资产管理概念介绍

1、商业地产资产管理商业地产资产管理23商业地产的直接参与者商业地产的直接参与者4商业地产中资产管理的位置商业地产中资产管理的位置5房地产资产管理层次示意房地产资产管理层次示意房地产资产房地产资产组合投资管理者组合投资管理者房地产资房地产资产管理者产管理者物业管理者物业管理者物业管理者房地产资房地产资产管理者产管理者物业管理者物业管理者物业管理者基础执行层基础执行层中间经营管理层中间经营管理层战略决策层战略决策层6房地产业价值创造活动关系房地产业价值创造活动关系价值源泉活动房地产资产房地产资产活动价值为经营活动价值为经营管理所得收入管理所得收入房地产开发活动房地产开发活动价值为开发成本价值为开发成

2、本 与售价之差与售价之差房地产投资活动房地产投资活动价值为购价和售价值为购价和售价之差价之差7开发主导与经营管理型房地产对比开发主导与经营管理型房地产对比开发主导与经营管理型房地产市场比较开发主导与经营管理型房地产市场比较 特性市场市场成熟度市场风险市场波动幅度市场效率抗冲击能力开发主导型低较高较大低下较低经营管理型较高较低较小较高较高开发主导与经营管理型房地产企业特性比较开发主导与经营管理型房地产企业特性比较 特性企业类型专业水平资金实力成长稳定性品牌生命力长期绩效开发主导型低一般比较薄弱起伏较大易丧失一般较差经营管理型高一般比较雄厚比较稳定易保持较好82008-11-229资产资产档次定位

3、建筑体量业态占比品牌组合购物环境顾客服务租户品质客流量销售额客单价提袋率租售比租金收入能耗管理成本待客能力税收贡献解决就业资产回报 资产增值率评估价值经营模式出租率空置率租金收缴率欠费率用地性质物业价值土地价值项目位置建筑外形 立面造型内部装修商业地产中资产表现属性商业地产中资产表现属性10投资者关注点投资者关注点资产硬件资产硬件定位档次定位档次业态与品牌业态与品牌客流与销售客流与销售资产收益资产收益间接影响投资满足定位资产增值能力投资回报关注角度关注角度:影响投资11开发商关注点开发商关注点资产硬件资产硬件定位档次定位档次业态与品牌业态与品牌客流与销售客流与销售资产收益资产收益影响设计间接影

4、响开发成本影响设计间接影响开发成本影响设计如有销售型资产关注角度关注角度:影响开发成本12运营管理关注点运营管理关注点资产硬件资产硬件定位档次定位档次业态与品牌业态与品牌客流与销售客流与销售资产收益资产收益市场分析满足定位支持良性经营维护业态与品牌平衡关注角度关注角度:购物环境舒适度13经营者关注点经营者关注点资产硬件资产硬件定位档次定位档次业态与品牌业态与品牌客流与销售客流与销售资产收益资产收益经营项目是否匹配竞争环境实际经营业绩经营成本压力关注角度关注角度:经营环境是否有利14顾客关注点顾客关注点资产硬件资产硬件定位档次定位档次业态与品牌业态与品牌客流与销售客流与销售资产收益资产收益是否满

5、足精神需求直接到访目的间接影响到访目的基本不关注关注角度关注角度:直观购物环境15资产管理职能资产管理职能资产资产管理管理项项目开目开发发商商业业运运营营以项目回报回报为核心；以风险风险管控为支点；协调协调开发与运营 。回报、风险、协调回报、风险、协调 裁判员裁判员运动员运动员运动员运动员16体系、架构、模块、流程体系、架构、模块、流程Lorem is simp dummy text of then and scrambled it to make a type specimen book. Your text here. 内部协调风险管控投资回报体系架构功能模块执行流程体系架构功能模块执行流

6、程体系架构功能模块执行流程17业态定位计划租金预测收益分析招商计划工程预算开发进度租金预算规划设计投资审核指标量化预算审批规证投资报告租金估算建造成本估算土地成本运营成本估算市场判断市场研究成本估算开发计划书12/345资产前期投资体系资产前期投资体系投资成本项目商业资管综合18项目市场调研报告项目市场调研报告1. 城市经济概况1.1地区概况1.2 经济增长1.3零售业增长1.4 通货膨胀1.5人口增长与分布1.6城市经济展望2. 项目市场调研2.1 项目体量估算模型2.1.1 周边社区成熟度2.1.2 交通条件2.1.3 商业成熟度2.1.4 区域竞争2.1.5项目体量确定2.2商圈调研2.

7、2.1 商圈判定2.2.2 商圈现有人口数量及分布2.2.3 商圈人口结构特点与家庭构成2.2.4 商圈未来人口增长与特点2.2.5 商圈居民消费特点2.2.6 商圈零售总消费额预测2.3 竞争项目调研2.3.1 现有竞争项目2.3.2 未来竞争项目2.3.3 项目占商圈总消费额比例预测3. 结论一：项目业态定位规划3.1项目定位方案3.2 项目业态配比4. 结论二：总体租金预测4.1 租金纵向预测项目租售比倒推4.2租金横向预测周边项目租金水平调研4.3商家访谈商家租金可承受能力调研19回报主导方案设计模型回报主导方案设计模型空间规划空间分配租金预算成本估算回报测算市场定位优化优化再优化业态

8、落位业态配比业态分区租户选择招商计划扩初设计施工图设计规证报建工程预算开发进度计划开发计划书20招投标工程顾问管理工程指标监控开发计划书投资成本项目商业资管综合成本管理开业招投标审核招商指标监控开发进度工程预算招商计划运营计划书投资报告开发协调运营筹备推广招商资产开发过程体系资产开发过程体系21资产规划投资成本项目商业资管综合运营指标量化运营计划书年度运营计划年度预算审核调整计划提升计划投资报告运营报告工程推广招商运营成本管理月度资产报告资产运营过程体系资产运营过程体系22净现金流 NOI估值折算率估值现金流项目风险商场生态系统调整提升计划市场供需利率环境短期回报长期升值资产规划中期提升持有、

9、退出净现金流 NOI估值折算率资产生命周期中的资产规划资产生命周期中的资产规划23短期回报资产规划现金流项目风险中期提升商场生态系统调整提升计划现金流提升年度招商计划预算年度运营计划预算年度资产提升计划预算业态业态调整调整推广推广调整调整动线动线调整调整装修装修提升提升市场市场分析分析运营运营调整调整资产资产提升提升年度运营计划24开业开业率率两费两费收缴收缴招商招商进度进度推广推广力度力度重大重大事项事项项目短期回报费用租金坪效坪效销售销售密度密度租售租售比比销售销售额额客流客流商场生态系统年度招商计划预算年度运营计划预算年度资产提升计划预算调整提升计划下阶段下阶段现金流项目风险租约租约预警

10、预警竞争竞争对手对手安全安全指标指标月度资产报告25CMA-AMOS系统了解系统了解是一套维护租赁、推广合同（包括保证金、固定租是一套维护租赁、推广合同（包括保证金、固定租金、物业管理费、提成租金等内容，），还有物业金、物业管理费、提成租金等内容，），还有物业水电费，然后财务做收款，计费，返款（对中央收水电费，然后财务做收款，计费，返款（对中央收银租户），催款等操作的系统，可以记录项目每月银租户），催款等操作的系统，可以记录项目每月应收应付情况，以及统计各租户每月销售情况。应收应付情况，以及统计各租户每月销售情况。26AMOS系统租赁租赁模块系统租赁租赁模块租赁意租赁意向审批向审批资产计资产计

11、费费系统系统(AMOS)收银收银 系统系统资产计资产计费费系统系统(AMOS)财务财务 系统系统分析报分析报表表系统系统27市场模块市场模块AMOS开开发发中中CapitaStarCapitaCard财务财务 系统系统28物业模块物业模块财务财务 系统系统AMOSEMS29资产系统业务流程资产系统业务流程30围绕服务于收入设计资产管理系统围绕服务于收入设计资产管理系统31资产租金收入分解示意资产租金收入分解示意租 金租金收入使用投资测算模型根据资产回报要求计算出需要，资产总租金收入要求；楼层租金&业态租金根据定位预估租金贡献率，将租金分别分解到：按楼层、按业态一铺一价按平面图纸画出店铺

12、品牌落位，再按落位情况将租金分解到一铺一价123态业态楼 层业楼 层铺店铺店店店铺店铺32店铺固定租金周期示意店铺固定租金周期示意DsDe= 2013-5-1= 2015-4-30固定租金时间M=10,000rmb/每月周期内总租金=24月*10,000rmb/每月=240,000Ds：开始时间开始时间De：到期时间到期时间M：月租金月租金33单个店铺标准租约：单个店铺标准租约：3年期租金示意年期租金示意M11st yr固定租金时间M2M32ed yr3rd yr34多个店铺租金示意多个店铺租金示意店铺 12013-12-12013-12-31固定租金时间店铺 2店铺 N自然年周期35租金预测

13、图解租金预测图解m1固定租金时间m1m1m2m2m2m3m3m3已签约合同i）系统或）系统或人工统计人工统计ii）实际预）实际预测测（根据当地市场及运营现况实际）iii）资产管理）资产管理&集团统筹指标集团统筹指标（空置期假设按照平均免租政策及装修期；平均市场租金增长基于租户销售流水数据；同时参考当地社会零售品消费总额增长率市场竞争环境）短期预测（周期L）周期推测（周期L）周期推测（周期L）V空置期V空置期V空置期关键概念：关键概念：1. 已签约合同已签约合同2. 短期预测短期预测3. 平均空置期平均空置期 (”V”)4. 标准租赁周期标准租赁周期 (”L”)5. 项目租金增长率项目租

14、金增长率 (“m”)36案例案例1-零空置（免租）续约零空置（免租）续约固定租金时间已签约合同预测签约零空置（免租）零空置（免租）37案例案例2-免租或装修期（新租约）免租或装修期（新租约）固定租金时间已签约合同预测签约空置空置（免租、装修）（免租、装修）38案例案例3-提前终止与更换租户（合同终止）提前终止与更换租户（合同终止）固定租金时间已签约合同提前终止更换租户空置空置（免租、装修）（免租、装修）39案例案例4-店铺重组资产改良（店铺重组资产改良（AEI）改造区域改造区域改造后改造后操作步骤：操作步骤：1. 终止终止合同；合同；2. 禁用禁用店铺；店铺；3. 建立建立新店铺新店铺4. 建

15、立建立新合同新合同40基于短期已签租约的长期租金规划基于短期已签租约的长期租金规划m1固定租金时间m2m3已签约合同短期预测（周期L）周期推测（周期L）周期推测（周期L）V空置期V空置期V空置期预算预算%增长比例增长比例目标目标租金预算租金预算租赁到期租赁到期租金单价租金单价测算模型开始时间“MSD”“MSD”起第一年市场租金增长率X%“MSD”起第二年市场租金增长率Y%“MSD”起第三年市场租金增长率Z%市场租金市场租金增长率走势曲线增长率走势曲线41真实有效的销售数据真实有效的销售数据 - 50 100 150 200 250 300 350 400 123456789101112XX项目

16、项目2013 vs 2012每月每月销售（销售（百万）百万）20122013线性 (2012)线性 (2013)050010001500200025003000350020122013XX项目项目2013 vs 2012销售（百万）销售（百万）20122013店铺 1店铺 2店铺 N121242销售数据采集与利用销售数据采集与利用销售销售租金租金租售比租售比租售比租售比更换更换调整提高业绩调整提高业绩高风险高风险租户租户平稳经平稳经营营租户租户提升租金提升租金优质优质 租户租户100%0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12中央收银台租用POS机手工报表接口程序导入43销售数据

17、分析销售数据分析中央收银台租用POS机接口程序导入手工报表？44分析分析 经营经营情情况况计计算算 提成租金提成租金 控制控制 风险风险租租户户销售数据分析销售数据分析数数据使用据使用 1 1保底、提成两者取高模式与品牌租户租户经营风险共担（结算返款）70%Media _01Media _02Media _03计计算提成租金算提成租金数数据使用据使用 2 225%中央收银模式30天结算周期可对于风险租户管控，保证现金流资金沉淀控制控制风险风险租租户户5%数数据使用据使用 3 3通过销售数据监控租户经营情况指导商场整体调整策略分析分析经营经营情情况况10% 5%85%销销售售数数据使用据使用现况

18、现况45 客流增长加强推广 销售增长重新定位 高出租率调整业态 高收缴率更换品牌 租金提升结果分析65951652250501001502002502012201320142015平均租金（元）时间（年）报表Results实时、期间实时、期间合同管理楼层、业态、出租率、租金等分析计算应收款完成实收真实完整数据导出准确可靠结果真实完整数据导出准确可靠结果46经营数据在经营数据在CMA关注的普及程度关注的普及程度 每个现场员工会对商场的经营情况深入了解到店铺，每天，甚至每小时 当月截至前一日销售及客流数据每天将通过邮件发送到商场每个拥有邮件ID的员工，同时抄送到区域、总部负责支持该项目的各相关人员

19、 可以进入管理中心的员工在营业时间都会关注实时数据 二线管理人员、楼层主管、收银员、电工 集团管理层通过直观数据了解资产的实际表现关注&普及客流与销售数据在管理中心办公室有公开的LED实时刷新47过程失控导致不可挽回的结果过程失控导致不可挽回的结果资产资产表表现现过程与结果在过程中没有实时的指标监控;没有及时跟进数据反馈信息做出反应，调整经营策略导致结果无法挽回。2013201220114801020304个别店铺长期经营表现较差整体客流及销售无增长无法提升租金客流销售持续低于市场平均；出现欠租逃场等现象资产整体运营出现问题调整调整品牌品牌调整调整业态业态重新重新定位定位资产资产改造改

20、造小型调整小型调整优化品牌结构个别店铺或区域性品牌落位中型调整中型调整调整业态占比，重新组合品牌大型调整大型调整进行充分市调，重新找准市场需求，根据需求重新定位战略型调整战略型调整或配合定位完成，重新制定长期经营策略49公司类型公司类型对比项目对比项目房地产资产管理公房地产资产管理公司（司（PAMC）房地产开发公司房地产开发公司行业划分 金融业、服务业 房地产业主营业务房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务房地产产品开发、建造、销售业务市场定位 存量房地产资产，提供低效资产解决方案 收购新土地、建造新房产项目来源1、金融机构上市处置的房地产存量资产；2、金融资产管理公司

21、的房地产存量资产；1、通过政府机关土地招、拍、挂单一途径50借鉴发达国家成熟市场经验，从产业运作周期看，金融工具在不同的时期对房地产业的支持方式是不同的。从西方成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段：第一个阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。第二个阶段是以房地产资产管理公司或房地产信托基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，越来越趋向制造业形态，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。第三个阶段则是以房地产证券化为核心

22、的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。51 （1）已经出现国际强大的新竞争对手进入资产管理行业，虽然受到“限外”政策的限制，但还是存在潜在的市场威胁； （2）宏观调控政策日趋紧张，行业内存在房地产公司转型为房地产资产管理公司的潜在竞争威胁； （3）国内政策变化较快，存在不可预知的政策风险。 （1）全球化、信息化的加深与国际化分工与合作，将间接拉动房地产存量资产快速增值； （2）客观存在的房地产资产管理市场已经形成，房地产资产所有者的资产管理意识逐渐成熟； （3）中国城市化进程带来的“人口红利”逐渐显现，房地产存量资产增值凸显；

23、（4）民间资本、国际资本逐渐壮大和丰富，行业对国家金融的依赖程度逐渐下降； （5）行业市场处于萌芽期，市场进入壁垒降低，有利于迅速培养行业竞争力。 （1）房地产资产管理属新兴行业，国内金融政策环境和房地产资产管理行业的法制环境尚不成熟，对行业的整体规范发展的制度保障较差； （2）市场上缺乏成熟的有形资产、管理模式、人力资源的支持； （3）宏观调控力度加强，与金融较密切的房地产资产管理行业会受影响。 （1）房地产资产管理行业有成功国际经验可以借鉴，模式新颖，在中国国内市场具备行业先发优势，短期内具有一定的市场独占性； （2）房地产资产管理行业属金融类服务型行业，符合国家宏观政策调控导向，政策风险

24、系数低； （3）国家对传统房地产开发行业调控趋紧，但房地产资产管理行业市场已经形成，市场需求客观存在，房地产资产管理公司商业模式的市场适应性强； （4）房地产资产管理行业市场定位于房地产存量资产市场，而中国房地产存量资产市场空间巨大（已有城镇资产400 亿，远期2020 年新增300 亿存量），商业模式和市场特点使该行业具备了不可多得的发展可持续性； （5）房地产资产管理行业具有投资模式灵活、增值周期可控、开发周期缩短、生意模式可复制、运营成本集约、不受地域限制等特点，既降低了市场风险系数，又使其可以快速发展，迅速形成企业品牌和企业竞争力。优势（Strength）劣势（Weakness）威胁（

25、Threat）机会 (Opportunity)521：巨大的中国房地产存量资产市场已经形成，并日益显露出房地产资产持有者对房地产资产管理业务的强大需求；2：房地产资产管理行业属金融类服务型资产管理机构，市场适用性强，受宏观政策因素影响小，商业模式可持续；3：房地产资产管理行业的市场内涵非常广大，行业开发要坚持专业化发展思路，走市场化、金融化、社会化的发展道路；4：受国内宏观调控政策影响，房地产资产管理企业的金融化发展不能过多的依赖国家金融机构，应着眼国际资本市场，加速发展；5：房地产资产管理行业来自于国际国内的潜在竞争威胁很多，房地产资产管理企业要做好企业发展规划，塑造和构建企业的品牌与核心竞争力；6：未来5-15 年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也是房地产资产管理