担保项目及反担保措施评估概论

1、引言：什么是担保项目评估？引言：什么是担保项目评估？五 什么是判断担保项目能否实施的标准？什么是判断担保项目能否实施的标准？一 什么是风险？什么是风险？二没有风险的担保项目存在的吗？没有风险的担保项目存在的吗？三什么是风险的重要性和可能性？什么是风险的重要性和可能性？四 风险管理的标准流程是什么？风险管理的标准流程是什么？ 一 什么是风险？什么是风险？二没有风险的担保项目存在的吗？没有风险的担保项目存在的吗？目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估概念 担保项目评估是指担保机构以担保申

2、请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 担保项目评估

3、概念 担保项目评估是对担保项目进行全面的评估，包括了对债务人、反担保人及其他相关单位的资信评估、对用款项目的评估、对担保方案的评估和对反担保措施的评估一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 流动性风险 信用风险经营性风险 法律风险担保行业是公认的高风险、低收益行业，主要面临哪些风险？担保行业担保项目评估的作用担保行业担保行业一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述 其中，信用风险又称为代偿风险，它是信用担保机构面临的行业特有的、也是最主要的风险，它是指由于获得担保的债务人不能按照合同按时履约，担保机构代为清偿而造成担保损失的风险, 信用风险主要来源于债 务人的履约能力和履约 意愿，缺乏偿债能

4、力和 缺乏偿债意愿都有可能 导致代偿损失 。担保项目评估的作用一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述担保项目评估的作用 担保项目评估全面科学地了解、分析、评价担保项目的各个方面，包括企业素质、经营状况、财务状况、信用状况、用款项目和反担保措施，对担保项目作出综合评价，为担保机构是否承保某个项目提供决策依据。 担保项目评估实际上就是担保机构对单个担保项目所面临风险（信用风险）进行评价和度量的过程，是单个担保项目风险管理过程中非常重要的一个环节，是控制担保项目风险的最重要措施之一，是担保机构科学决策的前提。流动资金贷款固定资产贷款一、担保项目评估概述一、担保项目评估概述对担保申请企业的资信评估对

5、建设项目的评估偿债意愿偿债意愿 偿债能力偿债能力项目可行性项目可行性项目单位到期还款能力项目单位到期还款能力担保项目评估的主要内容对反担保措施的评估反担保方案可行性评估反担保方案可行性评估 反担保资产价值评估反担保资产价值评估目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估三、反担保措施评估概述 四、具体反担保资产价值评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估的概念什么是资信？什么是资信评估？指履约的能力和可信任程度指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信

6、誉。通过综合考察影响债务人的内外部环境，通过综合考察影响债务人的内外部环境，使用科学严谨的分析方法，对他们履行信使用科学严谨的分析方法，对他们履行信贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合判断，并以简单明了的符号，即资信等级判断，并以简单明了的符号，即资信等级的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。什么是资信？指履约的能力和可信任程度指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。什么是资信评估？什么是资信？指履约的能力和可信任程度

7、指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。通过综合考察影响债务人的内外部环境，通过综合考察影响债务人的内外部环境，使用科学严谨的分析方法，对他们履行信使用科学严谨的分析方法，对他们履行信贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合贷等经济承诺的能力及可信程度进行综合判断，并以简单明了的符号，即资信等级判断，并以简单明了的符号，即资信等级的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。什么是资信评估？什么是资信？指履约的能力和可信任程度指履约的能力和可信任程度这里的资信指的是

8、信贷活动中债务人的偿这里的资信指的是信贷活动中债务人的偿债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。债能力、履约状况、守信程度、社会信誉。二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估D资信等级的概念四等四等十级十级AAAAAABBBBBBCCCCCCD下边界下边界可以通过担保获得可以通过担保获得银行信贷的客户银行信贷的客户二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估是担保资信评估是担保项目评估的主要项目评估的主要部分部分大量信息大量信息多种分析方法多种分析方法系统工程系统工程对风险因素进行对风险因素进行定性分析、定量定性分析、定量计算，判断客户计算，判断客户违约性违约性资信评估的几个要点二、担保企业

9、资信评估二、担保企业资信评估资信评估的主要方法古典信用分析方法古典信用分析方法模型化信用风险评价方法模型化信用风险评价方法商业银行进行资信评估的主要方法二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资本金小、规模小、管资本金小、规模小、管理水平较低、抗风险能理水平较低、抗风险能力较差力较差高风险群体高风险群体优优 势势机制灵活、决策效率较高、机制灵活、决策效率较高、具有较好的发展潜力、较具有较好的发展潜力、较强的创新能力、部分企业强的创新能力、部分企业拥有较好的产业优势拥有较好的产业优势劣劣 势势担保机构所面临的主要客户中小企业中 小企 业二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估缺乏历史信用记录会计

10、信息 不完备风险因素具有非数字性特征企业信息与个人信息交叉风险因素多彼此关联因果关系难界定中小企业中小企业信息特点信息特点企业和项目之间差异大缺乏一致性样本量少、风险较高、缺乏历史信用信息、样本差异较大中小企业现有的贷款信用风险模型难以适用于中小企业信用风险的度量二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估目前大部分的担保机构在担保项目信用风险的评价和度量方面过于依赖从业人员的经验和执业判断，尤其是在风险评价方面，缺乏一套普遍认可的、系统的、科学的、定性与定量相结合的风险评估模型，以减少项目评审和决策的主观性以及道德风险。 但是模型化方法却是担保机构专业化风险管理能力建设的必然要求，担保机构信用风

11、险评估模型化方法的有效性建立在定性与定量分析相结合基础上，取决于评价指标体系建立的是否合理。 担保机构信用风险评价和度量的现状二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估模型设置的原则资料分析与实习考察相结合对过去的分析与对未来的预测相结合静态分析与动态分析相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合静态分析与动态分析相结合对过去的分析与对未来的预测相结合资料分析与实习考察相结合二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保机构资信评估的主要内容 偿债意愿偿债能力信用风险来源于两个方面信用风险来源于两个方面资信评估

12、就是评价两方面资信评估就是评价两方面二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估如何建立一个科学的信用风险评价模型充分认识所有可能影响企业综合信用水平的所有风险因素根据风险因素设置指标体系根据经验值为所有指标赋予标准值 根据风险发生的 可能性和对信用风险影响的大小为指标设置权数二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 (风险宇宙以单个企业信用风险为例以单个企业信用风险为例)政策风险产业政策股权结构环保政策激励约束组织形式安全生产经营风险产品市场原材料来源资本金抽逃资产负债流动性及现金流管理风险信贷政策管理人员产品质量安全生产环保生产成本突发事件信用风险银行信用内部信用社会信用诉讼风险合法合规对外担

13、保反担保变现反担保监管道德风险客户道德风险金融机构道德风险内部道德风险税收财务成本技术风险发展与投资价格变动盈利能力投融资需求及用途相关资质关联交易组织结构风险组织执行财务风险反担保风险反担保处置反担保价值反担保损失二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估体系框架示例70%30%总评分定量指标定性指标领导者素质市场竞争力资产结构及质量营运能力指标成长能力指标盈利能力指标偿债能力指标经营管理模式发展前景经营环境其他指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标偿债能力指标偿债能力指标1、短期偿债能力指标2、长期偿债能力指标经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动

14、比率 速动比率负债与有形净资产比率利息保障倍数资产负债率 流动比率 速动比率现金比率 流动比率 速动比率经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率利息保障倍数经营性净现金流对流动负债的比率现金比率 流动比率 速动比率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标资产结构及质量指标资产结构及质量指标短期刚性负债额度与现金流的匹配度固定及长期资产比率 流动资产比率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标营运能力指标营运能力指标固定资产周转率总资产周转率流动资产周转率 存货周转率应收账款周转率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指

15、标体系定量指标成长能力指标成长能力指标近三年净利润 增长率近三年总资产 增长率近三年净资产 增长率 近三年销售 收入增长率 近三年市场占 有率增长率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定量指标盈利能力指标盈利能力指标销售利润率净资产利润率 毛利率 总资产报酬率二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 定 量 指 标 体 系 设 置 的 原 则二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标领导者经营风格及风险偏好领导者社会资源 领导者行业经验 领导者素质 领导者学历领导者素领导者素质指标质指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担

16、保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要供应商、主要客户及主要竞争者状况产品市场占有率 产品生命周期及技术水平 产品市场情况 成品适销库存率市场竞争市场竞争力指标力指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标对特殊行业规定的特殊要求组织结构关键管理人员素质及稳定情况投融资结构 商业模式经营管理经营管理模式相关模式相关指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标主要客户及主要竞争者状况政策环境（税收、政府支持力度等）行业地位行业发展前景 行业门槛经营环境经营环境指

17、标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标社会责任履行情况合同履行率经营者道德品质 贷款按期偿还率信用状况信用状况指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标 技术水平 创新能力发展前景发展前景指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估资信评估指标体系定性指标关联关系风险指标 历史风险指标其他风险其他风险指标指标二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估 定 性 指 标 体 系 设 置 的 原 则二、担保企业资信评估

18、二、担保企业资信评估某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍担保申请企业A资信评估实例分析担保申请企业B资信评估实例分析资信评估模型示例二、担保企业资信评估二、担保企业资信评估担保项目担保项目风险度风险度目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述反担保定义反担保定义反担保作用反担保作用反担保选择反担保选择反担保选择反担保选择三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述质押质押保证保证 抵押抵押主要反担保方式主要反担保方式三、反担保资产评估概述三、反担保资产评

19、估概述反担保措施开发的原则：应以企业的核心资产为重点；根据企业的具体情况设计灵活多样、组合打包方案变现力较强的反担保措施： 房产、土地使用权抵押 机器设备抵押 车辆抵押 存单、有价证券、票据质押具备一定制约能力的反担保措施： 应收账款监管 退税账户监管 存货、存单质押 股权、知识产权、收益权质押三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述 中小企业普通缺少优良、足值、变现能力强的实物资产作为反担保措施 担保公司需要对企业的实际状况进行全方位的专业分析，整合关乎企业生存和发展的资产线索，科学地对其实物资产和其他反担保方式进行创新组合，采用如保证金、财产抵（质）押、个人连带保证、第三方保证、财务监

20、管等几种反担保措施，在控制企业的第一还款来源同时打造相对可靠的第二还款来源，以控制担保公司风险。 反 担 保 措 施 及 其 组 合 方 案 的 设 计三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述D.反担保措施的价值C.反担保措施的可变现性A.反担保措施的合法性B.反担保措施的权属反担保措施评估的内容三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述客观性调查核实分析确权、确实、确质科学性正确选择评估标准、方案定性、定量替代性纵、横比较参照定价公开市场竞争、公允盈利能力稳健性多种评估方法综合定价变现性预期值，预期变现条件变化趋势反担保资产价值反担保资产价值评估的原则评估的原则反担保资产价值反担保资产

21、价值评估的原则评估的原则三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法收益法市场法反担保措施评估的主要方法清算价格法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法市场法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法评估的基本前提 要有一个活跃的公开市场 （平等的交易、排除个别交易的偶然性、成交价格基本可反映市场行情）公开市场上要有可比的资产及其交易活动的前提 （参照物的可比性：功能上的可比性、市场条件的可比性、成交时间与评估基准日间隔不过长）三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、选择参、选择参 照物照物2 2、选择比较、选择比较因素因素4、在成交价、在成交价格的基础上调格

22、的基础上调整差异整差异5 5、综合分析、综合分析确定结果确定结果注意可比性注意可比性三个以上三个以上3 3、指标对比、指标对比量化差异量化差异市场法评估的流程三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述市场法的适应范围三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法收益法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的基本评估数学式P反担保资产的评估值Ft第t年预期收益额n未来收益期间r 贴现率ntttrFP1)1 (三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法评估的基本前提 反担保资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （能被合理的估测、资产与收益存在较为稳定的关系、影响收益

23、的主客观因素都是比较明确）获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 （行业、地区、企业风险可以比较和测算获利风险测算资本化率）反担保资产预期获利年限可以确定 （评估对象的寿命）三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、4、3 3、收益法评估的流程三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述收益法的适应范围三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法成本法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法评估的基本前提反担保资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 （物理概念上的继续使用）反担保资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 （经济意义上的有效使用资产）三、反担

24、保资产评估概述三、反担保资产评估概述（1）评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值（2）评估值=重置成本成新率 实体性贬值有形损耗，物理性能的损耗和下降引起的价值损失 功能性贬值由于技术进步引起资产功能相对落后引起的价值损失 经济性贬值外部条件引起的资产闲置、收益下降引起的价值损失成本法的基本评估数学式三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述1、4、3 3、成本法评估的流程三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述成本法的适应范围三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述清算价清算价格法格法三、反担保资产评估概述三、反担保资产评估概述担保业务是高风险业务，选择评估方法时，首

25、先考虑稳健 原则 注意评估目的和评估方法的匹配和评估参数的选择一般应使用两种方法进行评估，取结果较低者 慎重采用收益现值法，谨慎测算未来年收益额，坚持稳健原则 各 种 评 估 方 法 的 选 择 和 使 用目目 录录一、担保项目评估概述二、担保企业资信评估 三、反担保措施评估概述四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的

26、、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值 重置成本=直接费+间接费+相关税费+合理利润 直接费：购置价、税费、运杂费、安装调试费及其他合理成本 间接费：管理费、设计费、工程监理费、保险费等（分摊） 相关税费：进口设备的关税、车辆购置税等四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定

27、，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（最常用） 实体性贬值率=1-成新率 功能性贬值=超额投资成本+超额运营成本 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本 nttrCB11）（超营功四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估机器设备评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法（

28、最常用） 市场法（成熟市场：汽车、飞机、计算机等）清算价格法%100-1x力机器设备原设计生产能的生产能力机器设备预计可被利用经济性贬值率四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估 权属审核限制性规定 抵押登记部门 预计变现价值相相关关问问题题机器设备评估四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估一般因素区域因素个别因素房地产评估值的影响因素经济因素：经济发展、财政金融、产业结构行政因素：土地使用制度、住房制度、城市规划、行政关系、社会因素：人口因素、家庭规模、投机、社会福利、教育、治安心理因素：购买或出售心态、风水、价值观、时尚风气等商服繁华程度道路通达程度交通

29、便捷程度：基础设施、生活设施、文体娱乐设施城市设施：基础设施、生活设施、文体娱乐设施环境状况土地个别因素：区位、面积宽深度、形状、容积率、用途、年限建筑物个别因素：面积、机构、材料、设计、施工质量、法律限制房地产价格的影响因素四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 市场法（最常用） CBAPP房地产状况修正系数交易日期修正系数交易情况修正系数可比交易实例价格房地产评估价值CBAPP四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制度和税收政策、银行贷款政策、担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定，对担保项目进行系统的、全面的、客观的分析和评价，为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法（最常用） 四、具体反担保资产价值评估四、具体反担保资产价值评估房地产评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础，结合对担保申请人的实地考察，根据国家现行经济政策、产业政策、行业发展规划、财务会计制