二次装修管理分析

1、二次装修管理作业指导书 合肥区域公司 蒯学跃 一、物业管理的阶段； 二、违章装修的危害、图片展示； 三、如何做好二次装修事前的预防； 四、二次装修管理作业指导书物业管理的阶段 一、前期介入； 二、与业主交接楼； 三、二次装修管理； 四、入住服务。违章装修的危害、类型违章装修的危害、类型 危害：危害： 1、影响外立面的统一，降低楼盘品质； 2、影响物业管理企业的品牌，降低美誉度； 3、给开发商带来销售压力，给业主带来房屋贬值压力；违章类型： 外立面的破坏（如空调打孔、空调不按指定位置安装、阳台污染、阳台封包、安装卫星天线） 一楼花园绿化改硬质地、围护栏、搭建构筑物、改变原使用功能； 顶楼随意搭盖

2、（如阳光房、雨遮、安装太阳能热水器） 户内房间改变使用功能；（如将没有防水的房间改为卫生间、厨房）一楼搭建葡萄架、绿化改为硬质地、围栅栏：一楼种菜的 摆放假山石桌阳台封包 晾衣架外装晾衣架外装占用屋面消防通道消防通道堵塞占用及改变消防通道顶楼搭盖阳光房、雨遮雨遮阳光房空调管没有按规范安装空调管违章空调管违章 如何做好装修违章事前的预防1、在前期设计阶段，站在物业管理和业主的角度与设计部门充分沟通、认真审核容易违章的项目；2、前期介入阶段，针对每种户型、逐套逐户进行全部了解、介入，对容易违章的户型拍照、分析，定出能够规范、统一的做法；3、在与业主交接楼阶段，将容易违章的户型和位置编成说明手册，纳

3、入业主手册中的注意事项，在业主交接楼时进行充分的宣导，签署相应的温馨提示，并现场解说；4、二次装修申请前对业主的装修需求了解，装修注意事项的特别解释、敏感物品的控制。重点宣传、注重培训、量身定作 二次装修管理作业指导书二次装修管理作业指导书目目 的的加强对管理项目的装修管理和监督，保障物业的结构安全和外观完整统一，加强对管理项目的装修管理和监督，保障物业的结构安全和外观完整统一，维护业户正常的生活秩序。维护业户正常的生活秩序。适用范围适用范围适用于各类型管理项目的二次装修管理。适用于各类型管理项目的二次装修管理。1 1、物业管理服务中心物业管理服务中心负责管理项目的负责管理项目的装修管理服务工

4、作装修管理服务工作；2 2、公司职能部门公司职能部门负责二次装修管理服务的质量负责二次装修管理服务的质量督查及指导督查及指导；3 3、区域总监、项目经理、客服主管区域总监、项目经理、客服主管负责二次装修管理服务负责二次装修管理服务过程的检查监管过程的检查监管；4 4、楼管员、维修工楼管员、维修工负责二次装修负责二次装修现场的监管及违章行为的制止和现场的监管及违章行为的制止和跟踪；跟踪；5 5、秩序维护员秩序维护员负责装修人员、装修时间的负责装修人员、装修时间的把控把控以及以及装修现场装修现场消防安全的管理消防安全的管理。装修管理的法律依据 建设部令第110住宅室内装饰装修管理办法规定： 福建省

5、人民政府第97号令福建省建筑装修管理暂行办法 物业企业与业主签订的房屋装饰装修管理协议业主临时管理规约或业主管理规约 业主在装修施工前，楼管员应提醒业主业主在装修施工前，楼管员应提醒业主须持须持施工平面图施工平面图、二次装修申二次装修申请表请表、装修企业资质资料装修企业资质资料向物向物业管理处提出装修申请（业管理处提出装修申请（租户租户/代理人代理人必须持业主委托书必须持业主委托书），楼管员应详细），楼管员应详细向业主说明二次装修的各项向业主说明二次装修的各项管理规定管理规定，如如装修期间电梯使用管理规定装修期间电梯使用管理规定、消防防火责任书消防防火责任书、防渗漏责任防渗漏责任书书、装修特别

6、提示装修特别提示（业户签业户签收资料收资料中的文件资料）以及中的文件资料）以及装修时装修时间等有关内容和要求。间等有关内容和要求。装修申请装修申请接到装修申请，楼管员要即时接到装修申请，楼管员要即时对可能发生违规装修的问题逐对可能发生违规装修的问题逐一向业户一向业户/ /装修施工负责人说明，装修施工负责人说明，特别强调装修协议中明确禁止特别强调装修协议中明确禁止的行为，耐心细致进行规范装的行为，耐心细致进行规范装修的宣导，修的宣导，并请业户签署并请业户签署业业户签收资料户签收资料中的有关文件，中的有关文件，然后存入业主档案中。然后存入业主档案中。较大商铺装修或娱乐场所装修的，较大商铺装修或娱乐

7、场所装修的，还须提供城市消防部门的审批文件。还须提供城市消防部门的审批文件。 不宜审核通过的情况：不宜审核通过的情况：未经原设计单位同意或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，未经原设计单位同意或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体、擅自变动建筑主体、承重结构；承重结构；损坏损坏房屋原有节能设施；房屋原有节能设施；拆除与消防拆除与消防安全有关的建筑安全有关的建筑设施设施或者建筑或者建筑构件构件；自行拆卸自行拆卸、改装管道、改装管道燃气设施燃气设施；影响建筑结构安全或者使用安全的其他影响建筑结构安全或者使用安全的其他行为行为。涉及有涉及有破坏外墙体立面破坏外墙体立面的，

8、的，扩大承重墙扩大承重墙上原有的门窗尺寸，上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖拆除连接阳台的砖、混凝土墙、混凝土墙体；（如扩建、搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗）；体；（如扩建、搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗）；涉及涉及改变使用功能改变使用功能，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；涉及到会对涉及到会对相邻方造成妨碍或损害的相邻方造成妨碍或损害的（如其它影响建筑结构和使用安全的行为）（如其它影响建筑结构和使用安全的行为）其他不宜审批的事项。其他不宜审批的事项。装修审核装修审核 负责审

9、核装修设计方案，并提示业主/装修负责人装修中的重点注意事项。如发现有违规的装修项目，应告知业户，并协助业户对装修方案进行调整；在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备的正常使用以及房屋外观造成影响，且符合装修管理的有关要求后，应当在半个工作日内给出审核意见。审核意见可签注装修过程中需要注意的事项或要求整改的事项等。工程技术主管审核不能通过的修设计方案，应和楼管员/客服主管与业主进行沟通。重新报方案审核。对执意违规装修的业户，上报项目经理的同时，楼管员要跟踪装修现场情况，并按本规程4.5的有关条款执行。工程技术主管审核通过的装修申请送管理项目经理审核，项目经理应当在半个工作日审核完毕。工程技术

10、主管 二次装修申请表审核通过后，楼管员应及时通知业户，按房屋装饰装修管理协议的条款缴纳有关费用（如业户对交缴装修覆约保证金持有异议的，应要求业户签署装修承诺书），发给业户装修备案证，根据业户提供的装修人员身份证复印件两份（一份存档，并在上面注明：工种、出入证起止时间；一份贴在出入证的背面），办理装修人员出入证。对交有押金的出入证，要提示装修人员退款时应持有效的出入证原件及收款收据原件来办理退款手续。对留宿的装修人员，要求其必须到社区办理暂住证，然后由业主向物业管理服务中心提出书面申请和担保。对留宿的装修人员，楼管员应在其存入业主档案的身份证复印件上加以备注，同时将信息反馈给安防队长。办理完业户

11、装修申请手续后，楼管员在装修情况登记表上进行登记。楼管员负责将业户的装修申请表、施工图及装修人员身份证复印件等相关资料整理后存入业主档案。 a） 严禁损坏原房屋的结构、外貌及公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能；b） 严禁擅自拆移住宅建筑的任何梁、楼板、层面板、柱、承重墙（墙体、门窗、空调孔洞）及设有暗敷专业管线的内隔墙（有插座、开关、控制器件的墙面必有管线）；c） 严禁在梁、柱等钢筋混凝土结构件上打孔洞穿管，禁止拆移复式内的楼梯、走道。d） 严禁破坏或影响外立面a） 严禁在阳台或露台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台，阳台上不得安装木柜及有碍观瞻的物品；b） 严禁更改阳台或露台外墙砖，严

12、禁在外墙装置花架、卫星天线、招牌或任何形式的附加物。装修管控范围装修管控范围结构及外观阳台、露台 a） 严禁在窗外安装防盗窗花；b） 严禁在进户门前的公共走道上铺设地砖；c） 严禁更改已安装的防火防盗进户门，严禁扩大进户门洞和进户门外侧包边。a） 严禁更改消防喷淋、智能设施管线，严禁擅自更改智能系统的安装位置，包括可视对讲等。b） 严禁擅自移动或封闭厨房内的煤气管道。a） 严禁更改厨房、卫生间的给排水（排污）管道；b） 严禁将污水管接驳雨水管；或将温泉水管和自来水管混接；c） 严禁敲打、更改厨房、卫生间排烟道、排气道位置；d） 厨房及卫生间做防水层的，严禁凿打地面或重力碰撞、震动给排水管，以免

13、造成渗漏现象。e） 原有管道检修口不得封堵。智能设施及管线门窗及公共走道厨房及卫生间 严格按照原设计中预留的位置安装空调。未预严格按照原设计中预留的位置安装空调。未预留位置的，应按我方指定位置安装；同时，空调留位置的，应按我方指定位置安装；同时，空调架应使用白色塑钢架；空调滴水管应接驳到空调架应使用白色塑钢架；空调滴水管应接驳到空调冷凝水收集口内。冷凝水收集口内。 空调安装 闭水试验：闭水试验：厨房和卫生间的防水工程结束后，在磁砖未施工前就应进行24小时闭水试验。操作方法：操作方法：将所有下水口用胶袋装土堵住，在房间地面放水12公分深度，浸泡24小时； 注意事项：注意事项：通知下层业主到现场验

14、证放水时间，24小时后通知下层业主到现场验证效果。要求下层业主在闭水后12小时内观察自己户内墙体、天花板、管道和烟道井壁上是否有渗水痕迹，如发现异常应立即通知上层将水放掉并重新整改，如无问题，应请业主在表单中签字确认；（注意：如有物业处代为闭水，应在闭水后关好水龙头，以防水浸事故）土工阶段重点关注 作业现场不得使用明火，电炉设备； 安装木地板龙骨时应注意对冲击钻的限位管理，通常打孔深度不得超过四公分，同时应注意入钉的间距不能太密。楼管员可以根据现场的钉子的长度、龙骨的高度来判断钉子打入地板的深度。应提示业主对龙骨做好白蚁的药物防治措施；（钉子的长度减去龙骨的高厚度就是钉子打入楼板的深度，小窍门

15、：可在打孔前量好四公分的尺寸，然后用绳子做记号） 要求现场应配置 2具灭火器； 只能在门、窗内侧包门、窗户宽边。木工阶段重点关注 油漆阶段同样要重点关注消防设备的配置，现场不得有使用明火、电炉设备； 油漆阶段有很浓的异味，且施工过程中会产生易燃气体（现场本身就有甲苯等挥发材料）因此要求在作业时应设置排风排气设备，但不应开启进户门。（因这样气体、飞沫会污染临近的其它户及公共场所） 应宣导业主/施工人员不能将剩余的油漆等杂物倒入下水管道。油漆阶段重点关注管线施工应关注的事项不得将给排水管线改道从厨房、卫生间、阳台以外的房间或过道地面穿过，已免入住后长期使用因管线腐蚀或接头不紧造成渗透水隐患；不得改

16、动管道井内的水管部份，同时应注意从公共立管接出的纵管接头应做好密封工程，原则上水管的接口处不能埋置与墙体内，避免接口松动时水会从墙体内渗透沿墙行走造成其它房间的漏水；所有电的布线暗埋的，必须采用套管，巡查时应注意根据业户提交的管线图纸进行核对，是否按图施工，有变动的应及时通知工程人员到场确认可行性，并在图纸中标明改动，可建议业主布管后可拍照存档； 所有水、电管线的改动只限于表后部份（水表、电表），表前位置不得私自更改；煤气管路不允许煤气公司以外的任何人私自改动；户内的其它智能设施管线，因装修设计确需更改的，必须由物业处工程主管以上人员现场确认，由原设计施工单位确认可行后，由原设计施工单位技术员

17、进行施工，所产生的费用由业主自行承担；空调外机的安装应严格按照原设计预留的或物业处指定的位置安装，不得破坏社区的整体外观美感；空调冷凝水应接入统一的冷凝水管，不得接入雨水管或直接排放；收到业户安装空调的信息，楼管员应立即到现场监督施工情况，指导安装；空调外机安装时，应要求施工人员做好户外/高空作业的的安全措施。安装时必须有两人以上共同作业，应系好安全绳，或使用吊篮。 空调安装应注意事项空调安装应注意事项业户二次装修申请应经物业管理服务中心审核通过，业户二次装修申请应经物业管理服务中心审核通过，取得取得装修备案证装修备案证后方可进行；后方可进行； 装修过程，装修过程，楼管员楼管员/秩序维护员秩序

18、维护员应履行职责，应履行职责，每天不少于一每天不少于一次次到现场巡视，依照审核项目和有关规定进行监管，严密到现场巡视，依照审核项目和有关规定进行监管，严密关注装修施工现场可能出现的违章行为。将检查发现的问关注装修施工现场可能出现的违章行为。将检查发现的问题记录在题记录在工作记录本工作记录本/秩序维护员楼道巡视记录表秩序维护员楼道巡视记录表上，并跟踪整改处理的结果。上，并跟踪整改处理的结果。装修施工管理装修施工管理 严禁未办理或持过期出入证的装修人员入区。对装修人员的活动限制于装修户内和上、下楼道，严禁窜户或擅入设备房。 门岗严格入区材料的把控，从源头上控制违规装修材料进场。门岗、 楼管员、维修

19、工/工程技术班长、巡逻岗应共同关注，密切装修户信息的传递与跟踪。 监督业主/装修负责人应对装修现场采取有效措施，控制粉尘、废气、装修垃圾/废弃物、噪声、振动等对外的排放、污染和影响，保证周边环境的卫生和邻里业户正常的生活和安全。装修期间装修期间 中午12点到下午14点30分，夜间22点到次日早上6点，不得进行影响邻里正常休息的装修活动；中考、高考期间和节假日期间，不得进行装修。 装修户是否按照装饰装修防火规定配置了灭火器（2具/户），严禁未办理动火手续进行明火作业，（秩序维护员发现带有电焊机等动火工具进入小区时，应立即报知物业管理服务中心，同时要求施工人员到物业服务中心办理动火手续：注明动火原

20、因、时间、有效的防范措施）；发现擅自明火作业的（如使用电焊、气割、煤气瓶、电炉等），应要求停工，补办申请手续，并采取有效防范措施后方可同意施工。 装修材料及装修垃圾须按指定路线进出，并遵守装修期间电梯使用规定。严禁堆放在公共区域。 对入区流质、粉状、超长、超大的装修材料在转运时，要求其应有对楼道、公对入区流质、粉状、超长、超大的装修材料在转运时，要求其应有对楼道、公共设施的保护措施。如有二次污染要及时清理；如对楼道墙面、公共设施造成损坏共设施的保护措施。如有二次污染要及时清理；如对楼道墙面、公共设施造成损坏的，应照价赔偿。的，应照价赔偿。 装修垃圾应实行袋装，按指定地点堆放，不得污染环境，并按

21、指定时间清运。装修垃圾应实行袋装，按指定地点堆放，不得污染环境，并按指定时间清运。 发现私自接驳户外公共水源、电源的水，应要求补办手续，并补交水电费用。发现私自接驳户外公共水源、电源的水，应要求补办手续，并补交水电费用。 发现装修人员随意堆放垃圾发现装修人员随意堆放垃圾/毁坏公共场地、设施毁坏公共场地、设施/违规装修等问题，要及时劝违规装修等问题，要及时劝 止、取证、记录，并通报项目经理止、取证、记录，并通报项目经理/客服主管，视情节做出相应处理客服主管，视情节做出相应处理。1、批评教育，规劝改正；、批评教育，规劝改正；2、责令停工，出具、责令停工，出具违章装修整改通知单违章装修整改通知单限期

22、整改；限期整改；3、责令恢复原状；、责令恢复原状；4、要求赔偿损失（须报项目经理批准）；、要求赔偿损失（须报项目经理批准）； 5、按照、按照房屋装饰装修管理协议房屋装饰装修管理协议的有关条款执行。的有关条款执行。 对发给书对发给书面整改通知的业主，要密切跟踪，并要求其在限期内完成装修面整改通知的业主，要密切跟踪，并要求其在限期内完成装修整改、原状恢复工作。整改、原状恢复工作。 违规行为可视情况采取以下方式进行处理违规行为可视情况采取以下方式进行处理1、向业主或物业使用人送达书面整改通知书，让责任人签收（应由当事人签收，、向业主或物业使用人送达书面整改通知书，让责任人签收（应由当事人签收，若对方

23、拒签，则由两个以上物业管理服务中心的人员签字证明）；若对方拒签，则由两个以上物业管理服务中心的人员签字证明）；2、现场拍照作为取证材料（由楼管员负责存档保存）；、现场拍照作为取证材料（由楼管员负责存档保存）；3、劝止、书面整改告知无效的，在报告区域总监、劝止、书面整改告知无效的，在报告区域总监/分管领导的同时，应当在分管领导的同时，应当在24小小时内书面报告（连同拍照取证件）小区业主委员会和政府有关职能部门，请时内书面报告（连同拍照取证件）小区业主委员会和政府有关职能部门，请他们（业委会、城管执法部门、物业管理站、街道他们（业委会、城管执法部门、物业管理站、街道/社区居委会）在报告件上社区居委

24、会）在报告件上签收，若政府相关部门人员不予签收，则在报告文件的空白处注明具体时间、签收，若政府相关部门人员不予签收，则在报告文件的空白处注明具体时间、送达部门、接待的工作人员的姓名及答复）；送达部门、接待的工作人员的姓名及答复）；4、密切关注事态的发展，积极主动配合有关执法部门整治处理。、密切关注事态的发展，积极主动配合有关执法部门整治处理。楼管员负责处理过程及结果的记录，并将相关资料（取证照片、报告有关部门的楼管员负责处理过程及结果的记录，并将相关资料（取证照片、报告有关部门的签收原件、记录资料）存入业主档案。签收原件、记录资料）存入业主档案。严重违反装修规定的可采取以下步骤处理严重违反装修

25、规定的可采取以下步骤处理1、接到业户提出二次装修竣工验收申请、接到业户提出二次装修竣工验收申请（装修结束后一个月），（装修结束后一个月），项目经理应项目经理应派楼管员、维修班长对装修项目进行检验，并填写派楼管员、维修班长对装修项目进行检验，并填写二次装修竣工验收二次装修竣工验收表表。2、检验的主要内容是：、检验的主要内容是：a）检查有否违规或超出申请项目的装修；）检查有否违规或超出申请项目的装修；b） 检查楼层共用设施的使用功能有否因其装修施工受到损坏；检查楼层共用设施的使用功能有否因其装修施工受到损坏；c） 检查水电、煤气、户内消防设施、可视对讲等智能设施有否违规改装、移检查水电、煤气、户内

26、消防设施、可视对讲等智能设施有否违规改装、移位或损坏；位或损坏；d） 检查管道井、烟道井有无拆改、下水管道有否移位；检查管道井、烟道井有无拆改、下水管道有否移位； 并对卫生间、厨房、并对卫生间、厨房、地漏、阳台地漏、阳台排水管等下水管道进行排水试验，对地面进行不少于排水管等下水管道进行排水试验，对地面进行不少于24小时的闭水试验。小时的闭水试验。e） 检查装修施工有否对公共部位、楼道墙面、地面造成污染和损坏。检查装修施工有否对公共部位、楼道墙面、地面造成污染和损坏。二次装修验收二次装修验收验收中发现有违规装修或对共用设施、验收中发现有违规装修或对共用设施、公共环境造成损坏的，楼管员应要公共环境

27、造成损坏的，楼管员应要求业户按双方签定的求业户按双方签定的房屋装饰装房屋装饰装修管理协议修管理协议及时整改及时整改/恢复原样恢复原样/照价赔偿。对口头照价赔偿。对口头/书面通知后仍不书面通知后仍不整改的，楼管员、维修班长在整改的，楼管员、维修班长在二二次装修竣工验收表次装修竣工验收表上详细记录，上详细记录，请业主签字，并于当日上报项目经请业主签字，并于当日上报项目经理，按照项目经理的处理意见执行。理，按照项目经理的处理意见执行。楼管员负责将竣工验收表及装修过程的有楼管员负责将竣工验收表及装修过程的有关重要记录、资料收入业户档案。关重要记录、资料收入业户档案。 验收过程未发现有违规或对公共设验收过程未