:5.51F:5.5万元万元/ /，2F2F：2.62.6万元万元/ /，3F3F：1.81.8万元万元/ /，4F4F：1.51.5万元万元/ /。同样也以休闲购物为主力业态，销售模式多采用售后。同样也

43、以休闲购物为主力业态，销售模式多采用售后返租或一定年限后回购等方式，本地客群占比返租或一定年限后回购等方式，本地客群占比70%70%。3.3.待售综合体项目：已知周边竞品项目将推体量待售综合体项目：已知周边竞品项目将推体量17.517.5万方，总体量不大，加之开发商自持比例高达万方，总体量不大，加之开发商自持比例高达70%70%，可出售的商业体量较小。从周边竞品项目将推体量和主力划铺面积来看，项目商业适合做社区商业配套。可出售的商业体量较小。从周边竞品项目将推体量和主力划铺面积来看，项目商业适合做社区商业配套。综合体小结类别类别主力划铺面积主力划铺面积（）（）开间进深开间进深比比销售销售/ /

44、运营情况运营情况价格价格/ /租金租金销售模式销售模式/ /运营运营模式模式已运营项目30-2000.5或1.15入住率90%以上100-300元/月自持招租为主在售项目50-1500.5去化率1F:70%2F:55%3F:55%4F:10%1F:5.5万元/；2F:2.6万元/;3F:1.8万元/;4F:1.5万元/反租为主，部分项目年限满后回购或退铺待售项目10-80第二篇第二篇 （住宅）底商类商业项目分析（住宅）底商类商业项目分析 2.1 已运营（住宅）底商类商业项目分析 2.2 在售（住宅）底商类商业项目分析 2.3 待售（住宅）底商类商业项目分析 2.4 底商类物业总结2.1.1 2

45、.1.1 已运营住宅底商类项目分布情况已运营住宅底商类项目分布情况已运营住宅底商润城一区海伦国际一期中天融城一期大商汇建材市场邦盛茶城注：鉴于大商汇、邦盛茶城等专业市场与居住物业的结合程度，为统计上述市场的租金及运营情况，暂将其归入底商类物业。住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目本案本案华都小区风华时代广福小区2.1.2 2.1.2 已运营住宅底商类项目规划信息已运营住宅底商类项目规划信息本案周边已运营住宅底商项目以一拖二为主要商铺形态，经营以餐饮、零售为主，硬件设计上本案周边已运营住宅底商项目以一拖二为主要商铺形态，经营以餐饮、零售为主，硬件设计上底层商铺层高

46、有逐渐加高的趋势。底层商铺层高有逐渐加高的趋势。项目名称项目名称商铺形态商铺形态主力业态主力业态楼层数楼层数层高层高润城一区一拖二+单层一层日用品，超市；二层餐饮为主21F：4.8m；2F：2.7m海伦国际一期一拖二、一拖三餐饮、零售2、31F：4.9m;2F：3.5m;中天融域一期一拖二、单层餐饮、零售、中介服务等21F：4.2m;2F：3.9m;大商汇建材市场一拖二+单层建材、餐饮1、21F：3.5m;2F：3m;3F：3m邦盛茶城单层为主茶叶批发、零售2、31F：3.5m;2F：3m;3F：3m合计合计2 21F1F：3.5-4.9m;3.5-4.9m;2F2F：2.7-3.9m;2.7

47、-3.9m;3F3F：3m3m住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目2.1.2 2.1.2 已运营住宅底商类项目规划信息已运营住宅底商类项目规划信息已运营项目主力划铺面积区间为已运营项目主力划铺面积区间为60-18060-180( (一拖二较多一拖二较多) )，平均开间，平均开间 3.5-5 3.5-5，进深，进深 8-11m 8-11m，平均，平均开进比约开进比约0.40.4。项目名称项目名称主力划铺面积主力划铺面积（）（）开间开间(m)(m)进深（进深（mm）开间进深比开间进深比润城一区50-1003.9-6.96.2-120.45海伦国际一期30-2003.

48、5-3.88-100.4中天融域一期100-2004.2-78-140.46大商汇建材市场80-2503.9-4.310-130.35邦盛茶城100-1803.690.4合计合计60-18060-1803.5-53.5-58-118-110.40.4住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目2.1.3 2.1.3 已运营住宅底商类项目运营情况已运营住宅底商类项目运营情况周边已运营项目平均入驻率超过周边已运营项目平均入驻率超过70%70%，租金水平约，租金水平约90-15090-150元元/ / /月，二手商铺均价约月，二手商铺均价约1.8-2.91.8-2.9万万元元

49、/ /，商铺平均价格不高。，商铺平均价格不高。项目名称项目名称入住率入住率租金水平（元租金水平（元/ / /月）月）二手商铺价格（万元二手商铺价格（万元/ /）润城一区70%80-120，其中餐饮平均180单层：3 ；一拖二：2.6海伦国际一期60%150-2801F：4.5； 2F： 2.7；3F：1.2；一拖二：4；中天融域一期70%100-1802.1-2.3（一拖二）大商汇建材市场85%80-1501.5-2.5（一拖三）邦盛茶城90%90-1501.6-2.2合计合计75%75%90-15090-150单层均价单层均价2-42-4万元万元/ /，一拖二均价约一拖二均价约2 2万元万元

50、/ /住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目项目名称项目名称楼层数楼层数层高层高主力划铺面积主力划铺面积（）（）开间开间(m)(m)进深（进深（mm）开间进深比开间进深比入住率入住率租金水平（元租金水平（元/ / /月）月）二手商铺价格二手商铺价格（万元（万元/ /）润城一区21F：4.8m；2F：2.7m50-1003.9-6.96.2-120.4570%80-120，其中餐饮平均1803.8海伦国际一期2、31F：4.9m;2F：3.5m;30-2003.5-3.88-100.460%150-280中天融域一期21F：4.2m;2F：3.9m;100-2004

51、.2-78-140.4670%100-1802.1-2.3（一拖二）大商汇建材市场1、21F：3.5m;2F：3m;3F：3m80-2503.9-4.310-130.3585%80-1501.5-2.5（一拖三）邦盛茶城2、31F：3.5m;2F：3m;3F：3m100-1803.690.490%90-1501.6-2.2希望路商铺4.578-170130华都小区1F：3.5m；2F：3m40-16080-110风华时代每层：5m42-158100-130广福小区14-3085前卫西路大商汇1F：3.5；2F：3m；3F:3m(3F整租）8048合计合计2 21F1F：3.5-4.9m;3.5

52、-4.9m;2F2F：2.7-3.9m;2.7-3.9m;3F3F：3m3m60-18060-1803.5-53.5-58-118-110.40.475%75%90-15090-1501.8-2.91.8-2.92.1.4 2.1.4 已运营住宅底商类项目各指标汇总已运营住宅底商类项目各指标汇总住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目周边已运营项目底商，楼层多为周边已运营项目底商，楼层多为2 2层，主力划铺面积为层，主力划铺面积为60-18060-180，开进比为，开进比为0.40.4，租金约，租金约90-90-150150元元/ / /月，二手商铺价格为月，二手商

53、铺价格为1.8-2.91.8-2.9万元万元/ /。2.1.5 2.1.5 已运营住宅底商类商业小结已运营住宅底商类商业小结经调研数据分析，经调研数据分析， 本案周边典型已运营底商类商铺具有以下特征：本案周边典型已运营底商类商铺具有以下特征：1.1.商铺多以一拖二形态出现，商铺多以一拖二形态出现，1F1F层高为层高为3.5-4.93.5-4.9米，米，2F2F层高为层高为2.7-3.92.7-3.9米，米，3F3F层高为层高为3 3米，新项米，新项目的底层商铺层高有上升趋势，其业态多以餐饮、零售为主。目的底层商铺层高有上升趋势，其业态多以餐饮、零售为主。2.2.主力划铺面积区间以主力划铺面积区

54、间以60-18060-180为主，平均开进比约为主，平均开进比约0.40.4；3.3.整体入住率较好，超过整体入住率较好，超过70%70%，租金水平维持在，租金水平维持在90-15090-150元元/ / /月。二手商铺均价约月。二手商铺均价约1.8-2.91.8-2.9万万元元/ /，商铺租金及二手商铺价格表现一般。，商铺租金及二手商铺价格表现一般。住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目第二篇第二篇 住宅底商类商业项目分析住宅底商类商业项目分析 2.1 已运营住宅底商类商业项目分析 2.2 在售住宅底商类商业项目分析 2.3 待售住宅底商类商业项目分析 2.4

55、住宅底商类物业总结2.2.1 2.2.1 在售住宅底商类商业市场分布情况在售住宅底商类商业市场分布情况在售住宅底商润城COCO蜜城广福城目前，在售住宅底商类项目有4个，且分布较为集中，分别为润城、广福城、Coco蜜城、海伦国际海伦国际住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目本案本案2.2.2 2.2.2 在售住宅底商类商业项目规划信息在售住宅底商类商业项目规划信息在售住宅底商类商业项目总体量为在售住宅底商类商业项目总体量为6.36.3万，商铺形态均为一拖二万，商铺形态均为一拖二+ +单层，其中单层，其中1 1层层高约层层高约4.5m4.5m，2 2层层高约层层高约4

56、m4m。项目名称项目名称商铺形态商铺形态总体量（万）总体量（万）楼层数（层）楼层数（层）1F1F层高（层高（mm）2F2F层高（层高（mm）coco蜜城一拖二+单层0.724.5-5.44.9-5.4润城（二区、七区）一拖二+单层12-34.2-4.53.5-3.9广福城一拖二+单层2.6254.8海伦国际（4号地块）一拖二+单层2343合计合计一拖二一拖二+ +单层单层6.36.32 24.54.54 4住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目2.2.2 2.2.2 在售住宅底商类商业项目规划信息在售住宅底商类商业项目规划信息项目名称项目名称单层商铺主力单层商铺主

57、力划铺面积（）划铺面积（）一拖二商铺主力一拖二商铺主力划铺面积划铺面积（）（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）开间进深比开间进深比coco蜜城10-40100-1503.790.41润城50-6080-1003.8-6.33.8-120.45广福城20-6060-904.57.80.58海伦国际60-70110-130490.4合计合计3030以下，以下，40-6040-6080-11080-1104 48.58.50.450.45在售住宅底商类项目的划铺以小面积为主，单层商铺主力面积区间集中在在售住宅底商类项目的划铺以小面积为主，单层商铺主力面积区间集中在40-6040-60，一拖二主，

58、一拖二主力面积区间为力面积区间为80-11080-110，开间约，开间约4m4m，进深约，进深约8m8m，开间进深比为，开间进深比为0.50.5。住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目2.2.2 2.2.2 在售住宅底商类商业项目规划信息在售住宅底商类商业项目规划信息户型图户型图开间开间:3.9m:3.9m进深进深:12m:12m开间开间:6.4m:6.4m进深进深:12m:12m开间开间:5.1m:5.1m进深进深:11m:11m开间开间:6.9m:6.9m进深进深:11m:11m润城住宅底商商铺户型图润城住宅底商商铺户型图住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2

59、.2 在售项目2.3 待售项目2.2.3 2.2.3 在售住宅底商类商业项目销售情况在售住宅底商类商业项目销售情况在售住宅底商类商业项目开盘时间集中于在售住宅底商类商业项目开盘时间集中于20132013年年底，均价维持在年年底，均价维持在2.4-32.4-3万元万元/ /，月均去化面，月均去化面积约积约830830，整体去化率较低，仅，整体去化率较低，仅38%38%。项目名称项目名称总体量总体量（万）（万）开盘时间开盘时间单层均价单层均价（万（万/ /）一拖二均价一拖二均价（万（万/ /）当前去化时当前去化时间（月）间（月）月均去化套月均去化套数数月均去化面月均去化面积（）积（）去化率去化率c

60、oco蜜城0.72013-102.5-31.8-2.212537062.20%润城12013-113.32.611225025%广福城2.62013-113.61.7-31115123035%海伦国际4号地块22013-122-4.33.549150030%合计合计6.36.3集中于集中于2013-112013-113 32.42.49 97 783083038%38%住宅底商待售已运营2.1 已运营项目2.2 在售项目2.3 待售项目2.2.3 2.2.3 在售住宅底商类商业项目销售情况在售住宅底商类商业项目销售情况周边住宅底商去化以周边住宅底商去化以3030以下的小户为主；此外以下的小户为