青岛房地产企业所得税土地增值税清算及财税统筹

1、房地产企业所得税土地增值税清算及财税统筹 时间：2012年11月17-18日 地点： 青岛课程背景 当下地产企业资金链普遍吃紧，合作开发作为降低风险、提高项目运作率的有效手段之一，是房地产企业重要的发展模式，合作开发可以有效解决资金和土地短缺的瓶颈，实现企业快速发展。但是合作开发带来的问题也接踵而至，如出资方或出地方在合作开发中，如果合作模式设计不当，合同签署不当，财务会计处理不当，税务问题处理不当，将导致了大量的法律纠纷、税务风险或投资损失。培训对象 房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员等相关部门负责人等。课程安排 第一天：房地产税务管理与税

2、务筹划1.合作开发释义1.1与政府合作开发1.2与其他单位或企业合作开发1.3与个人合作开发2.地产开发税务管理战略的优化思路2.1项目公司避税和集团避税的协调2.2国际避税与国内避税的效果比较及统筹2.3从投融资层面设计项目开发经营模式2.4优化投资架构2.5开发主体的筹划自然人、法人、外国人2.6国际避税安排公司境外法人主体公司的设立地2.7私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用2.8外资地产开发的纳税筹划管理2.9地产开发对冲高税负机制的构建筹划2.10我国税制体系的总体运行要点3.企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划3.1企业以路换地、以桥换地的税务问题与纳税筹划3.2企业以BT项目拿

3、地的税务问题解析与筹划3.3企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划3.4企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划3.5企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划3.6企业通过资产、项目收购拿地的税务问题与筹划3.7企业通过股权收购方式拿地的税务解析与筹划3.8划拨土地转性的税务问题与筹划3.9定向增资，植入土地或房产的税务问题与筹划3.10三旧改造拿地的税务问题与筹划3.11企业取得土地返还款的财税处理3.12与政府签署土地合同应关注的时间要点3.13个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税3.14如何解决无法取得发票的税务难题4.微观合作开发的税务标准和方式4.1你知道判定房地产合作开发的标准吗？4

4、.2合作开发的基本形式（法人型、合伙型、先合伙再法人）（房地产联建 、项目公司开发、房屋参建）5.房地产合作开发的法律问题解析5.1联营与联建的区别5.2联建合同下的法律问题5.3最高院认定的伪合作开发 5.4合作方式的法律责任解析5.5合同性质的重新认定对税收的影响第二天：房地产合作开发税务问题解析1.合作开发营业税计缴解析1.1不成立合营企业的税务处理（1）土地使用权和房屋所有权相互交换， （2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。（3）BOT项目应如何进行税务处理（4）BT项目应如何进行税务处理（5）总承分包的税务处理1.2成立合营企业的税务处理（1）利润分配式（2）收入提成式（3）提

5、取固定利润式（4）按比例分房式1.3将正在开发的土地与别人合作开发如何计缴营业税1.4如何理解“一方提供土地使用权”的具体含义1.5开发企业吸收他人资金合作建房如何计缴营业税2.合作开发土地增值税计缴解析2.1什么样的合作建房免征土地增值税2.2约定分房如何分税3合作开发所得税的计缴解析3.1合伙型合作开发的所得税处理3.2法人型合作开发的所得税处理4. 合作开发双方如何财务会计处理注意事项4.1会计监管体制的设计4.2合作开发项目的财务评价4.3合作开发的财务监管重点4.4合作开发全程的会计核算5.“代建”合作开发的风险5.1委托方如何纳税5.2开发商如何纳税5.3“代建”合作开发的筹划思路

6、 （1）联建运作（2）直接转让土地使用权（3）以土地使用权投资（4）以土地使用权投资入股、借壳开发（5）整体产权转移6.土地增值税筹划6.1清算单位如何确定更合算6.2合并清算还是分别清算6.3规划与设计，项目总体筹划的切入点6.4土地增值税清算时点如何把握6.5多交营业税所得税对冲土地增值税筹划6.6如何通过集团资金池来调整项目的增值率（背对背担保和借款）6.7土地增值税清算中利息费用的扣除技巧6.8代收费用的税务问题及筹划7.所得税筹划7.1企业层面的筹划7.2股东层面的筹划老师介绍 王老师：（亚瀚管理咨询常年合作实战讲师）亚瀚管理咨询常年合作实战讲师，武汉大学在读博士，会计学副教授、具有

7、中国注册税务师、会计师、注册内部审计师资格。全国房地产经理人联合会特约研究员，多家上市公司独立董事，瑞安税务师事务所所长，北京海铭律师事务所首席税务顾问，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲税收筹划、房地产企业融资之道、税收政策深度解析、房地产企业全面预算管理与内部控制、房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计、如何应对税

8、务稽查、房地产企业资本运作与税务规划、兼并收购、总经理的税务管理等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、深入浅出、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。报名细节 收费：2980元/人（含资料、培训费）。食宿可代订，费用自理。参会回执回执请发到： 或传真至参 会 回 执 表课程名称房地产项目合作开发重要财税问题解析及筹划举办时间2012年 11 月 17-18日举办地点青岛（具体地址请见确认函）单位名称 （发票抬头）付款方式 电汇 转帐 现

9、金 付款金额： 元（人民币）联系人姓名职务办公电话传真E-mail移动电话参会代表参会人姓名部门及职位电话代订酒店 需要 不需要 入住时间： 日到 日标准客房：预订（ ）间房地产精品培训课程预告月份城市课程模块课程名称费用11月份上海设计管理房地产批量精装修设计管理与控制、样板房体验区设计与应用2980元/人武汉设计管理龙湖体验区景观营造、景观施工管理及效果管控全程解码2980元/人青岛财务管理房地产企业所得税土地增值税清算及财税筹划2980元/人大连成本控制二三线城市商业地产开发运营操作实战2980元/人12月份杭州企业管理房地产企业投资管理、开发报建与公共关系全过程管理 2980元/人北京设计管理绿城景观设计、品质提升与实案分析 2980元/人