万科财务分析报告

1、万科财务分析报告1 万科基本业务活动描述万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到6

2、35.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。2万科财务效率分析2.1偿债能力2.1.1 流动比率一般而言，行业合理的最低流动比率是2。万科会计年度流动比率20091.9120101.59万科2010年流动比率降低了0.32（），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为74405197318.78元，而2009年万科的预收款项为31734801163.76元，20

3、10年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。2.1.2 速动比率2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。2.1.3 现金比率现金资产与其他资产相比较，现金资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。万科2010年现金比率是0.29，万科2009年现金比率是0.34

4、。万科公司的现金比率比上年减少了0.05，说明万科为每一元流动负债提供的现金保障减少了0.05元。一般来说现金比率不宜过高，因为过高体现了万科的的流动负债利用程度不够，流动资产的获利能力低。万科的现金资产2010年金额为378亿，2009年为230亿，说明银行利率对货币资金有了较大影响，万科更愿意投放更多的钱到银行。2.1.4 资产负债率资产负债率反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率又被称为财务杠杆系数。万科公司2010年资产负债率是75%，万科公司2009年资产负债率是67%。万科公司在2010年的偿债能力保障性比2009年低。2.1

5、.5 产权比率 产权比率是资产负债率另外的表现形式。万科公司2010年产权比率为2.38，表明1元股东权益借入2.38元。权益乘数是3.95，表明1元股东权益拥有3.95元的资产。2.1.6 利息保障倍数 万科2010年的利息保障倍数=（8839610505.04+3101142073.98+504227742.57）/504227742.57=24.68。万科2009年的利息保障倍数=（573680423.04+2187420269.4+6430007538.69）/573680423.04=16.02万科的利息保障倍数2010比2009年高，表示利息支付越有保障。万科的长期债务需要每年付息

6、。利息保障倍数表明1元债务利息有多少倍的息税前收益作为保障。同时举债也比较容易。如果利息支付都却反保障，那么归还本金就更加困难了。2.1.7 现金流量利息保障倍数万科2010年现金流量利息保障倍数=2237255451.45/504227742.57=4.44万科2009年现金流量利息保障倍数=9,253,351,319.55/573680423.04=16.13万科的现金流量利息保障倍数下降许多。同时比收益基础的利息保障倍数更可靠，因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益。2.2运营能力应收账款周转率 万科2010年应收账款周转次数是50713851442.63/1594024561.07=

7、31.81；应收账款周转天数是365/31.81=11.14天。 万科2009年应收账款周转次数是48881013143.49/713191906.14=68.54；应收状况周转天数是365/68.54=5.33天。万科2010年应收账款周转天数控制的很好，周转天数控制在30天内，应收账款的收现期比较短，比2009年慢了不少天。对于万科公司，应收账款容易收季节性，偶然性和人为因素影响。特别万科是以房地产为核心，它的应收账款是由赊销引起的，万科的赊销额并非全部销售收入。当应收账款预计部分收不回来，那么万科应当注意应收账款的减值问题。提取的减值准备越多，应收账款周转天数越多，这样的情况下并不是好的

8、经营业绩，反而说明应收账款管理欠佳。万科在权衡收现的时间应还注意信用政策，并非周转天数越少越好。适当的放宽信用政策，万科不仅能够及时收回应收账款，而且更好对应收账款业绩管理。如果没有节制的放宽信用政策，很可能导致现金收不回来。2.2.2 存货周转率存货周转率是销售收入与存货的比重。万科2010年存货周转次数是；存货周转天数是365/0.38=959.63万科2009年存货周转次数是48881013143.49/90085294305.52=0.54；存货周转天数是365/0.54=672.68万科在2010年的存货周转天数非常高，比2009年高了286.96天，主要原因在于，万科在2010年存

9、货金额极其巨大。目前看来万科的存货过多。存货周转天数不是越低越好。存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要。所以对于万科来所，需要在当前找到一个最佳的存货水平，存货不是越少越好。万科很可能是销售不畅，导致存货过多，为了赢得优秀的存货管理业绩，万科应发现自身内部问题，寻找突破口。2.2.3 流动资产周转率流动资产周转率是销售收入与流动资产的比值。万科2010年流动资产周转次数=50713851442.63/205520732201.32=0.25；流动资产周转天数=365/0.25=1479.18。万科2009年流动资产周转次数；流动资产周转天数=365/0.38=974.13。万科流动资产

10、中存货占绝大部分，前面已经有分析，因此存货的周转状况对流动资产周转具有决定性影响。2.2.4 非流动资产周转率非流动资产周转率是销售收入与非流动资产的比值。万科2010年非流动资产周转次数；非流动资产周转天数=365/5.01=72.81。万科2009年非流动资产周转次数=48881013143.49/7285275380.02=6.71；非流动资产周转天数=365/6.71=54.40。万科的非流动资产周转率一定程度反映非流动资产的管理效率。万科对房地产投资管理和项目管理是否合理。2.2.5 总资产周转率总资产周转次数表示总资产在一年中周转的次数。万科2010年总资产周转次数；总资产周转天数

11、=365/0.24=1552。万科2009年总资产周转次数；总资产周转天数=365/0.36=1027.54万科2010年总资产周转天数降低了不少，表明万科的总资产使用效率降低，盈利性变差。2.3 获利能力2.3.1 主营业务利润率万科2010年主营业务利润率=/50713851442.63=0.23万科2009年主营业务利润率=8685082798/48881013143.49=0.18万科在2010年的盈利能力提高了，反映了万科经营管理的水平提高。万科的主营业务利润率体现了万科最基本的获利指标。主营业务营业率越高，表明万科的获利能力越强。同时万科的商品住宅营销策略成功，主营业务市场潜力大。

12、净资产收益率万科2010年净资产收益率=50713851442.63/54586199642.41=0.16万科2009年净资产收益率=48881013143.49/45408512454.07=0.14万科公司对股东投入资本的利用效率在2010年增强。2.3.3 主营业务毛利率万科2010年主营业务毛利率=（50713851442.63-30073495231.18）/50713851442.63=0.41万科2009年主营业务毛利率=(48881013143.49-34514717705)/ 48881013143.49=0.29万科2010年的毛利率为41%，在行业里是非常可观。从侧面反

13、映了房地产行业是一个暴利行业。万科的毛利率之所以这么高，个人认为两个原因:商品住宅的价格居高不下，而万科推行高价策略；万科的市场占有率优势。2.3.4 成本费用利润率万科2010年成本费用利润率=/（30073495231.18+2079092848.94+1846369257.59+504227742.57）=0.34万科2009年成本费用利润率=8685082798/（34514717705+1513716869.35+1441986772.29+573680423.04）=0.23成本费用利润率表明每投入1元的成本费用得到的利润空间。2.4 成长能力2.4.1 主营业务收入增长率万科20

14、10年主营业务收入增长率为4%，2009年主营业务收入增长率为19%，说明万科的主营业务收入增长率脚步放慢了。2.4.2 净利润增长率万科2010年净利润增长率为37%，2009年的净利润增长率为32%。万科的主营业务收入增长率，净利润增长率表明万科在2010年在扩张，市场竞争力加强，它目前的成长能力强。3万科财务报表分析3.1资产负债表浏览资产负债表，对资产，负债与权益之间增减有了一个初步的认识。总资产反映了一个企业的经营规模，它的变化很大程度上与负债，权益变动有密切的关系。 资产角度分析从资产的角度看，对资产变化影响最大的是流动资产的增加，其主要原因是存货大量增加。存货过多占用大量资金，还

15、增加了费用。万科在2011年对存货须提出存货管理方案。流动资产的流动性强，资金回笼时间短。2010年流动资产增加了75197452751.95元，增加了58%。万科的应收账款目前来说占用资产比重较小，但是2010年与2009年比较增加了124%，万科此时应考虑坏账风险，适当调整信用政策。另外非流动资产流动性低，资金回笼时间长，通常在一年以上。对非流动资产增加变化影响最大的是长期股权投资的增加。总体来说，资产的各部分呈现不同程度的增长，表明万科资产的成长性好。 负债角度分析万科2010年流动负债增加了90%，原因在于万科的预收账款，其他应付款出现大幅度上升。交易是有风险的，往往面对信用不佳的客户

16、或者新客户，万科采用先款后货的方式交易。进一步说明万科的客户圈在扩大。 权益角度分析万科2010年所有者权益是54586199642.41元，2009年所有者权益是45408512454.07元，增加了20%。万科的资产成长情况好，负债也在大幅度上升，但负债上升比例小于资产的成长空间，总体来说万科的资产负债结构比较稳定。 利润表净利润是万科最终的财务成果，是可供万科利润分配的财务成果。万科2010年实现净利润8839610505.04元，比上年增加了2409602966.35元，也就是增加了37%，同时说明万科是一个值得投资的公司。净利润的增加主要是因为万科的利润总额的提升。万科2010实现利

17、润总额元，比上年增加了3323324770.93元。归结原因是营业利润的增加，营业外收入，营业务支出变化幅度很小。可见万科的主营业务对万科的净利润的贡献是非常可观的。万科的主营业务收入2010年50713851442.63元，比上年增加了1832838299.14，元，营业利润的上升主要原因是营业成本的降低，这对企业是个利好的信息。万科2010年的营业成本是30073495231.18元，比上年减少了4441222473.82元。成本是挤出来的，万科的经营管理政策起到了至关重要的效果。另外万科的投资收益以及对联营公司的投资收益出现不小的下滑，是降低万科营业利润的主要原因。3.2现金流量表3.2.1 现金流入结构分析万科2010年现金总流入金额为元，其中经营活动产生现金流入91095741650.12元，投资活动产生现金流入2700722277.87元，筹资活动产生现金流入29049111986.1元。其中经营活动产生现金流入为74%，由此可见现金总流入主要是经营活动制造的。而经营活动产生现金流入的项目中，销售商品、提供劳务收到的现金占有97%。投资活动中，收到其他与投资活动有关的现金占有75%。筹资活动中，取得借款收到的现金占有93%。3.2.2 现金流出结构